Rescisión de contrato de alquiler
La rescisión es la terminación anticipada del contrato de alquiler antes de su vencimiento. Hoy, tras el DNU 70/2023, las condiciones para rescindir —preaviso y penalidad— son ante todo las que el propio contrato pactó; el Código Civil y Comercial aporta reglas supletorias y los contratos firmados bajo leyes anteriores conservan, en general, sus reglas.
Se puede rescindir: la pregunta es a qué costo
Sí: el inquilino puede irse antes de que el contrato termine. La rescisión anticipada es una salida prevista por el régimen de locaciones, no un incumplimiento en sí misma; lo que cambia según cada contrato es el costo de usarla. Ese costo tiene dos componentes típicos: el preaviso —con cuánta anticipación tenés que notificar tu decisión— y la penalidad o indemnización —cuánto le compensás al propietario por el contrato que se corta—.
El orden para saber qué te aplica es siempre el mismo. Primero, tu contrato: desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551 y modificó el Código Civil y Comercial, las condiciones de la locación se pactan libremente, y la cláusula de rescisión anticipada que firmaste es la regla principal. Segundo, la fecha de firma: los contratos celebrados bajo la ley anterior se siguen rigiendo, en general, por las reglas vigentes a su celebración, que fijaban plazos de preaviso e indemnizaciones tasadas en meses de alquiler según el momento de la salida. Tercero, las reglas supletorias del Código para lo que el contrato no haya previsto, que contemplan una compensación al locador vinculada al tiempo de contrato que queda pendiente.
La consecuencia práctica: no hay una única respuesta a "cuánto sale irse antes". Sale lo que tu contrato diga, y por eso esa cláusula se lee antes de firmar, no el día de la mudanza.
Cómo rescindir bien: forma, plazos y entrega
La rescisión se ejerce notificando, no avisando de palabra. Comunicá tu decisión por un medio fehaciente —carta documento es el estándar; un medio escrito que el contrato admita también sirve— indicando la fecha en que vas a devolver el inmueble, respetando el preaviso pactado. Desde ahí, el alquiler y las expensas se siguen pagando hasta la entrega efectiva: rescindir no es dejar de pagar, es ponerle fecha cierta al final.
La entrega es el segundo acto clave. Coordiná la devolución con inventario a la vista: el inmueble se restituye en el estado pactado, salvo el desgaste normal por el uso. Documentá la entrega de llaves con recibo firmado y fecha, porque hasta ese momento corren las obligaciones del contrato; una entrega informal sin constancia es la semilla de los reclamos posteriores.
Con la devolución se liquida el cierre económico: la penalidad de rescisión si corresponde, el depósito en garantía —que debe devolverse conforme al contrato, deducidos daños o deudas acreditadas—, y los servicios y expensas hasta el día de la entrega. Pedí libre deuda de expensas y constancia de bajas o cambios de titularidad de los servicios que estaban a tu nombre.
Si el propietario se niega a recibir el inmueble o guarda silencio, dejá constancia fehaciente de tu puesta a disposición de las llaves: existen mecanismos —incluida la consignación— para que la demora ajena no siga generando deuda tuya. Ante un conflicto así, consultá a un profesional temprano.
Rescisión por incumplimiento y otras salidas del contrato
Distinta de la rescisión voluntaria es la resolución por incumplimiento, donde el contrato termina porque una parte no cumplió. El inquilino puede plantearla cuando el propietario incumple obligaciones esenciales —por ejemplo, no mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad o no garantizar su uso pacífico—, y el propietario, frente a causales clásicas como la falta de pago o el uso del inmueble contrario a lo pactado. En estos casos no se aplica la penalidad de la salida voluntaria: las consecuencias son las del incumplimiento, y la discusión suele requerir intimaciones previas fehacientes y, si escala, asesoramiento legal.
También existe el final por mutuo acuerdo: las partes pueden pactar en cualquier momento una salida distinta de la prevista —sin penalidad, con otra fecha, con compensaciones diferentes—. Es la mejor opción cuando la relación es razonable: un acuerdo de rescisión firmado por ambas partes, con la liquidación final y la entrega documentadas, cierra el contrato sin cabos sueltos. Muchos propietarios prefieren recuperar el inmueble rápido y sin conflicto antes que ejecutar penalidades.
Dos consejos transversales: releé tu contrato completo antes de mover cualquier pieza —plazos, forma de notificación, penalidad, depósito— y guardá todo por escrito, de la primera notificación al recibo de llaves. La enorme mayoría de los conflictos de rescisión no son de derecho sino de prueba: gana el que documentó.
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Encontrá tu próximo alquilerPreguntas frecuentes
¿Se puede rescindir un contrato de alquiler antes de tiempo?
Sí: la rescisión anticipada es una salida prevista del contrato de locación. El costo —preaviso y penalidad— depende de lo que tu contrato haya pactado y, en los contratos firmados bajo leyes anteriores, de las reglas vigentes a su firma. Releé tu cláusula de rescisión antes de notificar.
¿Cómo se rescinde un contrato de alquiler?
Notificando de manera fehaciente —carta documento es el estándar— con el preaviso pactado, indicando la fecha de devolución. Después, entrega documentada: inventario, recibo de llaves, liquidación de penalidad y depósito, libre deuda de expensas y baja de servicios.
¿Cuánto sale rescindir un contrato de alquiler?
Lo que diga tu contrato: desde el DNU 70/2023 la penalidad se pacta libremente. Los contratos firmados bajo la ley derogada conservan en general sus reglas, con indemnizaciones tasadas en meses de alquiler según el momento de la salida. Sin cláusula, rigen las reglas supletorias del Código.
¿Puede el propietario terminar el contrato antes de tiempo?
Solo en los casos previstos: incumplimientos del inquilino (falta de pago, uso distinto del pactado) o causales que el propio contrato haya establecido. La voluntad unilateral sin causa no alcanza: el contrato obliga a las dos partes hasta su vencimiento.
¿Qué pasa con el depósito si rescindo antes?
Sigue las reglas pactadas: se devuelve contra la entrega del inmueble en el estado del inventario, deducidos daños o deudas acreditadas. La penalidad de rescisión es un concepto separado del depósito: uno no "absorbe" al otro salvo que el contrato lo diga.
