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Comprar 2 ambientes en Núñez: precios y opciones 2026
11 min de lectura
por Roomix
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Núñez es uno de los mejores argumentos para la teoría de que no siempre vale la pena pagar el premium del barrio más cotizado cuando el vecino de al lado ofrece casi todo lo mismo por menos. Comparado con Belgrano —que está a 10 minutos de distancia—, Núñez tiene precios de venta consistentemente más bajos para unidades comparables, mientras mantiene la misma calidad urbana, el mismo subte (línea D), y agrega el acceso al río que Belgrano no puede dar.
Para familias y profesionales que quieren ser propietarios en el norte de CABA con una inversión más acotada, o para inversores que buscan activos inmobiliarios sólidos con potencial de valorización gradual en una de las zonas más estables de Buenos Aires, Núñez tiene argumentos concretos y difíciles de refutar.
La comparación con Belgrano es inevitable porque es la que más claramente ilustra la propuesta de valor de Núñez. Belgrano tiene más comercios, más diversidad gastronómica, más vida cultural y más demanda de alquiler. Núñez tiene el río, más tranquilidad, y un precio por m² menor.
Pero Núñez no es solo "Belgrano más barato". Tiene características propias que lo hacen mejor que su vecino del sur para ciertos compradores:
El perfil del comprador ideal para Núñez: Familias con chicos que valoran escuelas de calidad, calles tranquilas y acceso a espacios al aire libre. Profesionales de entre 30 y 50 años que trabajan en el microcentro o en home office y quieren maximizar su calidad de vida cotidiana. Inversores que buscan activos en el norte de CABA con precios más accesibles que Belgrano y buena liquidez de alquiler.
Datos de Roomix sobre 1.734 avisos activos en venta en Núñez, actualizados a agosto 2026.
Los precios de venta en Núñez se ubican en el rango mid-high de CABA, notablemente por debajo de Belgrano o Recoleta pero con una calidad de vida comparable. El precio de venta promedio de la zona (todas las tipologías) es de USD 190.000 ($286.900.000), a USD 3.151/m². Para un 2 ambientes puntualmente, el precio promedio es de USD 182.900 ($276.179.000) sobre una muestra de 617 avisos, a USD 3.125/m².
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 115.428 | 373 |
| 2 ambientes | USD 182.900 | 617 |
| 3 ambientes | USD 262.600 | 522 |
| 4 ambientes | USD 400.000 | 214 |
| 5 ambientes o más | USD 549.000 | 62 |
| Amenity | Precio de venta con ese amenity | Avisos |
|---|---|---|
| Balcón | USD 195.840 | 1.310 |
| Parrilla | USD 204.500 | 1.017 |
| Cochera | USD 235.000 | 908 |
| Pileta | USD 210.000 | 872 |
| Terraza | USD 220.000 | 686 |
| SUM |
Para un 2 ambientes en Núñez, el precio promedio (USD 182.900) representa un descuento real respecto a Belgrano, aunque Roomix no releva un promedio comparable para Belgrano en esta muestra.
Las calles más cercanas a la Costanera Norte —Av. del Libertador (tramo norte), Crisólogo Larralde, Ramón Castilla hacia el río— tienen los precios más altos del barrio pero también la mayor liquidez: las unidades cerca del río son las más demandadas y las que mejor mantienen su valor a lo largo del tiempo.
Si el presupuesto lo permite, comprar en esta zona tiene sentido como activo de largo plazo. La escasez de inmuebles con acceso al río en CABA es estructural y no va a revertirse.
El eje central del barrio —Crisólogo Larralde, Manuela Pedraza, Ugarte, Manzanares, y las calles transversales a Av. Cabildo— tiene la mayor concentración de oferta de venta y la mejor relación precio-conectividad. Los edificios son modernos o relativamente recientes, el acceso al subte D es directo, y la demanda de alquiler es sostenida.
Para quien compra como inversión y quiere alquilar la unidad, esta zona ofrece la menor tasa de vacancia y la mayor estabilidad de inquilinos dentro de Núñez.
Las calles interiores del barrio, alejadas de los grandes ejes de tráfico —García del Río, Roque Sáenz Peña entre Cabildo y Libertador, las calles que bordean el barrio desde el interior— tienen los precios más bajos de Núñez y el mayor silencio. Para familias que van a habitar la unidad y que priorizan la tranquilidad sobre la proximidad al transporte, esta es la zona con mejor relación precio-calidad de vida cotidiana del barrio.
El rango de entrada al mercado en Núñez. Departamentos de un ambiente en edificios de los años 80-90, en buen estado pero con terminaciones de época. Baño y cocina originales o con renovación parcial. Edificios con ascensor, en general bien mantenidos por el nivel del barrio. Calles interiores o pisos bajos en zona central.
