Alquileres temporarios en Buenos Aires: menos turistas, nuevas reglas y un mercado que se redefine
Según una nota reciente de José Luis Cieri en Ámbito, con el análisis del especialista Daniel Bryn, el negocio de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa su mayor reconfiguración en años. La caída del turismo extranjero, la obligación de registro y la convivencia con contratos tradicionales y de mediano plazo están modificando precios, estrategias y rentabilidad.
Menos turistas, más vacancia y ajustes de tarifas
El flujo de visitantes internacionales cayó más de 20% en el último año, lo que redujo la ocupación de departamentos temporarios y obligó a muchos propietarios a replantear su oferta. Las tarifas por noche ya no sostienen los niveles previos y el mercado muestra una competencia más fuerte por cada huésped.
Al mismo tiempo, varios edificios comenzaron a rechazar el uso turístico de las unidades por conflictos de convivencia, lo que también empuja a muchos dueños a migrar hacia modalidades más estables.
Registro obligatorio y tributo turístico
Para operar alquileres de corta estadía (hasta 90 días), la Ciudad exige un registro obligatorio, un número oficial para publicarse en plataformas y una serie de requisitos básicos (seguro, condiciones edilicias y notificación al consorcio en caso de propiedad horizontal).
Además, los turistas deben pagar un tributo de USD 1,50 por noche, lo que suma un costo adicional y forma parte de la regulación local del sector.
El auge del alquiler de mediano plazo
Con el regreso de la libertad contractual tras el DNU, muchos propietarios encontraron en el alquiler de 3 a 12 meses amoblado una alternativa más simple:
- Previsibilidad de cobro
- Menor rotación
- Gastos controlados
- Demanda estable de estudiantes, profesionales y expatriados
Este formato creció fuerte en los últimos meses y hoy compite directamente con el temporario turístico.
Rentabilidad: qué conviene hoy
El análisis de Bryn muestra tres escenarios claros:
- Alquiler tradicional: rinde 5–6% anual, con poca rotación y menor carga operativa.
- Temporario turístico: puede alcanzar 8–9% en casos profesionales, pero exige ocupación alta, logística diaria y buena reputación online.
- Mediano plazo amoblado: ofrece un equilibrio atractivo entre ingreso mensual y estabilidad, con rendimientos intermedios y menos esfuerzo operativo.
En todos los casos, la rentabilidad está hoy en revisión: el ingreso bruto de temporarios cayó cerca de 8% interanual y la oferta disminuyó un 16%, señales de que muchos propietarios están reorientando sus estrategias.
Zonas que siguen liderando
La mitad de la oferta de corta estadía sigue concentrada en Palermo y Recoleta, por conectividad y turismo cultural. Sin embargo, barrios como Colegiales, Belgrano, Chacarita y Núñez atraen cada vez más reservas vinculadas a universidades y viajeros de trabajo.
Conclusión
El negocio de los alquileres temporarios en Buenos Aires está cambiando de forma acelerada. Menos turistas, nuevas reglas y mayor competencia obligan a los propietarios a repensar qué modalidad se ajusta mejor a sus necesidades.
Mientras el alquiler tradicional ofrece estabilidad y el temporario promete ingresos más altos solo si la ocupación acompaña, el formato de mediano plazo emerge como el punto de equilibrio en un mercado que hoy premia previsibilidad por encima del riesgo.
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