Sucesión de una Casa en Argentina: Guía Completa 2026
14 min de lectura
por Roomix
Sucesión de una Casa en Argentina: Guía Completa
Cuando una persona fallece y deja una propiedad, los herederos necesitan realizar un proceso de sucesión para poder disponer legalmente del inmueble. Es un trámite judicial que puede parecer abrumador, pero entender cómo funciona te va a ahorrar tiempo, dinero y estrés. En esta guía te explicamos todo: qué es una sucesión, qué tipos existen, cuáles son los pasos, cuánto cuesta y qué derechos tenés como heredero.
Qué es una Sucesión
La sucesión es el proceso legal mediante el cual se transmiten los bienes, derechos y obligaciones de una persona fallecida (llamada causante) a sus herederos. En el caso de inmuebles, es el procedimiento necesario para que la propiedad pase legalmente a nombre de los herederos.
Sin sucesión, aunque vivas en la casa de tus padres toda la vida, legalmente no sos el propietario. No podés vender, alquilar formalmente, hipotecar ni realizar ningún trámite oficial sobre ese inmueble.
Por qué es necesaria
Transferir la titularidad del inmueble a los herederos
Permitir la venta o alquiler legal de la propiedad
Regularizar la situación ante el Registro de la Propiedad
Dividir los bienes entre los herederos según corresponda
Pagar deudas del causante de manera ordenada
Cancelar embargos o gravámenes si los hubiera
Tipos de Sucesión
Existen dos tipos principales de sucesión según haya o no testamento:
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Se produce cuando el causante dejó un testamento válido que establece cómo se distribuyen sus bienes.
Características:
El causante expresó su voluntad sobre la distribución
Debe respetar la legítima (porción que le corresponde por ley a ciertos herederos)
El testamento debe estar formalizado correctamente (ante escribano, ológrafo, etc.)
Un juez verifica la validez del testamento
Importante sobre la legítima: En Argentina, no podés desheredar completamente a tus descendientes, ascendientes o cónyuge. La ley les garantiza una porción mínima de la herencia:
Heredero
Legítima (porción protegida)
Porción disponible
Descendientes
2/3 del total
1/3
Ascendientes
1/2 del total
1/2
Cónyuge
1/2 del total
1/2
Sucesión Ab Intestato (sin testamento)
Es la más común. Se produce cuando no hay testamento y la ley determina quiénes son los herederos y en qué proporción.
Orden de herederos según la ley (Código Civil y Comercial):
Descendientes (hijos, nietos): Heredan en partes iguales. Los nietos heredan por representación si su padre/madre falleció antes
Ascendientes (padres, abuelos): Heredan solo si no hay descendientes
Cónyuge: Hereda junto con descendientes o ascendientes, en distintas proporciones
Colaterales (hermanos, sobrinos): Solo si no hay descendientes, ascendientes ni cónyuge
Estado Nacional: Si no hay ningún heredero, los bienes pasan al Estado
Cómo hereda el cónyuge
La situación del cónyuge sobreviviente merece una explicación aparte porque es la que más confusión genera:
Si hay hijos:
El cónyuge hereda en la misma proporción que cada hijo sobre los bienes propios del causante
Sobre los bienes gananciales (adquiridos durante el matrimonio), el cónyuge ya es propietario del 50%, y el otro 50% se divide entre los hijos
Si no hay hijos pero sí padres del causante:
El cónyuge hereda el 50% de los bienes propios
Los padres heredan el otro 50%
Sobre gananciales, el cónyuge se queda con su mitad y hereda la otra mitad completa
Si no hay ni hijos ni padres:
El cónyuge hereda todo
Proceso Judicial de Sucesión Paso a Paso
Paso 1: Contratar un Abogado
La sucesión es un proceso judicial que requiere la intervención de un abogado matriculado. No podés hacerlo por tu cuenta.
