Usufructo y Nuda Propiedad: Qué Son y Cómo Funcionan en Argentina
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por Roomix
Usufructo y Nuda Propiedad: Qué Son y Cómo Funcionan en Argentina
Si alguna vez escuchaste hablar de usufructo y nuda propiedad pero no terminaste de entender qué significan, no estás solo. Son conceptos jurídicos que aparecen frecuentemente en temas de herencias, planificación sucesoria y donaciones de inmuebles, pero que raramente se explican de forma clara.
En esta guía te explicamos en detalle qué son, cómo funcionan, cuáles son los derechos y obligaciones de cada parte, cómo se constituyen, qué impuestos implican y por qué cada vez más familias los usan como herramienta de planificación patrimonial.
Conceptos Fundamentales
Qué es la propiedad plena
Antes de entrar en usufructo y nuda propiedad, conviene repasar qué significa ser propietario pleno de un inmueble. La propiedad plena incluye tres facultades:
Usar (ius utendi): vivir en la propiedad, ocuparla
Gozar (ius fruendi): percibir los frutos (ej: cobrar alquileres)
Cuando estas tres facultades están separadas, aparecen las figuras de usufructo y nuda propiedad.
Qué es el usufructo
El usufructo es un derecho real que le otorga a una persona (llamada usufructuario) el derecho de usar y gozar
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de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. El usufructuario puede:
Vivir en el inmueble
Alquilarlo y percibir los alquileres
Usarlo para cualquier fin lícito compatible con su destino
Pero no puede:
Venderlo ni transferir la propiedad
Destruirlo ni alterar su esencia
Hipotecarlo (puede ceder el ejercicio del usufructo, pero no el inmueble)
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho que conserva el propietario cuando cede el usufructo. El nudo propietario mantiene la titularidad del inmueble, pero sin el derecho de usarlo ni de percibir sus frutos mientras dure el usufructo.
El nudo propietario:
Es el dueño registral del inmueble
No puede usar ni habitar el inmueble (mientras exista el usufructo)
No cobra los alquileres (eso le corresponde al usufructuario)
Recupera la propiedad plena cuando el usufructo se extingue
Cómo se relacionan
Facultad
Usufructuario
Nudo propietario
Usar el inmueble
Si
No
Cobrar alquileres
Si
No
Vender el inmueble
No
Si (con usufructo vigente)
Hipotecar
No
Si (solo la nuda propiedad)
Inscripción registral
Se anota el usufructo
Titular del dominio
Cómo se Constituye el Usufructo
El Código Civil y Comercial (artículos 2129 a 2153) prevé distintas formas de constituir un usufructo:
Por contrato (acto entre vivos)
La forma más habitual. El propietario otorga el usufructo a otra persona mediante escritura pública, que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Ejemplo típico: un padre dona la nuda propiedad de su casa a sus hijos, reservándose el usufructo vitalicio. Sigue viviendo en la casa, pero a su fallecimiento los hijos ya son dueños plenos sin necesidad de sucesión.
Por testamento
El testador puede dejar el usufructo de un inmueble a una persona y la nuda propiedad a otra.
Ejemplo: "Dejo el usufructo de mi departamento a mi cónyuge y la nuda propiedad a mis hijos." El cónyuge puede vivir allí o alquilarlo mientras viva; cuando fallezca, los hijos recuperan la propiedad plena.
Por prescripción adquisitiva
Aunque es poco común en la práctica, teóricamente se puede adquirir el usufructo por usucapión (posesión continua durante el plazo legal).
Por disposición legal
En algunos casos, la ley otorga un usufructo de forma automática. Por ejemplo, los padres tienen el usufructo legal sobre los bienes de sus hijos menores de edad.
Duración del Usufructo
Usufructo vitalicio
Dura toda la vida del usufructuario. Es el más común en planificación sucesoria. Al fallecer el usufructuario, el nudo propietario recupera la propiedad plena automáticamente.
Usufructo a plazo
Se establece por un período determinado (ej: 10 años, 20 años). Al vencer el plazo, el nudo propietario recupera las facultades de uso y goce.
Usufructo condicional
Sujeto al cumplimiento de una condición (ej: "hasta que el beneficiario se case" o "mientras viva en la ciudad").
