Comprar un inmueble en Argentina son seis pasos: búsqueda, visitas, reserva (u oferta), verificación legal, boleto de compraventa y escritura. El proceso completo demora entre 2 y 9 meses sin crédito hipotecario, y entre 3 y 12 meses si lo financiás.
El dato que más sorprende: además del precio de la propiedad hay que presupuestar entre un 7% y un 10% adicional en gastos de cierre —comisión inmobiliaria (3-4% + IVA), honorarios de escribanía (1-2% + IVA), Impuesto de Sellos (3,5% en CABA, variable por provincia) y certificados—.
| Etapa | Plazo típico |
|---|
| Búsqueda | 1 a 6 meses |
| Reserva a boleto | 7 a 30 días |
| Boleto a escritura | 30 a 90 días |
| Total sin crédito | 2 a 9 meses |
| Total con crédito | 3 a 12 meses |
Abajo está cada paso en detalle, la documentación que se pide en cada uno y los errores que más plata cuestan.
¿Cuánto necesitás realmente? Definí tu presupuesto
Antes de mirar la primera propiedad, necesitás tener claro cuánto podés gastar. Y no hablamos solo del precio del inmueble.
Costos Adicionales a Considerar
Además del valor de la propiedad, tené en cuenta estos gastos que se suman al cierre de la operación:
| Concepto | Porcentaje Aproximado | Quién Paga |
|---|
| Comisión inmobiliaria | 3% a 4% + IVA | Comprador |
| Escribanía (honorarios) | 1% a 2% + IVA | Comprador |
| Impuesto de Sellos | 3,5% (CABA) / variable por provincia | 50% cada parte |
| ITI o Ganancias | 1,5% o 15% del resultado | Vendedor |
| Certificados e informes | $100.000 - $300.000 aprox. | Comprador |
Regla general: calculá entre un 7% y un 10% adicional sobre el valor de compra para cubrir todos los gastos de cierre.
Formas de Pago Habituales
- Dólares billetes: la forma más común en Argentina, especialmente para propiedades usadas
- Crédito hipotecario: opción que creció significativamente con las nuevas líneas UVA y las de tasa fija
- Compra en pozo: pagos en cuotas durante la construcción (ver nuestra guía de departamentos en pozo)
- Combinación: parte en efectivo, parte financiado
Si estás evaluando un crédito, podés simular tu cuota con nuestra calculadora de créditos hipotecarios.
Paso 1: La Búsqueda del Inmueble
La búsqueda es la etapa más larga y, muchas veces, la más frustrante. Pero con la estrategia correcta podés acortarla significativamente.
Definí tus Prioridades
Antes de empezar a buscar, hacé una lista con:
- Ubicación preferida (barrio, zona, cercanía a transporte o trabajo)
- Tipo de propiedad (departamento, PH, casa, terreno)
- Superficie mínima que necesitás
- Antigüedad aceptable (a estrenar, hasta 10 años, sin límite)
- Amenities o características específicas (cochera, balcón, parrilla, pileta)
Dónde Buscar
Los portales inmobiliarios son el punto de partida obligado. En Roomix podés buscar usando inteligencia artificial: describí lo que necesitás en lenguaje natural y nuestra IA filtra entre miles de propiedades para mostrarte las que realmente encajan.
Buscá propiedades en venta por zona:
Cuántas Propiedades Visitar
No hay un número mágico, pero visitá al menos 5 a 10 propiedades antes de hacer una oferta. Esto te da perspectiva de mercado y te ayuda a calibrar qué es razonable para tu presupuesto.
Señales de una Buena Oportunidad
- El precio por metro cuadrado está por debajo del promedio de la zona (consultá nuestro análisis de precios por m²)
- La propiedad lleva poco tiempo publicada
- El estado de conservación es bueno y no requiere grandes reformas
- La documentación está en orden (sin sucesiones pendientes, inhibiciones o embargos)
Paso 2: ¿qué mirar en las visitas?
Cuando encontrás propiedades que te interesan, llega el momento de visitarlas en persona.
Qué Mirar en una Visita
Estructura y estado general:
- Paredes: buscá grietas, humedad, manchas
- Pisos: estado, nivel (que no estén hundidos)
- Techos: filtraciones, material
- Instalaciones eléctricas: tablero, cantidad de bocas
- Plomería: presión de agua, estado de cañerías visibles
- Carpintería: ventanas, puertas, cerraduras
Entorno:
- Visitá la zona en distintos horarios (de día y de noche)
- Chequeá el nivel de ruido
- Verificá el acceso a transporte público
- Mirá el estado general del edificio o la cuadra
Si es un departamento, preguntá:
- Monto de expensas ordinarias y extraordinarias
- Actas de las últimas asambleas de consorcio
- Deudas del consorcio
- Reglamento de copropiedad
Cuánto Vale Realmente
Para tener una referencia objetiva del precio, podés consultar los precios de mercado por barrio de Roomix, con datos del valor por m² según la zona y características comparables.
Paso 3: La Oferta (Reserva)
Encontraste la propiedad que querés. Ahora viene la negociación.
