El costo de construir en dólares vuelve a bajar y reconfigura el negocio de los desarrollos
Según un artículo de José Luis Cieri en Ámbito, el costo de construcción en dólares registró una baja del 5,36%, un dato que marca un cambio de tendencia después de muchos meses de subas continuas. Este movimiento, aunque todavía moderado, empieza a recalibrar decisiones de inversión, precios en pozo y el ritmo de nuevos proyectos en la Ciudad de Buenos Aires.
Durante gran parte del último año, los costos de materiales, la mano de obra y los insumos dolarizados presionaron de manera constante sobre la ecuación de los desarrolladores. Sin embargo, en el último período se dio una combinación particular: el dólar avanzó, pero los costos en pesos se mantuvieron más estables. Como resultado, el costo medido en moneda dura comenzó a retroceder.
Un alivio después de meses de tensión
Este ajuste a la baja ofrece un respiro a un sector que venía operando con márgenes muy ajustados. Hasta hace poco, se había dado una situación inusual: los valores de departamentos en pozo llegaron a ser más altos que los de unidades ya terminadas. Esto se explicó por la necesidad de los desarrolladores de cubrir costos de reposición cada vez más elevados, mientras aún quedaba en el mercado stock construido con precios anteriores, más bajos.
Ese stock todavía existe, pero se achica mes a mes. Con la baja reciente en dólares, algunos proyectos empiezan a recuperar algo de previsibilidad en sus números, aunque el nivel general de costos sigue siendo históricamente alto.
El empleo acompaña con estabilidad
El nivel de empleo en la construcción muestra una evolución más estable que en años anteriores, con una suba acumulada leve durante 2025 y sin saltos bruscos. Hubo meses de retroceso puntual, pero la tendencia general marca un reacomodamiento más que una retracción fuerte. Este comportamiento acompaña el escenario de costos más equilibrados.
El rol clave del Índice CAC
El Índice CAC, que mide el costo de la construcción para obras privadas, continúa creciendo a un ritmo cercano al de la inflación mensual. Sin embargo, sigue muy por encima tanto del IPC como del dólar, lo que explica por qué el costo de edificar sigue siendo alto en términos históricos.
Este desfasaje obligó a muchos desarrolladores a rediseñar proyectos, reducir superficies, cambiar tipologías y ajustar el mix de unidades. La estrategia ya no pasa solo por construir más, sino por construir mejor y con productos alineados a la demanda real.
Cuánto cuesta hoy construir
A pesar de la baja reciente, el costo para edificar en la Ciudad de Buenos Aires supera los u$s1.300 por metro cuadrado. Medido contra el promedio de 2018, el valor sigue estando más de un 29% por encima. En cambio, los precios en pozo apenas crecieron cerca del 2% en ese mismo período, lo que explica la fuerte presión sobre la rentabilidad.
El comportamiento del costo en los últimos años muestra un recorrido muy marcado: en 2023 el metro cuadrado llegó a rondar los u$s1.800, luego de la devaluación cayó cerca de u$s1.050, y hoy se reacomodó en niveles intermedios, aunque todavía elevados.
En una vivienda tipo de 100 metros cuadrados, el costo total estimado ronda hoy los $186 millones, sin contemplar el valor del terreno ni impuestos.
En dólares, los valores orientativos son:
- Construcción básica: desde u$s1.000/m²
- Nivel medio: alrededor de u$s1.350/m²
- Vivienda premium: por encima de u$s2.500/m², según terminaciones y equipamiento
Gastos que muchas veces no se ven
Más allá de materiales y mano de obra, hay costos previos que suelen subestimarse y que pueden alterar por completo cualquier presupuesto: honorarios profesionales, derechos de construcción, estudios de suelo, tasas de visado y tiempos administrativos. En muchos casos, los retrasos en permisos se convierten en un factor de riesgo económico, ya que una demora puede modificar toda la estructura de costos prevista.
Qué cambia para el mercado
La baja reciente en el costo en dólares genera expectativa, pero no implica todavía una baja estructural. Los desarrolladores siguen trabajando con márgenes ajustados y la diferencia competitiva ya no pasa tanto por el precio, sino por la ubicación, la calidad del producto, la eficiencia del diseño y la flexibilidad de pago.
La brecha entre valores en pozo y unidades terminadas seguirá existiendo mientras convivan obras construidas con costos antiguos y nuevos proyectos que ya incorporan valores de reposición actualizados.
Conclusión
El retroceso del costo de construcción en dólares marca una señal de alivio para el sector, pero el nivel general sigue siendo alto y obliga a una planificación cada vez más precisa. En este nuevo escenario, la eficiencia, la adaptación del producto a la demanda y el control de los tiempos se vuelven determinantes para que un proyecto sea viable.
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