Comprar 2 ambientes en Belgrano: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 Ambientes en Belgrano: Precios y Opciones 2026
Belgrano es el barrio que acumula décadas de preferencia entre compradores de clase media-alta y alta en Buenos Aires. No es una tendencia ni una moda: es el resultado consolidado de una oferta urbana que pocas zonas de CABA pueden igualar. Calles arboladas, colegios de primer nivel, subte D y tren Mitre, oferta comercial completa, seguridad y una identidad de barrio familiar que resiste el paso del tiempo.
Para quien busca comprar un 2 ambientes en el norte de CABA, Belgrano es la opción que combina menor riesgo con mayor estabilidad. No es el barrio de las grandes plusvalías especulativas de corto plazo —ese rol lo juegan los barrios emergentes del sur—, sino el barrio donde el valor de la propiedad se sostiene en el tiempo porque la demanda nunca baja.
Esta guía analiza los precios por subzona, el mercado de 2 ambientes específicamente, quién compra en Belgrano y qué se puede esperar en términos de rendimiento de alquiler.
Belgrano en el Mercado Inmobiliario de CABA
Belgrano se ubica sistemáticamente en el top 3 de barrios con mayor volumen de operaciones en CABA. Las razones son estructurales:
Demanda sostenida de familias y profesionales que no migran a otros barrios fácilmente
Alta liquidez: las propiedades se venden con más rapidez que la media de CABA
Mercado de alquiler profundo: los inversores tienen garantía de demanda locativa
Oferta educativa que ancla a las familias en el barrio durante años
En 2026, el mercado inmobiliario de CABA muestra una tendencia de estabilización y leve recuperación en dólares. Belgrano, como barrio consolidado, absorbe bien esta dinámica: los precios no cayeron de forma significativa durante el ciclo bajista y el volumen de operaciones se mantiene activo.
Precios de Compra en Belgrano (Abril 2026)
Por Subzona y USD/m²
Subzona
USD/m² (usado)
USD/m² (a estrenar)
Belgrano C (cerca de Cabildo)
$2.200 - $2.900
$2.800 - $3.400
Belgrano C (calles internas)
$2.400 - $3.100
$2.900 - $3.500
Belgrano R
$2.800 - $3.800
$3.200 - $4.200
Barrancas de Belgrano
$2.200 - $3.000
$2.800 - $3.400
Bajo Belgrano
$2.000 - $2.700
$2.500 - $3.200
Precios de referencia para abril 2026. Las variaciones dentro de cada zona dependen del piso, la orientación, el estado del edificio y si incluye cochera.
Precio Total para un 2 Ambientes (55–70 m²)
Subzona
Precio Total USD (rango)
Bajo Belgrano, usado estándar
$110.000 - $175.000
Barrancas de Belgrano, usado
$125.000 - $195.000
Belgrano C, usado estándar
$130.000 - $200.000
Belgrano C, a estrenar
$160.000 - $230.000
Belgrano R (departamentos)
$155.000 - $240.000
Un 2 ambientes típico de 60 m² en Belgrano C cuesta entre USD 140.000 y USD 185.000. En Belgrano R, el mismo tipo de unidad puede superar los USD 200.000. Bajo Belgrano ofrece el punto de entrada más bajo del barrio.
Las Cuatro Subzonas de Belgrano y Qué Ofrecen
Belgrano C: El Corazón Más Accesible
Belgrano C es la zona de mayor densidad residencial del barrio y la que tiene más volumen de operaciones. Los edificios son en general de 6 a 15 pisos, construidos entre los '70 y los 2010, con una presencia creciente de proyectos a estrenar en los últimos años.
El activo principal es la estación Juramento del subte D, que hace de Belgrano C uno de los barrios mejor conectados de toda la ciudad. Para un inversor, eso significa demanda de alquiler permanente y vacancia mínima.
Lo que más se vende: 2 ambientes de 55–65 m² en edificios de mediana antigüedad, con o sin balcón. Los pisos altos con vistas al norte o al este tienen una sobreprecio de 5–10%.
Comprador típico: inversor que busca rendimiento locativo, profesional que quiere vivir cerca del subte, familia que compra su primera propiedad en el barrio.
Belgrano R: El Premium Residencial
Belgrano R es la zona más cara de Belgrano y una de las más caras de CABA. Las calles empedradas, los árboles centenarios y las casas con jardín crean un entorno que no tiene equivalente en el norte de Buenos Aires.
El mercado de 2 ambientes en Belgrano R es limitado: la mayoría de las propiedades son casas de 3–5 ambientes. Cuando aparece un 2 ambientes (generalmente en edificios pequeños de 4–6 pisos en planta baja o pisos bajos), se vende rápido.
Lo que más se vende: casas 3–4 ambientes y apartamentos en edificios pequeños. Los 2 ambientes son escasos pero muy cotizados.
Comprador típico: familias con presupuesto alto que buscan calidad de vida máxima, compradores de uso propio que no priorizan el rendimiento inversor.
