Impuestos Inmobiliarios en Argentina 2026: ABL, Bienes Personales, ITI y Sellos
16 min de lectura
por Roomix
Impuestos Inmobiliarios en Argentina 2026: ABL, Bienes Personales, ITI y Sellos
Respuesta corta: un inmueble en Argentina paga impuestos en tres momentos —tenerlo, alquilarlo y venderlo— y en tres niveles: nacional, provincial y municipal. Por tenerlo pagás ABL o inmobiliario provincial más Bienes Personales si superás el mínimo no imponible; por alquilarlo, Ganancias (y a veces Ingresos Brutos); por venderlo, ITI del 1,5% sobre el precio si compraste la propiedad antes del 1/1/2018, o Ganancias del 15% sobre la ganancia real si la compraste después. El Impuesto de Sellos se paga al escriturar.
Impuesto
Nivel
Quién lo paga
Referencia
ABL / inmobiliario provincial
Municipal/provincial
Propietario
Valuación fiscal × alícuota
Bienes Personales
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0,50% a 1,25% sobre el excedente del mínimo no imponible
Ganancias sobre alquileres
Nacional (ARCA)
Propietario que alquila
Escala progresiva sobre la renta neta
ITI
Nacional (ARCA)
Vendedor
1,5% del precio (compras anteriores al 1/1/2018)
Ganancias por venta
Nacional (ARCA)
Vendedor
15% sobre la ganancia (compras desde el 1/1/2018)
Sellos
Provincial
Comprador y vendedor
3,5% en CABA sobre el valor escriturado
Ya seas propietario, inquilino o estés por comprar, acá desglosamos cada uno: quién lo paga, cuánto y qué exenciones existen.
¿Qué impuestos se pagan por tener un inmueble?
ABL: Alumbrado, Barrido y Limpieza (CABA)
El ABL es la tasa que cobran los municipios por los servicios urbanos básicos. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se denomina oficialmente "Contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Mantenimiento y Conservación de Sumideros, Ley 23.514 y Contribución Territorial".
Quién lo paga: el propietario del inmueble (aunque en la práctica, muchos contratos de alquiler trasladan este gasto al inquilino).
Cómo se calcula:
Se basa en la valuación fiscal del inmueble
Se aplican alícuotas escalonadas (a mayor valuación, mayor alícuota)
Incluye la contribución territorial y la tasa de ABL propiamente dicha
Valores de referencia 2026 en CABA:
Departamento chico (monoambiente/2 amb): $15.000 - $40.000 bimestrales
Departamento mediano (3 amb): $30.000 - $70.000 bimestrales
Casa o departamento grande: $50.000 - $150.000+ bimestrales
Dónde se paga: AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos de CABA). Se puede pagar online en agip.gob.ar o en las bocas de cobro habilitadas.
Descuentos:
Pago anual anticipado: hasta un 10-15% de descuento
ARBA: Impuesto Inmobiliario (Provincia de Buenos Aires)
Si tu propiedad está en la Provincia de Buenos Aires, el impuesto equivalente al ABL se paga a través de ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires).
Componentes:
Impuesto Inmobiliario Básico: basado en la valuación fiscal
Tasa municipal: varía según el municipio (cada partido cobra su propia tasa)
Cómo se calcula:
Valuación fiscal del inmueble (que suele ser menor al valor de mercado)
Alícuotas progresivas según la valuación
Coeficientes de zona
Valores de referencia 2026:
Propiedad económica en GBA: $10.000 - $30.000 bimestrales
Propiedad media en GBA: $25.000 - $80.000 bimestrales
Dónde se paga:arba.gob.ar. También por homebanking, débito automático o en redes de pago.
TGI: Tasa General de Inmuebles (Otras Provincias)
Cada provincia y municipio tiene su propio esquema. Los nombres más comunes son:
Provincia
Nombre del Tributo
Organismo
Córdoba
Impuesto Inmobiliario Provincial + Tasa municipal
Rentas Córdoba
Santa Fe
Impuesto Inmobiliario
API Santa Fe
Mendoza
Impuesto Inmobiliario
ATM Mendoza
Tucumán
Impuesto Inmobiliario
DGR Tucumán
El mecanismo es similar en todos los casos: valuación fiscal + alícuota = monto a pagar.
Impuesto a los Bienes Personales
Qué es
El Impuesto a los Bienes Personales es un tributo nacional que grava el patrimonio total de las personas físicas, incluyendo los inmuebles. Se paga anualmente a través de la AFIP/ARCA.
