Comprar 2 ambientes en Agronomía: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 ambientes en Agronomía: precios y opciones 2026
El mercado de compraventa de departamentos en CABA tiene una lógica clara: los precios en dólares en los barrios periféricos y tranquilos siguen siendo los más accesibles para el comprador final, y eso hace que barrios como Agronomía sean hoy una oportunidad concreta para quien quiere entrar al mercado sin pagar valores de Palermo o Belgrano.
Comprar un 2 ambientes en Agronomía en 2026 es viable con un presupuesto de entre $80.000 y $140.000 USD, dependiendo de la zona, el estado del inmueble y si se trata de un edificio existente o una unidad a estrenar. En esta guía analizamos todo lo que necesitás saber para tomar una decisión informada.
El mercado inmobiliario de Agronomía: contexto
Agronomía pertenece a la franja de valores popular/mid de CABA. Históricamente fue un barrio subestimado por los inversores, que preferían zonas con mayor demanda de alquiler como Palermo, Belgrano o Almagro. Sin embargo, en los últimos años hay un fenómeno interesante: la escasez de opciones baratas en los barrios "de moda" está empujando a compradores finales —especialmente familias jóvenes— a mirar el oeste de la ciudad.
Agronomía se beneficia de este proceso. Los valores del m² son bajos, la demanda de alquiler es estable (impulsada por la facultad de la UBA y familias), y hay un stock interesante de inmuebles para reciclar que pueden revalorizarse con inversión moderada.
El barrio no es un destino de inversión especulativa de alta rotación, pero sí ofrece una compra de largo plazo sólida para quien busca un hogar propio o una fuente de renta en pesos dolarizados.
Precios de compra de 2 ambientes en Agronomía (Abril 2026)
Valor del m² por zona y tipo de inmueble
Zona / Tipo
Precio m² (USD)
Unidad típica 2 amb (55-70 m²)
Agronomía central, edificio a reciclar
$1.400 – $1.700
$77.000 – $119.000
Agronomía central, edificio en buen estado
$1.700 – $1.900
$93.500 – $133.000
Límite La Paternal / calles con más demanda
$1.900 – $2.200
$104.500 – $154.000
Unidad a estrenar o reciclada reciente
$2.000 – $2.400
$110.000 – $168.000
Con cochera incluida (suma aprox. 10-15%)
$1.900 – $2.500
$120.000 – $175.000
Los precios más bajos de CABA para 2 ambientes están en esta franja. Un departamento en buen estado puede conseguirse por debajo de $100.000 USD, algo que ya es prácticamente imposible en Palermo, Belgrano o incluso Caballito.
Comparación regional de m²
Barrio
Precio m² aprox. (USD)
Puerto Madero
$4.500 – $6.000
Palermo / Recoleta
$2.500 – $3.500
Caballito / Almagro
$1.900 – $2.500
Villa del Parque
$1.800 – $2.300
Agronomía
$1.400 – $2.200
Flores / Floresta
$1.200 – $1.800
¿Quién compra en Agronomía?
Familias en busca de primer inmueble
Es el perfil más común. Una pareja joven con uno o dos hijos que no quiere seguir alquilando, tiene entre $90.000 y $130.000 USD para invertir, y valora la tranquilidad y el verde por encima de la vida nocturna o el status del barrio. Agronomía les da exactamente eso: calidad de vida alta, precio accesible y buena proyección a largo plazo.
Inversores de renta
Con alquileres de 2 ambientes que rondan los $620.000-$700.000 ARS mensuales, un departamento comprado a $100.000 USD genera una renta bruta de aproximadamente 8,5-9,5% anual en pesos. Si se valúa al tipo de cambio oficial y se proyecta en dólares, la rentabilidad en divisa extranjera es inferior, pero como reserva de valor y generador de flujo en pesos es interesante.
El gross yield estimado está entre 6% y 8% anual en pesos, lo que es razonable para el mercado de CABA 2026. La ventaja es la baja presión de precio de entrada, lo que mejora el múltiplo de valoración.
Padres que compran para hijos universitarios
La presencia de la Facultad de Agronomía y Veterinaria de la UBA hace que algunos padres de estudiantes consideren comprar en el barrio en lugar de pagar alquiler por 5-6 años. Un 2 ambientes es ideal: el estudiante vive en uno y puede alquilar el segundo ambiente a otro compañero para cubrir parte de los gastos.
