Comprar 2 ambientes en Almagro: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 ambientes en Almagro: precios y opciones 2026
Almagro es uno de los barrios más interesantes de CABA para la compra de un 2 ambientes en 2026. Tiene la combinación perfecta de lo que un inversor o un comprador final busca: centralidad real (Subte B, todo lo que necesitás a mano), identidad cultural consolidada, precios del m² todavía por debajo de los barrios premium y una demanda de alquiler sólida que sostiene la rentabilidad.
Si venís analizando el mercado de compraventa de CABA y Almagro no está en tu lista, esta guía puede cambiar eso. Te damos los precios actualizados a abril 2026, las zonas con mayor potencial, el análisis de rentabilidad y todo lo que necesitás para tomar una decisión informada.
El mercado de compraventa en Almagro: contexto 2026
Almagro vivió una transformación interesante en los últimos años. Históricamente fue el barrio "razonable" de CABA: ni el más caro ni el más barato, con buena conectividad pero sin el glamour de Palermo. Eso empezó a cambiar cuando la presión de precios en Palermo y Villa Crespo impulsó la demanda hacia barrios limítrofes con buena conectividad.
Hoy Almagro tiene dos mercados diferenciados. Por un lado, el stock existente de edificios de los 70-90 con plantas grandes, precios bajos y alto potencial de reciclado. Por otro, los desarrollos nuevos o reciclados recientes que llegaron en los últimos 5-8 años, con terminaciones modernas y precios más altos pero con mayor demanda de alquiler.
Ambos tienen su lógica inversora. El más viejo ofrece valor por m² bajo y potencial de revalorización con renovación. El nuevo ofrece demanda inmediata y menor mantenimiento.
Precios de compra de 2 ambientes en Almagro (Abril 2026)
Valor del m² por zona y tipo de inmueble
Zona / Tipo
Precio m² (USD)
2 ambientes típico (55-70 m²)
Almagro Sur, edificio a reciclar
$1.900 – $2.100
$104.500 – $147.000
Almagro Central, edificio en buen estado
$2.100 – $2.300
$115.500 – $161.000
Almagro Norte (cerca de Villa Crespo)
$2.200 – $2.500
$121.000 – $175.000
Edificio nuevo o reciclado reciente
$2.300 – $2.600
$126.500 – $182.000
PH con patio / terraza (precio diferencial)
$2.000 – $2.500
$110.000 – $175.000
Los precios de Almagro ya están en la franja media-alta de CABA. No es el más barato (Agronomía, Flores, Mataderos están por debajo) pero tampoco está en la estratosfera de Palermo ($2.500-$3.500/m²). Es un barrio donde podés comprar un 2 ambientes de calidad entre $110.000 y $160.000 USD.
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Precio m² aprox. (USD)
Palermo Soho / Hollywood
$2.800 – $3.500
Villa Crespo
$2.400 – $2.900
Almagro Norte
$2.200 – $2.500
Almagro Central/Sur
$1.900 – $2.300
Caballito (zona norte)
$2.100 – $2.600
Boedo
$1.700 – $2.100
¿Quién compra en Almagro?
Compradores finales (primera o segunda vivienda)
El perfil mayoritario. Parejas de 30-40 años, profesionales con ingresos medios-altos que alquilaron en Palermo o Villa Crespo y decidieron comprar en Almagro porque la relación precio-centralidad es mejor. Buscan edificios en buen estado, luminosos, con Subte cercano.
Inversores de renta en pesos
Con alquileres de 2 ambientes en Almagro rondando los $760.000-$850.000 ARS mensuales, un departamento comprado a $130.000 USD genera un flujo interesante. La rentabilidad bruta en pesos es alta, aunque en dólares depende del tipo de cambio.
Inversores que reciclan
Comprar en edificios de los 80 en Almagro Sur o Central, renovar y alquilar o vender. El spread entre precio de compra de unidad a reciclar ($1.900-$2.100/m²) y precio de unidad reciclada ($2.400-$2.600/m²) puede justificar la inversión de renovación, que en Almagro suele rondar los $18.000-$25.000 USD para un 2 ambientes.
