Comprar 2 ambientes en Nueva Pompeya: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 Ambientes en Nueva Pompeya: Guía Completa 2026
En el mercado inmobiliario porteño de 2026, encontrar un 2 ambientes por menos de $75.000 USD en buenas condiciones dentro de CABA es difícil. Nueva Pompeya es uno de los pocos barrios donde eso todavía es posible. El barrio obrero del sur tiene los precios de compra más bajos de la ciudad para esta tipología, una conectividad que sorprende (subte H, tren Roca, Metrobús), y un potencial emergente que está empezando a activarse gracias al derrame del polo tecnológico de Parque Patricios.
Esta guía está pensada para dos tipos de compradores: el inversor que quiere comprar barato, alquilar con buen retorno y apostar a la valorización de largo plazo del sur de CABA; y el primer comprador que necesita ser propietario en la ciudad con el menor capital posible. Para ambos, Nueva Pompeya tiene argumentos concretos.
El Contexto del Mercado Inmobiliario en el Sur de CABA
El sur de Buenos Aires acumula décadas de retraso en inversión urbana respecto al norte, y esa brecha histórica se refleja directamente en los precios: el metro cuadrado en Nueva Pompeya puede ser 50-60% más barato que en Caballito y tres veces más barato que en Palermo. Pero el contexto está cambiando.
El Polo Tecnológico de Parque Patricios trajo empresas, trabajadores jóvenes y demanda habitacional al borde norte del barrio. El Metrobús de Av. Sáenz mejoró significativamente los tiempos de viaje al centro. El Parque Roca y el Parque de la Estación fueron renovados. No son señales de una gentrificación acelerada, pero sí de un proceso gradual de mejora que, para quien entra al mercado ahora, puede significar apreciación real en el mediano plazo.
Los tres argumentos para comprar en Nueva Pompeya:
Precio de entrada más bajo de CABA — permite ser propietario con capital reducido
Rendimiento por alquiler competitivo — los precios de compra bajos generan retornos porcentuales más altos
Potencial de valorización emergente
— el sur de CABA tiene un retraso histórico que eventualmente se acorta
Precios de Venta de 2 Ambientes en Nueva Pompeya (Abril 2026)
Los precios de venta en Nueva Pompeya son los más bajos de CABA para unidades urbanas en zonas con acceso razonable al transporte.
Precios por m² Según Zona
Zona del Barrio
Precio USD/m²
Precio Total 2 amb (50-65 m²)
Norte (borde Parque Patricios)
$1.350 - $1.700/m²
$68.000 - $110.000 USD
Centro (eje Av. Sáenz)
$1.200 - $1.550/m²
$60.000 - $101.000 USD
Sur (borde Parque Avellaneda)
$1.050 - $1.350/m²
$53.000 - $88.000 USD
Precios de referencia abril 2026 para unidades usadas. A estrenar tienen un premium del 20-30% sobre valores usados.
Por Tipología
Tipología
Superficie Típica
Rango de Precio
2 ambientes edificio (usado)
44-58 m²
$58.000 - $92.000 USD
2 ambientes edificio (a estrenar)
48-62 m²
$78.000 - $115.000 USD
PH 2 ambientes con patio
52-72 m²
$65.000 - $100.000 USD
Casa chorizo reciclada
60-90 m²
$70.000 - $120.000 USD
Para un 2 ambientes usado en buen estado en zona central o norte del barrio, el precio típico es de $65.000-$85.000 USD, el rango más accesible que puede encontrarse en CABA para esta tipología.
Zonas y Calles Recomendadas para Comprar
Zona Norte: La Mejor Apuesta de Valorización
El borde norte del barrio, limitando con Parque Patricios entre Av. Caseros, Dr. Ramón Carrillo y las calles paralelas, es la zona con mayor potencial de apreciación dentro de Nueva Pompeya. La proximidad al Polo IT, el acceso a la Línea H y la tendencia de mejora del entorno hacen que las unidades en esta franja sean las más líquidas y las que mejor retorno tienen como inversión.