Límites de duración
Si el usufructuario es una persona física: máximo vitalicio (dura toda su vida)
Si el usufructuario es una persona jurídica: máximo 50 años
El usufructo no se transmite por herencia: si el usufructuario muere, el usufructo se extingue (no pasa a sus herederos)
Derechos y Obligaciones del Usufructuario
Derechos
Poseer el inmueble: tiene derecho a la tenencia y posesión
Usar el inmueble: habitarlo, ocuparlo para el destino pactado
Percibir los frutos: cobrar alquileres, aprovechar los productos
Ceder el ejercicio: puede ceder a un tercero el derecho de usar y gozar (a menos que esté prohibido)
Realizar mejoras: puede hacer mejoras que no alteren la sustancia del bien
Acciones legales: puede ejercer acciones posesorias y reales para defender su derecho
Obligaciones
Conservar la sustancia: debe mantener el inmueble en buen estado, sin alterar su naturaleza
Inventario y estado de conservación: al constituirse el usufructo, debe hacerse un inventario del estado del inmueble
Pagar impuestos y tasas: generalmente, el usufructuario paga los impuestos ordinarios (ABL, expensas ordinarias, servicios)
Pagar contribuciones: las cargas que pesan sobre los frutos del bien
Dar aviso de daños: debe informar al nudo propietario sobre cualquier daño o menoscabo
Restituir el bien: al extinguirse el usufructo, debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió (con el desgaste natural)
Derechos y Obligaciones del Nudo Propietario
Derechos
Titularidad del dominio: es el propietario registral
Disposición jurídica: puede vender, donar o hipotecar la nuda propiedad
Supervisión: puede verificar que el usufructuario no dañe el inmueble
Recuperación: al extinguirse el usufructo, recupera la propiedad plena
Mejoras extraordinarias: si son necesarias para conservar el inmueble, puede realizarlas
Obligaciones
No interferir: no puede perturbar el uso y goce del usufructuario
Reparaciones extraordinarias: en principio, las reparaciones mayores (estructura, techos, cañerías) están a cargo del nudo propietario
Garantizar el ejercicio pacífico: debe permitir que el usufructuario ejerza sus derechos sin obstáculos
Uso en Planificación Sucesoria
El usufructo es una herramienta fundamental de planificación patrimonial que cada vez usan más familias argentinas. Estas son las estrategias más comunes:
Donación con reserva de usufructo
El propietario dona la nuda propiedad a sus hijos (o herederos) y se reserva el usufructo vitalicio. Es la estrategia más popular.
Ventajas:
Los padres siguen viviendo en la propiedad o cobrando el alquiler
Al fallecer, los hijos ya son propietarios plenos sin necesidad de iniciar un proceso de sucesión por ese inmueble
Se evitan los costos y demoras de la sucesión (honorarios de abogados, tasas judiciales, plazos)
Los padres mantienen el control durante su vida
Desventajas:
Es irrevocable (salvo acuerdo de partes o causas legales muy específicas)
Los hijos podrían vender la nuda propiedad a un tercero (aunque esto no afecta el usufructo)
Puede generar conflictos familiares si la relación se deteriora
Tiene costos de escrituración e impuestos
Para entender más sobre el proceso sucesorio y cuándo conviene esta estrategia, podés consultar nuestra guía sobre sucesión de una casa.
Ejemplo práctico
María (75 años) tiene un departamento en CABA valuado en USD 150.000. Quiere asegurarse de que al fallecer, sus dos hijos lo hereden sin complicaciones. Opciones:
Opción A: No hacer nada (sucesión normal)
Al fallecer María, los hijos inician la sucesión
Costo estimado: 10-15% del valor del inmueble (honorarios, tasas, etc.)
Plazo: 6 meses a 2 años
Mientras tanto, no pueden vender ni disponer del inmueble
Opción B: Donación con reserva de usufructo
María dona la nuda propiedad a sus hijos y se reserva el usufructo vitalicio
Costo de la escritura: 3-5% del valor del inmueble (honorarios, impuestos)
Al fallecer María, el usufructo se extingue automáticamente
Los hijos ya son propietarios plenos y pueden disponer del inmueble de inmediato
Usufructo cruzado entre cónyuges
Otra estrategia: cada cónyuge dona la nuda propiedad de sus bienes al otro, reservándose el usufructo. Así, al fallecer uno, el sobreviviente ya es propietario pleno sin depender de la sucesión.
