3 ambientes en Mendoza en venta: precios y guía 2026
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por Roomix
3 ambientes en Mendoza en venta: precios y guía 2026
Mendoza tiene uno de los mercados inmobiliarios más interesantes de Argentina: precios en dólares accesibles comparados con CABA, una demanda sostenida por el crecimiento del turismo enológico y la migración de profesionales desde Buenos Aires, y una escena vitivinícola que convierte a algunas zonas en destino de inversión premium. Los 3 ambientes en la Ciudad de Mendoza y el Gran Mendoza tienen una oferta variada que va desde opciones para familia hasta propiedades de lujo con vista a la Cordillera.
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Contexto del mercado de compra en Mendoza 2026
El mercado de compraventa en Mendoza opera predominantemente en dólares para el segmento de calidad media y alta. La demanda la impulsan profesionales que migran de CABA, inversores que apuestan al mercado de alquiler temporario vitivinícola y familias mendocinas de clase media que compran su primera o segunda propiedad.
Un factor que distingue a Mendoza del resto: el crecimiento del alquiler temporario (Airbnb, booking) en zonas como Chacras de Coria y Luján de Cuyo, que convierte a algunas propiedades en activos de renta dolarizada.
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Precios de 3 ambientes en venta por zona en Mendoza 2026
Ciudad de Mendoza (Centro / Bombal / Dorrego)
El corazón urbano de Mendoza con la mayor concentración de servicios:
3 ambientes en edificio estándar: USD 65.000-110.000
3 ambientes con amenities o a estrenar:
USD 90.000-140.000
Godoy Cruz
Municipio contiguo a Ciudad, muy integrado al tejido urbano mendocino:
3 ambientes estándar: USD 60.000-100.000
3 ambientes con amenities: USD 80.000-130.000
Luján de Cuyo (zona residencial)
Departamento vitivinícola premium al sur del Gran Mendoza:
3 ambientes en edificio residencial: USD 80.000-140.000
PH o casa 3 ambientes: USD 100.000-200.000
Chacras de Coria (premium de lujo)
El segmento de mayor valor del Gran Mendoza — propiedades con entorno vitivinícola, vista a la Cordillera y perfil de lujo:
3 ambientes en edificio premium: USD 120.000-200.000
Casa o PH con jardín / piscina: USD 180.000-400.000+
Maipú
Departamento vinícola al este de Ciudad de Mendoza, más accesible:
3 ambientes en edificio: USD 55.000-90.000
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Precio por m² según zona
Zona
USD por m² (3 ambientes)
Chacras de Coria
USD 1.200-2.500/m²
Luján de Cuyo (zona residencial)
USD 900-1.600/m²
Ciudad de Mendoza (Bombal / Dorrego)
USD 800-1.400/m²
Godoy Cruz
USD 700-1.200/m²
Maipú
USD 550-900/m²
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Mendoza vs. CABA y otras ciudades: comparativa de compra
Ciudad
3 ambientes clase media
CABA (Caballito / Almagro)
USD 100.000-180.000
Rosario (Centro / Echesortu)
USD 65.000-115.000
Mendoza (Ciudad / Godoy Cruz)
USD 60.000-110.000
La Plata (Casco Histórico)
USD 50.000-85.000
Córdoba (Gral. Paz)
USD 65.000-110.000
Mendoza es entre un 35% y un 50% más accesible que CABA para la compra de un 3 ambientes en zona de calidad media. En el segmento premium (Chacras de Coria), los precios se acercan o superan a CABA — es el segmento donde la demanda de inversores internacionales y el alquiler temporario dolarizado sostiene valores más altos.
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Gastos de compra en Mendoza (IMPORTANTE: Sellos al 3%)
Mendoza tiene el Impuesto de Sellos más alto de las provincias mediterráneas — el 3% sobre el valor de escrituración. Esto encarece significativamente la operación comparado con otras provincias:
Gasto
Monto
Comisión inmobiliaria (comprador)
3-4%
Impuesto de Sellos Mendoza
3%
Honorarios notariales
1-2%
ITI (vendedor, si aplica)
1,5%
Para un departamento de USD 90.000: el comprador paga aproximadamente USD 5.400-6.300 adicionales en Sellos y comisión (6-7%). Es un costo relevante a tener en cuenta al calcular la inversión total.
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Compra como inversión: rendimiento de alquiler
Alquiler residencial en pesos
Zona
Precio compra
Alquiler mensual
Rendimiento bruto
Ciudad (Bombal)
USD 90.000
ARS 1.100.000
~5,5-6,5% anual
Godoy Cruz
USD 75.000
ARS 900.000
~5,5-6,5% anual
Alquiler temporario en dólares (Chacras de Coria / Luján)
El alquiler temporario vitivinícola es el activo diferencial de Mendoza:
Propiedades en Chacras de Coria con buena presentación: USD 150-250/noche en temporada alta
Ocupación anual posible del 50-70% en propiedades bien gestionadas
Rendimiento bruto: 6-10% en dólares en el segmento bien manejado
Este rendimiento en dólares convierte a Mendoza en una de las mejores opciones de inversión en alquiler temporario de Argentina, comparable con Bariloche pero con un mercado más diverso (enología, golf, ski en Las Leñas).
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Factores específicos de Mendoza a verificar
Sismicidad
Mendoza está en zona sísmica activa. Verificar:
Año de construcción y normas antisísmicas aplicadas
Certificado de aptitud estructural en edificios más antiguos
Estado de las juntas sísmicas entre edificios
Vista a la Cordillera
En Mendoza, las propiedades con vista a la Cordillera tienen un diferencial de precio real (10-20% adicional) y son un activo de valorización a largo plazo. Los días claros, la vista desde el Gran Mendoza es extraordinaria.
Agua y riego
El sistema de canales de irrigación de Mendoza es un patrimonio histórico. En zonas del Gran Mendoza (Luján de Cuyo, Maipú), el acceso al agua de riego para jardines y viñedos es un factor que puede agregar valor a propiedades con terreno.
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Preguntas frecuentes
¿Chacras de Coria es parte del municipio de Mendoza?
No — Chacras de Coria es una localidad del Departamento de Luján de Cuyo, administrativamente distinto a la Ciudad de Mendoza. Tiene su propio perfil: casas con jardín, bodegas pequeñas, restaurantes gourmet y un estilo de vida más rural-luxury que el centro urbano.
¿La revalorización de propiedades en Mendoza es buena?
El mercado mendocino tuvo una recuperación en dólares desde 2022, impulsada por la demanda de migración interna desde CABA y el turismo internacional. Chacras de Coria y Luján de Cuyo son las zonas con mayor potencial de revalorización en el segmento premium.
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Conclusión: comprar un 3 ambientes en Mendoza cuesta entre USD 60.000 y USD 200.000 según el barrio; Chacras de Coria y Luján de Cuyo son el segmento premium con potencial de alquiler temporario dolarizado; el Impuesto de Sellos del 3% es el costo más alto a tener en cuenta
En Mendoza 2026, comprar un 3 ambientes cuesta entre USD 60.000 y USD 200.000 según la zona. Ciudad de Mendoza y Godoy Cruz tienen los precios más accesibles; Chacras de Coria es el segmento de lujo con mayor potencial de alquiler temporario en dólares. El Impuesto de Sellos del 3% es el costo de transacción más importante a considerar.