Calles recomendadas: Dr. Ramón Carrillo (entre Av. Caseros y Av. Sáenz), California, San Juan, Pompeya zona norte. Los edificios en estas calles son más cuidados en promedio y la demanda de alquiler es mayor.
Zona Central: Mayor Oferta, Precio Intermedio
El eje de Av. Sáenz y las calles paralelas en el corazón del barrio concentran la mayor oferta de venta. Los precios son intermedios y la liquidez razonable: hay compradores interesados y la operación no debería tardarse más de lo habitual si el precio está bien calibrado.
Calles recomendadas: Cachi, Oruro, Centenera, José León Suárez. Calles interiores con edificios en condiciones aceptables y buena distancia al transporte sin el ruido de Sáenz.
Zona Sur: El Mayor Descuento, Mayor Riesgo
Los valores más bajos de Nueva Pompeya están en la zona sur, limítrofe con Parque Avellaneda y Villa Soldati. A estos precios, la opción de comprar, renovar y alquilar tiene el mayor potencial de retorno porcentual, pero también el mayor riesgo en términos de entorno y liquidez de reventa.
Para inversores con experiencia en barrios populares de CABA y tolerancia al riesgo, esta zona puede ofrecer las mejores oportunidades. Para primeros compradores que van a habitar el inmueble, la recomendación es priorizar la zona norte o central.
¿Qué Te Da el Presupuesto?
Con USD 58.000-72.000
El rango de entrada más bajo del mercado de CABA para 2 ambientes. En Nueva Pompeya, estos valores corresponden a departamentos de 44-52 m² en edificios de los años 60-70, sin renovar, con instalaciones originales. Estructuralmente sólidos en general pero con terminaciones que requieren inversión: baño y cocina originales, instalación eléctrica vieja, ventanas simples.
Son unidades que compradas a este precio y renovadas por $8.000-$15.000 USD quedan habitables y con muy buen valor de mercado. El retorno de la inversión en renovación suele ser positivo en este segmento.
También en este rango aparecen casas chorizo con jardín en estado original, que pueden ofrecer una superficie total (incluyendo exterior) muy superior a la de cualquier departamento de igual precio.
Con USD 72.000-90.000
El rango de mayor actividad del mercado en Nueva Pompeya. Aquí encontrás:
Departamentos de 50-60 m² con renovaciones parciales o completas en zona central o norte del barrio
PHs con patio de hasta 20 m² en buen estado, con cocina y baño actualizados
Unidades en edificios de los años 80-90 con ascensor, portero eléctrico y mantenimiento razonable
Para primera vivienda, este rango ofrece la mejor combinación de precio, calidad y habitabilidad sin grandes inversiones adicionales post-compra.
Con USD 90.000-115.000
El techo del mercado estándar en Nueva Pompeya, donde aparecen:
Departamentos completamente renovados con materiales de calidad
Casas recicladas con jardín amplio y terminaciones modernas
Proyectos a estrenar de desarrolladores que están apostando al barrio
Las mejores unidades del borde norte, limítrofes con Parque Patricios
En este rango, la pregunta es si conviene invertir $90.000-$115.000 USD en Nueva Pompeya o con ese capital acceder a algo en un barrio con mayor demanda. La respuesta depende del objetivo: si es para habitar con comodidad máxima, Caballito o Almagro pueden ser mejores opciones a ese precio. Si es para inversión con mayor rendimiento porcentual, Nueva Pompeya sigue ganando.
Análisis de Inversión: Retorno por Alquiler
El principal argumento financiero para comprar en Nueva Pompeya es el retorno porcentual por alquiler, que es superior al de barrios más caros por la brecha entre precios de compra y precios de alquiler.
