Comprar 2 ambientes en Villa Crespo: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 ambientes en Villa Crespo: precios y opciones 2026
Villa Crespo es uno de los barrios con la mejor historia de valorización de CABA en los últimos diez años. Lo que empezó como un barrio industrial en reconversión —con fábricas recicladas, conventillos reformados y una escena gastronómica emergente— se convirtió en uno de los destinos residenciales más buscados de la ciudad. Y a diferencia de Palermo, que ya alcanzó su precio techo en muchos segmentos, Villa Crespo todavía tiene recorrido.
Comprar un 2 ambientes en Villa Crespo en 2026 requiere un presupuesto de entre $120.000 y $200.000 USD, dependiendo de la zona, el tipo de inmueble y el estado de conservación. Es una inversión que combina alta demanda de alquiler, buena liquidez del mercado y una propuesta de valor de barrio que sigue atrayendo compradores finales e inversores por igual.
El mercado inmobiliario de Villa Crespo: contexto
Villa Crespo atravesó una transformación notable entre 2010 y 2025. La reconversión de espacios industriales, la llegada de emprendimientos gastronómicos de primer nivel y la presión de precios desde Palermo que empujó demanda hacia el barrio generaron una valorización sostenida del m².
En 2025 y 2026, el mercado de compraventa de CABA mostró signos de recuperación luego de años de ajuste. Villa Crespo se beneficia especialmente de esto: tiene una demanda de alquiler muy alta (lo que genera renta atractiva para inversores) y una demanda de compra sólida de usuarios finales que no pueden o no quieren pagar precios de Palermo.
El barrio es hoy uno de los más activos del mercado porteño en términos de operaciones de compraventa. La rotación es buena, el tiempo promedio de venta es menor que la media de CABA, y el precio del m² sigue en trayectoria positiva.
Precios de compra de 2 ambientes en Villa Crespo (Abril 2026)
Valor del m² por zona y tipo de inmueble
Zona / Tipo
Precio m² (USD)
Unidad típica 2 amb (55-70 m²)
Zona sur (límite Almagro), edificio antiguo
$2.100 – $2.300
$115.500 – $161.000
Zona central (Scalabrini Ortiz, Gurruchaga), buen estado
$2.200 – $2.500
$121.000 – $175.000
Zona norte (Thames, Malabia), alta demanda
$2.400 – $2.700
$132.000 – $189.000
Edificio nuevo o a estrenar, cualquier zona
$2.500 – $2.700+
$137.500 – $189.000+
Con cochera incluida (suma aprox. 15%)
$2.500 – $3.000
$155.000 – $210.000
Los precios del m² de Villa Crespo son sensiblemente más altos que los de Almagro o Chacarita, pero significativamente más bajos que Palermo (donde el m² ya supera los $3.000-$3.500 en muchas zonas). Esa diferencia es exactamente el argumento central de compra en Villa Crespo.
Comparación regional de m² (compra)
Barrio
Precio m² aprox. (USD)
Palermo
$2.800 – $3.500
Colegiales / Chacarita
$2.100 – $2.600
Villa Crespo
$2.100 – $2.700
Almagro
$1.800 – $2.300
Villa del Parque
$1.700 – $2.100
¿Quién compra en Villa Crespo?
Compradores finales jóvenes
El perfil más común: pareja de profesionales de 30-40 años, con ingreso alto o crédito hipotecario, que quiere vivir cerca del corredor de Palermo sin pagar precios de Palermo. Buscan departamentos con diseño, en edificios relativamente modernos, con buenas terminaciones y en calles con vida de barrio. Para este perfil, Villa Crespo es la compra ideal.
Inversores de renta
Con alquileres de 2 ambientes que rondan los $800.000-$880.000 ARS mensuales en la zona media del barrio, un departamento comprado a $150.000 USD puede generar una renta bruta de aproximadamente 7,5-8,5% anual en pesos. El gross yield en dólares depende del tipo de cambio, pero la alta demanda de alquiler en el barrio garantiza baja vacancia: en Villa Crespo los departamentos buenos se alquilan en 1-3 semanas.
La rentabilidad combinada —renta + apreciación de capital— hace de Villa Crespo una de las inversiones inmobiliarias más sólidas de CABA en 2026.
