Respuesta corta: escriturar una casa le cuesta al comprador entre el 2,5% y el 4,5% del precio, según la provincia. El número lo define el Impuesto de Sellos, que va del 2% en Buenos Aires, Santa Fe, Salta y Tucumán hasta el 3,5% en CABA para operaciones por encima de $226.100.000. Los honorarios del escribano son 1% a 2% más IVA en todo el país. Dos cambios recientes bajan la cuenta: en CABA, la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta de Sellos hasta $226.100.000, y el ITI del 1,5% que pagaba el vendedor está derogado desde julio de 2024.
| Concepto | Quién lo paga | Cuánto es |
|---|
| Honorarios del escribano | Comprador | 1% a 2% del valor + IVA 21% |
| Aportes al Colegio de Escribanos | Comprador | 20% a 30% sobre los honorarios |
| Impuesto de Sellos (mitad del comprador) | Se divide entre las partes | 1% a 1,75% según provincia |
| Certificados e informes | Comprador | Monto fijo, según jurisdicción |
| Inscripción registral | Comprador | Monto fijo, según jurisdicción |
| ITI | — | Derogado (art. 67, Ley 27.743) |
| Total del comprador | | 2,5% a 4,5% del precio |
Alícuotas de Sellos según la tabla de montos y alícuotas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, actualización al 01/01/2026 (Ley 15.558 Impositiva PBA 2026 y Ley 6927 Impositiva CABA 2026). Derogación del ITI: art. 67 de la Ley 27.743, publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024. Los rangos de honorarios y aportes surgen de nuestra guía de honorarios de escribanía 2026.
Si comprás en CABA tu vivienda única y la operación no supera los $226.100.000, la escritura te puede salir apenas 1,5% a 2,5%, porque el ítem más pesado desaparece. Si comprás una segunda propiedad, o en una provincia con Sellos altos, te vas al techo del rango. El desglose provincia por provincia está más abajo.
La escrituración es el paso final y más importante en la compra de un inmueble. Es el acto legal que te convierte oficialmente en propietario de una vivienda. Sin escritura, no sos dueño ante la ley. En esta guía te explicamos paso a paso cómo funciona el proceso, cuánto cuesta en cada provincia, qué documentación necesitás y qué errores evitar.
¿Qué es la escrituración y por qué es obligatoria?
La escrituración es el proceso legal mediante el cual se transfiere la titularidad de un inmueble de una persona a otra. Se formaliza ante un escribano público, quien redacta la escritura traslativa de dominio y la inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
La escritura es el documento oficial que acredita que sos el propietario legítimo del inmueble. Sin ella, cualquier acuerdo de compraventa es solo un boleto, no una transferencia de dominio.
Por qué es obligatoria
- Es la única forma legal de transferir la propiedad de un inmueble en Argentina
- Sin escritura, el inmueble sigue figurando a nombre del vendedor en el registro
- No podés vender, hipotecar ni realizar trámites oficiales sobre un inmueble sin escritura a tu nombre
- Es la prueba legal máxima de propiedad
¿Cómo es el proceso de escrituración paso a paso?
Paso 1: Firma del Boleto de Compraventa
Antes de la escritura, comprador y vendedor firman un boleto de compraventa. Este documento establece:
- Precio acordado y forma de pago
- Seña o anticipo (generalmente entre el 10% y 30% del valor)
- Plazo para escriturar (usualmente 30 a 90 días)
- Condiciones de la operación
- Escribano designado (generalmente lo elige el comprador)
El boleto genera una obligación legal de concretar la operación. Si alguna de las partes se arrepiente, hay consecuencias económicas (pérdida de la seña o devolución del doble).
Paso 2: Elección del Escribano
El comprador tiene derecho a elegir al escribano, salvo acuerdo en contrario. Es recomendable:
- Elegir un escribano matriculado y con experiencia en compraventa de inmuebles
- Pedir referencias y consultar el Colegio de Escribanos
- Solicitar un presupuesto detallado antes de comprometerte
- Verificar que tenga capacidad operativa para cumplir con los plazos
Paso 3: El Escribano Realiza el Estudio de Títulos
El escribano revisa toda la cadena de titularidad del inmueble para verificar que:
- El vendedor es efectivamente el propietario
- No hay embargos, hipotecas o inhibiciones sobre el inmueble
- No existen litigios pendientes
- La cadena de títulos es correcta (que cada transferencia anterior haya sido legal)
- No hay problemas de sucesión no resueltos
- Las medidas del inmueble coinciden con la documentación
Este estudio es fundamental y puede demorar entre 1 y 3 semanas.
