Martillero Público en Argentina: Qué Es, Cómo Serlo y Qué Hace
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por Roomix
Martillero Público en Argentina: Qué Es, Cómo Serlo y Qué Hace
El martillero público es una de las profesiones más tradicionales del ámbito inmobiliario y comercial en Argentina. Es el único profesional habilitado legalmente para conducir remates y subastas, y en la mayoría de las jurisdicciones también está habilitado para actuar como corredor inmobiliario. Si te interesa esta carrera o simplemente querés entender qué rol cumple este profesional en una operación inmobiliaria, esta guía te explica todo en detalle.
Qué Es un Martillero Público
El martillero público es un auxiliar de la justicia y del comercio, profesional matriculado, que tiene la potestad exclusiva de realizar remates o subastas públicas. Es una figura regulada por ley que actúa como intermediario imparcial en la venta de bienes (muebles e inmuebles) al mejor postor.
Origen Histórico
La figura del martillero tiene sus raíces en la tradición comercial colonial y se formalizó en Argentina con la organización de los mercados de frutos del país. El nombre proviene del martillo que se usa simbólicamente para indicar la adjudicación de un bien al mejor postor: cuando el martillero golpea el martillo, la venta queda consumada.
Marco Legal
La actividad del martillero público está regulada principalmente por:
Ley Nacional 20.266 (y modificatorias): establece el régimen legal de martilleros y corredores a nivel nacional
Decreto-Ley 20.266/73: requisitos para el ejercicio de la profesión
Leyes provinciales: cada provincia tiene su propia regulación complementaria
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Código Civil y Comercial de la Nación: artículos referidos a la venta en subasta
En CABA, la Ley 2340 regula específicamente a los corredores inmobiliarios, mientras que la actividad de remates se rige por la ley nacional.
Funciones del Martillero Público
1. Remates y Subastas
Es la función distintiva y exclusiva del martillero. Ningún otro profesional puede conducir un remate público.
Tipos de remates:
Tipo
Descripción
Quién lo ordena
Judicial
Venta de bienes por orden de un juez (embargos, quiebras, sucesiones)
Poder Judicial
Extrajudicial
Venta voluntaria por remate (sin intervención judicial)
El propietario
Bancario
Ejecución de garantías hipotecarias o prendarias
Entidades financieras
Fiscal
Venta de bienes por deudas impositivas
AFIP, ARBA, municipios
El proceso de un remate:
Designación: el juez, entidad o particular designa al martillero
Publicación de edictos: se anuncia el remate en diarios y boletín oficial (en judiciales es obligatorio)
Exhibición del bien: se permite a los interesados inspeccionar lo que se remata
Acto de remate: el martillero conduce la subasta, recibe ofertas y adjudica al mejor postor
Adjudicación: golpe de martillo, se labra acta
Cobro y rendición: el martillero cobra el precio, deduce su comisión y rinde al ordenante
2. Intermediación Inmobiliaria
En la mayoría de las jurisdicciones argentinas, el título de "Martillero Público y Corredor" habilita a ejercer también como corredor inmobiliario. Esto significa que puede:
El martillero puede ser designado por un juez para:
Realizar inventarios de bienes
Efectuar depósitos judiciales
Custodiar bienes embargados
Conducir subastas ordenadas por tribunales
Cómo Ser Martillero Público: Requisitos
Requisitos Personales
Para ejercer como martillero público en Argentina necesitás:
Ser argentino nativo o naturalizado (o extranjero con residencia permanente, según la jurisdicción)
Ser mayor de edad (18 años cumplidos)
No tener antecedentes penales por delitos dolosos
No estar inhibido para disponer de bienes
No haber sido declarado en quiebra (salvo rehabilitación)
Formación Académica
Necesitás obtener un título habilitante en una institución reconocida oficialmente.