Cómo Funciona la Reserva
- Hacés una oferta por escrito a través de la inmobiliaria
- Si el vendedor acepta, firmás una seña o reserva
- Pagás un monto (usualmente entre USD 1.000 y USD 5.000) que se descuenta del precio final
- Se establece un plazo para firmar el boleto de compraventa
Consejos para Negociar
- Investigá el mercado: si sabés que el precio por m² de la zona es menor, tenés un argumento concreto
- No muestres ansiedad: la urgencia le da poder al vendedor
- Preguntá cuánto tiempo lleva publicada: una propiedad que lleva meses sin venderse suele tener más margen de negociación
- Ofrecé un precio razonable: una oferta demasiado baja puede cerrar la negociación antes de que empiece
Qué Dice el Contrato de Reserva
El contrato de reserva debe incluir:
- Datos completos del comprador y vendedor
- Descripción e identificación del inmueble
- Precio acordado y moneda
- Monto de la reserva
- Plazo para firmar el boleto
- Condiciones de la operación
Paso 4: ¿qué hay que verificar legalmente antes de firmar?
Esta es la etapa más técnica y la que nunca debés saltear. Un abogado especializado en derecho inmobiliario es tu mejor inversión en este punto.
Documentación que Debés Verificar
Del inmueble:
- Título de propiedad (escritura del vendedor)
- Informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble
- Informe de inhibiciones del vendedor
- Plano de mensura aprobado
- Estado de deudas: ABL (CABA), ARBA (Provincia de Buenos Aires), AYSA, luz, gas
- Libre deuda de expensas (si es propiedad horizontal)
- Certificado catastral
Del vendedor:
- DNI vigente
- CUIT/CUIL
- Estado civil (si está casado, el cónyuge debe prestar consentimiento)
- Que no esté inhibido para vender
Situaciones que Requieren Atención Especial
- Sucesiones: si la propiedad se heredó, la sucesión debe estar inscripta
- Divorcios: verificar que la partición de bienes esté resuelta
- Poderes: si firma un apoderado, verificar la vigencia del poder
- Propiedades en PH: verificar el reglamento de copropiedad y que la unidad funcional coincida con lo descripto
Paso 5: El Boleto de Compraventa
El boleto es el compromiso formal entre las partes. Es el paso previo a la escritura.
Qué Establece el Boleto
- Precio total y forma de pago
- Posesión: cuándo se entrega la propiedad
- Plazo para escriturar (habitualmente 30 a 90 días)
- Penalidades por incumplimiento
- Estado en que se entrega el inmueble
Cuánto se Paga al Firmar el Boleto
Lo habitual es pagar entre el 30% y el 50% del precio total al momento del boleto. El saldo se abona al escriturar.
Protección Legal del Comprador
Desde 2015, el Código Civil y Comercial otorga al boleto de compraventa oponibilidad frente a terceros cuando se pagó el 25% o más del precio y se tiene posesión. Esto significa que, ante un embargo posterior sobre el vendedor, tu derecho tiene prioridad.
Paso 6: La Escritura (Escritura Traslativa de Dominio)
La escritura es el acto que formaliza la transferencia de propiedad. Se firma ante un escribano público.
Quién Elige al Escribano
Por costumbre en Argentina, el escribano lo elige y paga el comprador, ya que es quien más interés tiene en que la operación se haga correctamente.
Qué Sucede en la Escritura
- El escribano verifica toda la documentación
- Las partes (o sus apoderados) firman la escritura
- Se paga el saldo del precio
- Se entregan las llaves
- El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad
Costos de Escrituración
| Concepto | Monto Aproximado |
|---|
| Honorarios del escribano | 1% a 2% del valor de escritura + IVA |
| Impuesto de Sellos (CABA) | 3,5% del valor de escritura |
| Inscripción registral | Variable según jurisdicción |
| Aportes notariales | Incluidos en honorarios |
Cuánto Tarda la Inscripción
Una vez firmada la escritura, el escribano la presenta ante el Registro de la Propiedad Inmueble. La inscripción definitiva puede tardar de 30 a 90 días, dependiendo de la jurisdicción. Sin embargo, la escritura tiene efecto desde el momento de la firma.
¿Qué opciones de financiación hay para comprar?
Créditos Hipotecarios
En 2026, el mercado de créditos hipotecarios ofrece varias alternativas:
Líneas UVA:
- Ajustan por inflación (UVA = Unidad de Valor Adquisitivo)
- Cuotas iniciales más bajas
- Plazos de hasta 30 años
- Financian hasta el 75-80% del valor
- Requieren ingresos demostrables y antigüedad laboral
Líneas a tasa fija o mixta:
- Cuota fija durante los primeros años, luego variable
- Mayor previsibilidad inicial
- Suelen tener plazos más cortos
Requisitos generales:
- Antigüedad laboral mínima (6 meses a 1 año)
- Ingresos demostrables
- No estar en situación irregular en el sistema financiero (BCRA)
- La cuota no puede superar el 25-30% de tus ingresos
- Seguro de vida e incendio obligatorios
Usá nuestra calculadora de créditos hipotecarios para simular cuánto podrías acceder y cuánto pagarías de cuota.