Paso 4: Solicitud de Certificados
El escribano solicita una serie de certificados obligatorios:
Certificados del inmueble
- Certificado de dominio: Emitido por el Registro de la Propiedad. Confirma quién es el titular y si hay gravámenes
- Certificado catastral: Confirma las medidas, ubicación y valuación fiscal del inmueble
- Libre deuda de expensas: Si es propiedad horizontal, certifica que no hay deudas de expensas
- Libre deuda municipal: Certifica que no hay deudas de tasas municipales (ABL en CABA)
- Libre deuda de ARBA/AGIP: Certifica que no hay deuda de impuesto inmobiliario
- Plano de mensura: Plano oficial del inmueble
Certificados de las partes
- Certificado de inhibición: Verifica que comprador y vendedor no están inhibidos para comprar/vender
- Informe del Registro de la Propiedad: Estado dominial actualizado
Paso 5: Preparación de la Documentación
Documentación del comprador
- DNI vigente (original y copia)
- CUIT/CUIL
- Constancia de estado civil (si es casado, el cónyuge debe prestar conformidad)
- Origen de los fondos (declaración jurada o documentación respaldatoria)
- Datos fiscales (constancia de inscripción en AFIP)
Documentación del vendedor
- DNI vigente (original y copia)
- CUIT/CUIL
- Título de propiedad original (escritura anterior)
- Constancia de estado civil
- Boletas de servicios al día
- Libre deuda de expensas (si aplica)
- Último pago de ABL e impuesto inmobiliario
- Plano de mensura aprobado
- Reglamento de copropiedad (si es propiedad horizontal)
Paso 6: Firma de la Escritura
El día de la firma, todas las partes se reúnen en la escribanía. El escribano:
- Lee la escritura en voz alta
- Verifica la identidad de comprador y vendedor
- Confirma las condiciones de la operación
- Procede a la firma de todas las partes
- Se entrega el dinero al vendedor (generalmente cheque certificado o transferencia)
- Se entregan las llaves al comprador
La escritura se firma en escritura matriz (que queda en el protocolo del escribano) y se entrega una primera copia al comprador.
Paso 7: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Después de la firma, el escribano tiene un plazo legal para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este paso es el que oficializa el cambio de titularidad.
- Plazo: 45 días corridos desde la firma
- Una vez inscripta: El inmueble figura a tu nombre en el registro
¿Cuánto sale una escritura en 2026, ítem por ítem?
Los costos de escrituración son un aspecto que muchos compradores subestiman. En Argentina, la regla general es que los gastos de escrituración los paga el comprador, salvo acuerdo en contrario. El Impuesto de Sellos es la excepción: se divide entre las partes.
Honorarios del escribano
Los honorarios se calculan según el arancel del Colegio de Escribanos de cada jurisdicción, con escala decreciente: a mayor valor de la operación, menor porcentaje.
- Porcentaje sobre el valor de la operación: entre el 1% y el 2%
- Mínimo establecido: existe un honorario mínimo por acto
- IVA sobre honorarios: 21% adicional, si el escribano es responsable inscripto
- Aportes al Colegio: agregan un 20% a 30% sobre los honorarios
Desde la Ley Bases (Ley 27.742, 2024) los aranceles dejaron de ser de cumplimiento obligatorio en el ejercicio liberal de la profesión, así que el honorario se puede negociar con el escribano antes de encargar el trabajo. Pedí presupuesto a dos o tres antes de decidir. El detalle está en la guía de honorarios de escribanía 2026.
Impuesto de Sellos: la alícuota que define la cuenta
Es un impuesto provincial sobre el valor de la escritura y el ítem que más pesa. Se aplica sobre el mayor entre el precio de la operación, la valuación fiscal y el valor inmobiliario de referencia, y habitualmente se divide en partes iguales entre comprador y vendedor.
