Comprar 2 ambientes en Parque Avellaneda: precios y opciones 2026
11 min de lectura
por Roomix
Comprar 2 Ambientes en Parque Avellaneda: Precios y Opciones 2026
Parque Avellaneda es el barrio donde la primera compra inmobiliaria en CABA es genuinamente posible. Con valores de mercado entre $1.300 y $1.700 USD/m² para departamentos de 2 ambientes, es el barrio con tejido urbano consolidado más accesible en precio de toda Buenos Aires. Eso no es una trampa ni un eufemismo: es el resultado real de la historia del barrio, su ubicación en el sur de CABA y el perfil de sus compradores.
Para entender el atractivo, hay que poner el número en perspectiva. Un 2 ambientes de 55 m² en Parque Avellaneda puede conseguirse por USD 75.000–90.000. El mismo tipo de departamento en Caballito cuesta USD 130.000–160.000. En Palermo, USD 160.000–200.000. Parque Avellaneda no es Palermo en términos de oferta urbana, pero a un tercio del precio ofrece servicios más que suficientes para vivir bien.
Esta guía analiza el mercado de compra de 2 ambientes en Parque Avellaneda: precios, zonas, qué se puede comprar con distintos presupuestos, el potencial inversor y todo lo necesario para tomar una decisión fundada.
El Contexto del Mercado en Parque Avellaneda
Por Qué los Precios Son Tan Bajos
El precio bajo de Parque Avellaneda responde a factores históricos y estructurales, no a problemas recientes:
Ubicación sur: el sur de CABA históricamente tuvo menores precios por menor demanda de clase media-alta
Parque de edificios antiguo: la mayoría de los edificios tienen más de 30–40 años
Menor oferta de nuevos desarrollos: los proyectos a estrenar son escasos comparados con Palermo o Caballito
Perfil socioeconómico: clase media trabajadora con menor poder adquisitivo en dólares
Lo que estos factores no explican es que el barrio tenga baja calidad de vida. De hecho, el parque de 30+ hectáreas, la tranquilidad y los servicios básicos son perfectamente funcionales para vivir bien.
¿Es un Barrio en Recuperación o en Estancamiento?
En 2026, hay señales moderadas de revalorización en el sur de CABA, impulsadas por el proceso de recuperación del mercado inmobiliario en dólares y por cierta migración de demanda desde barrios más caros. Parque Avellaneda no es un barrio con grandes subas de precios recientes, pero tampoco cayó. Es estable.
Para el inversor que busca rendimiento de alquiler, la estabilidad del precio de compra combinada con alquileres razonables genera un rendimiento bruto competitivo.
Precios de Compra en Parque Avellaneda (Abril 2026)
Por Tipo de Unidad y USD/m²
Tipo de unidad
USD/m²
Usado antiguo (pre-1990), estándar
$1.300 - $1.500
Usado en buen estado, post-1990
$1.450 - $1.650
Usado refaccionado o con mejoras
$1.500 - $1.700
Edificio relativamente nuevo (2000s en adelante)
$1.600 - $1.900
A estrenar (si hay oferta)
$1.800 - $2.200
Precios de referencia para abril 2026. Los valores más altos corresponden a unidades en calles premium del barrio, con mejores vistas o en edificios de mayor categoría.
Precio Total para un 2 Ambientes (50–65 m²)
Tipo de unidad
Precio Total USD
Usado antiguo, estado estándar
$68.000 - $88.000
Usado en buen estado
$78.000 - $100.000
Refaccionado o bien conservado
$88.000 - $108.000
Edificio más moderno o con amenities
$95.000 - $120.000
Un 2 ambientes típico de 60 m² en buen estado en Parque Avellaneda tiene un valor de referencia de USD 85.000–100.000. Ese es el rango de precio más accesible en CABA para este tipo de unidad.
Zonas y Calles Recomendadas
Las Mejores Zonas para Comprar
La lógica de zonificación en Parque Avellaneda es directa: cuanto más cerca del parque y de los ejes comerciales principales, mejor calidad de entorno y mayor demanda.
Zona premium del barrio (mejores precios relativos y mayor demanda de alquiler):
Calles que rodean el Parque Avellaneda propiamente dicho: Murguiondo, Directorio, Lacarra
Zona interior tranquila: Tellier, Carabobo, Del Barco Centenera
Zona media (buen balance precio-ubicación):
Hacia la Av. Rivadavia: Av. Eva Perón, Bragado, Varela
Zona del Mercado de Hacienda: Av. de los Corrales, Lisandro de la Torre
Zona con precios más bajos (distancia al parque):
Límite sur hacia Mataderos: precios 10–15% menores pero conectividad más limitada y menor demanda de alquiler
El Factor Edificio
En Parque Avellaneda, el estado y la antigüedad del edificio son más determinantes que en otros barrios. Hay mucha variación entre edificios de los '60–'70 bien conservados y otros deteriorados. Antes de comprar, es fundamental:
Revisar el estado del consorcio y las expensas
Verificar si hay deudas de expensas en la unidad
Inspeccionar instalaciones eléctricas y de gas
Preguntar si el edificio tiene problemas estructurales pendientes
En los edificios bien administrados, las expensas son moderadas (entre $40.000 y $100.000/mes), lo que es favorable para el rendimiento neto de una inversión.
