Comprar 2 ambientes en La Boca: precios y opciones 2026
12 min de lectura
por Roomix
Comprar 2 Ambientes en La Boca: Guía Completa 2026
La Boca es el mercado que los inversores más sofisticados conocen y el público masivo ignora. Con precios de compra que arrancan en $1.000 USD/m² y valores promedio de $1.100 a $1.600 USD/m² para la mayor parte de las unidades disponibles, es el barrio con los valores por metro cuadrado más bajos de toda CABA. Al mismo tiempo, es un barrio con identidad histórica única, ubicación estratégica en el sur porteño, y un proceso de transformación urbana que ya transformó San Telmo, está en pleno desarrollo en Barracas, y tiene a La Boca como próximo destino inevitable.
Comprar en La Boca en 2026 es una decisión de alto riesgo y alto potencial. Esta guía te da todo lo que necesitás para analizarla con información real.
El Argumento de La Boca Como Inversión
Antes de entrar en los precios y las zonas, conviene entender el argumento estructural de por qué La Boca puede ser una de las mejores compras del mercado porteño en este momento:
El patrón del sur de CABA: San Telmo, hace 25 años, tenía la misma imagen problemática que La Boca tiene hoy. En 2010, Barracas era un barrio industrial deteriorado. En 2026, ambas zonas se valorizaron de forma significativa. El sur de CABA tiene un patrón de valorización en onda que avanza desde el centro hacia el sur, y La Boca es la próxima frontera de ese proceso.
El precio actual es extraordinariamente bajo: $1.000-$1.600 USD/m² en una ciudad donde el promedio supera $2.000 USD/m² es una anomalía de mercado. Esa anomalía tiene explicaciones reales (contexto social del barrio, complejidad de algunos sectores) pero también tiene límites: cuando el contexto mejore (y está mejorando), la corrección de precios puede ser rápida.
La infraestructura cultural ya está: La Fundación Proa, el Museo Quinquela Martín, el Teatro de la Ribera, Caminito y la identidad histórica del barrio son activos que muchos barrios valorizados del norte no tienen. Son el tipo de activos que atraen a las clases creativas, que son los que impulsan la gentrificación en la siguiente etapa.
La Costanera Sur como activo futuro: la Reserva Ecológica y la Costanera Sur, a 20-30 minutos caminando de La Boca, son el espacio verde más extenso del sur de CABA. La mejora de la conectividad peatonal y ciclable con esa zona puede ser el detonante de una nueva valorización en el área.
Precios de Compra de 2 Ambientes en La Boca (Abril 2026)
Por Tipo de Inmueble
Tipo de Propiedad
Superficie Típica
Precio Estimado (USD)
Precio/m² (USD)
Unidad en conventillo / planta baja
35-50 m²
$35.000 - $55.000
$900 - $1.200
Departamento a refaccionar
40-52 m²
$42.000 - $65.000
$1.000 - $1.350
Departamento usado en buen estado
44-58 m²
$60.000 - $88.000
$1.300 - $1.600
Departamento reciclado / renovado
44-55 m²
$75.000 - $100.000
$1.550 - $1.850
Loft en edificio industrial reciclado
45-70 m²
$72.000 - $110.000
$1.500 - $1.750
Casa / PH 2 ambientes reciclado
55-80 m²
$68.000 - $105.000
$1.200 - $1.500
Precios de referencia abril 2026. Los valores en USD fluctúan según tipo de cambio.
Por Zona Dentro del Barrio
Zona
Precio/m² (USD)
Características
La Boca Norte (borde San Telmo/Barracas)
$1.400 - $1.900
Mejor entorno, mayor demanda
La Boca Central (zona Almirante Brown / Brandsen)
$1.200 - $1.600
Núcleo residencial del barrio
La Boca Este (zona Caminito / Puerto)
$1.300 - $1.700
Renovada, turística, potencial turístico
La Boca Sur (borde Riachuelo / industrial)
$900 - $1.300
Mayor riesgo, mayor upside futuro
Las Mejores Zonas para Comprar en La Boca
Zona Norte: La Entrada Más Segura
Las cuadras que limitan con Barracas al norte y San Telmo al noroeste (zona Av. Martín García, Suárez, Hernandarias) son la opción de menor riesgo dentro de La Boca. El entorno ya está en proceso avanzado de renovación: los bares y restaurantes de calidad van apareciendo, la calidad edilicia es mayor, y la proximidad a San Telmo y Barracas (ambos con procesos de valorización ya maduros) actúa como ancla positiva.
