Excelente Lote para construir!!! Inmueble Terreno de esquina con potencial de desarrollo — Av. Juan B. Justo 5594 esq. Terrada, C.A.B.A. Nomenclatura catastral Sección 067 — Manzana 052B — Parcela 006 Superficie de parcela 166,50 m² Frentes 13,50 m sobre Av. Juan B. Justo · 8,43 m sobre Terrada · ochava
Incidencia: USD 290 — 320 por m² vendible (medio: USD 305) Sobre 424,00 m² vendibles — perfil U.S.A.B. 0 / A.E. 26, PB + 2 pisos VALOR DE CIERRE PROBABLE EN EFECTIVO USD 106.000 — USD 110.240 · USD 250 — 260 por m² vendibles.
Objeto y alcance Se determina el valor de mercado del suelo, expresado como incidencia en dólares por metro cuadrado vendible, de la parcela sita en Av. Juan B. Justo 5594 esquina Terrada, C.A.B.A. La valuación se practica sobre el perfil que habilita la normativa vigente: U.S.A.B. 0 en el marco del Área de Arquitectura Especial 26, con altura máxima de 9,00 m, equivalente a planta baja más dos pisos. Comprende: (i) verificación de la situación catastral declarada sobre la plancheta parcelaria aportada; (ii) encuadre normativo bajo el Código Urbanístico de la C.A.B.A. (Ley N° 6.099 y modificatorias, en particular la Ley N° 6.776) y sobre la Disposición DI-****-GCABA-DGIUR de fijación particularizada de Línea de Frente Interno y Línea Interna de Basamento para la manzana; (iii) prefactibilidad volumétrica y cómputo de superficie edificable y vendible, sobre los parámetros de proyecto provistos por el comitente; (iv) valuación por método comparativo de incidencia sobre m² vendible, con relevamiento de comparables de venta de departamentos y de terrenos en Villa Santa Rita y su entorno inmediato. No se practica método residual: el perfil de baja densidad de la parcela lo vuelve un indicador de escasa robustez, extremadamente sensible a los supuestos de costo de obra, y su resultado distorsionaría la lectura del valor de mercado.
Identificación y descripción del inmueble Concepto Dato Ubicación Av. Juan B. Justo 5594 esquina Terrada — Villa Santa Rita, Comuna 11 Nomenclatura catastral Sección 067 — Manzana 052B — Parcela 006 Frente sobre Av. Juan B. Justo 13,50 m (9,86 m de línea recta más el desarrollo de ochava) Frente sobre Terrada 8,43 m Ochava 3,46 / 3,64 m Lateral 14,32 m Fondo 18,00 m Superficie de parcela 166,50 m² Tipología de parcela Parcela de esquina, con dos frentes sobre vía pública Entorno A 100 m del cruce de Av. Nazca y Av. Juan B. Justo, con estación del Metrobús. A 300 m de Av. Gaona Antecedente catastral Plancheta parcelaria 067-052B-006, con anotaciones de certificados pacelarios de 1970 y 1971
Entorno A 100 m del cruce de Av. Nazca y Av. Juan B. Justo, con estación del Metrobús. A 300 m de Av. Gaona Antecedente catastral Plancheta parcelaria 067-052B-006, con anotaciones de certificados parcelarios de 1970 y 1971 Mejora existente Pendiente de informar por el comitente (a confirmar si corresponde demolición previa) Tratamiento valuatorio Terreno con potencial de desarrollo bajo el perfil vigente de PB + 2 pisos (puntos 3 y 4)
Encuadre normativo urbanístico 3.1 Unidad de edificabilidad: U.S.A.B. 0 — Área de Arquitectura Especial 26 La parcela se encuentra afectada por el Área de Arquitectura Especial 26, con equivalencia a Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 0. La edificabilidad máxima se corresponde con una altura de 9,00 m, equivalente a planta baja más dos (2) pisos. La categoría U.S.A.B. 0 fue incorporada por la Ley N° 6.776 y constituye la altura más baja del régimen vigente. No se verifican en la parcela linderos consolidados ni condiciones de completamiento de tejido que habiliten superar ese perfil, de modo que la altura de 9,00 m es el único escenario de edificabilidad considerado.
