Qué es el arrendamiento: diferencia con el alquiler, plazos y modelo
14 min de lectura
por Roomix
Qué es el arrendamiento en Argentina
El arrendamiento es el contrato por el cual una parte (arrendador) cede a otra (arrendatario) el uso y goce de un bien durante un tiempo, a cambio de un precio en dinero. Es exactamente la misma figura que el Código Civil y Comercial llama locación y que en el habla cotidiana se llama alquiler: para vivienda urbana, los tres términos son sinónimos y se rigen por la misma norma.
La diferencia real no está en la palabra: está en el destino del bien. Cuando el predio está fuera de la planta urbana y se destina a explotación agropecuaria, el contrato deja de ser una locación común y pasa a regirse por la Ley 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías Rurales, que tiene reglas propias y un plazo mínimo de tres años que las partes no pueden acortar. Ese es el único caso en que decir "arrendamiento" en lugar de "alquiler" cambia algo jurídicamente.
Aspecto
Arrendamiento urbano (= alquiler / locación)
Arrendamiento rural
Norma que lo rige
Código Civil y Comercial, Libro Tercero, Título IV, Cap. 4
Ley 13.246
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Predio fuera de la planta urbana con destino agropecuario
Plazo
El que fijen las partes; sin plazo pactado, 2 años (vivienda permanente) o 3 (otros destinos), art. 1198
Mínimo 3 años, irrenunciable (arts. 1 y 4)
Cómo se llaman las partes
Locador / locatario (o arrendador / arrendatario)
Arrendador / arrendatario
Precio
En dinero, con índice y frecuencia de ajuste libres
En dinero (art. 2). En la práctica se referencia a quintales
Orden público
No: prima la autonomía de la voluntad
Sí: los beneficios de la ley son irrenunciables (art. 1)
¿Buscabas directamente el texto para firmar? Está completo y listo para copiar en el modelo de contrato de alquiler 2026; más abajo en esta página tenés la estructura tipo cláusula por cláusula.
¿Cuál es la diferencia entre arrendamiento y alquiler?
En el uso corriente, ninguna. El Código Civil y Comercial no usa la palabra "arrendamiento" para los inmuebles urbanos: los regula bajo el nombre de locación, y "alquiler" es como se le dice en la calle. Un contrato titulado "contrato de arrendamiento" de un departamento en Buenos Aires es, jurídicamente, un contrato de locación, y se le aplican las mismas reglas.
Donde sí hay una diferencia técnica es en el ámbito rural, porque ahí la palabra tiene una definición legal propia. El artículo 2 de la Ley 13.246 dice textualmente:
"Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce de un precio en dinero."
Tres elementos definen el arrendamiento rural, y los tres tienen que darse juntos: predio fuera de la planta urbana, destino agropecuario y precio en dinero. Si el precio se pacta en un porcentaje de la producción en lugar de dinero, ya no es arrendamiento: es aparcería, otra figura de la misma ley.
Concepto
Arrendamiento (uso técnico)
Alquiler / locación
Dónde se usa
Predios rurales y productivos
Inmuebles urbanos
Marco legal
Ley 13.246 (orden público)
Código Civil y Comercial
Plazo mínimo
3 años, irrenunciable
No hay mínimo imperativo; el art. 1198 es supletorio
Precio
En dinero, referenciado a quintales en la práctica
En pesos o en la moneda pactada
Terminología de las partes
Arrendador / arrendatario
Locador / locatario
¿Qué plazo tiene un contrato de arrendamiento?
Acá está el error más repetido de todo el tema. Desde el DNU 70/2023, la locación urbana no tiene un plazo mínimo obligatorio: el plazo es el que las partes acuerden. Los famosos "dos años" son un plazo supletorio, es decir, el que se aplica solo si el contrato no dice nada.
El artículo 1198 del Código Civil y Comercial, en su texto vigente, dice:
"El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años."
Traducido a la práctica:
Destino
Si el contrato fija plazo
Si el contrato NO fija plazo
Vivienda permanente (con o sin muebles)
Vale el plazo pactado
2 años
Comercio, oficina, consultorio, depósito
Vale el plazo pactado
3 años
Locación temporal (turismo, uso transitorio)
Vale el plazo pactado
Usos y costumbres del lugar
Arrendamiento rural
Mínimo 3 años, aunque se pacte menos
3 años
La consecuencia es concreta: si sos inquilino y firmás un contrato de vivienda por un año, ese año vale. No podés invocar un "mínimo legal de dos años" que ya no existe como piso imperativo. Y si sos propietario, el plazo que dejes escrito es el que rige, así que escribilo.
