Comprar 2 ambientes en Núñez: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 Ambientes en Núñez: Guía Completa 2026
Núñez es uno de los mejores argumentos para la teoría de que no siempre vale la pena pagar el premium del barrio más cotizado cuando el vecino de al lado ofrece casi todo lo mismo por menos. Comparado con Belgrano —que está a 10 minutos de distancia—, Núñez tiene precios de venta entre un 15% y un 25% más bajos para unidades comparables, mientras mantiene la misma calidad urbana, el mismo subte (línea D), y agrega el acceso al río que Belgrano no puede dar.
Para familias y profesionales que quieren ser propietarios en el norte de CABA con una inversión más acotada, o para inversores que buscan activos inmobiliarios sólidos con potencial de valorización gradual en una de las zonas más estables de Buenos Aires, Núñez tiene argumentos concretos y difíciles de refutar.
Por Qué Núñez es el Norte Inteligente de CABA
La comparación con Belgrano es inevitable porque es la que más claramente ilustra la propuesta de valor de Núñez. Belgrano tiene más comercios, más diversidad gastronómica, más vida cultural y más demanda de alquiler. Núñez tiene el río, más tranquilidad, y un precio por m² menor.
Pero Núñez no es solo "Belgrano más barato". Tiene características propias que lo hacen mejor que su vecino del sur para ciertos compradores:
La Costanera Norte es una ventaja de calidad de vida sin equivalente en Belgrano: el acceso al río a 10-20 minutos caminando desde la mayor parte del barrio es un lujo real en una ciudad que tiene muy pocos puntos de contacto accesible con su frente fluvial
Menor densidad: Núñez tiene menos edificios de altura que Belgrano, lo que resulta en más luz natural, más silencio y un perfil urbano más amigable para la escala humana
El Monumental: para aficionados a River (y para quienes simplemente disfrutan de vivir cerca de un estadio histórico), el Monumental es un elemento de identidad del barrio que le da una personalidad única
El perfil del comprador ideal para Núñez:
Familias con chicos que valoran escuelas de calidad, calles tranquilas y acceso a espacios al aire libre. Profesionales de entre 30 y 50 años que trabajan en el microcentro o en home office y quieren maximizar su calidad de vida cotidiana. Inversores que buscan activos en el norte de CABA con precios más accesibles que Belgrano y buena liquidez de alquiler.
Precios de Venta de 2 Ambientes en Núñez (Abril 2026)
Los precios de venta en Núñez se ubican en el rango mid-high de CABA, notablemente por debajo de Belgrano o Recoleta pero con una calidad de vida comparable.
Precios por m² Según Zona
Zona del Barrio
Precio USD/m²
Precio Total 2 amb (55-70 m²)
Costanera / Av. del Libertador
$2.800 - $3.600/m²
$154.000 - $252.000 USD
Zona Central (eje Cabildo/subte)
$2.200 - $2.800/m²
$121.000 - $196.000 USD
Calles Interiores
$1.900 - $2.400/m²
$105.000 - $168.000 USD
Precios de referencia abril 2026. Las unidades a estrenar tienen un premium de 15-25% sobre el usado en igual zona.
Por Tipología
Tipología
Superficie Típica
Rango de Precio
2 ambientes edificio (usado)
50-65 m²
$108.000 - $175.000 USD
2 ambientes edificio (a estrenar)
52-68 m²
$135.000 - $210.000 USD
PH 2 ambientes con jardín
60-80 m²
$125.000 - $200.000 USD
Edificio con amenities premium
55-72 m²
$155.000 - $252.000 USD
Para un 2 ambientes usado en buen estado en zona central del barrio, el precio típico está entre $120.000 y $165.000 USD, lo que representa un descuento real y significativo respecto a Belgrano (donde unidades comparables suelen estar entre $145.000 y $200.000 USD).
Zonas y Calles Recomendadas para Comprar
Zona Costanera: Premium con Vista al Río
Las calles más cercanas a la Costanera Norte —Av. del Libertador (tramo norte), Crisólogo Larralde, Ramón Castilla hacia el río— tienen los precios más altos del barrio pero también la mayor liquidez: las unidades cerca del río son las más demandadas y las que mejor mantienen su valor a lo largo del tiempo.