Corresponde señalar que este tramo de la Av. Juan B. Justo no presenta una unidad de edificabilidad homogénea. Parcelas testigo de la misma avenida a pocas cuadras (J. B. Justo 5973/75, 6075 y 6100) están afectadas por U.S.A.A., con altura máxima de 22,80 m y perfil de planta baja más siete pisos y dos retiros. La parcela objeto de esta tasación no comparte ese encuadre, circunstancia que determina la totalidad de la valuación. 3.2 Área edificable en parcela de esquina El área edificable de la parcela queda definida por la Línea Oficial y, en el caso de las parcelas de esquina, por la Línea Oficial de Esquina. A ello se suma que, conforme la Disposición DI-****-GCABA-DGIUR del 27 de noviembre de 2025, que fijó los trazados particularizados de la manzana 052B en adecuación a la Ley N° 6.776, la banda edificable no alcanza a esta parcela. El efecto práctico es que el lote resulta edificable en la totalidad de su superficie en las tres plantas, sin recorte por Línea de Frente Interno. Es el principal atributo positivo de la parcela y compensa parcialmente la baja altura permitida. 3.3 Retiros y ochava
Área edificable en parcela de esquina El área edificable de la parcela queda definida por la Línea Oficial y, en el caso de las parcelas de esquina, por la Línea Oficial de Esquina. A ello se suma que, conforme la Disposición DI-****-GCABA-DGIUR del 27 de noviembre de 2025, que fijó los trazados particularizados de la manzana 052B en adecuación a la Ley N° 6.776, la banda edificable no alcanza a esta parcela. El efecto práctico es que el lote resulta edificable en la totalidad de su superficie en las tres plantas, sin recorte por Línea de Frente Interno. Es el principal atributo positivo de la parcela y compensa parcialmente la baja altura permitida. 3.3 Retiros y ochava La Ley N° 6.776 eliminó los retiros en las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja, de modo que el volumen se desarrolla sobre Línea Oficial en los tres niveles. La parcela debe respetar la Línea Oficial de Esquina, que resta superficie en todas las plantas y ya se encuentra incorporada a la superficie de 166,50 m² declarada en la plancheta. 3.4 Riesgo hídrico Bajo la Av. Juan B. Justo corre el arroyo Maldonado entubado y el tramo se encuentra comprendido en los polígonos de prevención de riesgo hídrico del artículo 7.2.8.3.1. El compromiso ambiental de ralentización pluvial rige para obras nuevas de más de 200 m² cubiertos cuya altura máxima supere los 11,20 m. Con el perfil de 9,00 m la obra queda por debajo de ese umbral y no resulta alcanzada por la exigencia. De incorporarse subsuelo, en cambio, corresponde verificar las condiciones específicas de excavación y desagüe sobre el entubado-
Riesgo hídrico Bajo la Av. Juan B. Justo corre el arroyo Maldonado entubado y el tramo se encuentra comprendido en los polígonos de prevención de riesgo hídrico del artículo 7.2.8.3.1. El compromiso ambiental de ralentización pluvial rige para obras nuevas de más de 200 m² cubiertos cuya altura máxima supere los 11,20 m. Con el perfil de 9,00 m la obra queda por debajo de ese umbral y no resulta alcanzada por la exigencia. De incorporarse subsuelo, en cambio, corresponde verificar las condiciones específicas de excavación y desagüe sobre el entubado. 4. Prefactibilidad: superficie edificable y vendible Se cuantifica el escenario urbanístico descripto en el punto 3, sobre la base de los parámetros de proyecto provistos por el comitente: ocupación total de la parcela, local comercial de 100,00 m² en planta baja, con 66,50 m² destinados a hall de acceso, circulaciones, sala de máquinas y medidores; núcleo de circulación vertical (escalera, ascensor y palier) de 30,00 m² en cada planta alta; balcón de 9,00 m de largo por 1,50 m de saliente sobre Av. Juan B. Justo y balcón de 8,00 m de largo por 1,50 m de saliente sobre Terrada, ambos en las plantas altas. El cómputo completo, con las fórmulas vivas y las celdas de entrada editables, se adjunta como planilla de cálculo separada. Perfil: planta baja más 2 pisos. Altura máxima 9,00 m. Ocupación total de la parcela en los tres niveles.
Perfil: planta baja más 2 pisos. Altura máxima 9,00 m. Ocupación total de la parcela en los tres niveles. Nivel Total (m²) Núcleo + comunes (m²) Propios vendibles (m²) Balcones (m²) Terrazas (m²) Planta Baja — local comercial 1****,00 — — 1° piso 1****,50 25,50 — 2° piso 1****,50 25,50 — TOTAL 499,50 126,50 3****
