Comprar 3 ambientes en Agronomía: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Agronomía: precios y opciones 2026
Hay un momento en la vida de muchas familias en que el alquiler deja de tener sentido y la pregunta cambia: ¿cómo compro algo propio con espacio real? Un departamento de 3 ambientes es la respuesta para familias con uno o dos hijos, parejas que necesitan home office, o cualquier persona que ya no puede funcionar en 45 metros cuadrados.
Y el barrio donde esa pregunta tiene respuesta concreta y accesible en el oeste de CABA es Agronomía. Esta guía analiza todo lo que necesitás saber para comprar un 3 ambientes en Agronomía en 2026: precios reales en USD, las mejores zonas del barrio, qué conseguís con cada presupuesto y por qué tiene sentido apostar por acá.
Por qué Agronomía para comprar un 3 ambientes familiar
La lógica es directa: Agronomía tiene uno de los valores de m² más bajos de CABA entre los barrios que tienen identidad propia, infraestructura de transporte y calidad de vida real. Para una familia que necesita un 3 ambientes —tipología de entre 75 y 90 m²— el precio de compra en Agronomía es considerablemente más accesible que en los barrios del centro o del norte.
Un 3 ambientes en Caballito cuesta entre $180.000 y $250.000 USD. En Agronomía, el mismo espacio está entre $112.000 y $180.000 USD. Esa diferencia de $50.000-$100.000 USD es la que hace posible o imposible una operación de compra para muchas familias.
Agronomía también ofrece algo que los portales inmobiliarios no muestran: una escala de barrio que funciona para las familias. Calles anchas y arboladas donde los chicos pueden andar en bici sin riesgo, plazas barriales a pocas cuadras, la posibilidad de ir caminando a la verdulería y conocer al verdulero, la tranquilidad que genera saber que el barrio es el mismo hace 30 años.
El 3 ambientes en Agronomía: qué espacio conseguís
Antes de hablar de precios, es importante entender qué se compra cuando se habla de un 3 ambientes en Agronomía.
Distribución típica (edificios 70-90)
Los edificios de los años 70-90, que son la mayoría del stock en el barrio, tienen plantas generosas comparadas con las construcciones actuales:
Living-comedor: 18-24 m². Amplio, con posibilidad de separar visualmente el sector living del comedor. Muchas veces orientado al frente con vista a la calle.
Dormitorio principal: 12-15 m². El más grande, con placard empotrado, ventana exterior, a veces balcón.
Dormitorio secundario: 10-13 m². Perfectamente funcional para un hijo o para home office. En muchos edificios de los 80 el segundo dormitorio tiene más de 11 m², que es un lujo comparado con las construcciones actuales.
Cocina: 8-11 m² separada. Con espacio para muebles fijos, mesada y mesa pequeña.
Baño completo: 4-5 m² con bañera, inodoro, bidet y vanitory.
Balcón o galería: 4-7 m². Muy común en este tipo de edificios.
Total: 80-90 m² en muchos casos.
Distribución moderna (edificios post-2005)
Los desarrollos más recientes en el barrio tienen una distribución más eficiente pero con menos metros totales:
Living-comedor + cocina americana: 22-28 m². Espacio abierto y luminoso.
Dormitorio principal: 11-13 m².
Dormitorio secundario: 9-11 m².
Baño completo: 4-5 m². Algunos tienen toilette adicional.
Balcón o terraza: variable.
Total: 72-80 m².
¿Cuánto espacio necesita una familia?
Para una pareja con un hijo:
Dormitorio principal (padres): 12+ m²
Dormitorio del niño: 10+ m²
Living-comedor para comer y compartir: 18+ m²
Cocina funcional: 7+ m²
Un 3 ambientes de 80 m² en Agronomía cumple estos requisitos con comodidad. Incluso deja margen para que el living tenga un rincón de juego o el dormitorio secundario funcione como oficina cuando el niño es chico y puede compartir pieza con los padres en algún momento.
Precios de compra de 3 ambientes en Agronomía (Abril 2026)
El valor del m² en Agronomía para un 3 ambientes oscila entre $1.500 y $2.000 USD, con variaciones según zona, antigüedad y tipo de inmueble.