Cambios Recientes (2025-2026)
La reforma tributaria de 2025 introdujo cambios significativos:
Mínimo no imponible actualizado: se incrementó sustancialmente el umbral a partir del cual se tributa
Alícuotas reducidas: las alícuotas máximas se redujeron progresivamente
Beneficio por cumplimiento: se ofrecieron incentivos para el pago anticipado con alícuotas aún menores
Cómo se Calcula para Inmuebles
Inmuebles en Argentina:
Se valúan al valor fiscal o al valor de adquisición actualizado, el mayor de ambos
Se suman al patrimonio total del contribuyente
Si el total supera el mínimo no imponible, se tributa
Vivienda propia (casa habitación):
Tiene un mínimo no imponible especial y más alto
Se excluye del cálculo hasta ese monto
Solo tributa el excedente
Alícuotas 2026 (sobre el excedente del mínimo no imponible):
Tramo de Patrimonio
Alícuota
Hasta cierto monto
0,50%
Tramo medio
0,75%
Tramo alto
1,00%
Tramo más alto
1,25%
Las alícuotas y montos exactos se actualizan anualmente. Consultá con tu contador para los valores vigentes al momento de tu declaración.
Estrategias Legales para Optimizar
Vivienda propia: asegurate de declarar correctamente tu casa habitación para aprovechar el mínimo no imponible especial
Valuación: usá la valuación fiscal si es menor que la de adquisición
Régimen de beneficio: si entraste en el régimen especial de pago anticipado, tus alícuotas son menores
Timing: las mejoras o ampliaciones suman al valor, evaluá el momento de declararlas
Impuesto a las Ganancias sobre Alquileres
Quién lo Paga
Si sos propietario y alquilás un inmueble, los ingresos por alquiler están gravados por el Impuesto a las Ganancias. Esto aplica tanto a personas físicas como a sociedades.
Cómo se Calcula
Ingresos gravados: el monto total de los alquileres cobrados en el año fiscal.
Deducciones permitidas:
Amortización del inmueble: se deduce el 2% anual del valor del edificio (excluyendo el terreno), generalmente calculado como el 2% sobre el 80% del valor total
Gastos de mantenimiento: opción entre gastos reales comprobados o deducción presunta del 5% del ingreso bruto
Impuestos y tasas: ABL, ARBA y otros impuestos sobre el inmueble
Expensas comunes a cargo del propietario
Seguros del inmueble
Honorarios de administración (inmobiliaria)
Gastos de reparación comprobables
Fórmula simplificada:
Ganancia neta = Alquileres cobrados - Deducciones
Esa ganancia neta se suma a tus otros ingresos y tributa a la alícuota de Ganancias que te corresponda (escala progresiva del 5% al 35%).
Ejemplo Práctico
Supongamos que alquilás un departamento a $500.000 mensuales:
Concepto
Monto Anual
Ingreso por alquileres
$6.000.000
(-) Amortización (2% s/80% del valor)
-$480.000 (si valor = $30M)
(-) Gastos presuntos (5% s/ingreso)
-$300.000
(-) ABL anual
-$180.000
Ganancia neta del alquiler
$5.040.000
Este monto se suma a tus demás ingresos para determinar la alícuota de Ganancias aplicable.
Régimen de Monotributo
Si tus ingresos por alquiler no superan el tope de Monotributo, podés optar por inscribirte en este régimen simplificado. Sin embargo, esto tiene limitaciones:
No podés deducir gastos específicos
No facturás IVA (lo cual puede ser ventaja o desventaja)
El tope de facturación es limitado
Consultá con tu contador cuál régimen te conviene más según tu situación particular.
¿Qué es el ITI y cuándo se paga?
Qué es
El ITI es un impuesto nacional que grava la venta de inmuebles por parte de personas físicas que no son habitualistas (es decir, que no se dedican a la compraventa de inmuebles como actividad principal).
Alícuota
1,5% sobre el precio de venta
Quién lo Paga
El vendedor, retenido por el escribano en el acto de escritura.
Exención: Reemplazo de Vivienda Única
Si vendés tu única vivienda para comprar otra destinada a casa habitación, podés solicitar la exención del ITI. Para esto:
Tramitá el certificado de no retención ante AFIP/ARCA antes de la escritura
Acreditá que es tu única vivienda y que los fondos se destinarán a comprar otra
Completá la compra de reemplazo dentro del plazo legal
Importante: si no cumplís con la compra de reemplazo, debés ingresar el impuesto con intereses.
ITI vs. Ganancias: Cuándo Aplica Cada Uno
ITI (1,5%): para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018
Impuesto a las Ganancias (15% sobre el resultado): para inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018 (incluyendo los adquiridos por herencia si el causante los adquirió después de esa fecha)
La diferencia es significativa: el ITI grava el precio total de venta, mientras que Ganancias grava la diferencia entre precio de venta y costo actualizado (o sea, la ganancia real).
Impuesto de Sellos
Qué es
El Impuesto de Sellos grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso instrumentados. En el contexto inmobiliario, aplica a:
Escrituras de compraventa
Contratos de alquiler
Boletos de compraventa
Hipotecas
Alícuotas por Jurisdicción
Jurisdicción
Compraventa
Alquiler
CABA
3,5%
0,5%
Provincia de Buenos Aires
2% (con exenciones)
0% (exento)
Córdoba
3%
Variable
Santa Fe
3%
Variable
Mendoza
2,5%
Variable
Quién lo Paga
Por costumbre, en las compraventas se divide en partes iguales entre comprador y vendedor, aunque esto puede negociarse.