Si el presupuesto lo permite, comprar en esta zona tiene sentido como activo de largo plazo. La escasez de inmuebles con acceso al río en CABA es estructural y no va a revertirse.
Zona Central: Mayor Liquidez y Mejor Acceso al Transporte
El eje central del barrio —Crisólogo Larralde, Manuela Pedraza, Ugarte, Manzanares, y las calles transversales a Av. Cabildo— tiene la mayor concentración de oferta de venta y la mejor relación precio-conectividad. Los edificios son modernos o relativamente recientes, el acceso al subte D es directo, y la demanda de alquiler es sostenida.
Para quien compra como inversión y quiere alquilar la unidad, esta zona ofrece la menor tasa de vacancia y la mayor estabilidad de inquilinos dentro de Núñez.
Calles Interiores: Mayor Tranquilidad, Mejor Precio
Las calles interiores del barrio, alejadas de los grandes ejes de tráfico —García del Río, Roque Sáenz Peña entre Cabildo y Libertador, las calles que bordean el barrio desde el interior— tienen los precios más bajos de Núñez y el mayor silencio. Para familias que van a habitar la unidad y que priorizan la tranquilidad sobre la proximidad al transporte, esta es la zona con mejor relación precio-calidad de vida cotidiana del barrio.
¿Qué Te Da el Presupuesto?
Con USD 108.000-135.000
El rango de entrada al mercado de 2 ambientes en Núñez. Departamentos de 50-58 m² en edificios de los años 80-90, en buen estado pero con terminaciones de época. Baño y cocina originales o con renovación parcial. Edificios con ascensor, en general bien mantenidos por el nivel del barrio. Calles interiores o pisos bajos en zona central.
Para quien viene de presupuestos más ajustados y tiene como objetivo estar en el norte de CABA, este rango en Núñez representa una entrada real al barrio con una unidad perfectamente habitable sin grandes inversiones adicionales.
Con USD 135.000-165.000
El rango de mayor actividad del mercado en Núñez y el de mejor equilibrio precio-calidad. En este segmento aparecen:
Departamentos de 58-68 m² renovados, con cocina y baño modernos, piso de madera o porcelanato, ventanas termopanel
PHs con terraza o jardín en calles interiores, especialmente atractivos para familias con chicos
Unidades en edificios con amenidades básicas (SUM, laundry) en zona central
Pisos altos con orientación norte y buena luz natural
Para primera vivienda, este es el rango donde se encuentra el mejor producto del barrio relación precio-habitabilidad.
Con USD 165.000-252.000
El segmento premium de Núñez, donde aparecen:
Departamentos en Av. del Libertador con vista al río o a la costanera
Edificios de categoría con pileta, gym, seguridad 24 horas y terminaciones de lujo
Casas y PHs con jardín amplio en las calles más exclusivas del barrio
Unidades a estrenar en proyectos de desarrolladores de primer nivel
Este rango compite directamente con los mejores edificios de Belgrano a precios similares o ligeramente inferiores, con el valor agregado del acceso al río.
Análisis de la Inversión: Núñez como Activo Inmobiliario
Núñez tiene una de las propuestas más sólidas del norte de CABA para inversión inmobiliaria por varias razones estructurales:
Escasez de oferta nueva: La densidad edilicia limitada de Núñez (comparada con Palermo o Belgrano) implica que no hay saturación de oferta nueva. Los proyectos a estrenar son pocos y rápidamente absorbidos por el mercado.
Demanda de alquiler sostenida: El barrio atrae a familias y profesionales que valoran la tranquilidad y el acceso al río, un perfil de inquilino que tiende a renovar contratos y mantenerse largo tiempo en la misma unidad, lo que reduce los períodos de vacancia.
Diferencial con Belgrano: La brecha de precio entre Núñez y Belgrano ha sido históricamente estable, pero el proceso de mejora de la costanera y los proyectos de renovación urbana en el frente fluvial pueden achicar esa brecha en el mediano plazo, generando apreciación en las unidades de Núñez.