Estas son las alícuotas vigentes desde el 01/01/2026 en las dos jurisdicciones más grandes, según la tabla de montos y alícuotas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires:
| Jurisdicción | Operación | Alícuota total |
|---|
| CABA | Vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta $226.100.000 | Exento |
| CABA | Vivienda única por encima de $226.100.000 | 3,5% sobre el excedente |
| CABA | Resto de las transmisiones de dominio hasta $226.100.000 | 2,7% |
| CABA | Resto de las transmisiones de dominio por encima de $226.100.000 | 3,5% |
| Provincia de Buenos Aires | Compraventa de inmuebles | |
Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, "Montos a considerar en la actividad notarial", actualización al 01/01/2026. CABA: Ley 6927 (Impositiva 2026), arts. 330 a 332 del Código Fiscal. PBA: Ley 15.558 (Impositiva 2026).
Tres advertencias sobre esta tabla, porque son las que generan sorpresas en la escribanía:
- La exención de CABA es potente y la de PBA es casi nominal. En CABA el tope de $226.100.000 se mide sobre el precio, la Valuación Fiscal Homogénea o el Valor Inmobiliario de Referencia, el que sea mayor, y cubre buena parte del mercado. En Provincia de Buenos Aires el umbral es una valuación fiscal básica de $1.154.400, tan bajo que en la práctica casi todas las compraventas tributan el 20‰.
- Por encima del tope en CABA, la vivienda única tributa solo sobre el excedente, no sobre el total. Es una diferencia grande respecto de los terrenos baldíos, donde superado el umbral se tributa sobre el total sin exención.
- El boleto en PBA no es gratis. La firma del boleto de compraventa devenga 12‰ por sí sola.
Como el sellado se calcula sobre el precio de la operación, conviene tener referencias de mercado antes de ofertar: mirá los departamentos en venta en Capital Federal y las casas en venta en la Provincia de Buenos Aires.
El ITI está derogado desde 2024
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) era una retención del 1,5% sobre el valor de la operación que pagaba el vendedor. Ya no existe: fue derogado por el artículo 67 de la Ley 27.743, publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024, como confirma el aviso oficial de derogación del ITI.
Qué implica en la práctica:
- El vendedor no paga más ese 1,5% al escriturar, y no hay que tramitar el certificado de no retención por reinversión en vivienda.
- La eliminación no significa que vender siempre sea libre de impuestos. Desde 2018 el ITI convivía con el impuesto cedular a las ganancias, que grava la diferencia entre precio de compra y de venta. Para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018, ese impuesto cedular sigue vigente.
- Los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018 quedan fuera de ambos regímenes al venderse.
Si tenés un presupuesto de escrituración armado antes de julio de 2024, o una guía que todavía menciona el ITI como costo del vendedor, está desactualizada.
Certificados, informes e inscripción registral
Son montos fijos que no dependen del valor de la propiedad, así que pesan mucho en operaciones chicas y casi nada en las grandes:
- Certificado de dominio: acredita quién es el titular y si hay gravámenes
- Certificado catastral: confirma medidas, ubicación y valuación fiscal
- Certificado de inhibición: verifica que las partes puedan comprar y vender
- Tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble
Los aranceles los fija cada jurisdicción y se actualizan varias veces al año, así que el único número confiable es el que te pase tu escribano por escrito al momento de la operación. Pedí el presupuesto desagregado, ítem por ítem.
Cómo se arma la cuenta
Sobre una operación de USD 100.000, la estructura del costo del comprador queda así:
| Ítem | CABA, vivienda única bajo el tope | CABA, segunda vivienda (2,7%) | Provincia de Buenos Aires (2%) |
|---|
| Honorarios (1,5%) + IVA | ~1,8% | ~1,8% | ~1,8% |
| Aportes al Colegio (25% s/ honorarios) | ~0,4% | ~0,4% | ~0,4% |
| Sellos (mitad del comprador) | 0% | 1,35% | 1% |
| Certificados e inscripción | monto fijo | monto fijo | |
Los porcentajes de honorarios y aportes son los rangos de mercado de nuestra guía de escribanía 2026; las alícuotas de Sellos son las oficiales citadas arriba. Los certificados e inscripción se suman aparte porque son montos fijos.
¿Cuánto sale escriturar en cada provincia?
El Impuesto de Sellos es provincial, así que la misma casa cuesta distinto de escriturar según dónde esté. Estas son las alícuotas totales que analizamos en cada guía provincial:
Las alícuotas de CABA y Provincia de Buenos Aires salen de la tabla oficial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires citada arriba; las del resto de las provincias están desarrolladas y fundamentadas en cada guía provincial enlazada.
