En el AMBA, los departamentos aumentaron 5,7% en un año y se duplicó de alquileres duplicó la oferta de alquileres
El sector inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa un nuevo ciclo de movimiento. Durante octubre de 2025, los valores de venta de los departamentos volvieron a subir, mientras que la cantidad de propiedades en alquiler creció a un ritmo sin precedentes.
Subas moderadas en los precios de venta
En los últimos doce meses, el valor promedio del metro cuadrado de los departamentos en el AMBA aumentó 5,7%, consolidando una tendencia positiva que se mantiene desde mediados de 2023.
En la Ciudad de Buenos Aires, el incremento fue aún mayor, alcanzando 6,3%, mientras que en el conurbano norte, sur y oeste las variaciones se ubicaron entre 4,6% y 5,6%.
El precio medio del m² se ubica en USD 2.600 en CABA, USD 2.150 en el norte, USD 1.590 en el sur y USD 1.540 en el oeste. Las zonas con mayor dinamismo siguen siendo las de mayor consolidación urbana y acceso a servicios.
Barrios en alza
En la Ciudad, los mayores aumentos se concentraron en Saavedra (+10,3%), Villa Urquiza (+9,6%) y Villa Crespo (+8,8%), seguidos por Chacarita, Devoto y Colegiales, con alzas cercanas al 8%. En los barrios tradicionales y de perfil alto como Palermo, Belgrano, Recoleta o Puerto Madero, el crecimiento fue más moderado.
El mercado de casas, por su parte, mostró mayor estabilidad: la variación promedio fue de apenas 0,2% interanual, aunque en el norte del conurbano los valores aumentaron cerca del 3%, impulsados por la demanda de viviendas con espacios al aire libre.
Alquileres: más opciones, precios en ascenso
El mercado locativo atraviesa un cambio estructural. En dos años, la cantidad de propiedades en alquiler creció más del 200%, impulsada por la flexibilización normativa y un contexto de mayor previsibilidad para los propietarios.
Pese al aumento de la oferta, los precios siguen en alza. En octubre, los valores promedio de alquiler subieron 2,1% mensual y 32,5% interanual en departamentos, mientras que en casas el incremento fue aún mayor, de 4,4% mensual y 47,5% anual.
En la Ciudad, el barrio con mayor ajuste fue Villa Crespo, con un salto del 7,3%, mientras que en el conurbano se destacaron Tigre y Esteban Echeverría, con subas de hasta 21% en el último mes.
Rentabilidad y proyecciones
La rentabilidad bruta anual promedio se mantiene en torno al 5%, equivalente a 20 años de alquiler para recuperar la inversión. Sin embargo, hay fuertes diferencias por zona:
- En barrios del norte del GBA como Don Torcuato o Bella Vista, los retornos superan el 8%.
- En áreas premium como Vicente López o La Lucila, rondan el 3,5%.
La combinación de una oferta más amplia, precios contenidos y una demanda que prioriza ubicaciones consolidadas permite prever un cierre de año con mayor equilibrio. Los valores ya no crecen al ritmo de 2023, pero muestran un mercado más saludable y competitivo.
Un mercado que cambia de lógica
El nuevo escenario deja en claro que el poder de decisión pasó del propietario al comprador o inquilino. Hoy los valores se ajustan a la realidad del mercado y las unidades sobrevaluadas permanecen más tiempo vacías.
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