Corredor Responsable: Luis María Varela CSI 5527 / CPI 3872 -
Contacto: Jorge Allaria
Lote en La Boca – Necochea y Av. Suárez
Ubicado en una de las esquinas con mayor proyección del barrio de La Boca, sobre el eje Necochea – Suárez, este lote presenta condiciones urbanísticas y de entorno muy favorables para desarrollo inmobiliario de escala media.
Datos del lote
Frente: 11,07 m
Fondo: 43,72 m
Superficie total: 480 m²
Morfología: lote profundo, ideal para optimizar planta y ventilaciones
Parámetros urbanísticos (USAB 2)
El lote se encuentra en distrito USAB 2 (Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2), lo cual implica:
Altura máxima: ~14 m
Equivalente: Planta Baja + 3 pisos (posible retiro)
Tipología: tejido bajo, continuo, con fuerte demanda residencial
Mixtura de usos: permite residencial + usos complementarios de bajo impacto
Según el Código Urbanístico, USAB 2 permite edificaciones de hasta ~14,6 m, consolidando áreas de baja altura con buena densidad intermedia
Potencial de desarrollo
Esquema viable (según tus datos)
PB: 12 cocheras (alto valor en zona con déficit de estacionamiento)
3 pisos: unidades residenciales
Tipología recomendada:
Monoambientes y 2 ambientes (alta rotación)
Posible mix con unidades tipo PH modernas
Estimación conceptual
Superficie vendible: 1300 m² + 12 cocheras
Producto ideal:
renta temporaria (turismo)
renta tradicional
venta a usuario final de ticket accesible
Proyecto Necochea (clave para valorización)
El punto más importante del análisis es el proceso de transformación urbana sobre Necochea, que impacta directamente en este lote.
Intervención urbana en curso
El Gobierno de la Ciudad lanzó un proyecto de refuncionalización integral del eje Necochea–Suárez, que incluye:
Ampliación de veredas
Nivelación calle-vereda (prioridad peatonal)
Nuevo arbolado
Iluminación moderna
Mejora del mobiliario urbano
Reordenamiento del tránsito
Todo orientado a:
mejorar la experiencia turística
potenciar el uso comercial
aumentar la seguridad y circulación peatonal
¿Por qué es una ubicación estratégica para inversores?
1. Eje en proceso de revalorización
Necochea está siendo transformada en corredor turístico y comercial, con fuerte inversión pública.
Esto genera:
aumento del flujo peatonal
mayor demanda comercial
suba del valor del suelo
2. Cercanía a polos turísticos
El lote está en el entorno de:
Caminito
circuito cultural de La Boca
zona histórica con alto tránsito turístico
Ideal para:
alquiler temporario
unidades tipo estudio
3. Cambio de lógica urbana
El proyecto apunta a:
priorizar peatón sobre auto
generar calles “vivas”
fomentar gastronomía y comercio
Esto convierte la zona en un microcentro turístico barrial.
4. Escala constructiva eficiente
USAB 2 es clave porque:
no permite torres (menor competencia)
mantiene escala humana
favorece productos vendibles
Resultado: mejor absorción de mercado.
5. Plus de cocheras
La posibilidad de 12 cocheras en PB:
agrega rentabilidad directa
mejora la liquidez del proyecto
diferencial frente a otros desarrollos
Conclusión (visión de negocio)
Este lote combina 3 variables que rara vez aparecen juntas:
Normativa clara y explotable (USAB 2)
Ubicación en eje urbano en transformación
Producto adaptable a demanda real (renta + turismo)
En términos de desarrollo:
Riesgo: medio-bajo
Potencial de valorización: alto (por obra pública en curso)
Perfil ideal: inversor que busque anticiparse a la revalorización del sur de CABA
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El inmueble no es accesible para personas con discapacidades físicas.
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