Comprar para alquilar en CABA: los barrios con mejor rentabilidad en 2025

Invertir en una propiedad para obtener ingresos por alquiler sigue siendo una de las opciones más tradicionales entre los argentinos. Sin embargo, no todos los barrios de la Ciudad de Buenos Aires ofrecen el mismo rendimiento. Mientras algunas zonas muestran márgenes atractivos, otras apenas logran cubrir los costos de mantenimiento.

Un mercado en equilibrio, con rendimientos moderados

Durante 2025, la rentabilidad bruta anual promedio de los departamentos en alquiler en la Ciudad se ubicó cerca del 5,2%, según estimaciones de mercado basadas en más de 6.000 unidades relevadas. Esto significa que, en promedio, una propiedad puede recuperar su inversión en un plazo de entre 19 y 20 años, siempre que se mantenga ocupada y sin considerar impuestos o gastos fijos.

Aunque la cifra es menor a los picos registrados a fines de 2024, se mantiene por encima de los niveles del primer semestre del año, lo que indica cierta estabilidad en los retornos.

Dónde están las mejores oportunidades

El análisis por zonas muestra contrastes marcados. Los barrios del sur y oeste de la ciudad, donde los precios de compra son más accesibles, ofrecen rentabilidades que duplican o triplican las de las zonas premium.

• Villa Lugano lidera el ranking con una rentabilidad bruta del 8,5% anual, impulsada por precios bajos y alta demanda de alquiler.
• Nueva Pompeya le sigue con 8,1%, consolidándose como una de las áreas más buscadas por inversores.
• Parque Avellaneda y Floresta se ubican en torno al 7,2–7,5%, gracias a su equilibrio entre costos moderados y buena rotación de inquilinos.
• La Boca, Parque Patricios y Balvanera muestran retornos entre 6,5% y 7%, convirtiéndose en opciones intermedias con potencial de valorización.

En cambio, barrios de alta gama como Palermo, Recoleta, Belgrano o Núñez se mueven entre el 3,5% y el 5%, ya que los altos precios de compra limitan la rentabilidad de las rentas mensuales.

Qué tipo de propiedad conviene más

Las unidades más pequeñas —especialmente los departamentos de dos ambientes— suelen ofrecer el mejor rendimiento. Combinan inversión inicial moderada, rápida colocación en el mercado y menor riesgo de vacancia. Por el contrario, los departamentos grandes o de lujo, con cuatro ambientes o más, presentan retornos más bajos debido a su alto valor de compra y a una demanda más limitada.

Factores que influyen en la rentabilidad

Varios elementos determinan si una inversión inmobiliaria resulta exitosa o no:

• Inflación y costos: si los gastos de mantenimiento, impuestos o expensas aumentan más rápido que los alquileres, la rentabilidad real se erosiona.
• Oferta creciente: el aumento de propiedades disponibles en alquiler tiende a estabilizar los precios y reducir los márgenes.
• Regulación y contratos: la posibilidad de pactar ajustes libres y plazos más cortos da previsibilidad, pero también requiere una gestión más activa.
• Ubicación y calidad del inmueble: una propiedad bien mantenida, en zona segura y con buena conexión, tendrá menor vacancia y mejores rendimientos.
• Valorización a futuro: las zonas con mejoras urbanas o nuevos desarrollos pueden ofrecer ganancias adicionales por revalorización del capital.

Invertir con estrategia

En el contexto actual, la inversión inmobiliaria ya no garantiza altos rendimientos automáticos. Hoy la clave está en analizar cada detalle: el barrio, el tipo de unidad, el estado del inmueble y el perfil de los futuros inquilinos.

Las zonas de menor valor por metro cuadrado —pero con buena demanda— siguen siendo las que más margen dejan, aunque también implican mayor atención en la gestión del alquiler.

En definitiva, comprar para alquilar en Buenos Aires puede seguir siendo rentable, siempre que la elección se base en datos y no en intuición. En un mercado con retornos moderados, quienes logran mejores resultados son los que combinan estrategia, ubicación y una gestión eficiente de su propiedad.

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