ABL

Qué es el ABL y cómo se determina

ABL es la sigla de alumbrado, barrido y limpieza: la contribución con la que cada inmueble de la Ciudad de Buenos Aires financia los servicios urbanos básicos —la iluminación de las calles, la recolección de residuos, el barrido—. En la boleta que emite la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) ese concepto viene unificado con el impuesto inmobiliario porteño, así que en el uso cotidiano "el ABL" nombra a toda la boleta, aunque técnicamente sean tributos distintos.

El monto no es igual para todos: se calcula sobre la valuación fiscal de cada inmueble, que surge de sus características —superficie, ubicación, antigüedad, categoría constructiva— y se identifica por su número de partida. Dos departamentos del mismo edificio pueden pagar distinto si difieren en superficie o en mejoras declaradas.

La boleta llega en cuotas a lo largo del año, con la opción habitual de un pago anual. Conocer la partida de un inmueble te permite consultar en AGIP cuánto paga y si arrastra deuda, un dato que importa tanto para presupuestar un alquiler como para avanzar en una compra.

Fuera de CABA el concepto existe con otros nombres: los municipios bonaerenses cobran tasas por servicios generales y la provincia su propio impuesto inmobiliario, que en territorio bonaerense recauda ARBA.

Quién paga el ABL en un alquiler

Es una de las preguntas más repetidas al firmar un contrato, y la respuesta corta es: lo que diga el contrato. Bajo la derogada Ley 27.551, las cargas y tributos que gravaban al inmueble —como el ABL y el impuesto inmobiliario— estaban a cargo del propietario, y el inquilino solo afrontaba los que derivaban de su uso, como los servicios. Desde el DNU 70/2023, que derogó esa ley, la distribución de estos gastos se pacta libremente entre las partes.

En la práctica, la costumbre más extendida sigue siendo que el propietario pague el ABL, porque es un tributo que grava a su propiedad, mientras el inquilino paga los servicios que consume y, en general, las expensas ordinarias. Pero nada impide pactar otra cosa: hay contratos donde el inquilino lo asume expresamente, a cambio de un precio menor o simplemente porque así se negoció.

Lo importante es que la cláusula sea explícita: que el contrato diga quién paga el ABL, quién el impuesto inmobiliario provincial si corresponde, y quién las tasas municipales. Cuando el contrato calla, las discusiones aparecen al primer vencimiento. Si estás por firmar, pedí además una boleta reciente: te muestra el monto real y si la partida arrastra deuda anterior, que no te corresponde pagar.

Qué mirar antes de comprar o alquilar

Si estás comprando, el estado del ABL es parte del estudio previo a la escritura. El escribano va a pedir las constancias de deuda del inmueble, porque lo adeudado por tributos que gravan la partida se reclama sobre el inmueble y suele retenerse del precio al escriturar para cancelarlo. Pedí ver las boletas y la situación de la partida en AGIP antes de firmar el boleto: una deuda grande no impide la operación, pero tiene que estar contemplada en los números.

Verificá también que la valuación fiscal refleje lo construido. Las ampliaciones sin declarar generan diferencias entre lo que el inmueble es y lo que tributa, y regularizarlas después puede traer ajustes retroactivos. Es un clásico de casas y PH con obras hechas a lo largo de los años.

Si estás alquilando, el ABL te interesa por dos motivos. Primero, para cerrar el presupuesto mensual completo: alquiler, expensas, servicios y los tributos que el contrato ponga a tu cargo. Segundo, para evitar sorpresas: si el contrato te asigna el ABL, confirmá el monto actual con una boleta reciente y dejá constancia de que las deudas anteriores al inicio del contrato no son tuyas. En Roomix, los avisos muestran expensas y datos de costos cuando el anunciante los publica, para que compares opciones con el número completo.