Ejemplo de cálculo (zona central, unidad estándar):
Precio de compra: $78.000 USD
Alquiler mensual estimado: $620.000 ARS/mes
Tipo de cambio referencia: $1.200 ARS/USD (ejemplo)
Alquiler mensual en USD: ~$517/mes
Ingreso anual bruto: ~$6.200 USD
Retorno bruto anual: ~7,9%
Este retorno bruto es significativamente superior al de barrios premium como Palermo o Belgrano, donde la misma unidad puede costar $180.000-$200.000 USD pero alquilar por un valor en pesos que no guarda proporción con ese precio de compra.
Nota: el retorno real neto depende de impuestos, expensas, períodos sin inquilino y costo de mantenimiento.
Transporte y Conectividad
La conectividad de Nueva Pompeya para un barrio de precios populares es notablemente buena:
Subte Línea H: La estación Caseros está en el borde norte del barrio, a 10-20 minutos caminando desde la mayoría de las zonas. La Línea H conecta con Once, Corrientes, y la intersección con la Línea B para llegar al microcentro.
Tren Roca: La estación Pompeya del Tren Roca conecta directamente con Constitución (10 minutos) y desde ahí con el subte C y D. Para el GBA sur, la conexión directa es invaluable.
Metrobús Sáenz: El corredor del Metrobús por Av. Sáenz reduce significativamente los tiempos de viaje al centro. Las líneas que pasan por este corredor conectan con el microcentro en 25-35 minutos.
General Paz y autopistas: Para quienes se mueven en auto, el acceso a la Autopista Buenos Aires-La Plata y a la Autopista Perito Moreno desde Nueva Pompeya es bueno.
Servicios y Comercios
El barrio tiene servicios completos para las necesidades cotidianas. Supermercados, farmacias, ferreterías, verdulerias y carnicerías cubren el abastecimiento diario. Para compras de mayor volumen, el acceso en colectivo o tren a Constitución con su gran concentración comercial es sencillo.
El Parque Roca, a poca distancia, ofrece canchas deportivas, lago, senderos y espacios de recreación de gran escala. Es uno de los mejores activos recreativos del sur de CABA y un argumento de calidad de vida que muchos barrios más caros no pueden igualar.
El Hospital Muñiz, el Hospital Borda y varios centros de salud del GCBA cubren las necesidades de salud. Las escuelas públicas del barrio tienen trayectoria histórica y buena reputación en términos de servicios educativos básicos.
Ventajas y Desventajas de Comprar en Nueva Pompeya
Ventajas
Desventajas
El precio de compra más bajo de CABA para 2 ambientes
Entorno urbano más austero que barrios del norte
Retorno bruto por alquiler de los más altos de la ciudad
Algunas zonas con mayor conflictividad social
Subte H y Tren Roca con buena conectividad al centro
Edificios en su mayoría de más de 30-40 años
Potencial de valorización emergente (derrame Polo IT)
La reventa puede ser más lenta que en barrios de mayor demanda
Parque Roca: espacio verde enorme y bien equipado
Menor diversidad de servicios premium
Cercanía al Polo Tecnológico de Parque Patricios
El proceso de mejora del barrio es gradual, no espectacular
Oportunidades de compra + renovación con retorno positivo
Requiere mayor due diligence por variabilidad entre zonas
Capital de entrada muy bajo respecto al resto de CABA
Apreciación histórica menor que barrios del norte en términos absolutos
Cómo Encontrar 2 Ambientes para Comprar en Nueva Pompeya
1. Hacé una evaluación técnica seria del edificio. El parque de edificios de Nueva Pompeya es viejo y la variabilidad de mantenimiento es alta. Antes de cualquier oferta seria, inspeccioná el estado de la fachada, el hall, el ascensor (si hay), las instalaciones comunes y el sótano. Pedí un plomero o electricista de confianza que revise la unidad si tenés dudas. El costo de $5.000-$10.000 ARS en una inspección puede salvarte de una unidad con problemas serios.