Ejemplo de retorno (zona central, unidad estándar):
Precio de compra: $145.000 USD
Alquiler mensual estimado: $820.000 ARS/mes
Tipo de cambio referencia: $1.200 ARS/USD (ejemplo)
Alquiler mensual en USD: ~$683/mes
Retorno bruto anual: ~5,6%
El retorno bruto en Núñez es más bajo que en barrios populares como Nueva Pompeya, pero la liquidez es mayor y la apreciación de capital en el mediano plazo suele compensar esa diferencia.
Transporte y Conectividad
La conectividad es uno de los mejores activos de Núñez para una zona tan residencial:
Subte Línea D: Dos estaciones dentro o en el límite del barrio (Congreso de Tucumán y El Libertador). Tiempo al microcentro: 25-30 minutos. La Línea D conecta con Palermo, Santa Fe y Catedral, cubriendo los principales polos de trabajo y comercio del centro-norte de CABA.
Tren Mitre (Ramal Tigre): La estación Núñez conecta con Retiro (20 minutos) y con el corredor norte del GBA (San Isidro, Tigre). Para quienes tienen familia o compromisos en el norte del GBA, esta conexión directa desde el barrio es muy conveniente.
Colectivos: La Av. Cabildo concentra decenas de líneas de colectivo con conexiones a toda la ciudad. La frecuencia es alta y los recorridos cubren un espectro muy amplio de destinos.
Auto y autopistas: El acceso a la Autopista Illia (hacia el microcentro) desde Núñez es excelente. Para el GBA norte, la Av. del Libertador conecta directamente con las rutas de acceso.
Bicicleta: Las calles interiores de Núñez son ideales para el desplazamiento en bicicleta. La ciclovía de Av. del Libertador permite llegar pedaleando al microcentro en 30-40 minutos en condiciones normales.
Servicios y Vida de Barrio
Núñez tiene los servicios necesarios para vivir bien sin necesitar salir del barrio con frecuencia, aunque la oferta es más acotada que en Belgrano.
Educación
Una de las mejores propuestas del barrio. Hay varias escuelas públicas y privadas de reconocida trayectoria, incluyendo algunas de las más valoradas del norte de CABA. Para educación universitaria, la Ciudad Universitaria (UBA) está a 10-15 minutos en colectivo o bicicleta.
Salud
Cercanía al Hospital Rivadavia, al Hospital de Clínicas y a clínicas privadas de primer nivel. El barrio tiene una cobertura de salud pública y privada muy completa gracias a su ubicación en el norte de CABA.
Gastronomía y Comercio
La oferta gastronómica de Núñez creció en los últimos años con la incorporación de cafeterías de especialidad, restaurantes de autor y propuestas de cocina de mercado. Sigue siendo más acotada que Belgrano o Palermo, pero el nivel de lo disponible es alto. Los comercios sobre Av. Cabildo cubren todas las necesidades cotidianas.
Espacios Verdes y la Costanera
El acceso a la Costanera Norte es el activo de calidad de vida más singular. Paseos, restaurantes con vista al río, la Reserva Ecológica y las amplias extensiones de verde sobre el río hacen que Núñez tenga una calidad de espacio exterior que muy pocos barrios de CABA pueden igualar.
Ventajas y Desventajas de Comprar en Núñez
Ventajas
Desventajas
15-25% más barato que Belgrano para calidad comparable
Los días de partido de River generan congestión
Costanera Norte: acceso al río único en CABA
Menor oferta comercial y gastronómica que Belgrano
Subte D y Tren Mitre: conectividad excelente
Menor liquidez de reventa que Belgrano o Palermo
Barrio estable, bien mantenido y arbolado
Poca vida nocturna propia en el barrio
Buenas escuelas públicas y privadas
Algunos proyectos nuevos llevan el precio al nivel de Belgrano
PHs con jardín a precios mejores que el resto del norte
La zona de la costanera tiene los precios más altos
Comunidad establecida y barrio sin volatilidad
Menor diversidad de servicios que barrios más céntricos
Potencial de valorización por mejora del frente fluvial
Edificios de mediana antigüedad en la mayor parte del parque
Cómo Encontrar 2 Ambientes en Núñez para Comprar
1. Decidí primero qué balance querés entre río y subte. Son dos lógicas diferentes dentro del mismo barrio. Cuanto más cerca del río, mayor precio y mayor encanto pero más lejos del subte. Cuanto más cerca del eje Cabildo/subte, más práctica la vida cotidiana pero sin la magia de tener el río cerca.