Si querés el desglose nacional promediado en lugar del provincial, está en cuánto cuesta escriturar una propiedad en Argentina. Y si lo que te interesa es solo la parte del escribano, la guía específica es cuánto cuesta una escribanía.
¿Cuánto tarda escriturar una propiedad?
Cronograma típico
| Etapa | Tiempo estimado |
|---|
| Firma del boleto a firma de escritura | 30 - 90 días |
| Estudio de títulos | 1 - 3 semanas |
| Solicitud y obtención de certificados | 2 - 4 semanas |
| Preparación de la escritura | 1 semana |
| Inscripción en el Registro | Hasta 45 días post-firma |
Total desde el boleto hasta la inscripción: Entre 2 y 5 meses en condiciones normales.
Qué puede demorar el proceso
- Problemas en la cadena de títulos: Si hay errores o faltantes en escrituras anteriores
- Sucesiones pendientes: Si el vendedor heredó el inmueble y no completó la sucesión
- Embargos o inhibiciones: Requieren levantamiento previo
- Deudas del inmueble: Hay que cancelarlas antes de escriturar
- Documentación faltante: Cualquier documento que no esté en orden puede demorar semanas
Problemas Comunes y Cómo Evitarlos
1. El vendedor tiene una sucesión sin terminar
Es uno de los problemas más frecuentes. Si el anterior propietario falleció y los herederos no completaron la sucesión, no pueden escriturar.
Solución: Antes de firmar el boleto, pedile al vendedor que te muestre la declaratoria de herederos y la inscripción en el registro. Si la sucesión no está terminada, no avances hasta que se regularice.
2. Diferencias en las medidas del inmueble
A veces las medidas reales del inmueble no coinciden con las del plano o la escritura anterior.
Solución: Contratar un agrimensor para hacer un plano de mensura actualizado. Esto agrega costo y tiempo pero es necesario.
3. Deudas ocultas
Puede haber deudas de expensas, impuestos o servicios que el vendedor no mencionó.
Solución: El escribano solicita certificados de libre deuda, pero vos también podés verificar independientemente pidiendo los últimos recibos.
4. Inhibiciones del vendedor
Si el vendedor tiene deudas personales, puede estar inhibido para vender propiedades.
Solución: El certificado de inhibición que solicita el escribano detecta esta situación. Por eso es fundamental que el estudio de títulos se haga bien.
5. Problemas con el origen de fondos
Desde la normativa antilavado, el escribano está obligado a verificar el origen de los fondos del comprador.
Solución: Tené lista la documentación que respalde de dónde sale el dinero (ahorros bancarios, venta de otra propiedad, crédito hipotecario, etc.).
6. Errores en datos personales
Nombres mal escritos, números de documento incorrectos o estados civiles erróneos en escrituras anteriores.
Solución: El estudio de títulos detecta estos errores. Se resuelven con escrituras de rectificación, que agregan tiempo y costo.
Escrituración con Crédito Hipotecario
Si comprás con crédito hipotecario, el proceso tiene algunas particularidades:
Diferencias con una compra al contado
- El banco participa en la escrituración como acreedor hipotecario
- Se firma doble escritura: la de compraventa y la de constitución de hipoteca
- El banco puede designar su propio escribano (o aceptar el del comprador)
- Los tiempos se extienden: El banco tiene sus propios procesos de evaluación
- Costos adicionales: La escritura de hipoteca tiene sus propios gastos
Costos adicionales con hipoteca
- Honorarios del escribano por la hipoteca: 0,5% - 1% del monto del crédito
- Sellos sobre la hipoteca: Variable según jurisdicción
- Gastos de tasación del banco: A cargo del comprador
- Seguro de vida e incendio: Obligatorios
¿Qué hacer después de escriturar?
1. Guardar la escritura en lugar seguro
La primera copia de la escritura es tu documento de propiedad. Guardala en un lugar seguro (caja de seguridad, por ejemplo).
2. Cambiar la titularidad de servicios
- Luz (Edenor/Edesur)
- Gas (Metrogas/Naturgy)
- Agua (AySA)
- ABL (en CABA) o tasa municipal
3. Actualizar el catastro
Verificá que los datos catastrales estén actualizados con tu nombre.
4. Considerar inscribir el inmueble como Bien de Familia
Es una protección legal que impide que el inmueble sea embargado por deudas. Podés leer más sobre esto en nuestro artículo sobre bien de familia.
