Escrituración de una Propiedad en Argentina: Guía Completa 2026
14 min de lectura
por Roomix
Escrituración de una Propiedad en Argentina: Guía Completa
La escrituración es el paso final y más importante en la compra de un inmueble. Es el acto legal que te convierte oficialmente en propietario de una vivienda. Sin escritura, no sos dueño ante la ley. En esta guía te explicamos paso a paso cómo funciona el proceso de escrituración en Argentina, cuánto cuesta, qué documentación necesitás y qué errores evitar.
Qué es la Escrituración
La escrituración es el proceso legal mediante el cual se transfiere la titularidad de un inmueble de una persona a otra. Se formaliza ante un escribano público, quien redacta la escritura traslativa de dominio y la inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
La escritura es el documento oficial que acredita que sos el propietario legítimo del inmueble. Sin ella, cualquier acuerdo de compraventa es solo un boleto, no una transferencia de dominio.
Por qué es obligatoria
Es la única forma legal de transferir la propiedad de un inmueble en Argentina
Sin escritura, el inmueble sigue figurando a nombre del vendedor en el registro
No podés vender, hipotecar ni realizar trámites oficiales sobre un inmueble sin escritura a tu nombre
Es la prueba legal máxima de propiedad
Proceso de Escrituración Paso a Paso
Paso 1: Firma del Boleto de Compraventa
Antes de la escritura, comprador y vendedor firman un
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Seña o anticipo (generalmente entre el 10% y 30% del valor)
Plazo para escriturar (usualmente 30 a 90 días)
Condiciones de la operación
Escribano designado (generalmente lo elige el comprador)
El boleto genera una obligación legal de concretar la operación. Si alguna de las partes se arrepiente, hay consecuencias económicas (pérdida de la seña o devolución del doble).
Paso 2: Elección del Escribano
El comprador tiene derecho a elegir al escribano, salvo acuerdo en contrario. Es recomendable:
Elegir un escribano matriculado y con experiencia en compraventa de inmuebles
Pedir referencias y consultar el Colegio de Escribanos
Solicitar un presupuesto detallado antes de comprometerte
Verificar que tenga capacidad operativa para cumplir con los plazos
Paso 3: El Escribano Realiza el Estudio de Títulos
El escribano revisa toda la cadena de titularidad del inmueble para verificar que:
El vendedor es efectivamente el propietario
No hay embargos, hipotecas o inhibiciones sobre el inmueble
No existen litigios pendientes
La cadena de títulos es correcta (que cada transferencia anterior haya sido legal)
No hay problemas de sucesión no resueltos
Las medidas del inmueble coinciden con la documentación
Este estudio es fundamental y puede demorar entre 1 y 3 semanas.
Paso 4: Solicitud de Certificados
El escribano solicita una serie de certificados obligatorios:
Certificados del inmueble
Certificado de dominio: Emitido por el Registro de la Propiedad. Confirma quién es el titular y si hay gravámenes
Certificado catastral: Confirma las medidas, ubicación y valuación fiscal del inmueble
Libre deuda de expensas: Si es propiedad horizontal, certifica que no hay deudas de expensas
Libre deuda municipal: Certifica que no hay deudas de tasas municipales (ABL en CABA)
Libre deuda de ARBA/AGIP: Certifica que no hay deuda de impuesto inmobiliario
Plano de mensura: Plano oficial del inmueble
Certificados de las partes
Certificado de inhibición: Verifica que comprador y vendedor no están inhibidos para comprar/vender
Informe del Registro de la Propiedad: Estado dominial actualizado
Paso 5: Preparación de la Documentación
Documentación del comprador
DNI vigente (original y copia)
CUIT/CUIL
Constancia de estado civil (si es casado, el cónyuge debe prestar conformidad)
Origen de los fondos (declaración jurada o documentación respaldatoria)
Datos fiscales (constancia de inscripción en AFIP)
Documentación del vendedor
DNI vigente (original y copia)
CUIT/CUIL
Título de propiedad original (escritura anterior)
Constancia de estado civil
Boletas de servicios al día
Libre deuda de expensas (si aplica)
Último pago de ABL e impuesto inmobiliario
Plano de mensura aprobado
Reglamento de copropiedad (si es propiedad horizontal)
Paso 6: Firma de la Escritura
El día de la firma, todas las partes se reúnen en la escribanía. El escribano:
Lee la escritura en voz alta
Verifica la identidad de comprador y vendedor
Confirma las condiciones de la operación
Procede a la firma de todas las partes
Se entrega el dinero al vendedor (generalmente cheque certificado o transferencia)
Se entregan las llaves al comprador
La escritura se firma en escritura matriz (que queda en el protocolo del escribano) y se entrega una primera copia al comprador.