En el campo la lógica se invierte. El artículo 4 de la Ley 13.246 establece:
"Los contratos a que se refiere el Artículo 2º tendrán un plazo mínimo de tres (3) años."
Y el artículo 1 de la misma ley declara irrenunciables los beneficios que otorga. Es decir: un arrendamiento rural firmado por dos años se considera celebrado por tres, y una cláusula que renuncie a ese plazo es nula. Es la diferencia más importante entre los dos mundos.
¿Qué es el arrendamiento rural y por qué tiene ley propia?
El arrendamiento rural tiene régimen separado porque el legislador quiso proteger la estabilidad del productor: nadie invierte en mejorar un suelo que puede perder en una campaña. De ahí que la Ley 13.246 sea de orden público y no un menú de opciones.
Lo que la distingue del alquiler urbano:
Plazo mínimo de 3 años e irrenunciable (arts. 1 y 4)
Definición cerrada del contrato: predio fuera de la planta urbana, destino agropecuario y precio en dinero (art. 2)
Aparcería como figura hermana: cuando la contraprestación es un porcentaje de los frutos en lugar de dinero, el contrato es de aparcería y no de arrendamiento
Obligaciones sobre el uso del suelo: la ley incorpora deberes de conservación que no existen en la locación urbana
Subarriendo y cesión restringidos: no se presumen permitidos
En la práctica del negocio agropecuario el precio se pacta en dinero pero se referencia a una cantidad de quintales de un cultivo, para que el valor acompañe la campaña. Eso no desnaturaliza el contrato: sigue siendo arrendamiento mientras el pago sea en dinero.
¿Qué cláusulas no pueden faltar en un contrato de arrendamiento?
1. Identificación de las partes
ARRENDADOR/LOCADOR:
Nombre y apellido: ____________________
DNI/CUIT: ____________________
Domicilio real: ____________________
Domicilio legal (a efectos del contrato): ____________________
ARRENDATARIO/LOCATARIO:
Nombre y apellido: ____________________
DNI/CUIT: ____________________
Domicilio actual: ____________________
Domicilio legal (a efectos del contrato): ____________________
Superficie cubierta y descubierta —o hectáreas y ubicación catastral, si es rural
Estado de conservación
Inventario de muebles y electrodomésticos (si es amoblado)
3. Destino
Especificar claramente si el uso es vivienda familiar, vivienda de uso profesional, comercio, oficina, depósito, uso mixto o explotación agropecuaria. El destino no es un formalismo: define qué plazo supletorio se aplica y, en el caso rural, qué ley rige el contrato entero.
4. Precio y forma de ajuste
Precio mensual inicial: $____________________
Índice de ajuste: ____________________
Periodicidad del ajuste: Mensual / Trimestral / Cuatrimestral / Semestral
Fecha del primer ajuste: ____________________
Método de cálculo: variación porcentual del índice entre períodos
Desde el DNU 70/2023 el índice y la frecuencia los eligen las partes. Los dos índices de referencia pública son el IPC que publica el INDEC y el ICL (Índice para Contratos de Locación) que publica el BCRA. Lo que nunca hay que hacer es escribir "se ajustará según la inflación" sin nombrar el índice ni la periodicidad: esa cláusula es una fuente garantizada de conflicto. Para proyectar los ajustes de un contrato atado al IPC podés usar la calculadora IPC de Roomix.
5. Plazo y renovación
Fecha de inicio y de finalización
Condiciones de renovación (automática, previa notificación, etc.)
Preaviso para desocupación
Condiciones de rescisión anticipada
6. Garantías
Los tipos más comunes:
Garantía propietaria: un tercero ofrece un inmueble como respaldo
Seguro de caución: una compañía aseguradora garantiza el cumplimiento
Depósito en garantía: suma de dinero entregada al inicio
Recibo de sueldo: presentación de ingresos como respaldo
Fianza personal: un tercero se compromete a responder
Desde la derogación de la Ley 27.551 no hay un menú obligatorio de garantías que el locador deba aceptar: se pactan libremente. Si no tenés garantía, leé la guía sobre cómo alquilar sin garantía.