En los contratos de alquiler en CABA, el Impuesto de Sellos aplica sobre el monto total del contrato.
Exenciones Importantes
Provincia de Buenos Aires: exención para vivienda única familiar hasta cierto valor
CABA: exención para vivienda única hasta cierto valor fiscal
Créditos hipotecarios: algunas jurisdicciones eximen los contratos de hipoteca para vivienda
¿Qué le corresponde pagar al propietario y qué al inquilino?
Si Sos Propietario
Obligación
Periodicidad
Organismo
ABL / Impuesto Inmobiliario
Bimestral/mensual
AGIP / ARBA / municipal
Bienes Personales
Anual
AFIP/ARCA
Ganancias (si alquilás)
Anual
AFIP/ARCA
ITI o Ganancias (si vendés)
Al vender
AFIP/ARCA (vía escribano)
Sellos (si vendés o alquilás)
Al firmar
Jurisdicción local
Monotributo (si corresponde)
Mensual
AFIP/ARCA
Facturación de alquileres
Mensual
AFIP/ARCA
Si Sos Inquilino
Obligación
Detalle
Impuesto de Sellos (si aplica)
Según jurisdicción, puede estar exento
ABL / Inmobiliario (si el contrato lo traslada)
Solo como gasto, no como obligación fiscal directa
Deducción importante para inquilinos: si alquilás tu vivienda, podés deducir hasta el 40% del alquiler pagado en tu declaración de Ganancias (con tope). Para esto necesitás:
Factura o recibo del propietario
Contrato de alquiler
Que no seas propietario de otro inmueble destinado a vivienda
Deducciones y Beneficios Fiscales
Para Propietarios que Alquilan
Amortización del inmueble (2% anual sobre valor del edificio)
Gastos de mantenimiento y reparación (reales o presuntos)
Impuestos y tasas (ABL, inmobiliario)
Seguros del inmueble
Comisiones inmobiliarias
Expensas comunes ordinarias (si están a cargo del propietario)
Para Compradores con Crédito Hipotecario
Intereses de crédito hipotecario: deducibles en Ganancias hasta el tope establecido anualmente
Seguros obligatorios: deducibles como gastos
Para Inquilinos
40% del alquiler pagado: deducible en Ganancias (con tope anual)
Requisito: contar con factura y no ser propietario de vivienda
Calendario Fiscal del Propietario
Enero - Marzo
Evaluar pago anual anticipado de ABL/Inmobiliario (descuento)
Reunir documentación para la declaración jurada de Ganancias y Bienes Personales
Abril - Junio
Vencimiento habitual de la declaración jurada de Ganancias y Bienes Personales
Pago del saldo o primera cuota del plan de pagos
Julio - Septiembre
Revisión de valuaciones fiscales actualizadas
Anticipos de Ganancias
Octubre - Diciembre
Planificación fiscal del año siguiente
Evaluación de operaciones de compraventa para optimizar impacto tributario
¿Qué pasa si no pagás los impuestos inmobiliarios?
Deudas de ABL / Inmobiliario
Intereses resarcitorios sobre el monto adeudado
Pueden generar embargos sobre la propiedad
Complican la venta del inmueble (se exige libre deuda)
Pueden derivar en ejecución fiscal
Deudas de Bienes Personales y Ganancias
Intereses y multas de AFIP/ARCA
Posible inhabilitación para operar en el sistema financiero
Riesgo de ejecución fiscal
Impacto en el scoring crediticio
Evasión y sus Riesgos
No declarar ingresos por alquileres o subvaluar propiedades es evasión fiscal y puede derivar en:
Multas de hasta el 100% del impuesto evadido
Sanciones penales en casos graves (Ley Penal Tributaria)
Determinaciones de oficio por parte de AFIP/ARCA
Recomendaciones Finales
Consultá siempre con un contador matriculado que conozca la normativa inmobiliaria
Mantené toda la documentación organizada: recibos, facturas, contratos, boletas de impuestos
No descuides los vencimientos: los intereses se acumulan rápidamente
Aprovechá los descuentos por pago anticipado y débito automático
Declará correctamente: el costo de no hacerlo es siempre mayor que el impuesto en sí
Revisá las exenciones: muchas veces existen beneficios que los propietarios desconocen
—
Los impuestos inmobiliarios pueden parecer un laberinto, pero con la información correcta y el asesoramiento adecuado, podés cumplir con tus obligaciones sin pagar de más. Si estás evaluando comprar una propiedad, usá nuestra guía completa de compra para entender todos los costos involucrados, incluyendo la carga impositiva.