Valor del m² por tipo y zona
Tipo / Zona
Precio m² (USD)
Unidad típica 3 amb (75-90 m²)
Edificio a reciclar (años 70-80), zona interna
$1.500 – $1.650
$112.500 – $148.500
Edificio estándar en buen estado
$1.650 – $1.800
$123.750 – $162.000
Límite con La Paternal / mayor demanda
$1.800 – $1.950
$135.000 – $175.500
Unidad reciclada reciente o nueva
$1.900 – $2.000
$142.500 – $180.000
PH con terraza o jardín
$1.700 – $2.000
$127.500 – $180.000
Con cochera incluida (+10-15%)
$1.800 – $2.200
$148.500 – $198.000
Comparación de 3 ambientes con barrios del oeste y centro de CABA
Barrio
Precio m² aprox. (USD)
3 amb. típico (80 m²)
Palermo
$2.500 – $3.500
$200.000 – $280.000
Caballito
$1.900 – $2.500
$152.000 – $200.000
Villa del Parque
$1.800 – $2.300
$144.000 – $184.000
La Paternal
$1.700 – $2.100
$136.000 – $168.000
Agronomía
$1.500 – $2.000
$120.000 – $160.000
Floresta
$1.300 – $1.700
$104.000 – $136.000
Un 3 ambientes en buen estado en Agronomía puede conseguirse por $120.000-$145.000 USD, algo que ya no es posible en Caballito o Villa del Parque para unidades comparables.
¿Quién compra un 3 ambientes en Agronomía?
Familias en busca de primera vivienda
El perfil principal. Una pareja con un hijo (o esperando uno) que lleva años alquilando y quiere poner pie propio. Con $130.000-$150.000 USD —o combinando ahorros con crédito hipotecario— pueden comprar un 3 ambientes bien ubicado y en buen estado en Agronomía, algo que en Caballito o Palermo requeriría $180.000-$250.000 USD.
Familias que upgradan desde un 2 ambientes
Parejas que compraron un 2 ambientes hace 5-7 años y ya lo vendieron con ganancia de capital. Con ese capital (más algo de ahorro adicional) dan el salto al 3 ambientes. Agronomía es frecuentemente la respuesta cuando el 3 ambientes en el barrio anterior ya no entra en el presupuesto.
Inversores de renta con perfil familiar
Con alquileres de 3 ambientes en la franja $720.000-$900.000/mes y precios de compra de $130.000-$160.000 USD, la rentabilidad bruta en pesos puede estar entre el 6% y el 8% anual. Para inversores que priorizan la estabilidad y la baja vacancia (familias que se quedan años), Agronomía es una opción sólida.
Compradores que regresan al oeste de CABA
Un perfil interesante: familias que crecieron en el oeste (Floresta, Versalles, Villa Real) y que ahora buscan comprar en la zona donde se sienten cómodos. Agronomía, con su carácter de barrio tranquilo y sus precios, es la opción "premium accesible" del oeste de CABA para este perfil.
Las mejores zonas para comprar un 3 ambientes en Agronomía
Agronomía Central (Chorroarín, Zamudio, Virgilio)
La zona con mejor relación precio-calidad del barrio. Calles completamente residenciales, arboladas, con mezcla de casas y edificios bajos de los 80. El stock de 3 ambientes en estas calles es bueno, con plantas de 80-90 m² que dan un espacio real para vivir. Los precios están en la franja $1.500-$1.750/m², que es la más accesible del barrio.
Para quién: Familias que priorizan la tranquilidad y el espacio por encima de la conectividad inmediata al transporte. Compradores con auto o bicicleta.
Límite con La Paternal (Av. San Martín, Concepción Arenal, Gavilán)
La zona más dinámica de Agronomía. Mayor acceso al transporte (Av. San Martín con varios colectivos frecuentes), más comercios y mejor conectividad en general. Los precios son algo más altos ($1.750-$1.950/m²) pero la liquidez del mercado —tanto para reventa como para alquiler— es notablemente mejor.
Para quién: Compradores que piensan en la inversión a largo plazo o que necesitan buen acceso al transporte público para la vida cotidiana.
Zona UBA (entorno Av. De los Constituyentes)
El entorno de la Facultad de Agronomía y Veterinaria genera una demanda constante de departamentos. El 3 ambientes no es el formato más buscado por los estudiantes (prefieren 2 ambientes o monoambientes), pero sí por familias que quieren la vida activa universitaria cerca. Precios en franja media ($1.700-$1.900/m²) con mayor movimiento del mercado.
