Valor del Metro Cuadrado en Argentina 2026: Precios por Ciudad y Barrio
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por Roomix
Valor del Metro Cuadrado en Argentina 2026: Precios por Ciudad y Barrio
Datos referenciales. Los precios y rangos que aparecen abajo son una orientación general basada en relevamientos del mercado y se actualizan periódicamente; no son cotizaciones en tiempo real. Para ver precios vigentes de propiedades publicadas, consultá el listado actualizado de Roomix. Última actualización de referencia: 2026-05-10
Respuesta corta: en abril de 2026 el m² de venta promedia USD 2.350 en CABA, USD 1.400 en Mar del Plata, USD 1.350 en Córdoba Capital, USD 1.250 en Rosario y USD 1.200 en Mendoza Capital. Dentro de CABA la dispersión es enorme: va de USD 1.200/m² en Villa Lugano a USD 4.800/m² en Puerto Madero, es decir, cuatro veces. Todos los valores de esta guía son de referencia sobre propiedades publicadas —no precios de cierre— y están desglosados por ciudad y por barrio más abajo.
El precio del metro cuadrado es la métrica fundamental del mercado inmobiliario. Permite comparar propiedades de distintos tamaños, evaluar si un precio es razonable, y entender la evolución del mercado a lo largo del tiempo.
En esta guía analizamos los valores actuales del m² en las principales ciudades argentinas, desglosamos los precios por barrio en CABA, repasamos las tendencias históricas y explicamos qué factores determinan que un metro cuadrado cueste lo que cuesta.
¿Qué es el precio por metro cuadrado y cómo se calcula?
El valor del metro cuadrado es el precio de un inmueble dividido por su superficie total.
Fórmula básica:
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Precio por m² = Precio total del inmueble / Superficie en m²
Por ejemplo, un departamento de 50 m² publicado a USD 100.000 tiene un precio por m² de USD 2.000.
Superficie Cubierta vs. Total
Es importante distinguir:
Superficie cubierta: los metros techados, habitables
Superficie semicubierta: balcones, galerías, terrazas techadas (suelen computarse al 50%)
Superficie total: cubierta + semicubierta + descubierta (patios, terrazas abiertas)
El precio por m² se calcula habitualmente sobre la superficie cubierta, que es la más relevante para la comparación. Cuando veas un precio por m², verificá qué superficie se usó para el cálculo.
Limitaciones del Precio por m²
El precio por m² es una referencia útil, pero tiene limitaciones:
No refleja la calidad de la construcción o las terminaciones
No distingue distribución: un departamento con mejor layout puede valer más a igual superficie
No contempla amenities: pileta, gimnasio, SUM suman valor sin sumar metros
La antigüedad pesa: un edificio de 50 años no vale lo mismo que uno a estrenar, aunque tengan igual metraje
Precios del Metro Cuadrado por Ciudad (Venta, USD)
Resumen Nacional - Abril 2026
Ciudad
Precio Promedio m² (USD)
Rango
Buenos Aires (CABA)
USD 2.350
USD 1.200 - USD 5.500
Córdoba Capital
USD 1.350
USD 800 - USD 2.200
Rosario
USD 1.250
USD 700 - USD 2.000
Mendoza Capital
USD 1.200
USD 700 - USD 1.900
Mar del Plata
USD 1.400
USD 900 - USD 2.500
Tucumán
USD 950
USD 600 - USD 1.600
Salta
USD 900
USD 550 - USD 1.500
Neuquén
USD 1.100
USD 650 - USD 1.800
Bariloche
USD 1.800
USD 1.000 - USD 3.500
Valores de referencia basados en propiedades publicadas. Los valores de cierre pueden diferir.
Buenos Aires (CABA): La Más Cara del País
La Ciudad de Buenos Aires concentra los precios más altos del país, con una enorme dispersión entre barrios. Un metro cuadrado en Puerto Madero puede costar 4 o 5 veces más que uno en Villa Lugano.
Córdoba Capital: Crecimiento Sostenido
Córdoba experimentó un crecimiento notable en sus valores inmobiliarios, impulsado por:
Demanda estudiantil y de jóvenes profesionales
Desarrollo de barrios nuevos (Manantiales, Valle Escondido)
Infraestructura vial y comercial en expansión
Calidad de vida reconocida
Rosario: Recuperación Lenta
Rosario mantiene precios relativamente accesibles, aunque las zonas premium (Pichincha, Puerto Norte) se acercaron a los valores cordobeses.
Mendoza: Estabilidad
Mendoza se mantiene estable, con crecimiento moderado en zonas como Godoy Cruz y la Quinta Sección.