El precio promedio de un 2 ambientes en Núñez, y el rango de mayor actividad del mercado. En este segmento aparecen:
Para primera vivienda, este es el rango donde se encuentra el mejor producto del barrio en relación precio-habitabilidad.
El segmento premium de Núñez, donde el amenity empieza a pesar en el precio (ver tabla por amenity más arriba):
Este rango compite directamente con los edificios de Belgrano a precios similares o ligeramente inferiores, con el valor agregado del acceso al río.
Núñez tiene una de las propuestas más sólidas del norte de CABA para inversión inmobiliaria por varias razones estructurales:
Escasez de oferta nueva: La densidad edilicia limitada de Núñez (comparada con Palermo o Belgrano) implica que no hay saturación de oferta nueva. Los proyectos a estrenar son pocos y rápidamente absorbidos por el mercado.
Demanda de alquiler sostenida: El barrio atrae a familias y profesionales que valoran la tranquilidad y el acceso al río, un perfil de inquilino que tiende a renovar contratos y mantenerse largo tiempo en la misma unidad, lo que reduce los períodos de vacancia.
Diferencial con Belgrano: La brecha de precio entre Núñez y Belgrano ha sido históricamente estable, pero el proceso de mejora de la costanera y los proyectos de renovación urbana en el frente fluvial pueden achicar esa brecha en el mediano plazo, generando apreciación en las unidades de Núñez.
Ejemplo de retorno (2 ambientes, precio promedio de la zona):
El retorno bruto en Núñez es más bajo que en barrios más populares con alquileres altos en relación al precio de compra, pero la liquidez es mayor y la apreciación de capital en el mediano plazo suele compensar esa diferencia.
La conectividad es uno de los mejores activos de Núñez para una zona tan residencial:
Subte Línea D: Dos estaciones dentro o en el límite del barrio (Congreso de Tucumán y El Libertador). Tiempo al microcentro: 25-30 minutos. La Línea D conecta con Palermo, Santa Fe y Catedral, cubriendo los principales polos de trabajo y comercio del centro-norte de CABA.
Tren Mitre (Ramal Tigre): La estación Núñez conecta con Retiro (20 minutos) y con el corredor norte del GBA (San Isidro, Tigre). Para quienes tienen familia o compromisos en el norte del GBA, esta conexión directa desde el barrio es muy conveniente.
Colectivos: La Av. Cabildo concentra decenas de líneas de colectivo con conexiones a toda la ciudad. La frecuencia es alta y los recorridos cubren un espectro muy amplio de destinos.
Auto y autopistas: El acceso a la Autopista Illia (hacia el microcentro) desde Núñez es excelente. Para el GBA norte, la Av. del Libertador conecta directamente con las rutas de acceso.
Bicicleta: Las calles interiores de Núñez son ideales para el desplazamiento en bicicleta. La ciclovía de Av. del Libertador permite llegar pedaleando al microcentro en 30-40 minutos en condiciones normales.
Núñez tiene los servicios necesarios para vivir bien sin necesitar salir del barrio con frecuencia, aunque la oferta es más acotada que en Belgrano.
Una de las mejores propuestas del barrio. Hay varias escuelas públicas y privadas de reconocida trayectoria, incluyendo algunas de las más valoradas del norte de CABA. Para educación universitaria, la Ciudad Universitaria (UBA) está a 10-15 minutos en colectivo o bicicleta.
Cercanía al Hospital Rivadavia, al Hospital de Clínicas y a clínicas privadas de primer nivel. El barrio tiene una cobertura de salud pública y privada muy completa gracias a su ubicación en el norte de CABA.
La oferta gastronómica de Núñez creció en los últimos años con la incorporación de cafeterías de especialidad, restaurantes de autor y propuestas de cocina de mercado. Sigue siendo más acotada que Belgrano o Palermo, pero el nivel de lo disponible es alto. Los comercios sobre Av. Cabildo cubren todas las necesidades cotidianas.
El acceso a la Costanera Norte es el activo de calidad de vida más singular. Paseos, restaurantes con vista al río, la Reserva Ecológica y las amplias extensiones de verde sobre el río hacen que Núñez tenga una calidad de espacio exterior que muy pocos barrios de CABA pueden igualar.