Análisis de rentabilidad: comprar un 3 ambientes para alquilar
Variable
Valor
Precio de compra estimado
$140.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (aprox. 3%)
$4.200 USD
Inversión total
$144.200 USD
Alquiler mensual estimado
$810.000 ARS
Alquiler anual
$9.720.000 ARS
Expensas y gastos propietario
-$720.000 ARS/año
Renta neta anual
~$9.000.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$8.571 USD
Gross yield en USD
~5,9% anual
La rentabilidad en USD es moderada, similar al promedio del mercado de CABA. Lo que hace atractiva la inversión en Agronomía para el 3 ambientes no es tanto el rendimiento de renta sino la baja vacancia (las familias con niños se quedan años), el bajo precio de entrada y el potencial de revalorización del barrio a mediano plazo.
Comprar para renovar: la estrategia más rentable en Agronomía
Una de las estrategias más interesantes en el barrio es comprar un 3 ambientes a reciclar, renovarlo y ponerlo en alquiler o en venta.
Escenario tipo:
Compra de 3 ambientes a reciclar en Agronomía Central: $125.000 USD ($1.500/m² × 83 m²)
Valor de mercado post-renovación: $168.000-$175.000 USD ($2.000-$2.100/m² renovado)
Ganancia de capital potencial: $21.000-$32.000 USD (14-22%)
Esta estrategia requiere conocimiento del mercado local, buenos contactos en construcción y tiempo para gestionar la obra. Pero los números son sólidos para quien puede ejecutarla.
Tipos de inmuebles disponibles en Agronomía para 3 ambientes
Edificios de los años 70-90 (el stock principal)
Son la mayoría del mercado. Plantas generosas (80-90 m²), construcción sólida de hormigón y ladrillo. Las instalaciones eléctricas y sanitarias en muchos casos son originales y pueden necesitar actualización. El precio de entrada es bajo y el potencial de valor agregado es alto con renovación.
Señal de alerta: Verificar siempre el estado del tablero eléctrico (debe tener llave termomagnética y disyuntor diferencial) y la presión de agua (muchos edificios de esta época tienen problemas de presión en pisos altos).
Edificios de los 2000-2015
Menor presencia pero existen. Mejor terminación original, plantas algo más chicas (75-80 m²), algunos con sum o laundry. El precio es un escalón arriba pero la demanda de alquiler es mejor.
PHs y unidades con espacio exterior
Una categoría muy valorada para las familias. Los PHs de 3 ambientes con terraza propia en Agronomía son buscados y escasos. Cuando aparece uno en buen estado y bien valuado se vende rápido. Para una familia que valora el espacio exterior, son una opción excepcional.
Qué verificar antes de comprar un 3 ambientes en Agronomía
Instalación eléctrica: El punto más crítico en edificios del barrio. Verificar tablero actualizado, condición del cableado, capacidad para climatización moderna (split frío/calor requiere circuito dedicado de 20 amperes).
Presión y estado del agua: En pisos altos de edificios viejos la presión puede ser insuficiente si la bomba o el tanque del edificio no está en condiciones. Preguntale al encargado.
Humedad y filtraciones: Revisar el techo del edificio (si el departamento es último piso), paredes perimetrales y pisos bajos. La humedad por capilaridad en planta baja es muy común en edificios de los 80.
Deudas del consorcio: Solicitar 12 meses de estado de cuenta. Verificar que no haya obras grandes pendientes (renovación de ascensor, fachada, cañerías del edificio).
Tamaño real de los dormitorios: Medir o verificar los m² de cada dormitorio. En algunos 3 ambientes el segundo dormitorio tiene 8 m², que puede ser insuficiente para una familia que lo necesita funcional.
Orientación y luminosidad: En un departamento que se va a usar como vivienda permanente, la orientación es crítica para el confort en invierno. Un living orientado al norte tiene luz solar directa los meses de invierno; uno al sur queda frío y oscuro.
Proceso de compra de un 3 ambientes en Agronomía
Búsqueda: Filtrá en Roomix por zona, precio y superficie. Activá alertas para los criterios que buscás.
Visitas: Dos visitas mínimo: una en día de semana y una en fin de semana, en diferentes horarios.
Verificación previa al boleto: Tasación propia, inspección de instalaciones, estudio de títulos por tu escribano.
Propuesta y señal: Señal del 10-20% del valor acordado al aceptarse la oferta.
Boleto de compraventa: 30% adicional del precio total. El boleto formaliza la operación.
Escritura: Pago del saldo y costos de escrituración ante escribano.