Impuestos y Costos
Al constituir el usufructo
Impuesto a la transferencia: la donación de la nuda propiedad puede estar alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o Ganancias, según las circunstancias
Impuesto de sellos: varía según la jurisdicción (generalmente 1% a 1,5%)
Honorarios del escribano: 1% a 3% del valor fiscal del inmueble
Tasa del Registro de la Propiedad: monto fijo según jurisdicción
Impuestos durante la vigencia del usufructo
Para el usufructuario:
ABL / Impuesto inmobiliario: generalmente a su cargo
Ingresos Brutos y Ganancias: si alquila el inmueble, los ingresos son del usufructuario y tributa por ellos
Bienes Personales: se discute si el usufructo se declara como bien del usufructuario o del nudo propietario. La posición mayoritaria es que el nudo propietario declara el inmueble y el usufructuario no lo incluye en su patrimonio
Para el nudo propietario:
Bienes Personales: declara la nuda propiedad en su patrimonio (a un valor reducido)
Impuestos extraordinarios sobre el inmueble: pueden quedar a su cargo según lo pactado
Impuesto a la herencia y donaciones
Algunas provincias tienen impuesto a la transmisión gratuita de bienes (mal llamado "impuesto a la herencia"), que puede aplicar a la donación de la nuda propiedad. La Provincia de Buenos Aires, por ejemplo, tiene un impuesto de este tipo con alícuotas progresivas.
Consolidación: cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad (o viceversa), se consolida la propiedad plena
Por actos de las partes
Renuncia del usufructuario: puede renunciar al usufructo en cualquier momento, mediante escritura pública
Acuerdo de partes: usufructuario y nudo propietario acuerdan la extinción
Por causas legales
Destrucción total del inmueble: si el inmueble se destruye por completo (incendio, derrumbe, etc.)
No uso prolongado: si el usufructuario no ejerce su derecho durante 10 años
Mal uso: si el usufructuario altera la sustancia del bien o lo deteriora gravemente, el nudo propietario puede pedir la extinción judicial
Efectos de la extinción
El nudo propietario recupera la propiedad plena
El usufructuario debe restituir el inmueble
Se cancela la inscripción del usufructo en el Registro de la Propiedad
Se liquidan las cuentas pendientes (mejoras, deudas, etc.)
Diferencias con Otras Figuras Similares
Usufructo vs. Derecho de uso
El derecho de uso permite usar el inmueble y percibir frutos, pero solo para las necesidades del usuario y su familia. Es más restringido que el usufructo: no podés alquilar el inmueble a terceros ni percibir frutos más allá de lo necesario.
Usufructo vs. Derecho de habitación
El derecho de habitación es aún más limitado: solo permite habitar el inmueble. No podés alquilarlo ni percibir ningún fruto.
Usufructo vs. Comodato
El comodato es un contrato de préstamo de uso gratuito, de carácter personal (no real). No se inscribe en el registro y otorga menos protección que el usufructo.
Figura
Usar
Percibir frutos (alquilar)
Inscripción registral
Oponibilidad
Usufructo
Si
Si
Si
Erga omnes
Derecho de uso
Si (limitado)
Limitado a necesidades
Si
Erga omnes
Derecho de habitación
Si (solo habitar)
No
Si
Erga omnes
Comodato
Si
No
No
Solo entre partes
Preguntas Frecuentes
El usufructuario puede vender el inmueble?
No. El usufructuario no puede vender, donar ni transferir la propiedad del inmueble. Solo puede ceder el ejercicio del usufructo (permitir que otro use y goce), pero no el derecho mismo ni la propiedad.
Qué pasa si el usufructuario no mantiene el inmueble?
El nudo propietario puede pedir judicialmente la extinción del usufructo si el usufructuario deteriora gravemente el inmueble o altera su sustancia. También puede reclamar daños y perjuicios.
Se puede constituir usufructo sobre un departamento en propiedad horizontal?
Sí, sin problema. Se inscribe en el Registro de la Propiedad sobre la unidad funcional correspondiente. El usufructuario debe cumplir con el reglamento de copropiedad.
Los hijos que reciben la nuda propiedad pueden venderla?
Sí, pero quien la compre adquiere la nuda propiedad con el usufructo vigente. Es decir, no puede usar ni habitar el inmueble hasta que se extinga el usufructo. Por eso, la nuda propiedad tiene un valor de mercado significativamente menor que la propiedad plena.
Cuánto cuesta constituir un usufructo?
Los costos son similares a los de una donación: honorarios del escribano (1-3% del valor fiscal), impuesto de sellos (variable según jurisdicción) y tasa registral. En total, puede rondar el 3-5% del valor fiscal del inmueble.
Conclusión
El usufructo y la nuda propiedad son herramientas jurídicas sofisticadas que, bien utilizadas, permiten planificar la transmisión del patrimonio familiar de forma eficiente, evitando los costos y demoras de una sucesión.
Si estás pensando en proteger tu patrimonio o en facilitar la transferencia de tus bienes a tus herederos, consultá con un abogado especializado en derecho sucesorio y patrimonial que pueda evaluar tu caso particular y aconsejarte la mejor estrategia.
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