2. Visitá en distintos días y horarios. Un día de partido del Monumental vs. un martes a la mañana son experiencias muy diferentes en Núñez. Para tener una imagen completa del barrio, visitá en ambos contextos.
3. Verificá el estado de las áreas comunes. El nivel de mantenimiento de los edificios en Núñez es generalmente alto, pero hay excepciones. Inspeccioná el hall, las áreas comunes y el estado de fachada antes de avanzar. Pedí las últimas actas de asamblea para saber si hay obras pendientes o deudas del consorcio.
4. Calculá el costo total con expensas. Los edificios con amenities premium de la zona de Libertador tienen expensas altas (a veces $200.000-$300.000/mes). La ecuación hipoteca + expensas determina la viabilidad real de la compra, no solo el precio de compra.
5. Usá Roomix.ai para ver toda la oferta del barrio en tiempo real. El mercado de Núñez tiene propiedades en todos los portales con variaciones de precio reales entre publicaciones similares. Roomix.ai agrega toda la oferta en un solo lugar con filtros por precio en USD, superficie y zona específica. Configurá alertas para ser notificado cuando aparezca una nueva publicación que se ajuste a tu búsqueda.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta en promedio un 2 ambientes en Núñez en USD?
El rango más habitual para unidades usadas en buen estado está entre $120.000 y $165.000 USD para zona central o calles interiores. Las unidades cerca de la costanera o en edificios premium pueden superar los $200.000 USD. Las unidades a estrenar tienen precios entre $135.000 y $210.000 USD dependiendo del proyecto y la zona.
¿Núñez es más barato que Belgrano?
Sí, consistentemente. Para unidades comparables (misma superficie, similar estado, mismo tipo de edificio), Núñez suele ser entre un 15% y un 25% más barato que Belgrano. La diferencia se explica por la mayor cercanía de Belgrano al microcentro, su mayor densidad de servicios y su mayor demanda relativa.
¿Conviene comprar en Núñez o en Saavedra?
Son propuestas complementarias. Saavedra es todavía más tranquilo y más barato que Núñez, pero está más lejos del subte. Núñez tiene mejor conectividad y el activo del río que Saavedra no tiene. Para familias que priorizan máxima tranquilidad y precio bajo, Saavedra puede ser mejor. Para quienes necesitan conectividad más rápida y valoran la costanera, Núñez gana.
¿Los proyectos nuevos en Núñez son buena inversión?
Los proyectos a estrenar en Núñez tienen precios cada vez más cercanos a Belgrano, lo que reduce el diferencial de valor que era la ventaja histórica del barrio. Para nueva construcción, es importante comparar precio por m² con proyectos similares en Belgrano y evaluar si el extra que pagás en Belgrano (por mayor demanda y liquidez) justifica la diferencia.
¿Qué pasa con los días de partido de River?
Los partidos en el Monumental (entre 10 y 15 por año como local de River en torneo local) generan congestión vehicular y peatonal en un radio de varias cuadras. Las calles más afectadas son las del borde sur del estadio. Las cuadras del interior del barrio lo notan considerablemente menos. Es algo que se aprende a anticipar rápido y que para muchos vecinos es parte del carácter del barrio.
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Conclusión: El Norte Inteligente de Buenos Aires
Núñez es la respuesta para quien quiere vivir en el norte de CABA, con todas las ventajas que eso implica, sin pagar el precio premium que Belgrano demanda. La combinación de subte D, Tren Mitre, Costanera Norte, calidad urbana alta y precios 15-20% menores que su vecino del sur hacen que Núñez sea, en 2026, uno de los mejores valores del norte de Buenos Aires para comprar un 2 ambientes.
El barrio no tiene la animación de Palermo ni la centralidad de Belgrano, pero tiene algo más difícil de conseguir: tranquilidad de primera con acceso al río y sin pagar el precio más alto del mercado.
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