Costos a contemplar:
Honorarios escribano: 1-2% del valor escriturado
Comisión inmobiliaria: habitualmente 4% total (2% comprador + 2% vendedor)
Impuesto de sellos: variable según situación impositiva del comprador
Perspectivas del barrio: ¿vale apostar a Agronomía para un 3 ambientes?
Tendencia del corredor oeste: Los barrios del oeste de CABA vienen mostrando una revalorización gradual, impulsada por la migración de familias que no pueden pagar los precios del norte. Agronomía está bien posicionado en ese corredor.
Diferencial con La Paternal: La Paternal, barrio limítrofe, ya tuvo una suba importante de precios en los últimos 5 años. Ese proceso suele extenderse a los barrios adyacentes. Agronomía tiene potencial de seguir ese camino.
La UBA como ancla: La presencia de la Facultad de Agronomía y Veterinaria genera una demanda constante de alquiler y una vida de barrio activa que sostiene los precios y protege contra caídas abruptas.
Precio de entrada bajo: Un 3 ambientes a $130.000-$145.000 USD en un barrio con identidad propia y conectividad razonable es difícil de encontrar en CABA en 2026. El precio actual deja margen de apreciación para los próximos años.
Pros y contras de comprar un 3 ambientes en Agronomía
Pros
Contras
Precio accesible para 3 ambientes en CABA
Sin línea de subte
Plantas amplias en edificios de los 80-90
Oferta de 3 ambientes más acotada
Barrio muy tranquilo y familiar
Menor liquidez que barrios del centro
Acceso a Ferrocarril Urquiza (La Paternal)
Stock de edificios nuevos limitado
Potencial de revalorización del oeste
Dinámica comercial más moderada
Ideal para primera vivienda familiar
Renovación puede ser necesaria en edificios viejos
Rentabilidad estable como inversión
Velocidad de venta más lenta que Palermo o Caballito
Preguntas frecuentes sobre comprar un 3 ambientes en Agronomía
¿Cuánto cuesta comprar un 3 ambientes en Agronomía en 2026?
El rango es de $112.500 a $180.000 USD dependiendo del estado del inmueble, la zona y la superficie. El rango más común de transacciones está entre $125.000 y $155.000 USD para unidades en buen estado en zonas centrales del barrio.
¿Cuántos metros cuadrados tiene un 3 ambientes en Agronomía?
Los edificios de los 70-90 tienen plantas de 80-90 m², que son amplias para CABA. Los edificios más nuevos tienen 72-80 m². En todos los casos hay dos dormitorios separados, living-comedor, cocina y baño completo.
¿Se puede comprar con crédito hipotecario?
Sí. Los principales bancos otorgan créditos hipotecarios en Agronomía sin restricciones. El banco tasa la propiedad y presta hasta el 75-80% del valor de tasación. Para un 3 ambientes de $140.000 USD, un crédito hipotecario podría cubrir hasta $105.000-$112.000 USD, lo que hace la operación accesible para quien tiene $30.000-$35.000 USD de ahorro propio.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un 3 ambientes en Agronomía?
El tiempo promedio de venta es de 4 a 7 meses. El stock de 3 ambientes es más limitado que el de 2 ambientes, lo que puede hacer que las unidades en buen estado y bien valuadas se vendan más rápido. Las unidades a reciclar pueden tardar más si el precio no está ajustado.
¿Vale la pena renovar un 3 ambientes viejo en Agronomía?
Puede ser muy rentable. La diferencia entre el precio de una unidad a reciclar ($1.500/m²) y una renovada ($2.000/m²) en el mismo barrio puede superar el costo de la renovación, generando una ganancia de capital del 15-25%. La clave está en comprar bien, controlar el costo de obra y conocer el mercado local.
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Conclusión: Agronomía, la primera vivienda familiar más accesible del oeste de CABA
Para una familia que necesita más de un dormitorio y quiere comprar —no seguir alquilando— en CABA, Agronomía da una respuesta que pocos barrios pueden dar en 2026: un 3 ambientes real, con espacio real, en un barrio tranquilo y seguro, por un precio que todavía entra en el presupuesto de las familias de clase media.
No es el barrio más glamoroso. No tiene subte ni los restaurantes de moda. Pero tiene lo que más necesita una familia que compra para vivir: espacio, tranquilidad, calles arboladas, buenas escuelas cerca y un precio que no te deja endeudado de por vida.