Es la zona donde comprar en La Boca con la mejor relación riesgo-retorno. Los precios son algo más altos que en el resto del barrio, pero la visibilidad del proceso de mejora es mayor.
Para: inversores que quieren exposición a La Boca con el menor riesgo, o compradores de primera vivienda dispuestos a vivir en el barrio.
Zona Central: El La Boca Auténtico
Las calles alrededor de Almirante Brown, Brandsen, Pedro de Mendoza y Palos son el corazón histórico residencial de La Boca. Conventillos de época, edificios de los años 50-70, bares y almacenes de toda la vida. El precio es más bajo que en el norte pero el upside de valorización es mayor si el proceso continúa.
Requiere mayor tolerancia a la heterogeneidad del entorno, pero es donde la plusvalía futura puede ser más significativa.
Para: inversores con horizonte más largo y mayor tolerancia al riesgo del entorno actual.
Zona Caminito / Puerto: El Activo Turístico
Las cuadras más cercanas a Caminito y al eje del Puerto tienen una dualidad interesante: son zona turística (con todo lo que eso implica en términos de amenidades y servicios) pero también son zonas donde se pueden alquilar departamentos en el mercado turístico temporal (plataformas como Airbnb).
Esta posibilidad de alquiler turístico a tarifas en dólares sobre propiedades compradas a precios muy bajos es uno de los argumentos más interesantes de este sector del barrio.
Para: inversores interesados en el mercado de alquiler turístico o temporario.
Zona Sur: La Apuesta de Mayor Riesgo
Las cuadras más cercanas al Riachuelo y la zona industrial en proceso de reconversión son las más baratas de todo CABA. Son unidades que pueden conseguirse por debajo de $1.200 USD/m² en condiciones muy económicas. El riesgo es real: la reconversión industrial de esta zona es incierta y el entorno actual es complejo. Pero si el proceso de renovación del área portuaria finalmente se materializa, el upside es potencialmente el mayor de todo el barrio.
Para: inversores con tolerancia al riesgo máximo y horizonte de 10+ años.
Qué Obtenés con Tu Presupuesto
Con USD 45.000-65.000
El rango más bajo del mercado porteño formal para 2 ambientes. Acá encontrás departamentos que necesitan refacción completa o partes de conventillo que requieren trabajo significativo. La estructura puede estar bien pero el estado interior es básico o deteriorado.
Con $10.000-$15.000 USD adicionales en refacción, estas unidades pueden transformarse en propiedades con valor de alquiler competitivo. Es un perfil de inversión para quien tiene experiencia en obra y renovación.
Con USD 65.000-85.000
El rango de mejor relación precio-calidad del barrio. Departamentos de 48-58 m² en buen estado funcional o con renovación parcial reciente. Edificios con ascensor, estado estructural sólido, ubicación en zonas centrales o norte del barrio.
Con una inversión modesta adicional de $5.000-$8.000 USD en cosmética (piso, pintura, cocina), estas unidades alcanzan un estándar de alquiler de $620.000-$680.000 ARS/mes.
Con USD 85.000-110.000
Los mejores inmuebles del barrio en 2026: lofts en edificios industriales reciclados con diseño de calidad, departamentos completamente renovados en la zona norte, o PHs en casas recicladas. Son propiedades "llave en mano" que pueden destinarse al alquiler o a uso propio inmediatamente.
También en este rango aparecen las unidades más interesantes para alquiler turístico: bien ubicadas, bien equipadas, con la identidad del barrio como activo de marketing.
La Boca Como Inversión: Los Números
Rentabilidad de Alquiler Tradicional
Compra: USD 75.000 (departamento buen estado, zona central)
Alquiler estimado: $610.000 - $660.000 ARS/mes
Rentabilidad bruta en pesos: alta por el bajo precio de entrada
Alquiler Turístico / Temporario
La Boca tiene un flujo turístico significativo. Departamentos bien ubicados y equipados cercanos a Caminito pueden destinarse al alquiler turístico en plataformas como Airbnb:
Tarifa estimada: USD 45-80/noche para 2 ambientes según calidad y equipamiento
Ocupación estimada en temporada alta: 60-75%
Ingreso mensual estimado (USD): USD 810 - USD 1.800 en temporada alta
La ecuación del alquiler turístico en dólares sobre una propiedad comprada a precios bajos es uno de los argumentos más sólidos para invertir en la zona de Caminito.