Padres de estudiantes universitarios
UCES, UBA Medicina (a pocos km), UBA Derecho, FLACSO y otras instituciones tienen presencia o acceso fácil desde Almagro. Comprar para el período universitario del hijo y luego mantener como inversión es un esquema frecuente.
Las mejores zonas para comprar en Almagro
Almagro Norte: la apuesta de mayor potencial
La zona entre Av. Córdoba, Ángel Gallardo y el límite con Villa Crespo es el sector con mayor proyección de crecimiento de Almagro. Ya tiene la mayor densidad de desarrollo nuevo, la gastronomía más activa y la mayor demanda de alquiler. Si comprás acá hoy, estás apostando a que el efecto "spillover" de Villa Crespo siga empujando los precios.
Los valores ya son los más altos del barrio ($2.200-$2.500/m²), pero el potencial de apreciación es proporcional. Las calles más buscadas son Lavalleja, Beauchef y las transversales entre Ángel Gallardo y Thames.
Almagro Central: el equilibrio
La zona entre Medrano y Castro Barros, con Rivadavia como eje, es la más balanceada. Tiene el mayor stock de inmuebles, la mayor liquidez (se vende y se alquila bien), buena conectividad (Subte B en Medrano) y precios razonables para el nivel de centralidad que ofrece. Es la zona que recomendamos para compradores que no quieren asumir el riesgo especulativo de Almagro Norte ni la incertidumbre de Almagro Sur.
Almagro Sur: la oportunidad de valor
Más cerca de Boedo, con precios más bajos ($1.900-$2.100/m²) y un perfil más tranquilo y familiar. Es la zona donde la relación precio/calidad de vida es mejor para el comprador final que no necesita estar a metros del Subte ni de la escena cultural. También es donde se encuentran los mejores PHs a precios accesibles.
El riesgo es la menor liquidez: los precios pueden tardar más en subir y la demanda de alquiler, si bien existe, es menor que en el norte del barrio.
Análisis de rentabilidad
Escenario 1: Compra para alquiler en Almagro Central
Variable
Valor
Precio de compra
$130.000 USD
Gastos escritura e impuestos (~3%)
$3.900 USD
Inversión total
$133.900 USD
Alquiler mensual estimado
$800.000 ARS
Expensas (propietario aprox.)
-$70.000 ARS/mes
Vacancia estimada (1 mes/año)
-$800.000 ARS/año
Renta neta anual
~$8.530.000 ARS
TC Blue referencia (Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta en USD
~$8.124 USD
Gross yield en USD
~6,1% anual
Escenario 2: Compra para reciclado y venta (Almagro Sur)
Variable
Valor
Compra unidad a reciclar (65 m²)
$126.750 USD ($1.950/m²)
Renovación integral (cocina, baño, pisos, pintura)
$20.000 USD
Honorarios e impuestos (~5% total)
$7.338 USD
Inversión total
$154.088 USD
Valor post-renovación estimado (65 m² x $2.500/m²)
$162.500 USD
Ganancia de capital bruta
~$8.400 USD (~5,5%)
El reciclado en Almagro no genera ganancias espectaculares pero puede complementarse con renta durante el período de tenencia antes de vender.
Los PHs de Almagro: categoría especial
Los PHs son la joya de Almagro y valen un párrafo aparte. El barrio tiene una alta concentración de PHs de 2 ambientes con patio o terraza en casas chorizo o edificios de poca altura. En el mercado de venta, estos PHs se comercializan entre $130.000 y $180.000 USD (dependiendo del tamaño del patio y el estado de la unidad), con valores de m² cubierto en el rango $2.000-$2.400.
La ventaja del PH como inversión es la demanda altísima de alquiler: son escasos y muy buscados, lo que reduce la vacancia y permite alquilarlos a precios que a veces superan a un departamento en edificio de igual superficie.