Precios por Barrio en CABA (Venta, USD/m²)
Los Más Caros
Barrio
Precio Promedio m² (USD)
Variación Anual
Puerto Madero
USD 4.800
+3%
Palermo
USD 3.200
+5%
Belgrano R
USD 3.100
+4%
Recoleta
USD 3.000
+3%
Núñez
USD 2.800
+6%
Belgrano C
USD 2.750
+4%
Colegiales
USD 2.600
+7%
Rango Medio
Barrio
Precio Promedio m² (USD)
Variación Anual
Villa Urquiza
USD 2.500
+8%
Caballito
USD 2.300
+5%
Villa Crespo
USD 2.250
+6%
Almagro
USD 2.100
+4%
Villa del Parque
USD 2.000
+5%
Chacarita
USD 2.200
+9%
Devoto
USD 2.100
+4%
Los Más Accesibles
Barrio
Precio Promedio m² (USD)
Variación Anual
Flores
USD 1.800
+3%
Floresta
USD 1.700
+4%
Once/Balvanera
USD 1.600
+2%
Constitución
USD 1.400
+1%
La Boca
USD 1.500
+3%
Barracas
USD 1.650
+5%
Parque Patricios
USD 1.700
+7%
Villa Lugano
USD 1.200
+2%
Villa Soldati
USD 1.250
+2%
Barrios con Mayor Crecimiento
Algunos barrios vienen creciendo por encima del promedio, lo que los convierte en oportunidades de inversión:
Chacarita (+9%): gastronómica, cultural, bien conectada
Villa Urquiza (+8%): consolidada, con subte y vida comercial
Parque Patricios (+7%): polo tecnológico, inversión pública
Colegiales (+7%): extensión natural de Palermo, más accesible
El mercado inmobiliario porteño alcanzó su máximo histórico en 2017-2018, con un precio promedio cercano a los USD 2.800/m² para CABA. El crédito hipotecario UVA, lanzado en 2016, impulsó la demanda.
2019-2020: La Caída
La crisis económica de 2018-2019, seguida por la pandemia, provocó una caída sostenida:
Los precios bajaron entre un 20% y un 35% según el barrio
El volumen de operaciones se desplomó
Muchos propietarios retiraron sus propiedades del mercado
2021-2023: El Valle
Los precios tocaron fondo entre 2021 y 2023, con un promedio de USD 1.800-2.000/m² para CABA. Fue un periodo de oportunidad para compradores con dólares.
2024-2026: La Recuperación
Desde 2024, el mercado muestra señales claras de recuperación:
Los precios subieron un 15-25% acumulado según el barrio
El volumen de escrituras alcanzó niveles no vistos desde 2018
La reactivación del crédito hipotecario impulsó la demanda
Los barrios bien conectados lideraron la suba
Para seguir la evolución del mercado, visitá nuestra sección de mercado inmobiliario.
¿Qué factores determinan el precio del m²?
1. Ubicación
El factor más importante. Dentro del mismo barrio, una cuadra puede valer el doble que otra. Influyen:
Cercanía a transporte público (especialmente subte)
Acceso a avenidas y vías principales
Zona comercial o residencial
Seguridad percibida
Oferta gastronómica y cultural
Espacios verdes cercanos
2. Antigüedad y Estado
Antigüedad
Impacto en Precio
A estrenar
Precio máximo (+15-25% vs. promedio)
Hasta 10 años
Precio alto
10 a 30 años
Precio promedio
30 a 50 años
Precio por debajo del promedio
Más de 50 años
Variable (puede ser muy bajo o alto si es reciclado)
3. Piso y Orientación
Pisos altos valen más que pisos bajos (hasta un 10-15% de diferencia)
Vista abierta suma valor significativo
Frente vale más que contrafrente
Orientación norte (más luz) es preferida
4. Amenities y Servicios del Edificio
Los amenities premium suman al valor por m²:
Pileta: +5-10%
Gimnasio: +3-5%
SUM: +2-3%
Seguridad 24hs: +5-8%
Cochera: se valúa aparte pero suma al atractivo
Laundry: +1-2%
5. Superficie
Paradójicamente, las unidades más chicas suelen tener un precio por m² más alto que las más grandes. Un monoambiente de 30 m² puede tener un m² de USD 2.800, mientras que un 4 ambientes de 120 m² en el mismo edificio puede estar en USD 2.300/m².
Esto se debe a que la demanda de unidades chicas (inversores, solteros, estudiantes) es proporcionalmente mayor.