Inversores de corto plazo (Airbnb y alquiler temporario)
La cercanía a Palermo y la vida cultural del barrio hacen de Villa Crespo un destino muy atractivo para turistas, especialmente internacionales. Un 2 ambientes bien decorado en zona Thames puede generar entre USD 60 y USD 100 por noche en plataformas de alquiler temporario, con una ocupación media del 60-70% mensual. El gross yield potencial para alquiler temporario supera en varios puntos al alquiler tradicional.
Las mejores zonas para comprar en Villa Crespo
Thames y entorno (entre Corrientes y Córdoba)
La zona premium del barrio. Mayor demanda, más liquidez, precios más altos pero menor riesgo de vacancia. Ideal para inversores que priorizan la certeza sobre la rentabilidad máxima. Las propiedades en esta zona se venden y alquilan más rápido que en cualquier otro punto del barrio.
Malabia y límite Palermo
El punto de mayor potencial de apreciación. Estas calles están literalmente a metros de Palermo; si la tendencia de expansión del corredor palermitano continúa, la revalorización puede ser muy significativa. El riesgo es que los precios ya son altos y la apreciación futura depende de factores externos.
Scalabrini Ortiz y zona central
La mejor relación precio-calidad dentro del barrio. Precios entre 10% y 15% más bajos que Thames, con demanda de alquiler casi igual de alta. Ideal para compradores finales que quieren vivir en el barrio sin pagar el premium de las calles más conocidas.
Corrientes sur y límite Almagro
El precio de entrada más bajo del barrio. Hay emprendimientos en desarrollo y propiedades a reciclar que permiten entrar a valores más accesibles con potencial de apreciación. La demanda de alquiler es algo menor que en zonas norte, pero sigue siendo alta.
Análisis de rentabilidad por inversión
Escenario: Compra de 2 ambientes en zona central de Villa Crespo
Variable
Valor
Precio de compra
$155.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (aprox. 3%)
$4.650 USD
Inversión inicial total
$159.650 USD
Alquiler mensual estimado
$850.000 ARS
Alquiler anual (12 meses)
$10.200.000 ARS
Expensas y gastos (propietario, aprox.)
-$900.000 ARS/año
Renta neta anual estimada
~$9.300.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Blue, Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$8.857 USD
Gross yield en USD
~5,5% anual
El yield en dólares es conservador, pero debe combinarse con la expectativa de apreciación de capital. Villa Crespo históricamente ha mostrado una apreciación del m² del 5-10% anual en USD en períodos de estabilización económica. La inversión total —renta más capital— puede superar el 10% anual en escenarios favorables.
Tipos de inmuebles disponibles en Villa Crespo
Edificios históricos (art déco, años 30-50)
Son el gran activo del barrio. Plantas enormes (75-90 m² para 2 ambientes), techos altos, molduras, materiales nobles. Muchos están en proceso de reciclaje o ya reciclados con terminaciones modernas. El precio de entrada puede ser similar al de un departamento nuevo, pero el carácter es incomparable. Muy buscados para alquiler temporario.
Edificios de los años 70-90
El stock más abundante. Plantas de 55-70 m², cocinas separadas, balcones generosos. Precio de entrada más bajo que los históricos o los nuevos. Buenos para inversión de renta con flujo estable.
Emprendimientos nuevos (post-2015)
Terminaciones contemporáneas, amenities completos, certificaciones de sustentabilidad en algunos casos. Menor superficie por metro de precio, pero mayor demanda de alquiler por parte de ciertos perfiles. Los precios ya están en la franja alta del barrio.
Lofts y propiedades recicladas de fábricas
La propuesta más distintiva de Villa Crespo. Espacios industriales reconvertidos en vivienda, con alturas de techo de 4-5 metros, ventanales industriales, mezaninas. Precio variable pero generalmente alto. Demanda específica y muy activa.
Qué verificar antes de comprar
Documentación:
Libre deuda de expensas (12 meses de historial)
Libre deuda de ABL y alumbrado
Estado de la deuda hipotecaria del vendedor si aplica
En edificios históricos: verificar que la reforma tenga los permisos municipales correspondientes
Estado del inmueble:
Instalación eléctrica (especialmente en edificios históricos; buscá que tenga tablero termomagnético con disyuntor)
Instalación de gas (habilitación municipal vigente)
Humedad y filtraciones (muy común en edificios de los 40-50 que no se renovaron)
Estado de fachada y terraza del edificio
Economía del consorcio:
Expensas actuales y tendencia
Deudas del consorcio (obras pendientes de fachada o ascensor pueden representar costos importantes)
Número de propietarios morosos
Proceso de compra en Villa Crespo
Búsqueda: Usá Roomix para filtrar por zona, precio y superficie dentro del barrio.