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Consistentemente más barato que Belgrano para calidad comparable | Los días de partido de River generan congestión |
| Costanera Norte: acceso al río único en CABA | Menor oferta comercial y gastronómica que Belgrano |
| Subte D y Tren Mitre: conectividad excelente | Menor liquidez de reventa que Belgrano o Palermo |
| Barrio estable, bien mantenido y arbolado | Poca vida nocturna propia en el barrio |
| Buenas escuelas públicas y privadas | Algunos proyectos nuevos llevan el precio al nivel de Belgrano |
| PHs con jardín a precios mejores que el resto del norte | La zona de la costanera tiene los precios más altos |
| Comunidad establecida y barrio sin volatilidad |
1. Decidí primero qué balance querés entre río y subte. Son dos lógicas diferentes dentro del mismo barrio. Cuanto más cerca del río, mayor precio y mayor encanto pero más lejos del subte. Cuanto más cerca del eje Cabildo/subte, más práctica la vida cotidiana pero sin la magia de tener el río cerca.
2. Visitá en distintos días y horarios. Un día de partido del Monumental vs. un martes a la mañana son experiencias muy diferentes en Núñez. Para tener una imagen completa del barrio, visitá en ambos contextos.
3. Verificá el estado de las áreas comunes. El nivel de mantenimiento de los edificios en Núñez es generalmente alto, pero hay excepciones. Inspeccioná el hall, las áreas comunes y el estado de fachada antes de avanzar. Pedí las últimas actas de asamblea para saber si hay obras pendientes o deudas del consorcio.
4. Calculá el costo total con expensas. La expensa promedio en la zona es de $220.000/mes; en los edificios con amenities premium de la zona de Libertador suele ser sensiblemente más alta. La ecuación hipoteca + expensas determina la viabilidad real de la compra, no solo el precio de compra.
5. Usá Roomix.ai para ver toda la oferta del barrio en tiempo real. El mercado de Núñez tiene propiedades en todos los portales con variaciones de precio reales entre publicaciones similares. Roomix.ai agrega toda la oferta en un solo lugar con filtros por precio en USD, superficie y zona específica. Configurá alertas para ser notificado cuando aparezca una nueva publicación que se ajuste a tu búsqueda.
¿Cuánto cuesta en promedio un 2 ambientes en Núñez en USD?
El precio de venta promedio de un 2 ambientes en Núñez es de USD 182.900 (a USD 3.125/m²), sobre una muestra de 617 avisos. Las unidades con cochera, pileta o terraza suben ese valor; ver la tabla por amenity más arriba. El promedio de toda la zona (todas las tipologías) es de USD 190.000.
¿Núñez es más barato que Belgrano?
Sí, consistentemente. Para unidades comparables (misma superficie, similar estado, mismo tipo de edificio), Núñez suele ser más barato que Belgrano. La diferencia se explica por la mayor cercanía de Belgrano al microcentro, su mayor densidad de servicios y su mayor demanda relativa.
¿Conviene comprar en Núñez o en Saavedra?
Son propuestas complementarias. Saavedra es todavía más tranquilo y más barato que Núñez, pero está más lejos del subte. Núñez tiene mejor conectividad y el activo del río que Saavedra no tiene. Para familias que priorizan máxima tranquilidad y precio bajo, Saavedra puede ser mejor. Para quienes necesitan conectividad más rápida y valoran la costanera, Núñez gana.
¿Los proyectos nuevos en Núñez son buena inversión?
Los proyectos a estrenar en Núñez tienen precios cada vez más cercanos a Belgrano, lo que reduce el diferencial de valor que era la ventaja histórica del barrio. Para nueva construcción, es importante comparar precio por m² con proyectos similares en Belgrano y evaluar si el extra que pagás en Belgrano (por mayor demanda y liquidez) justifica la diferencia.
¿Qué pasa con los días de partido de River?
Los partidos en el Monumental (entre 10 y 15 por año como local de River en torneo local) generan congestión vehicular y peatonal en un radio de varias cuadras. Las calles más afectadas son las del borde sur del estadio. Las cuadras del interior del barrio lo notan considerablemente menos. Es algo que se aprende a anticipar rápido y que para muchos vecinos es parte del carácter del barrio.
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Núñez y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
Núñez es la respuesta para quien quiere vivir en el norte de CABA, con todas las ventajas que eso implica, sin pagar el precio premium que Belgrano demanda. La combinación de subte D, Tren Mitre, Costanera Norte, calidad urbana alta y precios consistentemente menores que su vecino del sur hacen que Núñez sea, en 2026, uno de los mejores valores del norte de Buenos Aires para comprar un 2 ambientes.
El barrio no tiene la animación de Palermo ni la centralidad de Belgrano, pero tiene algo más difícil de conseguir: tranquilidad de primera con acceso al río y sin pagar el precio más alto del mercado.
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| 664 |
| Gimnasio | USD 224.500 | 384 |
| Amoblado | USD 196.370 | 212 |
| Menor diversidad de servicios que barrios más céntricos |
| Potencial de valorización por mejora del frente fluvial | Edificios de mediana antigüedad en la mayor parte del parque |