Contrato de Arrendamiento en Argentina: Guía Completa 2026

Diferencia entre Arrendamiento y Alquiler

En Argentina se usan indistintamente, pero existen matices importantes:

Arrendamiento Rural: Un Caso Especial

El arrendamiento rural tiene su propia legislación especial: la Ley 13.246 de arrendamientos y aparcerías rurales. Esta ley establece:

• Plazo mínimo de 3 años
• El precio puede pactarse en dinero o en especie (quintales de soja, por ejemplo)
• Reglas especiales sobre el uso de la tierra y la conservación del suelo
• Prohibición de la explotación irracional del suelo

En la Práctica

Para alquileres de vivienda, los términos "contrato de alquiler", "contrato de locación" y "contrato de arrendamiento" son sinónimos. La diferencia es más bien terminológica y de uso regional. En ámbitos legales y notariales, se suele preferir "locación".

Tipos de Contrato de Arrendamiento

1. Arrendamiento de Vivienda

Es el tipo más común. Se aplica a departamentos, casas, PH y cualquier inmueble destinado a habitación.

Características principales:

• Plazo mínimo: 2 años (Código Civil y Comercial)
• Destino: vivienda permanente del locatario
• Ajustes: libres, generalmente por IPC (mensual, trimestral o cuatrimestral)
• Garantías: propietaria, seguro de caución, recibo de sueldo, fianza

Para calcular los ajustes de tu contrato de vivienda, podés usar la calculadora IPC de Roomix.

2. Arrendamiento Comercial

Para locales, oficinas, consultorios y cualquier inmueble con destino comercial o profesional.

Características principales:

• Plazo mínimo: 3 años si el locatario realizó mejoras o el contrato no especifica plazo
• Mayor libertad para negociar condiciones
• Puede incluir cláusulas de porcentaje sobre facturación
• Permite ajustes más flexibles

3. Arrendamiento Rural

Para campos, estancias y predios destinados a la explotación agropecuaria.

Características principales:

• Regulado por la Ley 13.246
• Plazo mínimo: 3 años
• El canon puede ser en dinero o en especie
• Incluye obligaciones sobre el cuidado del suelo
• Prohibición de subarrendar sin autorización

4. Arrendamiento Temporario

Para alquileres de corta duración con fines turísticos o temporales.

Características principales:

• No tiene plazo mínimo legal
• Se rige por las condiciones pactadas entre las partes
• Común en zonas turísticas y plataformas de alquiler temporal
• No aplica el plazo mínimo de 2 años

Tabla Comparativa de Tipos

Cláusulas Esenciales de un Contrato de Arrendamiento

1. Identificación de las Partes

ARRENDADOR/LOCADOR:
Nombre y apellido: ____________________
DNI/CUIT: ____________________
Domicilio real: ____________________
Domicilio legal (a efectos del contrato): ____________________

ARRENDATARIO/LOCATARIO:
Nombre y apellido: ____________________
DNI/CUIT: ____________________
Domicilio actual: ____________________
Domicilio legal (a efectos del contrato): ____________________

2. Descripción del Inmueble

Debe ser lo más detallada posible:

• Dirección completa (calle, número, piso, departamento, localidad, provincia)
• Datos catastrales (partida, nomenclatura)
• Superficie cubierta y descubierta
• Estado de conservación
• Inventario de muebles y electrodomésticos (si es amoblado)

3. Destino del Inmueble

Especificar claramente si el uso es para:

• Vivienda familiar
• Vivienda de uso profesional
• Comercio
• Oficina
• Depósito
• Uso mixto

El destino es crucial porque determina el plazo mínimo legal y las normas aplicables.

4. Precio y Forma de Ajuste

Precio mensual inicial: $____________________
Índice de ajuste: IPC (INDEC) / Libre acuerdo
Periodicidad del ajuste: Mensual / Trimestral / Cuatrimestral / Semestral
Fecha del primer ajuste: ____________________
Método de cálculo: Variación porcentual del IPC entre períodos

5. Plazo y Renovación

• Fecha de inicio y finalización
• Condiciones para la renovación (automática, previa notificación, etc.)
• Plazo de preaviso para desocupación (generalmente 60-90 días antes del vencimiento)
• Condiciones para la rescisión anticipada

6. Garantías

Los tipos de garantía más comunes:

• Garantía propietaria: un tercero ofrece un inmueble como respaldo
• Seguro de caución: una compañía aseguradora garantiza el cumplimiento
• Depósito en garantía: suma de dinero entregada al inicio
• Recibo de sueldo: presentación de ingresos como respaldo
• Fianza personal: un tercero se compromete a responder

Si no tenés garantía, podés leer nuestra guía sobre cómo alquilar sin garantía.

7. Obligaciones de las Partes

Del arrendador:

• Entregar el inmueble en condiciones habitables
• Realizar reparaciones estructurales
• Garantizar el uso pacífico del inmueble
• Pagar impuestos y tasas (salvo acuerdo en contrario)

Del arrendatario:

• Pagar el canon en tiempo y forma
• Cuidar el inmueble y conservarlo
• No realizar modificaciones sin autorización
• Devolver el inmueble en el estado en que lo recibió (salvo desgaste normal)
• Cumplir con las normas de convivencia

8. Rescisión Anticipada

El Código Civil y Comercial permite al locatario rescindir anticipadamente bajo estas condiciones:

• Dentro de los primeros 6 meses: no se puede rescindir
• Entre el mes 6 y el mes 12: debe pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio de alquiler
• Después del primer año: la indemnización se reduce a 1 mes de alquiler
• Preaviso: debe notificar al locador con al menos 1 mes de anticipación

Cambios del DNU 70/2023 que Afectan al Arrendamiento

El DNU 70/2023 introdujo cambios significativos al derogar la Ley de Alquileres 27.551:

Lo que Cambió

Impacto en el Mercado

Los cambios del DNU tuvieron efectos concretos en el mercado:

• Mayor oferta: se volcaron más propiedades al mercado de alquiler
• Contratos más flexibles: las partes negocian más libremente
• Ajustes más frecuentes: la mayoría de los contratos nuevos ajustan por IPC trimestral o cuatrimestral
• Vuelta del dólar: algunos contratos se pactan en dólares, especialmente para propiedades de alta gama

Para conocer en detalle la normativa actual, consultá nuestra guía sobre la ley de alquileres 2026.

