Comprar 2 ambientes en Villa del Parque: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 ambientes en Villa del Parque: precios y opciones 2026
Villa del Parque es uno de esos barrios de CABA que los inversores sofisticados conocen bien pero que el mercado general todavía subestima. Tranquilo, familiar, arbolado y con una demanda habitacional estable y sostenida, este barrio del norte-central de Buenos Aires ofrece valores del m² claramente por debajo de sus vecinos Colegiales o Belgrano, con una calidad de vida que en muchos aspectos los supera.
Comprar un 2 ambientes en Villa del Parque en 2026 es posible con un presupuesto de entre $95.000 y $150.000 USD, dependiendo de la zona, el tipo de inmueble y el estado de conservación. Es una inversión que combina estabilidad del mercado, buena demanda de alquiler familiar y un precio de entrada todavía accesible para el corredor norte de CABA.
El mercado inmobiliario de Villa del Parque: contexto
Villa del Parque tiene una característica poco común en el mercado porteño: una demanda estructuralmente sólida basada en usuarios finales. No es un barrio de especulación ni de turismo inmobiliario. Las familias compran acá para quedarse: el barrio tiene índices de rotación de propietarios muy bajos, lo que significa que cuando algo sale a la venta es porque alguien realmente necesita vender.
Esa característica tiene dos implicancias para el comprador. Por un lado, la oferta disponible es más acotada que en otros barrios; por otro, los precios son más estables y predecibles. Villa del Parque no tiene los picos ni las caídas abruptas que se ven en barrios más especulativos.
En el contexto de recuperación del mercado inmobiliario de CABA en 2025-2026, Villa del Parque muestra un comportamiento conservador pero positivo: precios del m² estables con tendencia alcista moderada, tiempo de venta razonable y buena absorción de la oferta disponible.
Precios de compra de 2 ambientes en Villa del Parque (Abril 2026)
Valor del m² por zona y tipo de inmueble
Zona / Tipo
Precio m² (USD)
Unidad típica 2 amb (55-70 m²)
Zona interior, edificio a reciclar
$1.700 – $1.900
$93.500 – $133.000
Zona central, edificio en buen estado
$1.900 – $2.100
$104.500 – $147.000
Sobre avenidas principales (Nazca, San Martín)
$2.000 – $2.200
$110.000 – $154.000
Edificio nuevo o reciclado reciente
$2.100 – $2.300
$115.500 – $161.000
Con cochera incluida (suma aprox. 12-15%)
$2.100 – $2.500
$125.000 – $175.000
El precio promedio del m² en Villa del Parque se ubica entre $1.900 y $2.100 USD, claramente por debajo de Colegiales ($2.300-$2.700) o Belgrano ($2.500-$3.000), pero con una propuesta de barrio que muchas familias consideran equivalente o superior.
Comparación regional de m² (compra)
Barrio
Precio m² aprox. (USD)
Belgrano
$2.500 – $3.200
Colegiales
$2.300 – $2.700
Chacarita
$2.100 – $2.600
Villa del Parque
$1.700 – $2.200
Villa Devoto
$1.700 – $2.200
Agronomía
$1.400 – $2.000
¿Quién compra en Villa del Parque?
Familias para vivienda propia
Es el perfil absolutamente dominante. Familias con niños —o que planean tenerlos— que buscan un barrio seguro, arbolado, con plazas y buenas escuelas. El tipo de vida de Villa del Parque es difícil de encontrar a este precio en el norte de CABA. Muchos compradores vienen de estar alquilando en el barrio por años y deciden comprar cuando pueden.
Inversores de renta estable
Con alquileres de 2 ambientes que rondan los $700.000-$760.000 ARS mensuales en el rango medio del barrio, un departamento comprado a $120.000 USD puede generar un gross yield bruto de alrededor del 7-8% anual en pesos. La ventaja de Villa del Parque para el inversor es la baja vacancia: la demanda de alquiler familiar es estable y el inquilino típico del barrio es de perfil solvente (familias con ingresos medios o medios-altos).
Padres que compran para hijos
Hay un patrón recurrente en Villa del Parque: padres que vivieron en el barrio y quieren que sus hijos adultos vivan cerca. Comprar un 2 ambientes para un hijo adulto que trabaja en CABA es una inversión doble: el hijo vive bien y los padres tienen un activo inmobiliario que puede generar renta en el futuro.
Compradores de segunda propiedad
Personas que ya tienen su propiedad principal y buscan una segunda inversión con buena liquidez y riesgo moderado. Villa del Parque cumple bien ese rol: mercado estable, sin volatilidad extrema, con renta predecible.
Las mejores zonas para comprar en Villa del Parque
Zona central (calles entre Nazca y De los Incas)
El corazón residencial del barrio. Acá está la mayor concentración de los inmuebles más buscados: edificios de los años 50-70 con plantas generosas, calles arboladas, plazas cerca. Los precios son los más altos dentro del barrio pero la demanda de alquiler es también la más alta. La liquidez del mercado —tiempo para vender o alquilar— es mejor que en zonas más periféricas.