Cómo elegir abogado:
Buscá uno especializado en derecho sucesorio
Pedí referencias y consultá sobre honorarios antes de empezar
Verificá que esté matriculado en el Colegio de Abogados correspondiente
Preguntá sobre experiencia en sucesiones con inmuebles
Paso 2: Inicio del Juicio Sucesorio
El abogado presenta una demanda de apertura de sucesión ante el juzgado civil correspondiente al último domicilio del causante.
Documentación inicial:
Partida de defunción del causante
Partida de nacimiento de los herederos (para acreditar el vínculo)
Partida de matrimonio (si el cónyuge es heredero)
DNI de los herederos
Testamento (si lo hay)
Datos de los bienes conocidos (escrituras, títulos de auto, cuentas bancarias, etc.)
Paso 3: Declaratoria de Herederos
El juez emite la declaratoria de herederos, un documento judicial que establece oficialmente quiénes son los herederos del causante y en qué proporción.
Antes de emitirla, se publican edictos:
Se publican avisos en el Boletín Oficial y en un diario del lugar
Duración: 30 días
Objetivo: Que cualquier persona que se considere heredero pueda presentarse
Costo: Variable según la publicación
Paso 4: Inventario y Avalúo de Bienes
Se realiza un inventario de todos los bienes del causante y se determina su valor:
Inmuebles: Se valúan según valor de mercado o valuación fiscal
Vehículos: Según valor de referencia
Cuentas bancarias: Saldo a la fecha de fallecimiento
Inversiones: Valor a la fecha
Otros bienes: Muebles, joyas, obras de arte, etc.
El inventario puede ser:
Judicial: Lo hace un perito designado por el juez
Privado: Acordado entre los herederos (más rápido y económico)
Paso 5: Partición de Bienes
Una vez determinados los herederos y los bienes, se procede a la partición (distribución):
Partición privada:
Los herederos se ponen de acuerdo sobre cómo dividir los bienes
Se formaliza en un convenio de partición que homologa el juez
Es más rápida y económica
Partición judicial:
Si los herederos no se ponen de acuerdo, el juez decide la distribución
Se designa un partidor (perito)
Es más lenta y costosa
Opciones cuando hay un solo inmueble y varios herederos:
Vender el inmueble y repartir el dinero
Un heredero compra la parte de los demás
Mantener el condominio: Todos quedan como copropietarios
Adjudicación a un heredero compensando a los demás en dinero
Paso 6: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez resuelta la partición, se inscribe la declaratoria de herederos y la partición en el Registro de la Propiedad Inmueble. A partir de ese momento, el inmueble figura a nombre del o los herederos.
Documentos necesarios para la inscripción:
Testimonio de la declaratoria de herederos
Auto aprobatorio de la cuenta particionaria o convenio de partición
Certificado de dominio del inmueble
Libre deuda de impuestos y tasas
Documentación Necesaria: Checklist Completo
Del causante (persona fallecida)
Partida de defunción (original y copias certificadas)
DNI del causante
Partida de nacimiento
Partida de matrimonio (si estaba casado)
Última declaración jurada de Bienes Personales
Escritura/s de propiedad/es
Títulos de vehículos
Extractos bancarios
Testamento (si existe)
Constancia de CUIL/CUIT
De los herederos
DNI vigente
Partida de nacimiento (para acreditar vínculo filial)
Partida de matrimonio (si es el cónyuge)
Constancia de CUIL/CUIT
Poder especial (si algún heredero no puede presentarse personalmente)
Del inmueble
Escritura de propiedad original
Boleto de compraventa (si no se escrituró)
Último pago de impuesto inmobiliario
Último pago de ABL o tasa municipal
Último pago de expensas (si aplica)
Plano de mensura
Costos del Proceso de Sucesión
Los costos de una sucesión pueden ser significativos. Es importante tenerlos en cuenta:
Honorarios del abogado
Los honorarios están regulados por la Ley de Aranceles y pueden pactarse de distintas formas:
Porcentaje sobre el acervo hereditario: Entre el 3% y el 10% del valor total de los bienes
Honorario fijo: Un monto determinado pactado de antemano
Combinación: Un monto fijo más un porcentaje
Importante: Los honorarios se regulan sobre el valor total de los bienes, no solo del inmueble. Si hay desacuerdo, el juez regula los honorarios.