Las mejores zonas para comprar en Agronomía
Zona UBA y entorno (Av. San Martín y De los Constituyentes)
La mayor liquidez del mercado. Más opciones, más movimiento, más velocidad de venta y también de alquiler posterior. Precios algo superiores al promedio del barrio pero mayor certeza de poder revender o alquilar rápido.
Agronomía Central (Zamudio, Chorroarín, Virgilio)
Mejor relación precio-calidad del barrio. Calles tranquilas, arboladas, con mezcla de casas y edificios bajos. El stock de inmuebles a reciclar es interesante para quien quiere comprar barato y poner valor. Comprar un 2 ambientes en estas calles por $85.000-$95.000 USD y renovarlo por $15.000-$20.000 USD puede dejar una unidad de $130.000+ USD en valor de mercado actualizado.
Límite con La Paternal (Av. Gavilán, Concepción Arenal)
La zona de mayor crecimiento en Agronomía. Hay emprendimientos nuevos, mejor conectividad y mayor demanda. Los precios ya son más altos ($2.000-$2.400/m²) pero el potencial de revalorización es el más alto del barrio porque sigue la tendencia de La Paternal, que viene con precios en suba.
Análisis de rentabilidad por inversión
Escenario: Compra de 2 ambientes en Agronomía Central
Variable
Valor
Precio de compra
$100.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (aprox. 3%)
$3.000 USD
Inversión inicial total
$103.000 USD
Alquiler mensual estimado
$650.000 ARS
Alquiler anual (12 meses)
$7.800.000 ARS
Expensas y gastos (propietario, approx.)
-$600.000 ARS/año
Renta neta anual estimada
~$7.200.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Blue, Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$6.857 USD
Gross yield en USD
~6,7% anual
Es importante aclarar que la rentabilidad en dólares depende del tipo de cambio. En un escenario de estabilización cambiaria, la renta en USD puede ser menor. En un escenario de suba del tipo de cambio, la propiedad actúa como cobertura inflacionaria.
Tipos de inmuebles disponibles en Agronomía
Edificios de los años 70-90
Son el stock principal del barrio. Plantas generosas (60-75 m²), materiales sólidos, fachadas de hormigón o ladrillo visto. Muchas veces tienen expensas bajas porque no tienen portero permanente ni amenities. El precio de entrada es bajo y hay potencial de valor agregado con una renovación de cocina, baño y pisos.
Edificios de los 2000-2015
Menor presencia en el barrio. Mejor terminación original, pero plantas más chicas (50-60 m²). Algunos tienen sum o laundry. El precio ya está un escalón arriba pero la demanda de alquiler es mejor porque el inquilino típico prefiere terminaciones más modernas.
Desarrollos nuevos (post-2020)
Escasos pero existentes, principalmente en el borde con La Paternal. Terminaciones contemporáneas, pisos de porcelanato, cocina americana, split. Precio en la franja alta del barrio ($2.000-$2.400/m²) pero con mayor demanda y menos costo de mantenimiento en el corto plazo.
PHs y unidades en planta baja con jardín
Una categoría especial en Agronomía. Hay PHs y casas divididas horizontalmente que ofrecen 2 ambientes con patio o jardín por precios similares o solo algo superiores a los departamentos en altura. Para compradores finales que valoran el espacio exterior, son una excelente opción.
Qué verificar antes de comprar
Documentación legal:
Libre deuda de expensas (solicitá 12 meses de estado de cuenta)
Libre deuda de ABL (impuesto municipal)
Deuda hipotecaria existente (si el vendedor tiene hipoteca, la venta es más compleja)
Reglamento de copropiedad actualizado
Estado del inmueble:
Instalación eléctrica (muchos edificios de los 80 tienen instalación obsoleta: buscá si tiene llave termomagnética y disyuntor)
Cañerías de agua (el estado del caño general del edificio impacta en todos los departamentos)
Humedad y filtraciones (especialmente en pisos bajos y paredes perimetrales)
Estado de la terraza y del tanque de agua del edificio
Economía del edificio:
Nivel de expensas actuales y tendencia de los últimos 12 meses
Si hay deudas del consorcio o trabajos grandes pendientes (un ascensor nuevo puede costar $1.000.000+ ARS y se prorratea entre todas las unidades)
Proceso de compra: pasos clave
Búsqueda y selección: Filtrá en Roomix por zona, precio y superficie.