Transporte y Movilidad
Colectivos:
Línea 29 a Plaza de Mayo: 15-20 minutos (el más importante para los residentes)
Línea 64 a Retiro: 25-30 minutos
Líneas 86, 168, 53 para conexiones internas del sur
Bicicleta: La Boca es relativamente cicleable para distancias cortas. La ciclovía de la Costanera permite llegar a Puerto Madero y el centro en 20-30 minutos pedaleando.
A pie: San Telmo a 15-20 minutos, Puerto Madero a 20-25 minutos, Parque Lezama a 10 minutos.
Subte más cercano: Línea E (Bolivar), a 25-30 min caminando por el norte del barrio.
A Plaza de Mayo: 15-20 minutos en colectivo directo.
Amenidades del Barrio
Cultura: La Fundación Proa (arte contemporáneo internacional), Museo Quinquela Martín (el maestro del barrio), Caminito, murales y arte urbano en las calles del barrio, Teatro de la Ribera.
Verde: Parque Lezama a 10 minutos (uno de los parques más históricos de CABA, con feria de antigüedades los domingos), Reserva Ecológica y Costanera Sur a 20-30 minutos caminando o en bici.
Gastronomía: parrillas y trattorías de barrio con precios populares, el corredor turístico de Caminito (más caro pero conveniente), y los bares que van apareciendo en el borde norte del barrio.
Comercio: Almirante Brown como eje comercial principal, almacenes y pequeños comercios en las cuadras interiores, supermercados de cadena en Barracas y San Telmo a 10-15 minutos.
Educación y Salud: Hospital Argerich (alta complejidad) a 15 minutos, escuelas públicas históricas en el barrio, centros de salud del GCBA.
Potencial de valorización muy alto si el proceso continúa
Sin subte propio, depende de colectivos
Identidad cultural única (Fundación Proa, Caminito, Quinquela)
Algunos sectores del barrio con problemática social
Posibilidad de alquiler turístico en USD
Proceso de renovación urbana más lento que en otros barrios del sur
Cercanía a Parque Lezama y Costanera Sur
Humedad en unidades cercanas al Riachuelo
Comunidad histórica con fuerte identidad
Mercado menos líquido (reventa más compleja)
Historia inversora exitosa de barrios vecinos (San Telmo, Barracas)
Riesgo de que el proceso de valorización sea más lento que lo esperado
Tips para Comprar en La Boca
1. Investigá la microzona antes de la unidad. Dentro de La Boca hay diferencias enormes entre cuadras. La cuadra correcta puede estar en un entorno completamente diferente a la cuadra equivocada a 200 metros. Caminá mucho antes de decidir.
2. Analizá el potencial de alquiler turístico. Para las zonas cercanas a Caminito y el puerto, el alquiler turístico puede ser mucho más rentable que el alquiler tradicional. Investigá las tarifas actuales en plataformas y calculá los números antes de comprar.
3. Verificá el estado estructural con un profesional. La Boca tiene mucho stock edilicio antiguo, incluyendo algunos edificios con problemas estructurales reales. Antes de escriturar, hacé revisar la unidad y el edificio por un arquitecto o ingeniero. El costo del informe (USD 200-500) es mínimo en relación al riesgo de evitar.
4. Chequeá el estado de las instalaciones y la humedad. La cercanía al Riachuelo y la antigüedad de muchos inmuebles hace que la humedad sea más frecuente que en otros barrios. Paredes, cielorrasos y bauleras deben inspeccionarse con cuidado. Las instalaciones eléctricas y de gas también.
5. Considerá el horizonte temporal. La Boca es una inversión de largo plazo. Si necesitás liquidez en 2-3 años, no es la opción correcta. Si podés esperar 7-10+ años y tenés estómago para el riesgo, el upside potencial es de los más altos disponibles en el mercado porteño.