La desventaja: el mantenimiento. Los PHs implican gestionar el espacio exterior (patio, terraza) y eventualmente la membrana impermeable de la cubierta. Hay que presupuestar esos gastos al momento de evaluar la inversión.
Proceso de compra en Almagro: lo que necesitás saber
Documentación clave:
Escritura del inmueble (verificar que no haya gravámenes ni hipotecas)
Estado de expensas (mínimo 12 meses de recibo)
Planos de obra aprobados o posesión pacífica documentada (importante en PHs)
Libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
Costos de la operación:
Honorarios escribano: 1-2% del valor escriturado
Comisión inmobiliaria: 3-4% total (varía según inmobiliaria)
Sellado de escritura: según normativa provincial vigente
ITI (Impuesto a la Transferencia Inmobiliaria) si aplica: 1,5% del valor de venta (para personas físicas sin exención)
Tiempo de operación:
Desde oferta aceptada hasta escritura: 45-90 días en condiciones normales
Con crédito hipotecario: puede extenderse a 90-120 días por los trámites bancarios
Perspectivas del mercado en Almagro a mediano plazo
Tendencias positivas:
El eje Villa Crespo - Almagro Norte sigue siendo la zona de mayor crecimiento del oeste de CABA
La rehabilitación del Mercado del Progreso y el crecimiento gastronómico del barrio atraen a un público de mayor poder adquisitivo
La estabilización del mercado inmobiliario en CABA favorece a barrios mid como Almagro, que tienen más margen de apreciación que los ya saturados en precio
Riesgos a considerar:
El tipo de cambio afecta la rentabilidad en dólares de los alquileres
La renovación de edificios de los 80-90 puede implicar gastos de consorcio importantes
Los precios en la zona norte ya están subiendo, reduciendo el margen de entrada para nuevos inversores
Preguntas frecuentes sobre comprar en Almagro
¿Cuánto vale el m² en Almagro en 2026?
Entre $1.900 y $2.600 USD/m² dependiendo de la zona y el tipo de inmueble. El promedio del barrio está alrededor de $2.200-$2.300/m².
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un departamento en Almagro?
En promedio 3-5 meses. Las unidades bien valuadas en zonas con buena demanda (Almagro Norte, cerca del Subte) pueden venderse en 6-8 semanas. Las sobrevaluadas pueden estar 9+ meses en el mercado.
¿Es mejor comprar en Almagro o en Villa Crespo?
Villa Crespo tiene mayor dinámica gastronómica y comercial, pero los precios ya son $400-$600 más altos por m². Almagro ofrece mayor margen de apreciación con menor precio de entrada, pero menor exposición al corriente "cool" de la ciudad. Para inversión de largo plazo, Almagro puede ser mejor. Para uso propio con énfasis en lifestyle, Villa Crespo suma.
¿Hay créditos hipotecarios disponibles para comprar en Almagro?
Sí. Los bancos principales (Nación, BBVA, Santander, Galicia) financian operaciones en Almagro sin restricciones. Las unidades deben cumplir con los requisitos de tasación bancaria, que en edificios de los 70-80 a veces genera diferencias respecto al precio de mercado.
¿Qué tipo de comprador le conviene más Almagro?
Es ideal para compradores finales de 30-45 años que valoran la centralidad y la conectividad, inversores que buscan renta en pesos con buen flujo, y quienes quieren apostar al crecimiento del eje Almagro Norte - Villa Crespo sin pagar precios de Villa Crespo.
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Conclusión: Almagro, la compra mid más inteligente de CABA 2026
Hay pocos barrios en Buenos Aires que ofrezcan lo que Almagro da hoy: centralidad real, Subte B, identidad cultural propia, variedad de stock (edificios viejos, PHs, desarrollos nuevos) y precios que todavía están por debajo de los barrios que "aspiran a ser" pero que ya tienen todo lo que importa.
Comprar un 2 ambientes en Almagro en 2026 es una decisión fundamentada, ya sea para vivir o para invertir. Los números son sólidos, la demanda es estable y el potencial de apreciación está presente, especialmente en Almagro Norte.