Visita y análisis: Hacé al menos dos visitas en diferentes horarios.
Propuesta y señal: Una vez decidido, la señal es típicamente del 10-20% del valor acordado.
Estudio de títulos: Tu escribano o abogado verifica que el inmueble esté libre de deudas e hipotecas.
Boleto de compraventa: Documento privado que formaliza la operación antes de la escritura. Se paga habitualmente el 30% adicional acá.
Escritura pública: Ante escribano, se paga el saldo, los impuestos y honorarios.
Costos a considerar:
Sellado provincial / impuesto de sellos: varía según jurisdicción
Honorarios escribano: 1-2% del valor escriturado
Comisión inmobiliaria: habitualmente 4% total (2% comprador + 2% vendedor)
Perspectivas del barrio: ¿vale la pena apostar a Agronomía?
Agronomía tiene varias tendencias favorables a mediano plazo:
1. Expansión del corredor Palermo-Villa Crespo hacia el oeste: La gentrificación avanza y Agronomía está en línea directa con Villa del Parque y La Paternal, que ya muestran suba de precios.
2. Crecimiento de la UBA: La Facultad de Agronomía y Veterinaria tiene proyectos de expansión y ampliación. Más estudiantes, más demanda de alquiler en el barrio.
3. Proyectos de conectividad: Hay planes de extensión de ciclovías y mejora de transporte en el corredor oeste de CABA que beneficiarían a Agronomía.
4. Baja base de entrada: El precio bajo actual implica mayor potencial de apreciación porcentual. Si el m² sube de $1.700 a $2.200 (lo que ya ocurrió en La Paternal en 5 años), la ganancia de capital sería del 29%.
Preguntas frecuentes sobre comprar en Agronomía
¿Se puede comprar con crédito hipotecario en Agronomía?
Sí. Los créditos hipotecarios del Banco Nación, BBVA, Santander y otros operan sin restricciones en Agronomía. El banco tasará la propiedad y prestará hasta el 75-80% del valor de tasación según el producto elegido.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un departamento en Agronomía?
El tiempo promedio de venta en el barrio es de 3 a 6 meses. Las unidades bien valuadas y en buen estado se venden más rápido. Si el precio está por encima del mercado, puede llevar más de 9 meses.
¿Hay demanda de alquiler en Agronomía?
Sí, la demanda es estable. No es tan alta como en Palermo o Belgrano, pero el stock de alquiler disponible suele tener baja rotación. La facultad de la UBA sostiene una demanda constante de departamentos chicos.
¿Qué diferencia hay entre comprar en Agronomía vs. La Paternal?
La Paternal tiene mayor dinamismo comercial, mejor transporte y mayor liquidez del mercado. Los precios son entre un 10% y un 20% más altos. Agronomía ofrece mayor tranquilidad, calles más residenciales y precio de entrada más bajo.
¿Vale la pena renovar un departamento viejo en Agronomía?
Puede ser muy rentable. Comprar una unidad a reciclar por $85.000-$90.000 USD, invertir $15.000-$20.000 USD en renovación (cocina, baño, pisos, pintura) y poner a alquiler o vender puede generar una ganancia de capital del 15-25%. La clave es comprar bien y controlar el costo de obra.
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Conclusión: Agronomía, una compra inteligente en 2026
Agronomía no es el barrio más glamoroso de Buenos Aires, pero tampoco pretende serlo. Es un barrio honesto, tranquilo, bien ubicado y con precios de m² que todavía están en la franja accesible de CABA. Para el comprador que prioriza la ecuación de valor —calidad de vida dividido por precio— Agronomía da uno de los mejores resultados de la ciudad.
Ya sea que busques tu primer inmueble propio, una inversión con renta en pesos o una apuesta de mediano plazo al crecimiento del corredor oeste de CABA, hay argumentos sólidos para poner a Agronomía en tu lista de visitas.