7. Obligaciones de las partes
Del arrendador:
Entregar el bien en condiciones de uso conforme al destino pactado
Realizar las reparaciones estructurales
Garantizar el uso pacífico
Pagar impuestos y tasas, salvo acuerdo en contrario
Del arrendatario:
Pagar el canon en tiempo y forma
Conservar el bien
No modificarlo sin autorización
Devolverlo en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal
Cumplir las normas de convivencia (o de conservación del suelo, en el caso rural)
8. Rescisión anticipada
Este punto cambió por completo y muchos modelos que circulan por internet siguen desactualizados. El artículo 1221 del Código Civil y Comercial, en su texto vigente, dice:
"El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato."
Es decir: no hay que esperar seis meses ni pagar uno o un mes y medio de alquiler. Se puede resolver en cualquier momento y el costo es el 10% de lo que faltaba pagar hasta el vencimiento. Cuanto más cerca del final, más barato salir. Si tu contrato dice otra cosa, revisá contra qué régimen fue redactado.
¿Qué cambió el DNU 70/2023 en el arrendamiento?
El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551 y devolvió la locación urbana al régimen del Código Civil y Comercial. La Ley Bases 27.742 ratificó ese esquema.
Aspecto
Con la Ley 27.551
Hoy (Código Civil + DNU 70/2023)
Plazo de vivienda
Mínimo imperativo de 3 años
Libre; 2 años solo como supletorio (art. 1198)
Ajustes
Anuales y por ICL
Índice y frecuencia libres
Depósito
Limitado a un mes de alquiler
Monto libre
Garantías
El locador debía aceptar de un menú legal
Libre acuerdo
Registro ante el fisco
Obligatorio
Ya no rige
Rescisión anticipada
Escalonada, con piso de 6 meses
En cualquier momento, 10% del saldo futuro (art. 1221)
Moneda de pago
El deudor podía liberarse en pesos
No se puede obligar al acreedor a aceptar otra moneda, salvo pacto en contrario
Sobre la moneda, el propio DNU 70/2023 lo dice así: el pago debe hacerse en la moneda pactada "sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario". Por eso volvieron a aparecer contratos en dólares.
Abajo está la estructura tipo. El texto completo, cláusula por cláusula y listo para copiar, está en el modelo de contrato de alquiler 2026.
CONTRATO DE LOCACIÓN
Entre [LOCADOR] y [LOCATARIO] se celebra el presente
contrato de locación, sujeto a las siguientes cláusulas:
PRIMERA: OBJETO
El Locador da en locación al Locatario el inmueble ubicado en...
SEGUNDA: DESTINO
El inmueble será destinado exclusivamente a...
TERCERA: PLAZO
El presente contrato tendrá una duración de... meses,
comenzando el día... y finalizando el día...
CUARTA: PRECIO Y AJUSTE
El canon locativo mensual inicial será de $...
El mismo se ajustará cada... meses según el índice...
publicado por...
QUINTA: FORMA DE PAGO
El pago se realizará del 1 al 10 de cada mes mediante...
SEXTA: DEPÓSITO EN GARANTÍA
El Locatario entrega en este acto la suma de $... en concepto
de depósito de garantía...
SÉPTIMA: GARANTÍA
El Locatario presenta como garantía...
OCTAVA: OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
...
NOVENA: OBLIGACIONES DEL LOCADOR
...
DÉCIMA: RESOLUCIÓN ANTICIPADA
...
DÉCIMO PRIMERA: REPARACIONES Y MEJORAS
...
DÉCIMO SEGUNDA: SERVICIOS E IMPUESTOS
...
DÉCIMO TERCERA: JURISDICCIÓN
Las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales
Ordinarios de...
FIRMA LOCADOR FIRMA LOCATARIO
Si el contrato es rural, la estructura cambia: hay que identificar el predio por nomenclatura catastral, declarar el destino agropecuario, respetar el plazo mínimo de tres años y sumar las cláusulas de conservación del suelo y de restricción al subarriendo que exige la Ley 13.246.