Compra en Pozo
Otra forma de financiar la compra es adquirir un departamento en pozo (durante la etapa de construcción). Las ventajas incluyen:
- Precio potencialmente menor que la propiedad terminada
- Pagos en cuotas durante la obra
- Posibilidad de personalizar terminaciones
Pero también implica riesgos que tenés que conocer. Leé nuestra guía completa de departamentos en pozo.
Checklist: Documentación para la Compra
Documentos que Necesitás como Comprador
- DNI vigente (y de tu cónyuge si aplica)
- CUIT/CUIL
- Constancia de ingresos (si usás crédito hipotecario)
- Comprobante del origen de los fondos
- Declaración jurada de bienes personales (si corresponde)
Documentos que Debe Presentar el Vendedor
- Título de propiedad (escritura original)
- Informe de dominio actualizado
- Informe de inhibiciones
- Plano de mensura aprobado
- Libre deuda de impuestos (ABL, ARBA, municipal)
- Libre deuda de servicios (agua, luz, gas)
- Libre deuda de expensas
- Certificado catastral
- DNI y CUIT
- Consentimiento conyugal (si aplica)
¿Cuáles son los errores más comunes al comprar?
1. No Verificar la Documentación
El error más grave y más común. Nunca firmes un boleto sin que un abogado haya revisado toda la documentación. Problemas frecuentes:
- Propiedades con embargos o inhibiciones no declaradas
- Sucesiones incompletas
- Planos que no coinciden con la realidad construida
- Deudas ocultas de impuestos o expensas
2. Calcular Mal los Costos Totales
Muchos compradores presupuestan solo el valor de la propiedad y se sorprenden con los costos de cierre. Recordá: sumá entre un 7% y un 10% al precio de compra.
3. No Visitar la Propiedad Varias Veces
Una sola visita no alcanza. Volvé en distintos horarios, hablá con los vecinos, recorré la zona de noche. Los problemas de ruido, inseguridad o inundaciones no siempre se ven a primera vista.
4. Apurarse por Miedo a "Perder la Oportunidad"
La presión para decidir rápido es una táctica de venta. Si te dicen "hay otra persona interesada", puede ser cierto o no. Tomá tu tiempo para evaluar y nunca firmes bajo presión.
5. No Considerar los Costos de Mantenimiento
Además del precio de compra, pensá en:
- Expensas mensuales
- Impuestos (ABL, Bienes Personales)
- Mantenimiento y reparaciones
- Servicios
6. Confiar Solo en las Fotos
Las fotos de los avisos pueden ser engañosas (ángulos amplios, filtros, fotos desactualizadas). Siempre visitá personalmente antes de ofertar.
7. No Verificar el Estado del Consorcio
En departamentos, pedí las actas de las últimas asambleas. Un consorcio con deudas, obras pendientes o conflictos internos puede convertirse en un dolor de cabeza constante.
Consideraciones Legales Importantes
Bienes Gananciales vs. Propios
Si estás casado/a bajo el régimen de comunidad de ganancias (el más común en Argentina):
- Lo que comprás durante el matrimonio es bien ganancial
- Necesitás el consentimiento de tu cónyuge para vender
- Si lo comprás con dinero propio (anterior al matrimonio o heredado), podés demostrar que es un bien propio
Blanqueo y Origen de Fondos
El escribano está obligado a verificar el origen de los fondos. Si operás con dólares billetes, necesitás poder justificarlos. Esto no significa que debas tenerlos bancarizados, pero sí poder demostrar cómo los obtuviste.
Impuestos que Genera la Compra
- Impuesto de Sellos: entre el 1% y el 3,5% según jurisdicción, se divide entre comprador y vendedor
- ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): 1,5% sobre el valor de venta, a cargo del vendedor (salvo que reemplace con vivienda única)
Para un detalle completo de la carga impositiva, leé nuestra guía de impuestos inmobiliarios.
¿Cuánto tarda todo el proceso de compra?
| Etapa | Tiempo Estimado |
|---|
| Búsqueda | 1 a 6 meses |
| Reserva a boleto | 7 a 30 días |
| Boleto a escritura | 30 a 90 días |
| Aprobación de crédito (si aplica) | 30 a 60 días |
| Total (sin crédito) | 2 a 9 meses |
| Total (con crédito) | 3 a 12 meses |
Resumen: Tu Hoja de Ruta para Comprar
- Definí tu presupuesto sumando costos adicionales (7-10% extra)
- Buscá propiedades en Roomix con criterios claros
- Visitá varias opciones en distintos horarios
- Verificá el precio con los datos del mercado inmobiliario de Roomix
- Hacé tu oferta y firmá la reserva
- Contratá un abogado que revise toda la documentación
- Firmá el boleto pagando el anticipo acordado
- Escriturá ante escribano público
- Recibí tus llaves y disfrutá tu nueva propiedad
—
Comprar una propiedad en Argentina no tiene por qué ser un proceso intimidante. Con la información correcta, el asesoramiento adecuado y paciencia, podés tomar una de las mejores decisiones de tu vida. Empezá por ver qué hay hoy en el mercado: propiedades en venta en Argentina o directamente departamentos en venta en CABA.