¿Qué Obtenés con tu Presupuesto?
Con USD 75.000
El punto de entrada más bajo del mercado. Un 2 ambientes de 50–52 m² en edificio antiguo, planta baja o primer piso, con necesidad de alguna refacción (pintura, baño, cocina). El precio refleja el estado y la antigüedad. Es la opción para quien quiere entrar al mercado con el menor capital posible y tiene tiempo o capacidad para refaccionar.
Con USD 90.000
El punto medio del mercado, con más opciones disponibles. Departamentos de 55–60 m² en buen estado general, listos para habitar o alquilar. Piso intermedio, balcón posible, estado razonable de cocina y baño. El segmento con mayor volumen de operaciones en el barrio.
Con USD 105.000
Departamentos de 60–65 m² de buena calidad, en buen estado, posiblemente con alguna mejora reciente. Algunos incluyen amenities básicos, pisos altos o mejores orientaciones. La mejor calidad disponible en el mercado de usados del barrio.
Con USD 120.000 o más
El techo del mercado estándar de Parque Avellaneda. En este rango empezás a encontrar unidades en edificios más modernos, bien mantenidos, con mejores terminaciones. También algunos con cochera incluida. A partir de este precio, hay que evaluar si no conviene mirar barrios con mayor potencial de apreciación.
Rendimiento de Alquiler en Parque Avellaneda
El rendimiento bruto de alquiler es el principal argumento inversor para Parque Avellaneda. La combinación de precio de compra bajo y alquileres razonables genera rendimientos brutos comparativamente altos:
Estimación de Rendimiento (Abril 2026)
Precio de compra
Alquiler esperado
Rendimiento bruto anual
USD 82.000
$580.000–$650.000/mes
7,8%–8,8%
USD 92.000
$620.000–$700.000/mes
7,5%–8,5%
USD 100.000
$650.000–$720.000/mes
7,2%–8,0%
Rendimiento calculado en dólares al tipo de cambio de abril 2026.
Un rendimiento bruto de 7,5%–8,5% en dólares es de los más altos disponibles en el mercado de departamentos de CABA. La contrapartida es una vacancia levemente mayor que en barrios premium y menor liquidez del activo (tarda más en venderse que en Palermo o Belgrano).
Transporte y Accesibilidad
Sin Subte: La Principal Limitación
Parque Avellaneda no tiene línea de subte, y eso es la principal limitación del barrio para compradores que priorizan la conectividad. Para quien trabaja en el microcentro y no tiene auto, hay que contemplar 40–50 minutos de colectivo.
Colectivos Disponibles
Línea 2: Av. Rivadavia hacia el microcentro. Uno de los recorridos más transitados de CABA.
Línea 21: hacia Constitución.
Líneas 7, 75: hacia el norte de CABA.
Línea 126: al centro.
La Av. Directorio y la Av. Lacarra son los ejes con mayor densidad de colectivos.
Ferrocarril Sarmiento
La estación Liniers del ferrocarril Sarmiento está en el barrio vecino, accesible desde Parque Avellaneda. El tren llega a Once en 20–25 minutos. Para quien vive cerca del límite con Liniers, puede ser la opción más rápida hacia el centro.
Autopistas
El acceso a la Autopista Perito Moreno y la Av. General Paz está muy cerca. Para quienes trabajan en el GBA o se mueven en auto, es una ventaja real respecto a barrios internos de CABA con peor acceso vial.
Servicios Cercanos
Comercios y Cotidianidad
La Av. Directorio tiene supermercados, locales de servicios, bancos y farmacias. Para compras grandes, el área del Mercado de Hacienda (Av. de los Corrales) tiene un hipermercado y locales de grandes superficies. El abastecimiento cotidiano no es un problema.
El Parque Avellaneda
El parque homónimo es el activo verde más grande de la zona suroeste de CABA. Con canchas, lagos, pistas de running y amplias áreas verdes, es el gran diferencial de calidad de vida del barrio. Para propietarios-ocupantes y para la demanda de alquiler de familias, es un argumento sólido.
Educación y Salud
Oferta educativa pública y privada estándar para la zona. El Hospital Álvarez en la zona limítrofe de Floresta es la principal referencia de salud del área.