Paso 7: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Después de la firma, el escribano tiene un plazo legal para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este paso es el que oficializa el cambio de titularidad.
Plazo: 45 días corridos desde la firma
Una vez inscripta: El inmueble figura a tu nombre en el registro
Costos de Escrituración: Desglose Completo
Los costos de escrituración son un aspecto que muchos compradores subestiman. En Argentina, la regla general es que los gastos de escrituración los paga el comprador, salvo acuerdo en contrario.
Honorarios del escribano
Los honorarios están regulados por el Colegio de Escribanos de cada jurisdicción. En CABA y Provincia de Buenos Aires:
Porcentaje sobre el valor de la operación: Entre el 1% y el 2%
Mínimo establecido: Existe un honorario mínimo legal
IVA sobre honorarios: 21% adicional sobre los honorarios (si el escribano es responsable inscripto)
Impuesto de Sellos
Es un impuesto provincial que se aplica sobre el valor de la escritura.
CABA: 3,5% del valor de la operación (dividido entre comprador y vendedor, 1,75% cada uno generalmente)
Provincia de Buenos Aires: 2% (también suele dividirse)
Otras provincias: Varía según jurisdicción
Exención importante: Si es tu primera vivienda y el valor no supera cierto monto, podés acceder a una exención o reducción del impuesto de sellos. Consultá con tu escribano.
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)
Lo paga el vendedor, no el comprador
Alícuota: 1,5% sobre el valor de la operación
Exención: Si el vendedor reinvierte en otra propiedad para vivienda en un plazo de 1 año, puede solicitar un certificado de no retención
Certificados e informes
Certificado de dominio: Aproximadamente $15.000 - $30.000
Certificado catastral: $5.000 - $15.000
Certificado de inhibición: $10.000 - $20.000
Otros informes: Variable
Inscripción registral
Tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad: Variable según jurisdicción y valor
Generalmente: Entre $20.000 y $50.000
Resumen de costos para el comprador
Concepto
Porcentaje / Monto estimado
Honorarios escribano
1% - 2% del valor
IVA sobre honorarios
21% de los honorarios
Impuesto de Sellos
1,75% aprox. (mitad)
Certificados e informes
$50.000 - $100.000
Inscripción registral
$20.000 - $50.000
Total aproximado
3% - 4,5% del valor
Ejemplo con números
Para una propiedad de USD 100.000 (al tipo de cambio de abril 2026):
Honorarios escribano (1,5%): USD 1.500
IVA sobre honorarios: USD 315
Sellos (1,75%): USD 1.750
Certificados: USD 100-200
Inscripción: USD 50-100
Total aproximado: USD 3.715 - 3.865 (alrededor del 3,7-3,9%)
Plazos y Tiempos del Proceso
Cronograma típico
Etapa
Tiempo estimado
Firma del boleto a firma de escritura
30 - 90 días
Estudio de títulos
1 - 3 semanas
Solicitud y obtención de certificados
2 - 4 semanas
Preparación de la escritura
1 semana
Inscripción en el Registro
Hasta 45 días post-firma
Total desde el boleto hasta la inscripción: Entre 2 y 5 meses en condiciones normales.
Qué puede demorar el proceso
Problemas en la cadena de títulos: Si hay errores o faltantes en escrituras anteriores
Sucesiones pendientes: Si el vendedor heredó el inmueble y no completó la sucesión
Embargos o inhibiciones: Requieren levantamiento previo
Deudas del inmueble: Hay que cancelarlas antes de escriturar
Documentación faltante: Cualquier documento que no esté en orden puede demorar semanas
Problemas Comunes y Cómo Evitarlos
1. El vendedor tiene una sucesión sin terminar
Es uno de los problemas más frecuentes. Si el anterior propietario falleció y los herederos no completaron la sucesión, no pueden escriturar.
Solución: Antes de firmar el boleto, pedile al vendedor que te muestre la declaratoria de herederos y la inscripción en el registro. Si la sucesión no está terminada, no avances hasta que se regularice.
2. Diferencias en las medidas del inmueble
A veces las medidas reales del inmueble no coinciden con las del plano o la escritura anterior.