Tasa de justicia
Es un porcentaje que se paga al Poder Judicial por tramitar la causa:
CABA: 1,5% del valor del acervo hereditario
Provincia de Buenos Aires: 2,2%
Otras provincias: Variable
Publicación de edictos
Boletín Oficial: Entre $30.000 y $80.000
Diario: Entre $50.000 y $150.000
Total edictos: $80.000 - $230.000 aproximadamente
Otros gastos
Certificados: Variable
Perito tasador (si se necesita): $50.000 - $200.000
Inscripción registral: Variable según jurisdicción
Sellados y copias: $10.000 - $30.000
Resumen de costos estimados
Concepto
Costo estimado
Honorarios abogado
3% - 10% del valor de los bienes
Tasa de justicia
1,5% - 2,2% según jurisdicción
Edictos
$80.000 - $230.000
Perito tasador
$50.000 - $200.000
Certificados e inscripciones
$50.000 - $150.000
Sellados y copias
$10.000 - $30.000
Ejemplo práctico
Para una sucesión con un inmueble valuado en USD 100.000:
Honorarios abogado (5%): USD 5.000
Tasa de justicia (1,5%): USD 1.500
Edictos y otros gastos: USD 300-500
Total aproximado: USD 6.800 - 7.000
Plazos del Proceso
Duración típica
Tipo de sucesión
Plazo estimado
Sin conflictos entre herederos
6 a 12 meses
Con conflictos menores
12 a 24 meses
Con conflictos graves
2 a 5 años o más
Sucesión testamentaria sin impugnación
6 a 10 meses
Factores que demoran la sucesión
Desacuerdo entre herederos sobre la partición
Falta de documentación (partidas, escrituras, etc.)
Herederos no localizados o en el extranjero
Deudas del causante que requieren resolución
Inmuebles sin escritura o con irregularidades
Sobrecarga del juzgado: Los tiempos judiciales varían mucho
Impugnación del testamento (en sucesiones testamentarias)
Derechos de los Herederos
Derecho de aceptar o renunciar
Como heredero, tenés derecho a:
Aceptar la herencia: Recibís los bienes pero también las deudas
Aceptar con beneficio de inventario: Respondés por las deudas solo hasta el valor de lo heredado (opción por defecto en el Código Civil y Comercial)
Renunciar a la herencia: No recibís bienes ni deudas
Derecho de uso durante la sucesión
Mientras dura el proceso:
Los herederos pueden seguir viviendo en el inmueble
No pueden venderlo formalmente hasta que se complete la sucesión
Pueden alquilarlo con acuerdo de todos los coherederos (pero con limitaciones)
Deben mantener el inmueble en buen estado
Son responsables de los impuestos y expensas
Derecho de pedir partición
Cualquier heredero tiene derecho a pedir la partición de los bienes en cualquier momento. Nadie puede obligarte a mantener un condominio indefinidamente (con algunas excepciones, como cuando se prorroga para proteger a menores).
Derecho del cónyuge supérstite
El cónyuge sobreviviente tiene derecho a solicitar el derecho real de habitación sobre el inmueble que fue sede del hogar conyugal, incluso si no le corresponde la totalidad de la propiedad.