Pros y Contras de Comprar en Parque Avellaneda
Pros
Contras
Precio de compra más bajo de CABA
Sin subte, conectividad dependiente de colectivos
Rendimiento de alquiler alto (7%–8% bruto)
Parque de edificios antiguo, requiere más due diligence
Ideal para primera compra con capital limitado
Menor liquidez: tarda más en venderse
Excelente acceso a autopistas
Menor oferta de edificios modernos o a estrenar
Parque de 30+ hectáreas como activo urbano
Menor plusvalía esperada vs. barrios en revalorización
Expensas bajas en edificios estándar
Oferta de entretenimiento y gastronomía limitada
Cómo Buscar 2 Ambientes en Parque Avellaneda con Roomix.ai
En un mercado donde el estado del edificio varía tanto entre una unidad y otra similar, tener visibilidad del precio por m² de cada propiedad es fundamental. Una diferencia de USD 200/m² entre dos unidades "similares" puede significar $10.000–$15.000 dólares de diferencia en el precio de compra, que puede o no estar justificada.
Roomix.ai permite comparar unidades con parámetros normalizados, ver qué precio/m² tiene cada propiedad dentro del barrio y identificar cuáles están sobrevaluadas respecto al mercado. Para un segmento donde las diferencias de precio son tan grandes como en Parque Avellaneda, eso tiene valor directo.
Explorá las opciones disponibles en Roomix para ver el inventario actualizado de 2 ambientes en venta.
Preguntas Frecuentes sobre Comprar en Parque Avellaneda
¿Parque Avellaneda es la opción más barata de CABA para comprar?
Es uno de los más baratos entre los barrios con tejido urbano consolidado. Hay algunos barrios del sur extremo (Mataderos, Soldati, Villa Lugano) con precios similares o menores, pero con menor infraestructura urbana. Parque Avellaneda ofrece el mejor balance entre precio bajo y calidad de vida funcional.
¿Es posible conseguir financiamiento hipotecario en Parque Avellaneda?
Sí. El hipotecario bancario aplica igual que en cualquier otro barrio de CABA. El límite práctico es que los valores de tasación del barrio son más bajos, lo que puede reducir el monto del préstamo disponible. Para unidades de USD 80.000–100.000, el hipotecario es una herramienta viable.
¿El barrio está en proceso de gentrificación?
No es un barrio en proceso activo de gentrificación al ritmo de, por ejemplo, Parque Patricios o Barracas. La revalorización es lenta y moderada. Para quien espera grandes plusvalías por gentrificación en un horizonte corto, hay mejores opciones. Para quien busca rendimiento de alquiler en un activo estable, Parque Avellaneda es sólido.
¿Qué pasa con los gastos de escrituración y honorarios?
Se aplican los estándares de CABA: escribanía (1,5%–2%), comisión inmobiliaria (3%–4% más IVA), sellos e ITI. En total, calculá 7%–9% sobre el precio de compra. Para una propiedad de USD 90.000, eso representa entre USD 6.300 y USD 8.100 en gastos adicionales.
¿Conviene más comprar en Parque Avellaneda o en Floresta/Liniers?
Floresta y Liniers tienen perfiles similares en precio. Parque Avellaneda tiene el diferencial del parque. Si la demanda de alquiler a largo plazo y la tranquilidad de vivir cerca de un parque grande son relevantes para tu decisión, Parque Avellaneda es preferible. Si la conectividad es prioridad, Liniers (con acceso al tren Sarmiento) puede tener ventaja.
Buscá propiedades en Parque Avellaneda
Ver 2 ambientes en venta en Parque Avellaneda — listado actualizado en Roomix con todos los avisos publicados en Argentina (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas)
Activá alertas por WhatsApp — recibí un mensaje apenas aparece un nuevo aviso en Parque Avellaneda que matchee tus criterios, antes de que lo vea el resto
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Parque Avellaneda y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
Conclusión
Comprar un 2 ambientes en Parque Avellaneda en 2026 es la respuesta más concreta al problema de acceso a la vivienda propia en CABA. Con precios entre USD 70.000 y USD 110.000 para el segmento estándar, permite a muchas personas y familias dar ese primer paso en el mercado inmobiliario porteño que en otros barrios simplemente no es posible económicamente.
Para inversores, el rendimiento bruto de alquiler de 7%–8% es de los más altos del mercado, aunque la menor liquidez y el mayor due diligence necesario son contrapesos reales que hay que contemplar.
Si tu objetivo es la primera compra con presupuesto ajustado, o si buscás el rendimiento de alquiler más alto de CABA a cambio de aceptar una ubicación en el sur, Parque Avellaneda tiene las respuestas.
Empezá tu búsqueda en Roomix y encontrá las mejores opciones de 2 ambientes en Parque Avellaneda.
