Glosario inmobiliario argentino

Las expensas son los gastos comunes de un edificio o consorcio que se pagan todos los meses: sueldo del encargado, limpieza, mantenimiento de ascensores, seguros y servicios de los espacios compartidos. Se dividen en ordinarias y extraordinarias, y quién paga cada una depende de lo que establezca el contrato y el régimen de propiedad horizontal.

El contrato de alquiler es el acuerdo por el cual un propietario cede el uso de un inmueble a un inquilino a cambio de un precio periódico. Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551, el plazo, la moneda y la forma de actualización del precio se pactan libremente entre las partes dentro del Código Civil y Comercial.

La garantía de alquiler es el respaldo que el inquilino ofrece al propietario para cubrir eventuales incumplimientos del contrato, como falta de pago o daños en el inmueble. Las más usadas en Argentina son la garantía propietaria, el codeudor con recibo de sueldo, el seguro de caución y las garantías de fianza que ofrecen empresas especializadas.

La escritura es el documento público, firmado ante escribano, que transfiere el dominio de una propiedad y luego se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es el título que te hace dueño pleno: sin escritura inscripta, la compra no queda perfeccionada frente a terceros, aunque hayas pagado y tengas la posesión.

El boleto de compraventa es el contrato privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura: fija el precio, la forma de pago, los plazos y las condiciones de la operación, y suele acompañarse con una entrega de dinero a cuenta. No transfiere el dominio del inmueble: eso ocurre recién con la escritura pública.

La sucesión es el trámite judicial que transfiere los bienes de una persona fallecida a sus herederos. Mientras no haya declaratoria de herederos e inscripción registral, el inmueble sigue figurando a nombre del fallecido y no puede venderse de manera definitiva. Comprar o vender una propiedad "en sucesión" exige cuidados especiales.

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de un inmueble ajeno sin ser su dueño: el usufructuario puede vivir en la propiedad o alquilarla, mientras el nudo propietario conserva el dominio. Es muy usado en las donaciones de padres a hijos con reserva de usufructo, donde los padres donan pero siguen usando la vivienda de por vida.

Apto crédito significa que una propiedad reúne las condiciones que piden los bancos para aceptarla como garantía de un crédito hipotecario: escritura perfecta e inscripta, sin deudas ni problemas legales, y un estado constructivo que supere la tasación. No es una categoría legal: la decisión final la toma cada banco al evaluar la operación.

Apto profesional indica que una unidad puede usarse para ejercer una profesión —consultorio, estudio jurídico, contable, oficina— además de, o en lugar de, vivienda. La habilitación no depende solo del propietario: la definen el reglamento de propiedad horizontal del edificio y las normas urbanísticas y de habilitación de la zona.

PH es la sigla de propiedad horizontal: el régimen legal que divide un edificio o un lote en unidades funcionales con partes comunes. En el uso cotidiano, "PH" también nombra un tipo de vivienda muy argentino: casas o departamentos sobre un lote compartido, con entrada por pasillo, que en general tienen expensas bajas o no tienen.

El alquiler temporario es la locación de una vivienda amueblada por un período corto —días, semanas o algunos meses— con un destino transitorio: turismo, trabajo, estudios o una mudanza entre casas. Se diferencia del alquiler tradicional por el plazo, el destino y porque el precio suele incluir muebles, servicios y expensas.

El ABL —alumbrado, barrido y limpieza— es el tributo que la Ciudad de Buenos Aires le cobra todos los meses a cada inmueble, junto con el impuesto inmobiliario, en una misma boleta que emite AGIP sobre la valuación fiscal de la partida. Quién lo paga en un alquiler depende de lo que establezca el contrato.

ARBA es la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires, el organismo que cobra el impuesto inmobiliario bonaerense: el tributo anual que grava a cada inmueble de la provincia según su valuación fiscal. Se paga por partida, en cuotas, y su estado de deuda es un punto obligado de revisión antes de comprar.