Cláusulas adicionales recomendadas
Inventario: lista detallada de todo lo que incluye el bien, firmada por ambas partes
Mascotas: si se permiten o no
Subarrendamiento: en general prohibido salvo autorización expresa
Notificaciones: cómo se comunican las partes (email, carta documento)
Seguro: obligación de contratar un seguro del hogar
Mediación: recurrir a mediación antes de ir a juicio
Errores comunes en contratos de arrendamiento
No nombrar el índice de ajuste. "Se ajustará según la inflación" no es una cláusula: indicá el índice (IPC del INDEC, ICL del BCRA u otro) y la periodicidad exacta.
Copiar un modelo pre-DNU. Los modelos que hablan de plazo mínimo de 3 años, ajuste anual obligatorio o rescisión escalonada están basados en una ley derogada.
Confundir expensas ordinarias con extraordinarias. Las ordinarias las paga el inquilino; las extraordinarias, el propietario. No las mezcles en una cláusula genérica.
No hacer inventario. Documentá todo con fotos y una lista firmada por ambas partes.
Dejar el destino ambiguo. El destino define el plazo supletorio y, si el predio es rural, la ley entera que se aplica.
No registrar los pagos. Exigí recibo firmado o pagá por transferencia bancaria para tener respaldo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el arrendamiento?
Es el contrato por el cual una parte cede a otra el uso y goce de un bien por un tiempo determinado, a cambio de un precio en dinero. Para inmuebles urbanos es sinónimo de locación y de alquiler. Para predios rurales con destino agropecuario tiene una definición legal propia en el artículo 2 de la Ley 13.246 y un régimen separado.
¿Arrendamiento y alquiler son lo mismo?
Para vivienda urbana, sí: son la misma figura con distinto nombre, y se aplican las mismas reglas del Código Civil y Comercial. La palabra "arrendamiento" solo cambia algo jurídicamente cuando el predio está fuera de la planta urbana y se destina a explotación agropecuaria, porque ahí rige la Ley 13.246.
¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de arrendamiento?
Para inmuebles urbanos ya no hay un mínimo obligatorio: el plazo es el que pacten las partes. Si el contrato no fija plazo, el artículo 1198 del Código Civil y Comercial suple con 2 años para vivienda permanente y 3 años para los demás destinos. En el arrendamiento rural el mínimo de 3 años sí es imperativo e irrenunciable (Ley 13.246, arts. 1 y 4).
¿Cuánto tengo que pagar si me quiero ir antes de que termine el contrato?
El artículo 1221 del Código Civil y Comercial permite resolver el contrato en cualquier momento pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, contado desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada.
¿Necesito un escribano para firmar un contrato de arrendamiento?
No es obligatorio para alquileres de vivienda: alcanza con el instrumento privado firmado por ambas partes. Certificar las firmas ante escribano es recomendable, y más todavía en arrendamientos rurales o de alto valor.
¿Puedo hacer un contrato de arrendamiento de palabra?
El contrato de locación de inmuebles debe constar por escrito. Un acuerdo verbal es muy difícil de probar y no te protege ante un conflicto.
¿Qué pasa si el locador quiere aumentar el alquiler fuera de lo pactado?
No puede. El ajuste debe seguir el índice y la periodicidad que ambas partes acordaron en el contrato. Cualquier modificación requiere el acuerdo de las dos.
¿Puedo subalquilar si tengo un contrato de arrendamiento?
Solo si el contrato lo permite expresamente. En la mayoría de los casos el subarriendo está prohibido salvo autorización escrita del locador, y en el arrendamiento rural la restricción es todavía más estricta.
¿Se puede pactar el alquiler en dólares?
Sí. Desde el DNU 70/2023, si las partes pactan la moneda, el deudor no puede liberarse pagando en otra ni el juez puede obligar al acreedor a aceptarla, salvo que el propio contrato lo prevea.
Conclusión
"Arrendamiento" es la palabra formal para el mismo contrato que en la calle llamamos alquiler, con una excepción que sí importa: el campo. En la ciudad, lo que manda es lo que firmes, porque desde el DNU 70/2023 el plazo, el índice de ajuste, la moneda y las garantías se acuerdan libremente y el Código solo suple los silencios. En el campo manda la Ley 13.246, que es de orden público y fija un piso de tres años que ninguna cláusula puede bajar.
Tres cosas antes de firmar: leé el contrato completo, verificá que no esté copiado de un modelo anterior a diciembre de 2023, y dejá por escrito el destino, el plazo, el índice y la periodicidad del ajuste.
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