Para un lote en block con una superficie exacta de 3.864,81 metros cuadrados (que unifica la parcela del galpón y la del lote libre) ubicado en Avenida Rodolfo López 1684, Quilmes Oeste, el valor de mercado estimado se sitúa entre los USD 1.150.000 y USD 1.650.000.
Análisis del Valor Base del TerrenoLa valuación comercial toma como referencia el valor del suelo en esa sección de Quilmes Oeste y los costos de las mejoras construidas:
Incidencia de la Tierra: El valor del metro cuadrado de suelo urbano y comercial sobre la Avenida Rodolfo López se tasa entre los USD 300 y USD 420 por m². Multiplicado por los 3.864,81 m² totales, el valor del terreno limpio (valor lote) oscila entre USD 1.160.000 y USD 1.620.000.
El Factor del Galpón: Al estar una de las subdivisiones edificada con fines industriales/comerciales (pisos de alta resistencia, oficinas instaladas, techos parabólicos o de alma llena y portones aptos para camiones), se suma valor por metro cuadrado cubierto operativo. En block, este tipo de estructuras defiende el precio más alto por m² debido a que evita al comprador el costo y tiempo de construcción de una nave nueva.
Referencias Locales: Lotes comerciales estándar para desarrollos inmobiliarios de dimensiones sustancialmente menores en la misma avenida (alrededor de 600 a 700 m²) se comercializan hoy entre USD 260.000 y USD 280.000. Una parcela que roza los 4.000 m² es un activo premium muy escaso en la zona urbana de Quilmes.
Variables Municipales y ConstructivasEl valor definitivo oscilará dentro del rango según las especificaciones técnicas del Código de Ordenamiento Urbano (COU) de Quilmes para esa manzana:FOS y FOT (Factor de Ocupación): Determinan cuántos metros cuadrados totales se permiten techar. Si el comprador busca la propiedad para un desarrollo residencial de media densidad (complejos de departamentos), un FOT alto puede disparar el precio hacia el techo de la tasación.
Uso Industrial o Logístico: Al operar comercios de manufactura o distribución pesada en esa cuadra, es vital verificar que se mantenga la habilitación municipal para industrias de categorías 1 o 2. De preservarse este uso, el valor comercial para empresas de logística aumenta considerablemente.
El valor de mercado estimado para ese lote baldío y sin edificar de 2.228,32 metros cuadrados sobre la Avenida Rodolfo López se ubica entre los USD 670.000 y USD 890.000.Este lote libre representa la porción mayoritaria de la superficie total del bloque (3.864,81 m²) y es un activo sumamente atractivo debido a la escasez de terrenos limpios de este tamaño en Quilmes Oeste.
Precio por metro cuadrado: Al tratarse de un lote "limpio" (baldío o a demoler), la incidencia de la tierra sobre la avenida cotiza entre los USD 300 y USD 400 por m².
Ventaja del lote vacío: A diferencia de la parcela que tiene el galpón, el comprador de este lote no debe pagar un sobreprecio por infraestructura existente que quizás no le sea útil. Al estar libre, el valor está determinado puramente por el potencial constructivo que permita el Municipio de Quilmes.
Uso comercial y logístico: Con más de 2.200 m², el terreno es ideal para el desarrollo de un supermercado, una distribuidora con gran playa de maniobras para camiones, un complejo de canchas comerciales o un paseo de locales minoristas con estacionamiento propio.