Carreras habilitantes:
Institución (ejemplos)
Carrera
Duración
Universidades nacionales (UBA, UNLP, UNC)
Tecnicatura en Martillero y Corredor Público
3 años
Universidades privadas (USAL, UADE, UP)
Tecnicatura/Licenciatura en Martillero
2-4 años
Colegios profesionales
Carrera de Martillero Público
2-3 años
Institutos terciarios habilitados
Martillero Público y Corredor
2-3 años
Plan de estudios típico:
La formación incluye materias como:
Derecho Civil y Comercial
Derecho Procesal (subastas judiciales)
Economía y Finanzas
Tasación de bienes muebles e inmuebles
Técnica del remate
Derecho Registral e Inmobiliario
Contabilidad
Administración de consorcios
Marketing inmobiliario
Ética profesional
Obtención de la Matrícula
Una vez obtenido el título, debés inscribirte en el Colegio Profesional de tu jurisdicción:
Pasos generales:
Presentar el título habilitante (original y copia legalizada)
Acreditar domicilio real y legal en la jurisdicción
Presentar certificado de antecedentes penales (actualizado)
Certificado de no inhibición
Abonar las tasas de inscripción
Constituir domicilio legal
Contratar seguro de responsabilidad civil (en algunas jurisdicciones)
Organismos según jurisdicción:
Jurisdicción
Organismo de Matrícula
CABA
CUCICBA (para corredores) / Cámara de Martilleros
Provincia de Buenos Aires
Colegio de Martilleros y Corredores del Depto. Judicial
Córdoba
Colegio de Martilleros y Corredores de Córdoba
Santa Fe
Colegio de Martilleros de la 1a o 2a Circunscripción
Mendoza
Colegio de Martilleros de Mendoza
Costos Estimados (2026)
Concepto
Monto aproximado
Carrera (total)
$500.000 - $2.000.000 (según institución)
Inscripción matrícula
$80.000 - $150.000
Cuota mensual colegio
$15.000 - $35.000
Seguro RC
$10.000 - $25.000/mes
Renovación anual
$30.000 - $60.000
Subastas Judiciales: Lo Que Necesitás Saber
Cómo Funciona una Subasta Judicial
Las subastas judiciales son una de las áreas más interesantes (y lucrativas) de la profesión. Ocurren cuando un juez ordena la venta forzada de un bien para satisfacer una deuda.
Causas más comunes de subastas judiciales:
Ejecuciones hipotecarias (deuda bancaria impaga)
Embargos por deudas comerciales o civiles
Quiebras y concursos preventivos
Sucesiones indivisas (cuando los herederos no se ponen de acuerdo)
Ejecuciones fiscales (deudas con AFIP, ARBA, municipios)
El Proceso Paso a Paso
1. Designación del martillero:
El juez designa al martillero de una lista oficial o a pedido de parte
Se libra oficio con las condiciones del remate
2. Publicación:
Se publican edictos en el Boletín Oficial y en diarios de la jurisdicción
Duración: entre 2 y 5 días según el tipo de bien
Se indica: bien a rematar, base, condiciones de venta, fecha y lugar
3. Base del remate:
En ejecuciones hipotecarias: generalmente la base es el monto de la deuda con intereses
En quiebras: el juez fija la base con tasación previa
En sucesiones: se parte de la tasación judicial o la valuación fiscal
4. Acto del remate:
El martillero abre la subasta describiendo el bien y las condiciones
Recibe ofertas en forma ascendente
Adjudica al mejor postor con golpe de martillo
Se labra acta firmada por el martillero y el comprador
5. Post-remate:
El comprador deposita la seña (generalmente el 10-20% en el acto)
El saldo se abona en el plazo establecido (5 a 10 días hábiles)
El martillero rinde cuentas al juzgado
El juez aprueba el remate y ordena la escrituración
Honorarios en Subastas
Los honorarios del martillero en remates judiciales están regulados por ley y varían según la jurisdicción:
Tipo de remate
Honorario del martillero
Quién lo paga
Judicial (inmuebles)
3% - 5% del precio de venta
Se deduce del producido
Judicial (muebles)
5% - 10%
Se deduce del producido
Extrajudicial
Según acuerdo (usualmente 3% - 5%)
El comitente
Comisión al comprador: además, el comprador suele pagar una comisión al martillero (generalmente del 3%) sobre el precio de adjudicación.
Subastas Online
Una tendencia creciente en Argentina es la realización de subastas electrónicas, especialmente en el ámbito judicial. El Poder Judicial de la Nación y varias jurisdicciones provinciales implementaron plataformas de subastas online que:
Amplían la base de potenciales compradores
Reducen costos logísticos
Brindan mayor transparencia
Permiten participar desde cualquier lugar del país
El martillero sigue siendo el profesional responsable, pero el formato es digital.
