Escritura de una propiedad

Qué es la escritura y por qué importa

En Argentina, la compraventa de inmuebles exige escritura pública: un documento que redacta y autoriza un escribano, donde el vendedor transmite el dominio y el comprador lo adquiere. Después de la firma, el escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción, y recién con esa inscripción el cambio de titularidad es oponible a terceros.

La diferencia con el boleto de compraventa es central: el boleto es un contrato privado que obliga a escriturar, pero no transfiere el dominio. Quien tiene solo boleto y posesión está en una situación jurídica más débil: no figura como titular en el Registro, no puede hipotecar y, en general, su propiedad no es apta para que un comprador la pague con crédito hipotecario.

La escritura, además, documenta la historia del inmueble: de dónde viene el título, qué medidas y linderos tiene, si pesa sobre él alguna restricción. Por eso, cuando un aviso dice "títulos perfectos" se refiere a una cadena de escrituras limpia y verificable. Guardá siempre tu primera copia de la escritura: es tu título de propiedad y lo vas a necesitar para vender, hipotecar o hacer una sucesión.

Cómo es el proceso de escrituración

Por costumbre, el comprador elige al escribano y paga sus honorarios, salvo pacto distinto. Una vez definida la operación —en general con un boleto firmado o una reserva aceptada—, el escribano hace el estudio de títulos: revisa la cadena de escrituras anteriores para confirmar que el vendedor es el dueño y que el título no tiene defectos.

Después pide los certificados registrales: el de dominio, que informa la titularidad y los gravámenes del inmueble (hipotecas, embargos), y el de inhibición, que informa si el vendedor está inhibido para disponer de sus bienes. Estos certificados, además, "reservan prioridad": bloquean por unos días la inscripción de otras operaciones sobre el mismo inmueble. También se piden libres deuda de expensas y de impuestos según corresponda.

El día de la firma se paga el saldo de precio, se firma la escritura y normalmente se entrega la posesión con las llaves. Luego el escribano inscribe el título en el Registro y, semanas después, te entrega la primera copia inscripta. Los costos totales de escriturar —honorarios, impuestos, tasas y certificados— varían según la jurisdicción y la operación: pedile al escribano un presupuesto detallado antes de firmar el boleto, así los números no te sorprenden al final.

Qué mirar antes de escriturar

Lo primero es la cadena de títulos: el estudio de títulos del escribano tiene que confirmar que el vendedor es el titular registral y que no hay defectos en las escrituras anteriores, como una sucesión sin terminar o una donación que pueda ser observada. Si el inmueble viene de una herencia, verificá que la sucesión esté inscripta o que la venta pueda hacerse por tracto abreviado con todos los herederos firmando.

Lo segundo son las deudas y los gravámenes: hipotecas y embargos surgen del certificado de dominio, y las deudas de expensas, ABL o impuestos se verifican con libres deuda. Las deudas de expensas siguen al inmueble, así que no escritures sin ese certificado del consorcio.

Lo tercero es el estado de ocupación: el inmueble tiene que entregarse en las condiciones pactadas, normalmente libre de ocupantes. Si está alquilado, el contrato de locación vigente continúa y el comprador pasa a ser el nuevo locador: tenelo claro antes de comprar.

Por último, revisá que la superficie y lo construido coincidan con los planos y el título. Las ampliaciones sin declarar pueden complicar una venta con crédito o una tasación. Un buen escribano detecta todo esto antes de la firma: elegilo con tiempo y hacé preguntas.