Alquilar en Centro de Mar del Plata: precios y opciones
8 min de lectura
por Roomix
El Centro de Mar del Plata tiene algo que pocos barrios de Argentina pueden igualar: la sensación de que la ciudad entera pasa por ahí. A dos cuadras de la rambla, con los grandes hoteles y el Teatro Auditorium en la esquina, los restaurantes abiertos hasta la madrugada, el casino, los comercios de todo tipo —vivir en el Centro de Mar del Plata es vivir en el corazón de la ciudad costera más grande del país.
También es, previsiblemente, la opción más cara dentro del mercado de alquiler marplatense. Y tiene sus particularidades estacionales que cualquier persona que quiera alquilar ahí de forma permanente necesita entender. En esta guía te explicamos todo.
Qué hace diferente al Centro de MdP
El barrio Centro no es solo una referencia geográfica: tiene una personalidad urbana muy específica que lo diferencia del resto de los barrios de la ciudad.
La caminabilidad como ventaja real
En el Centro podés resolver prácticamente todo sin auto: supermercados, farmacias, bancos, clínicas, centros culturales, restaurantes, bares, cines. La red de servicios es tan densa que mucha gente que vive ahí no necesita moverse más allá de unas pocas cuadras para su vida cotidiana.
Eso es una ventaja enorme, especialmente para personas que no tienen auto o que prefieren depender lo menos posible del transporte. En una ciudad como Mar del Plata, donde la movilidad peatonal es más cómoda que en Buenos Aires, este factor importa.
Infraestructura cultural y gastronómica
El Centro concentra la mayor parte de la oferta cultural de Mar del Plata: el Teatro Auditorium (sede del Festival Internacional de Cine), el Casino Central y el Casino Carrasco, el Teatro Municipal Colón, museos, galerías de arte, y una agenda de eventos que durante el verano se intensifica pero que no desaparece en el invierno.
La oferta gastronómica también es la más completa de la ciudad. La zona alrededor de Av. Independencia, Av. Colón y San Martín tiene restaurantes de todo tipo, bares, cafés, y una vida nocturna que sigue latiendo más allá de febrero.
Cercanía al mar
El elemento definitorio del Centro es la proximidad al mar. Playa Bristol, Playa Grande y la Rambla están a distancia caminable. En verano eso significa una cosa; en invierno, otra. Pero para quien valora poder caminar hasta el mar en cualquier momento del año, el Centro tiene una ventaja que ningún barrio de tierra adentro puede ofrecer.
Precios de alquiler permanente en el Centro (2026)
El Centro de MdP es el barrio más caro de la ciudad para alquiler permanente. Los valores a continuación corresponden a contratos de larga duración (más de 6 meses, generalmente el contrato estándar de 3 años).
Tabla de alquileres por tipología
Tipología
Rango mensual (ARS)
Equivalente USD (~$1.600)
1 ambiente
$250.000 – $380.000
USD 156 – USD 238
2 ambientes
$400.000 – $600.000
USD 250 – USD 375
3 ambientes
$580.000 – $850.000
USD 363 – USD 531
Semipiso / Piso completo
$700.000 – $1.200.000
USD 438 – USD 750
Las expensas en los edificios del Centro de MdP son variables. Los edificios más modernos o con amenities tienen expensas más altas ($80.000 – $180.000 ARS/mes). Los edificios de los años 60 y 70 —que son el stock dominante en el Centro— tienen expensas más modestas ($40.000 – $100.000 ARS/mes) pero pueden traer costos adicionales de mantenimiento.
La dinámica estacional: el factor que define todo
Alquilar en el Centro de Mar del Plata requiere entender la dinámica estacional del mercado, que es completamente diferente a la de Buenos Aires o cualquier otro mercado urbano del país.
El verano: saturación y precios temporarios
En enero y febrero, el Centro de MdP se transforma. La población de la ciudad puede duplicarse o triplicarse con turistas, lo que genera una presión enorme sobre el mercado de alquiler temporal. Los propietarios que tienen departamentos en el Centro tienen un fuerte incentivo para sacarlos del mercado de largo plazo y ponerlos en alquiler temporario durante el verano, donde en dos meses pueden recaudar lo equivalente a 4 o 5 meses de alquiler permanente.
Este fenómeno tiene dos consecuencias para el inquilino permanente:
Primera: La oferta de departamentos para alquiler de largo plazo en el Centro durante diciembre y enero es muy baja. Si querés buscar durante esos meses, encontrarás poco y caro.
Segunda: Los inquilinos de largo plazo en el Centro a veces se encuentran con propietarios que quieren recuperar el departamento para el verano, o que ofrecen contratos que excluyen enero-febrero. Esta práctica es ilegal bajo la Ley de Alquileres (los contratos de uso habitacional no pueden tener cláusulas que interrumpan la continuidad del alquiler), pero existe en la práctica informal.
La mejor época para buscar: marzo a mayo
La ventana de mayor oferta y mayor posibilidad de negociación es el período post-verano, entre marzo y mayo. Los propietarios que no alquilaron temporalmente en verano tienen sus propiedades vacías y están más dispuestos a cerrar contratos de largo plazo. Los precios de las primeras cuotas suelen ser más negociables en este período.
Invierno: el barrio de los residentes
De mayo a noviembre, el Centro de MdP tiene un carácter muy diferente al del verano: más tranquilo, más habitado por residentes permanentes, con el comercio operando a un ritmo normal. Muchos de los que eligen vivir en el Centro lo hacen justamente por este perfil invernal: la ciudad es de ellos, sin la invasión turística.