Diferencias entre Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Aunque en la práctica muchos profesionales ejercen ambas funciones, las diferencias conceptuales son importantes:
Aspecto
Martillero Público
Corredor Inmobiliario
Función principal
Conducir remates y subastas
Intermediar en operaciones inmobiliarias
Exclusividad
Solo él puede rematar
No exclusivo (pero sí regulado)
Relación con la justicia
Auxiliar de la justicia
No necesariamente
Tipo de bienes
Muebles e inmuebles
Solo inmuebles
Tasación oficial
Sí, con validez judicial
Depende de la jurisdicción
Administración de consorcios
Habilitado
No siempre
En la práctica: la gran mayoría de los martilleros también ejercen como corredores inmobiliarios (la matrícula suele ser conjunta), y la intermediación inmobiliaria representa la mayor parte de sus ingresos.
Oportunidades Profesionales
Ámbitos de Trabajo
El martillero público puede desarrollarse en múltiples áreas:
1. Inmobiliaria propia o empleo en inmobiliaria:
La opción más común
Intermediación en compraventas y alquileres
Administración de propiedades
2. Subastas judiciales:
Inscribiéndose en las listas de martilleros del Poder Judicial
Requiere experiencia y buena reputación
Puede ser muy rentable (las comisiones son porcentuales sobre montos elevados)
3. Tasador oficial:
Para bancos, juzgados y organismos públicos
Requiere especialización y actualización constante
4. Administración de consorcios:
Gestión de edificios de propiedad horizontal
Ingreso recurrente mensual
Demanda creciente por la profesionalización del sector
5. Consultoría inmobiliaria:
Asesoramiento a inversores, desarrolladores y fondos
Requiere experiencia y conocimiento profundo del mercado
Ingresos Esperados
Los ingresos de un martillero varían enormemente según la actividad, la zona y la experiencia:
Perfil
Ingreso mensual estimado (2026)
Inicio de carrera (empleado)
$400.000 - $800.000
Corredor con cartera propia (1-3 años)
$600.000 - $1.500.000
Corredor consolidado (5+ años)
$1.500.000 - $5.000.000+
Martillero con subastas judiciales
Variable (puede ser muy alto por operación)
Administrador de consorcios (10+ edificios)
$800.000 - $2.000.000
Estos valores son referenciales y dependen de múltiples factores. Las operaciones de venta generan comisiones altas pero esporádicas; los alquileres y la administración generan ingresos menores pero constantes.
Obligaciones y Ética Profesional
Obligaciones del Martillero
Llevar un libro de registro rubricado (físico o digital, según la jurisdicción)
Emitir factura o recibo por toda comisión u honorario
Rendir cuentas en tiempo y forma al comitente
Mantener los fondos de terceros en cuenta separada
Cumplir con las normas antilavado (UIF - Unidad de Información Financiera)
Realizar capacitación continua (obligatoria en muchos colegios)
Causales de Sanción
Los colegios profesionales pueden sancionar al martillero por:
Ejercer sin matrícula vigente
No rendir cuentas
Apropiarse de fondos de terceros
Publicitar información falsa
No cumplir con las formalidades del remate
Incumplir las normas antilavado
Las sanciones van desde el apercibimiento hasta la cancelación de la matrícula, pasando por multas y suspensiones.
Consejos para Estudiantes y Nuevos Matriculados
1. No Esperes a Tener el Título para Empezar
Mientras estudiás, podés trabajar como asistente o empleado en una inmobiliaria. Esto te da experiencia práctica invaluable y te permite empezar a construir tu red de contactos.
2. Asistí a Subastas como Observador
Antes de conducir tu primer remate, asistí a la mayor cantidad posible de subastas (judiciales y extrajudiciales) para entender la dinámica, el protocolo y las situaciones que pueden surgir.
3. Elegí Bien tu Jurisdicción
Las condiciones de mercado varían mucho entre jurisdicciones. CABA y GBA tienen más volumen pero también más competencia. El interior puede ofrecer menos operaciones pero con menos competidores.
4. Invertí en Tecnología desde el Día Uno
Un CRM, buenas fotos, presencia en portales inmobiliarios y redes sociales son inversiones, no gastos. La tecnología multiplica tu capacidad de captación y cierre.
Conclusión
El martillero público es una profesión con una larga tradición en Argentina y un futuro que, si bien está cambiando con la tecnología y las nuevas regulaciones, sigue ofreciendo oportunidades concretas de desarrollo profesional. La combinación de la habilitación para remates (un nicho con poca competencia y buenos honorarios) con la intermediación inmobiliaria clásica convierte al martillero en un profesional versátil con múltiples fuentes de ingreso.
Si estás evaluando esta carrera, la clave es empezar cuanto antes: estudiá, tramitá la matrícula, conseguí experiencia y construí tu red. El mercado inmobiliario argentino es grande y siempre necesita profesionales serios y capacitados.