2. Revisá la situación dominial con cuidado. En barrios con muchas propiedades antiguas, es más frecuente encontrar propiedades con problemas de escrituración, subdivisiones informales o sucesiones sin resolver. Trabajá siempre con un escribano de confianza que verifique el título de dominio, los antecedentes registrales y el estado de deudas de expensas e impuestos.
3. Calculá el retorno total antes de decidir. Precio de compra + impuestos de la operación (sellos, honorarios) + inversión en renovación + reserva para mantenimiento. El retorno por alquiler debe calcularse sobre el capital total invertido, no solo sobre el precio de compra.
4. Priorizá el borde norte para mayor liquidez. Si tu objetivo incluye revender en un horizonte de 5-10 años, la zona norte del barrio (borde con Parque Patricios) tiene mejor demanda y tiempos de operación más cortos. El descuento de precio en la zona sur puede compensarse con menor liquidez futura.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta en promedio un 2 ambientes en Nueva Pompeya en USD?
El rango más habitual para unidades usadas en buen estado está entre $65.000 y $85.000 USD, con variaciones según la zona del barrio y el estado del inmueble. Los valores más bajos (desde $58.000) corresponden a unidades sin renovar en zona sur; los más altos (hasta $115.000) son para unidades renovadas o a estrenar en zona norte.
¿Cuál es el retorno esperado por alquiler en Nueva Pompeya?
El retorno bruto estimado para una unidad típica está en el orden del 7-9% anual en pesos indexados, lo que es superior al promedio de CABA. El retorno neto (descontando expensas, impuestos y períodos de vacancia) se ubica generalmente entre el 5% y 7%.
¿Es buen momento para comprar en el sur de CABA?
El sur de CABA tiene un retraso histórico en inversión que eventualmente se acorta. El Polo IT de Parque Patricios, la mejora del Metrobús de Sáenz, la renovación del Parque Roca y otros proyectos urbanos del GCBA en el sur son señales de una tendencia de mejora gradual. Comprar antes de que esa mejora se refleje plenamente en los precios es la lógica de la inversión en barrios emergentes.
¿Qué tan difícil es revender en Nueva Pompeya?
La liquidez es menor que en barrios del norte de CABA. El mercado de compradores para este tipo de inmuebles es más acotado: primeros compradores con presupuesto bajo, inversores que buscan rendimiento, y personas con vínculos familiares o laborales en la zona. Los tiempos de venta pueden ser más largos (6-18 meses) que en barrios de mayor demanda. Priorizar la zona norte y mantener la unidad en buen estado acorta estos tiempos.
¿Conviene comprar para uso propio o para inversión?
Nueva Pompeya funciona mejor como inversión de renta que como compra para uso propio de quien no tiene ningún vínculo previo con el sur de CABA. Si vas a vivir en el inmueble, la ecuación precio-comodidad-conectividad es muy buena para perfiles específicos (trabajadores del sur, trabajadores del Polo IT, personas que valoran la tranquilidad y el precio). Si es para inversión con alquiler, el retorno porcentual es uno de los mejores de CABA.
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Conclusión: El Precio de Entrada Más Bajo de CABA con Potencial Real
Nueva Pompeya no es para todos los compradores. Pero para quien está dispuesto a mirar al sur de CABA con ojos abiertos, el barrio ofrece algo que el mercado inmobiliario porteño de 2026 tiene cada vez más difícil de dar: la posibilidad concreta de ser propietario de un 2 ambientes dentro de los límites de la ciudad por menos de $80.000 USD.
Con precios de compra de los más bajos de CABA, retornos por alquiler superiores a la media, conectividad decente y un proceso gradual de mejora del entorno, Nueva Pompeya es una de las apuestas más inteligentes del mercado para inversores con horizonte de mediano plazo y para primeros compradores que priorizan ser propietarios sobre vivir en la dirección más cotizada.
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