6. Usá Roomix.ai para encontrar oportunidades en un mercado poco activo. La oferta formal de venta en La Boca es más escasa que en barrios más activos. Las mejores oportunidades pueden aparecer y desaparecer rápido. Roomix.ai agrega todas las propiedades disponibles en tiempo real y te envía alertas inmediatas cuando aparece algo que cumple tus criterios.
Comparación: La Boca vs. Barrios Vecinos
Indicador
La Boca
Barracas
San Telmo
Precio/m² promedio
$1.100 - $1.600
$1.400 - $1.900
$1.900 - $2.700
Estado del proceso de renovación
Temprano
Avanzado
Maduro
Potencial de upside
Alto
Medio
Bajo
Riesgo
Alto
Medio
Bajo
Liquidez del mercado
Baja
Media
Media-Alta
Conectividad
Media (sin subte)
Media
Buena (subte E)
La tabla ilustra la lógica del sur porteño: a mayor avance del proceso de renovación, menor riesgo pero también menor potencial de upside. La Boca, como punto de entrada más temprano, es la de mayor riesgo y mayor potencial.
Preguntas Frecuentes
¿La Boca es el barrio con el metro cuadrado más barato de CABA?
En términos de promedio de mercado, sí. La Boca tiene consistentemente los valores por m² más bajos de CABA para departamentos en venta en el mercado formal. Los promedios de $1.000-$1.600 USD/m² están muy por debajo del promedio porteño de $2.000-$2.200 USD/m².
¿Cuándo puede valorizarse La Boca?
No hay fecha fija. El antecedente de San Telmo (que demoró 15-20 años en completar su transformación) y de Barracas (que lleva unos 10 años en proceso activo) sugiere que La Boca podría tener un salto de valores significativo en el período 2028-2035 si el proceso continúa. Pero no hay certezas: la inversión en La Boca requiere asumir que el horizonte puede extenderse.
¿Conviene comprar para vivir o para invertir en La Boca?
Para vivir: La Boca es completamente habitable si elegís bien la zona (norte del barrio preferentemente) y valorás la identidad y el bajo costo sobre la imagen del barrio. Para invertir: la ecuación más interesante es comprar unidades aptas para alquiler turístico cercanas a Caminito, combinando el ingreso en USD con el potencial de valorización a largo plazo.
¿El Riachuelo tiene impacto sobre la calidad de vida?
La contaminación histórica del Riachuelo sigue siendo un tema, aunque la limpieza parcial que se viene realizando en el marco del plan Matanza-Riachuelo está teniendo efectos positivos. En las cuadras más cercanas al río hay mayor humedad ambiental. Las cuadras norte del barrio, más alejadas, tienen menos impacto de este factor.
¿Hay financiamiento hipotecario disponible para La Boca?
Sí, sin restricciones por barrio. Los créditos hipotecarios UVA y otras modalidades aplican igual en La Boca que en cualquier otro barrio de CABA. La condición es que la propiedad esté correctamente escriturada y sin deudas. Dado que muchas propiedades en el barrio tienen situaciones de origen irregular (sucesiones, subdivisiones informales, ampliaciones sin declarar), es fundamental verificar el estado dominial antes de gestionar cualquier crédito.
¿Qué pasa con el estadio de Boca Juniors?
La Bombonera, el estadio del Club Atlético Boca Juniors, está en pleno barrio. Los días de partido (que pueden ser 15-20 en la temporada) hay un flujo intenso de personas y cortes de calles en el área circundante. Para algunos compradores eso es un atractivo; para otros, un problema. En todo caso, es una variable que conviene evaluar con información real antes de decidir.
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Conclusión: La Última Frontera del Sur Porteño
La Boca es la última gran oportunidad de compra barata en CABA con potencial de valorización real. Los que compraron en San Telmo en los años 90 y en Barracas en los 2010 hicieron las mejores inversiones inmobiliarias de sus vidas. La Boca, en 2026, está en un momento comparable al que tenían esos barrios en esas épocas.
No es una inversión sin riesgo. El proceso puede ser más lento de lo esperado, el contexto social del barrio sigue siendo complejo en algunos sectores, y el mercado tiene menor liquidez que zonas más activas. Pero para inversores con horizonte largo, tolerancia al riesgo, y capacidad de seleccionar bien la zona y el inmueble, La Boca ofrece el punto de entrada más bajo de todo el mercado porteño con el mayor potencial de retorno a largo plazo.
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