Barrancas de Belgrano: La Joya Subestimada
Barrancas tiene un activo que Belgrano C no puede ofrecer: la Plaza Barrancas de Belgrano. Es uno de los mejores espacios públicos de la ciudad, y los edificios que la rodean tienen una cotización especial que se sostiene en el tiempo.
El tren Mitre (estación Barrancas) compensa la menor cercanía al subte D. Para inversores, Barrancas ofrece precios un escalón por debajo de Belgrano C con una demanda de alquiler igualmente sólida.
Lo que más se vende: departamentos de 2 y 3 ambientes en edificios de mediana antigüedad. Los que dan a la plaza se venden con sobreprecio de 10–15%.
Comprador típico: familias que valoran los espacios verdes, inversores que buscan mejor relación precio-rendimiento.
Bajo Belgrano: El Punto de Entrada
Bajo Belgrano tuvo un ciclo de desarrollo intenso entre 2000 y 2015 que dejó varios edificios nuevos con amenities completos (pileta, gym, SUM, seguridad 24hs). Es la zona más accesible del barrio en precio y la que tiene mayor concentración de edificios con amenities.
La conectividad es ligeramente inferior a Belgrano C (el subte queda más lejos), pero los colectivos y la cercanía a la Costanera Norte y al Club de Gimnasia y Esgrima la hacen atractiva para un perfil específico.
Lo que más se vende: 2 ambientes en torres con amenities, construidas entre 2005 y 2015. Buenos precios para el barrio.
Comprador típico: jóvenes que valoran los amenities, inversores con presupuesto acotado dentro de Belgrano, compradores de uso propio que priorizan el precio.
¿Qué Conseguís con Cada Presupuesto?
Con USD 130.000
Un 2 ambientes de 55–58 m² en edificio estándar en Bajo Belgrano o en las calles más alejadas de Belgrano C. Puede necesitar alguna refacción menor. Sin amenities, con portero eléctrico. Estado general aceptable a bueno.
Con USD 160.000
Un 2 ambientes de 60–65 m² en buen estado en Belgrano C o Barrancas. Posiblemente balcón, cocina equipada, baño en buen estado. Edificio con portero, tal vez SUM. Listo para habitar o alquilar sin inversión adicional.
Con USD 195.000
Un 2 ambientes de 62–68 m² en muy buen estado en Belgrano C o un 2 ambientes en edificio nuevo en Bajo Belgrano con amenities completos. Terminaciones de calidad, posiblemente toilette, pileta y gym en el edificio. El tipo de unidad con mejor perfil inversor en el barrio.
Con USD 230.000 o más
Un 2 ambientes de categoría en piso alto de Belgrano C o un departamento en Belgrano R. Vistas abiertas, terminaciones premium, cochera incluida posiblemente. El techo del mercado de 2 ambientes en el barrio.
Rendimiento de Alquiler en Belgrano
Belgrano no es el barrio con mayor rendimiento bruto de alquiler en CABA —ese lugar lo ocupan barrios emergentes del sur con precios de compra muy bajos—, pero ofrece lo que los inversores más conservadores buscan: estabilidad y vacancia mínima.
Estimación de Rendimiento (Abril 2026)
Zona
Precio compra (2 amb. 60m²)
Alquiler esperado
Rendimiento bruto anual
Bajo Belgrano
USD 135.000
$800.000–$900.000/mes
5,5%–6,0%
Barrancas
USD 155.000
$850.000–$980.000/mes
5,5%–6,0%
Belgrano C
USD 165.000
$880.000–$1.050.000/mes
5,0%–5,8%
Belgrano R
USD 190.000
$950.000–$1.150.000/mes
4,8%–5,5%
El rendimiento depende del tipo de cambio vigente al momento del cálculo. A tipo de cambio de abril 2026.
El rendimiento de 5%–6% anual en dólares es competitivo para un barrio consolidado. Lo que Belgrano agrega sobre ese número es la seguridad: baja vacancia, inquilinos solventes y precio de venta estable si necesitás salir de la inversión.
Análisis: ¿Conviene Comprar Para Alquilar en Belgrano?
Sí, si tu objetivo es:
Preservar capital en dólares con rendimiento moderado
Tener un activo de alta liquidez (fácil de vender si lo necesitás)
Minimizar vacancia y problemas con inquilinos
Horizonte de inversión de 5+ años
No es la mejor opción si tu objetivo es:
Maximizar rendimiento bruto a corto plazo (mejor ir a barrios emergentes con 7%–9%)
Apostar a plusvalías rápidas (el precio de Belgrano ya está incorporado)
Presupuesto menor a USD 120.000 (mejor ir a Caballito o Boedo)
Transporte desde Belgrano
Subterráneo
La línea D conecta Belgrano con el centro en 20–25 minutos. Estaciones Juramento y José Hernández. Es el diferencial de conectividad más importante del barrio.
Tren Mitre
Dos ramales desde Retiro:
Retiro–Tigre: para Belgrano C y Barrancas
Retiro–Mitre: para Belgrano R
Retiro en 12–15 minutos.