Solución: Contratar un agrimensor para hacer un plano de mensura actualizado. Esto agrega costo y tiempo pero es necesario.
3. Deudas ocultas
Puede haber deudas de expensas, impuestos o servicios que el vendedor no mencionó.
Solución: El escribano solicita certificados de libre deuda, pero vos también podés verificar independientemente pidiendo los últimos recibos.
4. Inhibiciones del vendedor
Si el vendedor tiene deudas personales, puede estar inhibido para vender propiedades.
Solución: El certificado de inhibición que solicita el escribano detecta esta situación. Por eso es fundamental que el estudio de títulos se haga bien.
5. Problemas con el origen de fondos
Desde la normativa antilavado, el escribano está obligado a verificar el origen de los fondos del comprador.
Solución: Tené lista la documentación que respalde de dónde sale el dinero (ahorros bancarios, venta de otra propiedad, crédito hipotecario, etc.).
6. Errores en datos personales
Nombres mal escritos, números de documento incorrectos o estados civiles erróneos en escrituras anteriores.
Solución: El estudio de títulos detecta estos errores. Se resuelven con escrituras de rectificación, que agregan tiempo y costo.
Escrituración con Crédito Hipotecario
Si comprás con crédito hipotecario, el proceso tiene algunas particularidades:
Diferencias con una compra al contado
El banco participa en la escrituración como acreedor hipotecario
Se firma doble escritura: la de compraventa y la de constitución de hipoteca
El banco puede designar su propio escribano (o aceptar el del comprador)
Los tiempos se extienden: El banco tiene sus propios procesos de evaluación
Costos adicionales: La escritura de hipoteca tiene sus propios gastos
Costos adicionales con hipoteca
Honorarios del escribano por la hipoteca: 0,5% - 1% del monto del crédito
Sellos sobre la hipoteca: Variable según jurisdicción
Gastos de tasación del banco: A cargo del comprador
Seguro de vida e incendio: Obligatorios
Qué Hacer Después de Escriturar
1. Guardar la escritura en lugar seguro
La primera copia de la escritura es tu documento de propiedad. Guardala en un lugar seguro (caja de seguridad, por ejemplo).
2. Cambiar la titularidad de servicios
Luz (Edenor/Edesur)
Gas (Metrogas/Naturgy)
Agua (AySA)
ABL (en CABA) o tasa municipal
3. Actualizar el catastro
Verificá que los datos catastrales estén actualizados con tu nombre.
4. Considerar inscribir el inmueble como Bien de Familia
Es una protección legal que impide que el inmueble sea embargado por deudas. Podés leer más sobre esto en nuestro artículo sobre bien de familia.
5. Contratar seguros
Seguro de hogar: Cubre incendio, robo, responsabilidad civil
Seguro de consorcio: Si es propiedad horizontal, verificá la póliza del edificio
Preguntas Frecuentes
¿Puedo elegir cualquier escribano?
Sí. El comprador tiene derecho a elegir el escribano, salvo que se haya pactado lo contrario en el boleto. Es tu derecho y no dejes que nadie te lo quite.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere escriturar?
Si firmaste un boleto de compraventa y el vendedor se niega a escriturar, podés iniciar una acción judicial de escrituración obligatoria. También puede corresponderle una indemnización por daños.
¿Se puede escriturar una propiedad con deudas?
En principio no, hasta que se cancelen las deudas. Sin embargo, se puede pactar en la escritura que se retiene parte del precio para cancelarlas.
¿Cuánto dura una escritura?
La escritura no vence. Es un documento perpetuo. Pero necesitás mantenerla en buen estado y conservar la primera copia.
¿Puedo escriturar a nombre de dos personas?
Sí. Se puede escriturar en condominio, estableciendo el porcentaje de propiedad de cada uno (por ejemplo, 50% y 50%).
¿Qué pasa si pierdo la escritura?
Podés solicitar una segunda copia al escribano que realizó la operación. Si el escribano ya no ejerce, se tramita a través del Colegio de Escribanos o del archivo del protocolo notarial.
Conclusión
La escrituración es un proceso que requiere tiempo, documentación y dinero, pero es el paso imprescindible para ser legalmente propietario de un inmueble. Lo más importante es:
Elegir un buen escribano con experiencia en compraventa
Tener la documentación lista para no generar demoras
Presupuestar correctamente los gastos (entre el 3% y 4,5% del valor)
Hacer un buen estudio de títulos para evitar sorpresas
No apurarse: Mejor demorar unos días que tener problemas legales después
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