Mercado Inmobiliario en CABA: alquileres más estables
Después de dos años de sacudidas fuertes, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires empieza a mostrar señales claras de reordenamiento y mayor previsibilidad. Los alquileres siguen subiendo, pero ya no al ritmo explosivo de 2023. Las ventas se mantienen firmes, el crédito vuelve a aparecer como protagonista y los inversores vuelven a mirar con atención a los barrios de entrada más accesible.
Durante noviembre, los alquileres aumentaron apenas un 2,2%, y en todo 2025 acumulan una suba cercana al 33%, muy por debajo del salto cercano al 90% que se había registrado entre 2023 y 2024. El cambio de ritmo es evidente: el mercado no está barato, pero dejó atrás la etapa de ajustes descontrolados.
Cuánto cuesta alquilar hoy en la Ciudad
Alquilar un departamento en CABA hoy implica valores elevados, pero con diferencias muy marcadas entre zonas. Un monoambiente ronda los $625.000 mensuales, un dos ambientes se acerca a los $730.000, y un tres ambientes ya se ubica cerca del millón de pesos.
Puerto Madero sigue siendo el punto más exclusivo del mapa, con alquileres que superan ampliamente el millón doscientos mil pesos por mes. Núñez y Palermo completan el grupo de barrios más caros. En el extremo opuesto, Lugano se mantiene como la opción más accesible, seguido por Constitución y Floresta, que todavía permiten alquilar por debajo del promedio general.
Los precios de venta se estabilizan
En el segmento de compra, el valor del metro cuadrado se mantiene estable alrededor de los u$s2.450. En lo que va del año, el aumento acumulado es moderado y se consolida por encima del mínimo que había tocado el mercado en 2023.
Hoy, un monoambiente cuesta alrededor de u$s107.000, un dos ambientes unos u$s129.000, y un tres ambientes ronda los u$s179.000. Puerto Madero, Palermo y Núñez concentran los valores más altos, mientras que Lugano, Nueva Pompeya y La Boca continúan siendo la puerta de entrada más económica para quienes buscan comprar.
Más escrituras y regreso del crédito
El crecimiento de las operaciones acompaña este proceso de normalización. Las escrituras muestran un aumento interanual sostenido y el crédito vuelve a explicar una parte relevante del movimiento. Hoy, más del 20% de las operaciones se realizan con hipoteca, un dato que no se veía desde hacía varios años y que le devuelve profundidad al mercado.
Este regreso del financiamiento permite que sectores que estaban fuera del sistema vuelvan a analizar la compra como una opción posible, aun con tasas exigentes.
Comprar casas: valores firmes y zonas bien diferenciadas
El mercado de casas también se mueve con estabilidad. El metro cuadrado promedia los u$s1.825, con una suba anual cercana al 6%. Una casa de tres dormitorios ya se ubica cerca de los u$s300.000, mientras que una de cuatro dormitorios supera cómodamente los u$s490.000.
Palermo, Belgrano y Recoleta siguen siendo los barrios más caros para este segmento, mientras que La Boca y Nueva Pompeya ocupan el lugar de alternativas más accesibles para quienes buscan terreno propio dentro de la Ciudad.
Dónde está hoy la mejor rentabilidad
Desde el punto de vista del inversor, la relación entre precio de compra y valor de alquiler volvió a mejorar levemente. Hoy el retorno anual ronda el 5%, lo que implica que se necesitan algo más de 20 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.
Los barrios con mayor rendimiento siguen siendo Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con retornos que superan ampliamente el promedio porteño. En cambio, zonas premium como Puerto Madero, Palermo y Núñez presentan retornos más bajos, aunque conservan atractivo por su estabilidad y demanda sostenida.
Conclusión
El mercado inmobiliario de CABA dejó atrás la etapa más extrema de correcciones y avanza hacia un período de mayor orden. Los alquileres se desaceleran, las ventas se estabilizan, el crédito reaparece y los barrios de entrada vuelven a ganar protagonismo para quienes buscan invertir con mejor ecuación entre precio y renta.
Si estás evaluando alquilar, comprar o invertir y querés comparar oportunidades de forma rápida e inteligente, podés hacerlo usando IA en roomix.ai, donde encontrás propiedades ajustadas a tu presupuesto, tus zonas de interés y tus objetivos reales.