Qué Pasa con la Propiedad Durante la Sucesión
Se puede vender
Técnicamente, los herederos pueden vender el inmueble durante la sucesión mediante una "cesión de derechos hereditarios". Sin embargo:
Se venden derechos, no la propiedad en sí
El comprador asume los riesgos del proceso
Generalmente se obtiene un precio menor al de mercado
Requiere acuerdo de todos los herederos
Se puede alquilar
Sí, pero con limitaciones:
Requiere unanimidad de los herederos o autorización judicial
Los contratos tienen limitaciones de plazo
Conviene formalizarlo correctamente para evitar problemas
Impuestos y servicios
Durante la sucesión, los herederos son responsables de:
Impuesto inmobiliario y ABL
Expensas (si es propiedad horizontal)
Servicios (luz, gas, agua)
Impuesto a los Bienes Personales (proporcionalmente)
Sucesión Extrajudicial (Ley 26.994)
El Código Civil y Comercial permite, en ciertos casos, realizar una sucesión de manera extrajudicial ante escribano, lo que puede ser más rápido y económico.
Requisitos
Todos los herederos deben ser mayores de edad y estar de acuerdo
No debe haber testamento (o todos deben estar de acuerdo con su contenido)
No debe haber conflicto entre los herederos
Todos los herederos deben estar presentes o representados
Ventajas
Más rápida: Puede resolverse en 2-3 meses
Menos burocracia: No depende de los tiempos judiciales
Costos más predecibles: Los honorarios del escribano están regulados
Desventajas
Requiere unanimidad: Si un solo heredero no está de acuerdo, hay que ir al juez
Honorarios del escribano: Pueden ser similares a los del abogado en sede judicial
No disponible en todas las jurisdicciones con la misma facilidad
Preguntas Frecuentes
¿Hay plazo para iniciar la sucesión?
No hay un plazo legal máximo para iniciar la sucesión. Sin embargo, se recomienda hacerlo cuanto antes por varias razones: los bienes se deterioran, se acumulan deudas de impuestos y servicios, y conseguir documentación se vuelve más difícil con el tiempo.
¿Qué pasa si un heredero no quiere hacer la sucesión?
Cualquier heredero puede iniciar el proceso de sucesión, no se necesita la conformidad de todos. Si un coheredero se opone, el juez igualmente puede avanzar con el trámite.
¿Se puede vender antes de terminar la sucesión?
Sí, mediante una cesión de derechos hereditarios ante escribano. El comprador adquiere los derechos sobre la herencia, pero con los riesgos inherentes de un proceso que aún no terminó.
¿Los hijos extramatrimoniales heredan igual?
Sí. El Código Civil y Comercial no distingue entre hijos matrimoniales y extramatrimoniales. Todos tienen los mismos derechos hereditarios.
¿Qué pasa con las deudas del fallecido?
Las deudas forman parte de la herencia. Sin embargo, con el beneficio de inventario (que se aplica por defecto), los herederos solo responden hasta el valor de lo heredado. No ponés en riesgo tus bienes propios.
¿Se puede desheredar a un hijo en Argentina?
Solo en casos excepcionales establecidos por la ley (por ejemplo, si un heredero atentó contra la vida del causante). En condiciones normales, la legítima es intocable.
¿Cuánto sale una sucesión si el inmueble no tiene escritura?
Si el inmueble no tiene escritura (por ejemplo, se compró con boleto de compraventa), primero hay que regularizar la situación dominial, lo que agrega costos y tiempo. Es recomendable consultar con un abogado especializado.
Conclusión
La sucesión es un trámite necesario, aunque por momentos complejo, para poder disponer legalmente de un inmueble heredado. Lo más importante es:
No postergar el inicio del trámite: Cuanto más pases, más complicado y costoso se vuelve
Contratar un buen abogado especializado en sucesiones
Reunir toda la documentación lo antes posible
Intentar acordar con los coherederos para evitar conflictos judiciales que alargan el proceso
Considerar la sucesión extrajudicial si todos los herederos están de acuerdo
Si ya completaste la sucesión y querés vender o alquilar la propiedad heredada, podés explorar las herramientas de Roomix para publicar o buscar propiedades. Y si necesitás entender cómo funciona el proceso de escrituración una vez resuelta la sucesión, tenemos una guía completa al respecto.