Visitas: Visitá en días y horarios distintos para evaluar ruido, luminosidad y movimiento del edificio.
Propuesta y reserva: Una vez decidido, la señal es típicamente del 10-20% del valor.
Estudio de títulos: Tu escribano verifica el historial legal del inmueble.
Boleto de compraventa: Se paga el 30% adicional y se formaliza la operación.
Escritura: Se paga el saldo, impuestos y honorarios ante escribano.
Costos adicionales estimados:
Impuesto de sellos: 1,5-2,5% del valor de escritura
Honorarios escribano: 1-1,5% del valor escriturado
Comisión inmobiliaria: 4% total (2+2)
Perspectivas: ¿por qué apostar a Villa Crespo en 2026?
1. La gentrificación avanza. El corredor Palermo-Villa Crespo-Chacarita sigue atrayendo inversión gastronómica, cultural y residencial. Villa Crespo está en el centro de esa dinámica.
2. Precio todavía accesible vs Palermo. La brecha de precio entre ambos barrios es de 30-40% en el m², y la propuesta de valor de Villa Crespo es muy cercana a la de Palermo. La convergencia de precios, si continúa, puede generar apreciación de capital significativa.
3. Alta demanda de alquiler. El barrio tiene una demanda de alquiler que supera la oferta disponible. Baja vacancia, precios de alquiler en suba y un perfil de inquilino solvente (profesionales jóvenes, creativos, expatriados) hacen del barrio un destino ideal para inversores de renta.
4. Buena liquidez del mercado. Un departamento bien valuado en Villa Crespo se vende en 2-4 meses. Esa liquidez es un factor clave para el inversor que quiere poder salir de la posición si es necesario.
5. Infraestructura de transporte consolidada. El doble acceso al subte (Líneas A y B) hace del barrio uno de los más conectados de CABA, lo que sostiene la demanda tanto de compradores finales como de inquilinos.
Preguntas frecuentes sobre comprar en Villa Crespo
¿Cuánto vale el m² en Villa Crespo en 2026?
El rango es amplio: desde $2.100 USD/m² en zonas sur o inmuebles a reciclar, hasta $2.700 USD/m² en edificios nuevos en la zona Thames o Malabia. El promedio del barrio está alrededor de $2.350-$2.450 USD/m².
¿Es Villa Crespo una buena inversión para alquiler?
Sí. La demanda de alquiler en el barrio es de las más altas de CABA, con baja vacancia y precios en suba. El gross yield bruto estimado está entre el 7% y el 9% anual en pesos (dependiendo del precio de compra y la zona), lo que es competitivo para el mercado porteño.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un departamento en Villa Crespo?
El tiempo promedio es de 2 a 4 meses para unidades bien valuadas. En la zona Thames y Malabia, puede ser menos. En propiedades con precio por encima del mercado, puede superar los 6 meses.
¿Vale la pena comprar en Villa Crespo vs seguir alquilando?
Depende de tu situación financiera y horizonte temporal. Si tenés acceso a capital o crédito hipotecario y pensás quedarte al menos 5 años en el barrio, la compra tiene sentido: combinás la certeza de la vivienda propia con una apuesta a la valorización del barrio.
¿Hay créditos hipotecarios disponibles para comprar en Villa Crespo?
Sí. Todos los bancos principales (Nación, Galicia, BBVA, Santander) operan sin restricciones en el barrio. Los créditos UVA son la opción más común para compradores finales; los no ajustables son más costosos pero con menor incertidumbre.
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Conclusión: Villa Crespo, una inversión con historia y futuro
Comprar en Villa Crespo en 2026 es apostar a un barrio que ya tiene historia de valorización y que sigue construyendo su propuesta de valor. No es el barrio más barato de CABA —los tiempos de eso pasaron—, pero tampoco es el más caro. Es el equilibrio perfecto entre el dinamismo de Palermo y los precios todavía razonables del corredor oeste.
Para el comprador final, es una oportunidad de vivir en uno de los mejores barrios de la ciudad con un presupuesto que Palermo ya no permite. Para el inversor, es una combinación de renta atractiva, baja vacancia y potencial de apreciación de capital.