5. Contratar seguros
- Seguro de hogar: Cubre incendio, robo, responsabilidad civil
- Seguro de consorcio: Si es propiedad horizontal, verificá la póliza del edificio
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto sale una escritura de una casa?
Para el comprador, entre el 2,5% y el 4,5% del precio, según la provincia. Se compone de honorarios del escribano (1% a 2% más IVA), aportes al Colegio (20% a 30% sobre los honorarios), su mitad del Impuesto de Sellos y los montos fijos de certificados e inscripción. En CABA puede bajar a 1,5-2,5% si se trata de vivienda única, familiar y de ocupación permanente por hasta $226.100.000, porque en ese caso el Impuesto de Sellos está exento.
¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?
Salvo acuerdo en contrario, los gastos de escrituración los paga el comprador: honorarios del escribano, certificados e inscripción registral. El Impuesto de Sellos es la excepción y se divide habitualmente en partes iguales entre las dos partes.
¿El vendedor sigue pagando el ITI del 1,5%?
No. El ITI fue derogado por el artículo 67 de la Ley 27.743, publicada el 8 de julio de 2024. Lo que sí puede corresponder, para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018, es el impuesto cedular a las ganancias sobre la diferencia entre precio de compra y de venta.
¿Se pueden negociar los honorarios del escribano?
Sí. Desde la Ley Bases (Ley 27.742, 2024) los aranceles notariales dejaron de ser de cumplimiento obligatorio en el ejercicio liberal de la profesión, así que el honorario se pacta entre el escribano y las partes. Pedí presupuesto desagregado a dos o tres escribanías antes de decidir.
¿Puedo elegir cualquier escribano?
Sí. El comprador tiene derecho a elegir el escribano, salvo que se haya pactado lo contrario en el boleto. Es tu derecho y no dejes que nadie te lo quite.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere escriturar?
Si firmaste un boleto de compraventa y el vendedor se niega a escriturar, podés iniciar una acción judicial de escrituración obligatoria. También puede corresponderle una indemnización por daños.
¿Se puede escriturar una propiedad con deudas?
En principio no, hasta que se cancelen las deudas. Sin embargo, se puede pactar en la escritura que se retiene parte del precio para cancelarlas.
¿Cuánto dura una escritura?
La escritura no vence. Es un documento perpetuo. Pero necesitás mantenerla en buen estado y conservar la primera copia.
¿Puedo escriturar a nombre de dos personas?
Sí. Se puede escriturar en condominio, estableciendo el porcentaje de propiedad de cada uno (por ejemplo, 50% y 50%).
¿Qué pasa si pierdo la escritura?
Podés solicitar una segunda copia al escribano que realizó la operación. Si el escribano ya no ejerce, se tramita a través del Colegio de Escribanos o del archivo del protocolo notarial.
Conclusión
La escrituración es un proceso que requiere tiempo, documentación y dinero, pero es el paso imprescindible para ser legalmente propietario de un inmueble. Lo más importante es:
- Presupuestar correctamente: entre el 2,5% y el 4,5% del precio para el comprador, y verificar la alícuota de Sellos de tu provincia antes de ofertar
- Chequear si te corresponde la exención de vivienda única, que en CABA elimina el ítem más caro de la cuenta
- Elegir un buen escribano con experiencia en compraventa, y pedir presupuesto desagregado a más de uno
- Tener la documentación lista para no generar demoras
- Hacer un buen estudio de títulos para evitar sorpresas
- No apurarse: mejor demorar unos días que tener problemas legales después
Seguí por acá
Costos por jurisdicción: La Plata y Provincia de Buenos Aires · Córdoba · Rosario · Santa Fe · Mendoza · Neuquén · Bariloche · Salta · Tucumán
Conceptos relacionados: cuánto cuesta una escribanía · qué es el sellado de escritura · boleto vs. escritura · escriturar con crédito hipotecario · bien de familia
Si estás buscando propiedades para comprar, arrancá por las propiedades en venta en Capital Federal, los departamentos en venta o las casas en venta. En algunas ciudades: Córdoba Capital, Rosario, Mendoza, Neuquén y casas en Salta. Para calibrar el precio antes de ofertar —y con eso, la base de cálculo del sellado— mirá los datos del mercado inmobiliario de Roomix.
