TINOGASTA 2930: PATRIMONIO HISTÓRICO CON TECHOS DE BOVEDILLA Y POTENCIAL USAM¿Buscás una propiedad con carácter, historia y una proyección de inversión inigualable? Esta casa anterior a 1927 es una pieza de colección urbana. Ubicada en la mejor zona de Tinogasta, entre Villa del Parque y Villa Devoto, combina la nobleza de los materiales antiguos con un potencial de desarrollo extraordinario.
???? DETALLES QUE LA HACEN ÚNICA: TECHOS DE BOVEDILLA
La casa conserva sus techos originales de bovedilla, un detalle arquitectónico de gran valor estético y estructural. Estos techos altos, ideales para dejar el ladrillo a la vista, otorgan una amplitud y una calidez que las construcciones modernas no pueden replicar. Es el lienzo perfecto para una puesta en valor que combine lo histórico con el diseño contemporáneo.
???? DISTRIBUCIÓN Y ESPACIOS:
* Planta Baja: Living y comedor independientes con techos de gran altura. Dos amplios dormitorios llenos de luz, cocina comedor diario, baño completo y un sótano original, ideal para cava o depósito.
* El Jardín: Un Oasis Privado: Al fondo, un jardín hermoso y cuidado, pulmón de manzana verde. Cuenta con un patio, sala de herramientas con lavadero y un segundo baño exterior bajo la escalera.
* Planta Alta: Acceso por terraza a una habitación independiente, perfecta para un estudio, atelier o cuarto de huéspedes.
?? SITUACIÓN PATRIMONIAL Y OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN
La propiedad cuenta actualmente con una cautelar preventiva debido a su antigüedad (anterior a 1927). Esto la convierte en una oportunidad estratégica:
* Hoy: Es una joya para quien desea vivir en una casa con alma, protegiendo su fachada y sus detalles originales.
* Mañana: Ante un posible levantamiento de la cautelar, el lote se posiciona como una inversión de capitalización inmediata.
????? POTENCIAL DE DESARROLLO (CIUDAD 3D)
El terreno se encuentra en zona USAM (Unidad de Sustentabilidad de Altura Media), lo que garantiza un valor de incidencia muy alto:
* Altura Máxima: 17.20 metros + 2 retiros (PB + 5 Pisos + 2 Retiros).
* Morfología: Ideal para un edificio boutique de categoría que aproveche el ancho del lote y la demanda de la zona.
???? POR QUÉ ELEGIR TINOGASTA 2930:
* Estética Exclusiva: Los techos de bovedilla y la carpintería original son un imán para el público de alto nivel que busca "casas con historia".
* Ubicación Premium: En una zona de constante crecimiento y excelente conectividad.
* Reserva de Valor: Comprás una propiedad que, por el valor del lote y su zonificación USAM, tiene un piso de precio garantizado y un techo de ganancia altísimo.
Vení a conocer el potencial de esta casa. Es el momento de capitalizar tu inversión en el barrio que más crece.
???? Mi consejo de Agente (KW):
Cuando hagas las visitas, te recomiendo tener un sector pequeño del techo de bovedilla ya descubierto (sin el revoque) si es posible. Ver el ladrillo original enamora instantáneamente a los compradores que buscan restaurar.
TINOGASTA 2930: PATRIMONIO HISTÓRICO, JARDÍN SOÑADO Y POTENCIAL ESTRATÉGICO USAM?¿Buscás una propiedad con carácter, historia y una proyección de inversión inigualable? Esta casa anterior a 1927 no es solo una vivienda; es un activo estratégico en una de las zonas con mayor revalorización de la Ciudad. Ubicada en una cuadra residencial y arbolada, esta propiedad combina la mística de las casas señoriales con la seguridad de una inversión a futuro.
????? LA PROPIEDAD: UNA JOYA PARA PONER EN VALOR
?Con una estructura sólida y detalles de época, la casa invita a una restauración que resalte su esplendor original.
?Planta Baja: Living y comedor independientes de gran porte, cocina comedor diario, baño completo y dos amplios dormitorios que conservan la calidez de antaño.
?El Tesoro Oculto: Un sótano ideal para cava de vinos o espacio de guardado técnico.
?Exterior y Naturaleza: Un jardín hermoso y pulmón de manzana verde que es un oasis de paz. Cuenta con un patio, sala de herramientas con lavadero y un segundo baño exterior bajo la escalera.
?Planta Alta: Subiendo por la terraza, encontramos una habitación independiente, ideal para atelier, escritorio de home-office o tercer dormitorio.
??? SITUACIÓN PATRIMONIAL Y OPORTUNIDAD
?La propiedad cuenta actualmente con una cautelar preventiva por su valor histórico (anterior a 1927).
