Un terreno se compra por una sola cuenta: cuántos metros vendibles salen y cuánto cuesta cada uno. Acá esa cuenta está hecha y está a la vista.
422 m² de terreno libre en Floresta, sin construcción para demoler, con el estudio de superficie edificable ya elaborado. A USD 470.000, la incidencia es de USD 182 por m² vendible.
LOS TRES NÚMEROS
• Superficie edificable: 3.626,62 m²
• Superficie vendible (unidades funcionales de 1° a 9° piso): 2.586,02 m²
• Plusvalía urbana (Ley 6.062): USD 10.648
EL LOTE
• Superficie: 422 m²
• Frente: 8,68 m
• Fondo: 48,75 m
• Terreno libre, sin edificación para demoler
• Floresta, Comuna 10, CABA
LA NORMA
Zonificación USAA: altura 22,80 m más dos retiros.
No hay enrase. El lindero está consolidado a la misma altura, así que el perfil no se estira por encima de la norma. Lo que sí hay son afectaciones por lindero, y ya están computadas en el balance:
• Retiro de frente
• Retiro de fondo (Línea de Edificación)
• Enfrentamiento de áreas descubiertas, con patios computados al 50%
Los 3.626,62 m² no son el número optimista de la norma pura. Son el número que queda después de ceder lo que los linderos obligan a ceder.
EL PERFIL QUE SALE
Planta baja más 9 pisos, con los dos últimos en retiro.
• Subsuelo: 422,00 m²
• Planta baja: 318,60 m²
• Pisos 1° a 7°: 318,60 m² cubiertos cada uno, más 12,57 m² de balcón en los pisos tipo (331,17 m² por planta)
• Piso 8°, primer retiro: 301,24 m²
• Piso 9°, segundo retiro: 249,16 m²
• Sala de máquinas: 30,00 m²
El vendible se calcula sobre las unidades funcionales de 1° a 9°, descontando 30 m² de superficies comunes por planta. Subsuelo y planta baja quedan fuera del cómputo: si el proyecto suma local en planta baja o cocheras en subsuelo, la superficie comercializable sube y la incidencia baja.
LA CUENTA
• Precio: USD 470.000
• USD por m² de terreno: 1.114
• Incidencia sobre m² vendible: USD 182
• Incidencia con la plusvalía urbana sumada: USD 186
Para dimensionarlo: la incidencia promedio de CABA está en el orden de los USD 450 por m² vendible. El corredor norte supera los USD 600 (Recoleta y Belgrano cerca de 700, Palermo 650) y los sectores del centro y del sur quedan por debajo de USD 300. Este lote está en USD 182.
Hacé la cuenta con tu propio precio de venta y tu propio costo de obra. No te la vamos a hacer nosotros: la vas a rehacer igual.
SOBRE LA PLUSVALÍA URBANA
La Ley 6.062 grava la mayor edificabilidad y es un costo real del proyecto. Acá: 1.087,98 m² a alícuota 0,18, equivalente a 7.833 UVA. Valuada al ****, con UVA a $ 2.041,81 y tipo de cambio BCRA minorista a $ 1.502,04, son USD 10.648. El monto en pesos se actualiza por UVA: verificá el valor del día antes de cerrar tu número.
Lo publicamos calculado porque preferimos que lo tengas antes de sentarte, no después.
DOCUMENTACIÓN
Estudio de superficie edificable con balance discriminado por nivel, cuadro de plusvalía urbana y detalle de afectaciones por lindero. Se entrega al interesado que lo solicite.
Escribinos por acá y te pasamos el informe técnico completo.
Corredor Responsable: Marcelo Oscar Mazza — CUCICBA 9291.
Las superficies edificables y vendibles son una estimación elaborada sobre la normativa vigente y la situación de los linderos a la fecha del estudio. El cómputo final depende del estudio pormenorizado de los planos catastrales, del relevamiento in situ de los edificios linderos consolidados y de la aprobación del proyecto por la autoridad de aplicación. Medidas y superficies del lote son aproximadas, fueron suministradas por el propietario y deben ser verificadas por el interesado; los datos definitivos surgen del título de propiedad, planos y estado parcelario. El monto de plusvalía urbana está expresado a la fecha indicada y se actualiza por UVA. La presente publicación no constituye oferta vinculante: valores y condiciones pueden modificarse sin previo aviso y la operación queda sujeta a la conformidad del propietario y a los requisitos legales correspondientes.