Colectivos
Avenida Cabildo concentra decenas de líneas. Las líneas 60, 15, 29 y 130 al centro son las más usadas.
Amenidades del Barrio
Comercios
Cabildo tiene todo: Coto, Jumbo, Carrefour Express, Disco, farmacias, bancos y servicios. Para las compras cotidianas, no necesitás salir del barrio.
Espacios Verdes
Plaza Belgrano (histórica, feria de antigüedades los domingos)
Barrancas de Belgrano (una de las mejores de CABA)
Parque de los Niños y Costanera Norte (en Bajo Belgrano)
Educación
La mayor concentración de colegios bilingües privados de CABA: Belgrano Day School, Northlands, Santa Brígida, San Brendan's. Universidad de Belgrano y UTDT a minutos.
Pros y Contras de Comprar en Belgrano
Pros
Contras
Alta liquidez: fácil de vender
Precio de compra alto, menor rendimiento bruto
Vacancia mínima en alquiler
Belgrano R tiene muy poca oferta de 2 ambientes
Barrio consolidado, valor estable
Expensas elevadas en edificios nuevos
Mejor conectividad del norte
Margen de negociación menor que en barrios emergentes
Demanda de familias y profesionales solventes
Competencia alta por las mejores unidades
Excelente oferta educativa ancla la demanda
Avenida Cabildo ruidosa si comprás sobre ella
Consejos para Comprar un 2 Ambientes en Belgrano
1. Priorizá calles internas sobre Avenida Cabildo. Un 2 ambientes en una calle interna de Belgrano C puede valer entre 5 y 10% más que uno sobre Cabildo, pero es infinitamente más agradable para vivir y más fácil de alquilar a buen precio.
2. Evaluá si los amenities suman valor real. En Bajo Belgrano, los edificios con pileta y gym tienen un atractivo especial para el perfil joven. Si vas a alquilar, los amenities pueden justificar un 8–12% de sobreprecio en el alquiler. Si el edificio tiene expensas muy altas, calculá si el rendimiento neto sigue siendo positivo.
3. Fijate en el año de construcción. Los edificios de los '70 y primeros '80 pueden tener instalaciones eléctricas o cañerías que requieren inversión. Pedí siempre el certificado de deuda de expensas y el libro de administración del consorcio.
4. Para mejor relación precio-calidad, mirá Barrancas. A precios 8–12% menores que Belgrano C y con una calidad de entorno igual o superior (gracias a la plaza), Barrancas es sistemáticamente subestimada por compradores que no la conocen bien.
5. No esperés grandes rebajas en Belgrano. A diferencia de los barrios emergentes, los vendedores en Belgrano tienen poco margen de negociación. El precio publicado suele estar bien fundamentado. Una oferta razonable puede estar 3–6% por debajo del precio de lista, no más.
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar en Belgrano
¿Es Belgrano buen barrio para invertir en 2026?
Sí, si tu objetivo es la estabilidad. Belgrano ofrece baja vacancia, alta liquidez y un perfil de inquilino solvente. El rendimiento bruto de 5%–6% en dólares no es el más alto del mercado, pero es confiable. Para rendimientos más altos en el mismo presupuesto, habría que mirar barrios emergentes del sur con mayor riesgo.
¿Qué diferencia hay entre Belgrano C y Belgrano R para comprar?
Belgrano C tiene mayor oferta de 2 ambientes, mejor conectividad (subte D) y precios de compra más accesibles. Belgrano R tiene precios más altos, oferta muy limitada de 2 ambientes y es la zona más exclusiva del barrio. Para inversión locativa, Belgrano C es más eficiente. Para uso propio con presupuesto alto, Belgrano R puede ser el destino ideal.
¿Cuánto tiempo lleva vender un 2 ambientes en Belgrano?
En promedio entre 2 y 5 meses en las condiciones actuales del mercado, que es menos que la mayoría de los barrios de CABA. La liquidez de Belgrano es uno de sus activos como inversión.
¿Qué gastos de compra debo considerar?
Escribanía (1,5%–2%), comisión inmobiliaria (3%–4% más IVA, dividida entre comprador y vendedor), ITI (1,5% si no es primera vivienda familiar) y sellos (1,8% del valor fiscal). En total, calculá 7%–9% sobre el precio de compra.
¿Mejor comprar usado o a estrenar en Belgrano?
Si buscás rendimiento rápido: usado en buen estado. Si buscás la mejor calidad y valorización futura: a estrenar. Los edificios a estrenar en Belgrano C y Bajo Belgrano ofrecen terminaciones que justifican el sobreprecio si tu horizonte es de 5+ años.
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Conclusión
Comprar un 2 ambientes en Belgrano en 2026 es una decisión de inversión conservadora y sólida. No buscás una ganancia espectacular a corto plazo: buscás un activo que preserve valor en dólares, genere renta consistente y sea fácil de vender cuando lo necesitás.
En ese esquema, Belgrano es difícil de superar. La demanda estructural —familias que eligen el barrio por los colegios, profesionales que lo eligen por la conectividad— garantiza que la vacancia sea baja y que el precio en dólares se sostenga.
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