Modelo de Contrato de Arrendamiento

A continuación, un esquema general de las secciones que debe incluir un contrato de arrendamiento. Para un modelo completo y descargable, visitá nuestra guía de modelo de contrato de alquiler.

Estructura Tipo

CONTRATO DE LOCACIÓN

Entre [LOCADOR] y [LOCATARIO] se celebra el presente
contrato de locación, sujeto a las siguientes cláusulas:

PRIMERA: OBJETO
El Locador da en locación al Locatario el inmueble ubicado en...

SEGUNDA: DESTINO
El inmueble será destinado exclusivamente a...

TERCERA: PLAZO
El presente contrato tendrá una duración de... meses,
comenzando el día... y finalizando el día...

CUARTA: PRECIO Y AJUSTE
El canon locativo mensual inicial será de $...
El mismo se ajustará cada... meses según el Índice de Precios
al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC.

QUINTA: FORMA DE PAGO
El pago se realizará del 1 al 10 de cada mes mediante...

SEXTA: DEPÓSITO EN GARANTÍA
El Locatario entrega en este acto la suma de $... en concepto
de depósito de garantía...

SÉPTIMA: GARANTÍA
El Locatario presenta como garantía...

OCTAVA: OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
...

NOVENA: OBLIGACIONES DEL LOCADOR
...

DÉCIMA: RESCISIÓN ANTICIPADA
...

DÉCIMO PRIMERA: REPARACIONES Y MEJORAS
...

DÉCIMO SEGUNDA: SERVICIOS E IMPUESTOS
...

DÉCIMO TERCERA: JURISDICCIÓN
Las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales
Ordinarios de...

FIRMA LOCADOR          FIRMA LOCATARIO

Cláusulas Adicionales Recomendadas

Más allá de las cláusulas básicas, es conveniente incluir:

• Cláusula de inventario: lista detallada de todo lo que incluye el inmueble
• Cláusula de mascotas: si se permiten o no
• Cláusula de subarrendamiento: generalmente prohibido salvo autorización expresa
• Cláusula de notificaciones: cómo se comunicarán las partes (email, carta documento)
• Cláusula de seguro: obligación de contratar un seguro del hogar
• Cláusula de mediación: recurrir a mediación antes de juicio

Errores Comunes en Contratos de Arrendamiento

1. No Especificar el Índice de Ajuste

Si el contrato dice "se ajustará según la inflación" sin especificar qué índice, se generan conflictos. Siempre indicá: IPC del INDEC, con la periodicidad exacta.

2. Confundir Expensas Ordinarias con Extraordinarias

Las expensas ordinarias son a cargo del inquilino; las extraordinarias, del propietario. No las mezcles en una misma cláusula genérica.

3. No Hacer Inventario

Omitir el inventario inicial genera problemas al finalizar el contrato. Documentá todo con fotos y una lista firmada por ambas partes.

4. Olvidar la Cláusula de Rescisión

Sin esta cláusula, la rescisión se rige por el Código Civil, lo cual no siempre es favorable. Mejor dejar todo explícito.

5. No Registrar los Pagos

Exigí siempre recibo firmado o realizá pagos por transferencia bancaria para tener respaldo.

Derechos y Obligaciones: Resumen

Derechos del Arrendatario

• Usar el inmueble según el destino pactado
• Exigir reparaciones que correspondan al locador
• Rescindir anticipadamente bajo las condiciones legales
• Recibir el inmueble en condiciones de habitabilidad
• Recuperar el depósito al finalizar el contrato

Derechos del Arrendador

• Cobrar el canon puntualmente
• Exigir el cuidado del inmueble
• Recuperar el inmueble al vencimiento del plazo
• Rescindir por falta de pago o incumplimiento grave

Preguntas Frecuentes

Necesito un escribano para firmar un contrato de arrendamiento?

No es obligatorio para alquileres de vivienda, pero es altamente recomendable certificar las firmas ante escribano. Para arrendamientos rurales o de alto valor, se recomienda aún más la intervención profesional.

Puedo hacer un contrato de arrendamiento de palabra?

Legalmente, un contrato de locación de inmuebles debe ser por escrito. Un acuerdo verbal es muy difícil de probar y no te protege ante conflictos.

Qué pasa si el locador quiere aumentar el alquiler fuera de lo pactado?

No puede. El ajuste debe seguir el índice y la periodicidad que ambas partes acordaron en el contrato. Cualquier modificación requiere acuerdo de ambas partes.

Puedo subalquilar si tengo un contrato de arrendamiento?

Solo si el contrato lo permite expresamente. En la mayoría de los casos, el subarrendamiento está prohibido salvo autorización escrita del locador.

Conclusión

El contrato de arrendamiento es la base legal de cualquier relación de alquiler en Argentina. Conocer sus componentes, tus derechos y obligaciones te permite negociar mejor y evitar problemas futuros. Siempre leé el contrato completo antes de firmar, consultá a un profesional ante dudas y asegurate de que todas las condiciones queden por escrito.

Si estás buscando una propiedad para alquilar, podés buscar alquileres en Roomix y encontrar opciones con inteligencia artificial que se ajusten a tus necesidades y presupuesto.