?Para el que valora el patrimonio: Es la oportunidad perfecta para una puesta en valor única, manteniendo la fachada y el estilo que ya no se construye, asegurando que el entorno mantenga su identidad.
?Para el inversor: La cautelar representa una ventana de oportunidad de compra a un valor atractivo. Ante la posible resolución o levantamiento de la medida, el lote se transforma en un activo de desarrollo inmediato.
?????? POTENCIAL DE DESARROLLO (DATOS CIUDAD 3D)
?Ubicada en una zona USAM (Unidad de Sustentabilidad de Altura Media), el potencial de este lote es extraordinario:
?Altura Máxima: 17.20 metros + 2 retiros.
?Capacidad Constructiva: PB + 5 Pisos + 2 Retiros.
?Plusvalía: La zona permite un desarrollo de densidad media, ideal para un edificio boutique de categoría que conviva con el entorno residencial de Villa del Parque.
????? POR QUÉ ES UNA EXCELENTE INVERSIÓN:
?Capitalización: Comprás hoy metros con historia y un jardín inmenso.
?Flexibilidad: Disfrutala hoy como una casa única o ponela en valor para renta premium.
?Tierra Estratégica: Estás comprando una parcela USAM. La tierra en esta zona de Tinogasta es escasa y altamente demandada por desarrolladores.
?Ideal para: Quienes buscan una "Casa para toda la vida" con el respaldo de que su terreno vale oro, o inversores que saben esperar el momento justo para capitalizar la transformación urbana.
????? Nota técnica para el cierre (KW):
?En el aviso, es importante destacar que el lote tiene medidas que permiten aprovechar el FOT y la morfología del nuevo código una vez que se defina la situación de la cautelar. Es una venta de "espera activa": se vive o se alquila con excelente renta mientras el activo se aprecia.
?Metros Vendibles Estimados: Aplicando un coeficiente de eficiencia del 80% (descontando pasillos, ascensores y escaleras), el proyecto arroja aproximadamente 1.000 \text{ m}^2 vendibles.
????? El Valor del Negocio (Incidencia)
?En la zona de Villa del Parque / Devoto, la incidencia de la tierra (lo que paga un desarrollador por cada metro cuadrado que se puede construir) para un lote USAM ronda los USD 450 a USD 550 por m^2.
?Valor del Lote por Incidencia: 1.000 \text{ m}^2 \times \text{USD } 500 = \mathbf{\text{USD } 500.000}.
?Este es el número que "blinda" tu inversión. Aunque hoy la casa tenga una cautelar, el valor del suelo bajo tus pies tiene ese potencial de cierre una vez que se resuelva la situación legal.
??? Consideraciones sobre la Cautelar
?Es vital entender que, al ser una casa anterior a 1927, el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP) debe dar el visto bueno.
?Escenario Conservador: Se obliga a mantener la fachada y la primera crujía (los primeros metros de la casa). En este caso, el desarrollador construye el edificio "detrás" y por encima de la estructura histórica. Esto hoy es tendencia (vende más caro por el diseño mix antiguo-moderno).
?Escenario Optimista: Si se demuestra que la casa no tiene un valor arquitectónico individual excepcional (más allá de la edad), se levanta la cautelar y se puede demoler para un proyecto desde cero.
????? Mi sugerencia para el Cierre de Venta
?Presentar este anteproyecto a los interesados les quita el "miedo" a la cautelar. No estás vendiendo un problema legal, estás vendiendo tiempo y potencial. Mientras tanto, los techos de bovedilla y el jardín aseguran que, si alguien quiere vivirla hoy, sea la casa más linda de la cuadra.
?¿Te gustaría que redacte una breve "Ficha Técnica para Desarrolladores" que resuma estos números para que la tengan a mano cuando vayan a ver la casa?
Corredor interviniente CABA , PABLO FAIJA CUCICBA 3964- Corredor Interviniente PROVINCIA DE BUENOS AIRES , PABLO FAIJA MARTILLERO PUBLICO CMYCPDJQ MAT 913 FOLIO 105 TOMO II
La tasación, intermediación y la conclusión de las operaciones sobre esta propiedad son actividades exclusivas de este corredor matriculado, conforme las previsiones de la ley 20.266, la ley CABA 2340, la ley provincial 10.973 y sus modif. y las normas reglamentarias dictadas por los colegios departamentales. Las oficinas asociadas a la red Keller Williams actúan en forma independiente, brindando servicios a corredores, agentes y al público en general, y su intervención se limita a la prestación de servicios inmobiliarios que no incluyen actos de corretaje ni intermediación inmobiliaria.
