Contrato de alquiler
El contrato de alquiler es el acuerdo por el cual un propietario cede el uso de un inmueble a un inquilino a cambio de un precio periódico. Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551, el plazo, la moneda y la forma de actualización del precio se pactan libremente entre las partes dentro del Código Civil y Comercial.
Qué es y qué tiene que incluir
El contrato de locación de inmueble formaliza la relación entre propietario (locador) e inquilino (locatario): quién alquila qué, por cuánto tiempo, a qué precio y bajo qué condiciones. Aunque la ley admite formas más simples, siempre conviene firmarlo por escrito y conservar una copia.
Un buen contrato identifica a las partes y al inmueble, fija el plazo y el destino (vivienda, profesional o comercial), establece el precio, la moneda y el mecanismo de actualización con su frecuencia, y detalla el depósito en garantía y la garantía exigida. También debería repartir con claridad los gastos: quién paga expensas ordinarias y extraordinarias, servicios, impuestos y arreglos, distinguiendo el mantenimiento menor del estructural.
Sumale un inventario del estado del inmueble —con fotos fechadas si está amueblado—, las reglas de rescisión anticipada con su preaviso y penalidad, y la forma de pago con derecho a recibo. Todo lo que quede escrito evita discusiones después: en un esquema de libertad contractual como el actual, el contrato es la regla principal que va a regir la relación durante todo el alquiler.
Qué dice la ley hoy
La locación de inmuebles está regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1187 y siguientes). La llamada "ley de alquileres" —la Ley 27.551 de 2020, luego modificada por la Ley 27.737— fue derogada por el DNU 70/2023, que también modificó varios artículos del Código.
El resultado práctico es un esquema de libertad contractual: hoy no hay un plazo mínimo legal impuesto, ni un índice de actualización obligatorio, ni una moneda forzosa. Plazo, precio, moneda (pesos o moneda extranjera), periodicidad y mecanismo de ajuste se pactan libremente entre las partes, y lo acordado en el contrato es lo que rige. Los índices más usados en la práctica para actualizar alquileres en pesos son el ICL que publica el Banco Central y el IPC del INDEC, pero las partes pueden elegir otro índice o un esquema de valores fijos.
Como el marco normativo cambió varias veces en pocos años, prestá atención a la fecha de firma: los contratos firmados bajo leyes anteriores se siguen rigiendo, en general, por las reglas vigentes al momento de su celebración. Ante una duda concreta sobre tu contrato, consultá con un profesional.
Qué mirar antes de firmar
Leé el contrato completo antes de firmar, sin excepciones. Los puntos que más conflictos generan son pocos y siempre los mismos. Primero, la actualización del precio: qué índice se usa, con qué frecuencia se aplica y desde qué valor base; con la calculadora de alquileres de Roomix podés proyectar cómo evoluciona una cuota según el índice pactado. Segundo, la rescisión anticipada: cuánto preaviso tenés que dar y qué penalidad se aplica si te vas antes.
Tercero, el depósito: cuántos meses representa, en qué moneda queda y en qué condiciones se devuelve al final. Pedí que el contrato diga expresamente que la devolución se hace contra la entrega del inmueble en el estado del inventario, salvo el desgaste normal por el uso.
Cuarto, los gastos: verificá quién paga expensas extraordinarias, impuestos y arreglos. Quinto, las restricciones: mascotas, subalquiler, modificaciones al inmueble. Por último, confirmá con quién estás contratando: pedí el título o una constancia de que quien firma puede alquilar el inmueble, y exigí recibo de todo pago, incluida la seña o reserva previa. Firmar apurado sale caro; revisar lleva una tarde.
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Buscá departamentos y casas en alquilerPreguntas frecuentes
¿Sigue vigente la ley de alquileres?
No. La Ley 27.551 y su modificatoria, la Ley 27.737, fueron derogadas por el DNU 70/2023. Hoy la locación se rige por el Código Civil y Comercial con las modificaciones de ese decreto, y las condiciones del contrato se pactan libremente entre las partes.
¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler?
Hoy no hay un plazo mínimo legal impuesto: el plazo se pacta libremente entre propietario e inquilino. Bajo la ley derogada el mínimo para vivienda era de tres años; los contratos firmados en aquel régimen se siguen rigiendo, en general, por las reglas vigentes a su firma.
¿Se puede pactar el alquiler en dólares?
Sí. Desde el DNU 70/2023 el precio puede pactarse en pesos o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes, y el pago es exigible en la moneda pactada. Revisá que el contrato deje claro la moneda, el tipo de cambio de referencia si lo hay y la forma de pago.
¿Cómo se actualiza el precio del alquiler?
Según lo que fije el contrato: índice, frecuencia y valor base son de libre acuerdo. En la práctica los índices más usados para contratos en pesos son el ICL del Banco Central y el IPC del INDEC. Podés simular la evolución de tu cuota con la calculadora de alquileres de Roomix.
¿Qué pasa si quiero rescindir el contrato antes de tiempo?
Rige lo que diga tu contrato: revisá la cláusula de rescisión anticipada, el preaviso exigido y la penalidad prevista antes de firmar. Si el contrato no dice nada, aplican las reglas generales del Código Civil y Comercial, y conviene consultar a un profesional.