Mejores calles y zonas dentro del Centro
El Centro no es homogéneo. Hay sectores con características muy distintas:
Av. Colón y zona rambla
La avenida más icónica de MdP y el corredor que corre paralelo a la costa. Los departamentos en esta zona tienen las vistas más buscadas (mar, rambla, casino) y los precios más altos. Un 2 ambientes con vista al mar sobre Av. Colón puede superar ampliamente los $600.000 ARS/mes.
Rivadavia y San Martín (corredor comercial)
Las avenidas comerciales principales tienen mucho movimiento, comercios a pie de calle y buena accesibilidad peatonal. Los departamentos sobre estas arterias tienen la ventaja de la conectividad pero el inconveniente del ruido (tráfico, comercio). Para quien trabaja desde casa o tiene sueño liviano, conviene buscar en las calles internas.
Calles internas entre Colón y el corredor comercial
Las calles perpendiculares a Colón, entre el bulevar costero y las avenidas comerciales, ofrecen una combinación de proximidad al mar y mayor tranquilidad. Son las más buscadas por residentes permanentes: tienen fácil acceso a la rambla a pie, menos ruido que las avenidas, y precios ligeramente más bajos que los edificios sobre Colón.
Zona del Teatro Auditorium y Playa Grande
La zona alrededor del Teatro Auditorium y Playa Grande (más hacia el sur del Centro) tiene un carácter algo más exclusivo, con edificios de mayor calidad y precios consecuentemente más altos. Es el extremo más premium del Centro.
Tipologías dominantes en el Centro
El Centro de MdP tiene un parque inmobiliario dominado por departamentos y semipisos en edificios de mediana y gran altura. Las casas son prácticamente inexistentes en el casco céntrico. Los PHs existen pero son escasos.
La mayoría del stock tiene entre 30 y 60 años de antigüedad: edificios construidos en el boom inmobiliario marplatense de los años 60, 70 y 80, con departamentos generalmente bien dimensionados (los estándares de esa época eran más generosos en superficie) pero con instalaciones que pueden requerir atención.
Los edificios más nuevos o recientemente renovados tienen amenities (pileta, SUM, gimnasio), lo que se refleja en expensas más altas.
Quién vive en el Centro de MdP todo el año
El perfil del residente permanente del Centro de MdP es bastante específico:
Jóvenes profesionales que trabajan en los sectores de servicios. Gastronomía, hotelería, turismo, comercio: muchos de los empleados de estos sectores eligen vivir cerca de sus lugares de trabajo. El Centro concentra esta oferta laboral.
Adultos mayores que valoran la caminabilidad. Para personas mayores que no pueden o no quieren depender del auto, el Centro es el lugar más práctico de la ciudad. Todo a mano, a pie.
Profesionales con trabajo remoto que eligen MdP. En los últimos años, Mar del Plata recibió una oleada de profesionales que trabajan de forma remota y eligieron la ciudad por su calidad de vida, su costo de vida (relativo a Buenos Aires) y su proximidad al mar. El Centro es una de las zonas más elegidas por este perfil.
Personas relacionadas con la cultura y el entretenimiento. Artistas, músicos, gente del ambiente teatral y cinematográfico (MdP tiene una escena cultural activa) encuentran en el Centro la mayor densidad de su ecosistema.
Trabajadores de servicios de temporada que se quedan. Muchos de quienes llegan a MdP por trabajo de temporada terminan quedándose y eligiendo el Centro por comodidad y familiaridad.
Expensas: qué esperar
Un punto que no siempre está bien comunicado en los anuncios es el peso de las expensas en los edificios del Centro. En muchos casos, las expensas son tan altas que cambian sustancialmente el costo real del alquiler.
En edificios con amenities (pileta, SUM, seguridad 24 hs), las expensas pueden estar entre $100.000 y $200.000 ARS/mes, lo que sobre un alquiler de $400.000 ARS representa un 25-50% adicional.
En edificios más antiguos y simples, las expensas son más manejables: entre $40.000 y $90.000 ARS/mes.
Antes de decidirte por un departamento, pedí siempre las últimas 3 boletas de expensas. Los valores declarados en los anuncios suelen estar desactualizados.
El contrato: cómo funciona en Mar del Plata
Los contratos de alquiler permanente en Mar del Plata se rigen por la Ley Nacional de Alquileres (27.551): plazo mínimo de 3 años, ajuste cuatrimestral por ICL, depósito de 1 mes al inicio.
En la práctica, el mercado marplatense tiene algunas particularidades:
Muchos propietarios prefieren contratos de 2 años con la opción de renovar, aunque esto no es estrictamente legal bajo la normativa vigente. Conviene entender bien lo que se está firmando.
La presión estacional hace que algunos propietarios intenten incluir cláusulas de recupero del inmueble durante el verano. Esto es ilegal para contratos de uso habitacional pero ocurre en el mercado informal.
Las garantías más aceptadas en MdP son garantía propietaria (con bien raíz en CABA, GBA o provincia), seguro de caución, y en algunos casos garantía bancaria.
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Conclusión: el Centro, para quien lo elige bien
Vivir en el Centro de Mar del Plata permanentemente es una experiencia que pocas ciudades del mundo pueden ofrecer a ese precio: a pasos del mar, con toda la infraestructura urbana a mano, y a una distancia razonable de Buenos Aires si necesitás estar en la capital ocasionalmente.
No es la opción más barata de la ciudad, y tiene la tensión estacional que hay que gestionar bien. Pero para quien hace el cálculo consciente, es muy difícil encontrar una mejor relación calidad de vida-precio en el contexto del mercado argentino 2026.
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