6. Estado Legal y Documental
Propiedad con escritura regular vale más que una con posesión
Sucesiones pendientes bajan el precio
Deudas de expensas o impuestos afectan la negociación
7. Contexto Macroeconómico
Tipo de cambio: en un mercado dolarizado, la brecha cambiaria y la estabilidad del dólar impactan directamente
Crédito hipotecario: su disponibilidad y condiciones mueven la demanda
Inflación: afecta los costos de construcción y, por ende, los precios de venta
Confianza del consumidor: la percepción económica general influye en la decisión de compra
¿Cómo saber si un precio por m² es razonable?
Paso 1: Compará con el Promedio del Barrio
Usá los valores de referencia de esta guía o consultá nuestros datos de mercado inmobiliario para saber cuál es el promedio del barrio que te interesa.
Paso 2: Ajustá por Características
Partiendo del promedio, ajustá según:
Antigüedad (a estrenar suma, antiguo resta)
Piso y orientación
Amenities
Estado de conservación
Paso 3: Consultá los datos de mercado de Roomix
Nuestros datos del mercado inmobiliario te muestran precios reales por barrio. Compará las características de la propiedad con esos valores para tener una referencia de un rango de precio razonable.
Paso 4: Consultá Propiedades Comparables
Buscá propiedades similares (mismo barrio, superficie, antigüedad) en Roomix y compará precios. Si la propiedad que te interesa está significativamente por encima o por debajo de las comparables, investigá por qué.
Precios de Construcción: El Costo de Reposición
Otro ángulo para evaluar el valor del m² es el costo de construcción. Si construir un metro cuadrado nuevo cuesta más que comprarlo usado, el mercado está subvaluado (y viceversa).
Costos de Construcción 2026 (Referencia)
Tipo de Obra
Costo Aproximado m² (USD)
Vivienda económica
USD 700 - USD 900
Vivienda media
USD 1.000 - USD 1.400
Vivienda premium
USD 1.500 - USD 2.500
Edificio en altura (costo total)
USD 1.200 - USD 1.800
Al costo de construcción hay que sumarle el valor del terreno, que en CABA puede representar entre el 30% y el 50% del valor final.
Análisis Costo-Oportunidad
En muchos barrios de CABA, comprar un departamento usado todavía resulta más barato que construir uno nuevo de similar calidad. Esto sugiere que los precios usados tienen margen de suba, especialmente en barrios donde el costo de reposición es alto.
Comparativa Regional e Internacional
Argentina vs. Países de la Región
Ciudad
Precio Promedio m² (USD)
Buenos Aires (CABA)
USD 2.350
Montevideo
USD 2.600
Santiago de Chile
USD 2.800
Lima
USD 1.800
Bogotá
USD 1.600
San Pablo
USD 2.700
Ciudad de México
USD 2.200
Buenos Aires se mantiene en un rango intermedio para la región, lo que la hace atractiva para inversores extranjeros que comparan opciones en Latinoamérica.
Rentabilidad por Alquiler
La rentabilidad bruta (alquiler anual / precio de compra) es otro indicador clave:
Ciudad (CABA)
Rentabilidad Bruta Anual
Promedio CABA
5,0% - 6,5%
Barrios accesibles
6,0% - 7,5%
Barrios premium
3,5% - 5,0%
Alquiler temporario
7,0% - 10,0%
La rentabilidad se recuperó significativamente desde los niveles de 2022-2023 (cuando estaba en 2-3% anual), impulsada por la suba de alquileres y la corrección de la brecha cambiaria.
Perspectivas para el Resto de 2026
Factores Alcistas
Crédito hipotecario activo: sigue impulsando la demanda
Volumen de escrituras en alza: más transacciones consolidan los precios
Costos de construcción altos: sostienen el piso de los valores
Demanda insatisfecha: muchos compradores pospusieron decisiones durante años
Factores Bajistas o de Cautela
Sobreoferta en algunos segmentos: especialmente monoambientes en Palermo y zonas saturadas
Sensibilidad al tipo de cambio: movimientos bruscos del dólar pueden enfriar el mercado
Incertidumbre macroeconómica: la economía argentina siempre tiene factores de riesgo
Proyección
El consenso del mercado apunta a un crecimiento moderado de los precios para el resto de 2026, en el rango del 5-10% en dólares para CABA. Los barrios con mejor infraestructura de transporte y los que reciben inversión pública deberían liderar la suba.
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El precio del metro cuadrado es mucho más que un número: es la síntesis de ubicación, calidad, contexto económico y expectativas del mercado. Para tomar decisiones informadas, consultá los datos del mercado inmobiliario de Roomix para tener una referencia de valores de propiedades específicas y entender las tendencias de tu zona de interés. Y cuando estés listo para buscar, hacelo en Roomix con la ayuda de nuestra IA.
