Se enfría el mercado inmobiliario porteño: octubre marca el primer retroceso del año
Tras varios meses de crecimiento sostenido en los valores de compraventa, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mostró señales de enfriamiento durante octubre. La leve baja en los precios del metro cuadrado marcó el primer retroceso del año y despertó interrogantes sobre el rumbo del sector de cara al cierre de 2025.
Tasas más altas y dólar en alza: el nuevo escenario del crédito
El freno en la dinámica del mercado está directamente relacionado con el aumento de las tasas hipotecarias y la suba del tipo de cambio.
Durante las últimas semanas, los bancos privados endurecieron las condiciones para otorgar préstamos y elevaron las tasas nominales anuales de los créditos UVA, que hoy se ubican entre el 10% y el 17%, según la entidad.
La falta de fondeo a largo plazo y la volatilidad cambiaria complican el desarrollo de nuevas líneas crediticias, lo que se traduce en menor poder de compra para los potenciales compradores y operaciones más lentas.
Aun así, el segmento de propiedades usadas conserva una ventaja competitiva: precios más accesibles y una relación valor-rendimiento que sigue atrayendo a quienes buscan oportunidades de inversión en un contexto incierto.
Precios estables y una leve caída en octubre
Después de nueve meses consecutivos en alza, el valor medio del metro cuadrado cayó 0,1%, ubicándose en torno a USD 2.449/m². Aunque mínima, esta variación representa un punto de inflexión tras un año de incrementos moderados.
En lo que va de 2025, los precios acumulan una suba del 5,4%, y la comparación interanual arroja un incremento del 5,5%. En promedio, un monoambiente de 40 m² cotiza cerca de USD 107.000, mientras que un dos ambientes de 50 m² ronda los USD 129.000.
Zonas más caras y más accesibles
El mapa de valores mantiene las mismas tendencias que en meses anteriores. Puerto Madero sigue liderando el ranking con un promedio de USD 6.151 por m², seguido por Palermo (USD 3.398/m²) y Núñez (USD 3.360/m²).
En el segmento medio aparecen barrios como Retiro (USD 2.613/m²), Villa del Parque (USD 2.256/m²) y Barracas (USD 2.103/m²), mientras que en el extremo inferior del listado figuran Lugano (USD 1.072/m²), Nueva Pompeya (USD 1.468/m²) y La Boca (USD 1.551/m²).
El 89% de los barrios porteños mantiene subas interanuales. Núñez lidera con un incremento del 13,3%, seguida por Villa Pueyrredón (11,3%) y Saavedra (10,8%). En cambio, algunos sectores como Versalles (-2,9%), Parque Patricios (-1,6%) y Parque Chacabuco (-0,9%) muestran caídas leves.
Las casas resisten mejor que los departamentos
El mercado de casas exhibe mayor estabilidad. El precio del metro cuadrado se mantiene en USD 1.826/m², sin cambios respecto a septiembre, pero con una suba acumulada del 5,9% en 2025 y del 6,3% interanual.
En promedio, una vivienda de tres dormitorios cuesta USD 300.000, y una de cuatro, cerca de USD 490.000.
Los valores más altos se concentran en Palermo (USD 3.232/m²), Belgrano (USD 2.957/m²) y Recoleta (USD 2.575/m²).
Entre las zonas más económicas se ubican La Boca (USD 722/m²), Villa Soldati (USD 730/m²) y Nueva Pompeya (USD 776/m²).
Qué esperar hacia fin de año
El leve retroceso de octubre no implica necesariamente una tendencia de caída generalizada, sino una pausa en la escalada de precios que venía registrándose desde comienzos del año.
Con la incertidumbre cambiaria y las tasas más altas, el mercado podría entrar en una etapa de estabilidad, con valores que se ajusten más a la demanda real y a las condiciones financieras de los compradores.
Mientras tanto, el interés por propiedades usadas y bien ubicadas sigue siendo alto, en un contexto donde los créditos hipotecarios continúan siendo escasos y los inversores priorizan activos refugio.
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