FOT y FOS son los dos indicadores urbanísticos clásicos que definen cuánto se puede construir en un lote: el FOS (factor de ocupación del suelo) limita qué parte del terreno puede cubrirse con edificación, y el FOT (factor de ocupación total) limita los metros cuadrados totales construibles en relación con la superficie del lote.

Un dúplex es una vivienda desarrollada en dos plantas conectadas por una escalera interna, dentro de una misma unidad: abajo suelen estar los ambientes sociales y arriba los dormitorios. Puede ser un departamento en un edificio o una casa en un conjunto, y jurídicamente casi siempre es una unidad funcional bajo propiedad horizontal.

Una quinta —o casa quinta— es una propiedad de lote amplio y parquizado, con casa principal y habitualmente pileta, quincho y arboleda, ubicada en zonas periurbanas o rurales cercanas a la ciudad. Se usa como vivienda de fin de semana o permanente, y su compra exige mirar servicios, títulos y zonificación con más cuidado que un inmueble urbano.

Country y barrio cerrado son urbanizaciones privadas con perímetro cerrado, seguridad y espacios comunes, donde cada familia es dueña de su lote y copropietaria de lo compartido. El country suma infraestructura deportiva y club house; el barrio cerrado es más simple y residencial. El Código Civil y Comercial los regula como conjuntos inmobiliarios.

El martillero público es el profesional matriculado habilitado para conducir remates, tasar bienes y, con la matrícula de corredor, intermediar en compraventas y alquileres. Su actividad está regulada por la Ley 20.266 y por los colegios profesionales de cada jurisdicción, que controlan la matrícula con la que firma tasaciones y operaciones.

El condominio es el derecho real por el cual varias personas son dueñas de un mismo inmueble por partes indivisas: a cada condómino le corresponde una porción ideal —un medio, un tercio— sobre el todo, no un sector físico. Es típico de herencias y compras compartidas, y cualquier condómino puede pedir la partición.

Amenities son los espacios y servicios compartidos que un edificio o conjunto ofrece a sus residentes: pileta, gimnasio, SUM, parrillas, coworking, laundry, seguridad. Elevan la calidad de vida y el atractivo del inmueble, pero se pagan todos los meses vía expensas, los uses o no: la clave es elegir los que realmente vas a usar.

La seña es la entrega de dinero con la que se asegura una operación inmobiliaria antes de firmarla en definitiva. Según cómo se pacte, confirma el negocio —ya no hay marcha atrás— o permite arrepentirse: quien la dio la pierde, quien la recibió la devuelve doblada. La redacción exacta define tus derechos.

La preventa es la compra de una unidad antes o durante su construcción, directamente al desarrollador: el clásico "comprar en pozo". El precio suele ser menor que el de una unidad terminada y se paga en etapas, a cambio de asumir los riesgos del proyecto: plazos de obra, ajustes de cuotas y una escritura que llega recién al final.

El metro cuadrado es la unidad con la que se mide y se compara todo en el mercado inmobiliario. En los avisos aparece desglosado en superficie cubierta, semicubierta, descubierta y total, y el precio por metro cuadrado es la vara estándar para saber si una propiedad está en precio frente a sus comparables.

El fondo de comercio es el negocio en marcha como conjunto: instalaciones, mercaderías, nombre, clientela, llave y demás elementos que permiten explotar una actividad comercial. Su transferencia está regulada por la Ley 11.867, con edictos y derecho de oposición de los acreedores, y no incluye el inmueble: el local se vende o alquila por separado.

La rescisión es la terminación anticipada del contrato de alquiler antes de su vencimiento. Hoy, tras el DNU 70/2023, las condiciones para rescindir —preaviso y penalidad— son ante todo las que el propio contrato pactó; el Código Civil y Comercial aporta reglas supletorias y los contratos firmados bajo leyes anteriores conservan, en general, sus reglas.