Zona de Av. Nazca y San Martín
Mayor movimiento comercial y mejor conectividad. Los departamentos en estas avenidas tienen acceso directo a colectivos y comercios, lo que los hace muy atractivos para inquilinos. Los precios de compra son algo más altos que en las calles interiores, pero la demanda de alquiler también es superior.
Zona límite con Agronomía (norte del barrio)
El precio de entrada más bajo de Villa del Parque. Hay oportunidades de comprar inmuebles a reciclar a valores de $1.700-$1.800 USD/m² que, con una inversión moderada en renovación, pueden revalorizarse significativamente. Ideal para compradores que buscan maximizar el rendimiento y tienen capacidad de gestionar una reforma.
Zona sur (límite con Villa Santa Rita)
Similar a la zona norte en términos de precio. La conectividad hacia el sur (Flores, Caballito) es mejor. Hay edificios en distintos estados de conservación con oportunidades de valor agregado.
Análisis de rentabilidad por inversión
Escenario: Compra de 2 ambientes en zona central de Villa del Parque
Variable
Valor
Precio de compra
$120.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (aprox. 3%)
$3.600 USD
Inversión inicial total
$123.600 USD
Alquiler mensual estimado
$730.000 ARS
Alquiler anual (12 meses)
$8.760.000 ARS
Expensas y gastos (propietario, aprox.)
-$700.000 ARS/año
Renta neta anual estimada
~$8.060.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Blue, Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$7.676 USD
Gross yield en USD
~6,2% anual
El yield es sólido para el mercado de CABA, especialmente considerando el perfil de bajo riesgo del barrio. La baja vacancia y la estabilidad de los precios de alquiler hacen de Villa del Parque una de las inversiones de renta más predecibles de la ciudad.
Tipos de inmuebles en Villa del Parque
Casas y PHs
Una de las características distintivas del barrio es la abundancia de casas y PHs —especialmente con jardín o patio— que todavía existen en el tejido urbano. Un PH de 2 ambientes con patio en Villa del Parque es un activo inmobiliario especial: hay muy poca oferta y demanda altísima. Los precios pueden superar los $2.200-$2.500 USD/m² para unidades en buen estado con patio o jardín privado.
Edificios de los años 50-70
El stock más abundante del barrio. Plantas generosas (65-80 m² para 2 ambientes), construcción sólida, techos altos. Muchos están en buen estado original; otros requieren renovación de cocina, baño y pisos. El precio de entrada puede ser menor pero el potencial de revalorización con reforma es alto.
Edificios de los años 80-2000
Menor presencia que en otros barrios. Plantas más pequeñas (50-65 m²) pero terminaciones más modernas. Precio intermedio, demanda estable.
Desarrollos nuevos (post-2015)
Escasos en el barrio. Los pocos que existen están principalmente sobre las avenidas principales. Terminaciones contemporáneas, amenities básicos, precio en la franja alta del barrio.
Qué verificar antes de comprar
Documentación:
Libre deuda de expensas (solicitar 12 meses de estado de cuenta del consorcio)
Libre deuda de ABL
En casos de PHs o casas: verificar que las ampliaciones y modificaciones tengan los permisos municipales (plano de obra aprobado)
Verificar que la parcela esté correctamente subdividida en casos de PH
Estado del inmueble:
En edificios de los 50-70: especial atención a instalación eléctrica y cañerías de agua (muchas tienen instalaciones originales)
Humedad en pisos bajos y paredes perimetrales (el barrio tiene calles arboladas con raíces profundas que a veces afectan las fundaciones)
Estado del tanque de agua y bombas del edificio
En PHs con jardín: estado de las medianeras y la cubierta
Economía del consorcio:
Expensas actuales y evolución en últimos 12 meses
Obras pendientes importantes (fachada, ascensor, tanque)
Porcentaje de unidades al día en el pago de expensas
Proceso de compra: pasos clave
Búsqueda: Usá Roomix para filtrar por zona, precio y tipo de inmueble dentro del barrio.
Visitas: Visitá en días y horarios distintos, incluido un sábado por la mañana para ver el barrio en su momento más representativo.
Propuesta y reserva: Señal típica del 10-20% del valor acordado.
Estudio de títulos: Tu escribano verifica el historial legal del inmueble (especialmente importante en casas y PHs).
Boleto de compraventa: Formalización privada, se paga el 30% adicional.
Escritura: Pago de saldo, impuestos y honorarios.
Costos adicionales estimados:
Impuesto de sellos: 1,5-2,5%
Honorarios escribano: 1-1,5%
Comisión inmobiliaria: 4% total
Perspectivas: ¿por qué apostar a Villa del Parque en 2026?
1. Precio todavía bajo vs barrios vecinos. La brecha con Colegiales o Chacarita (20-25% de diferencia en el m²) no está justificada por la calidad del barrio. Una convergencia parcial puede generar apreciación de capital significativa.
2. Demanda familiar estructural. Las familias no dejan de buscar barrios seguros y arbolados. Villa del Parque satisface esa demanda mejor que casi cualquier barrio de la ciudad a precio accesible. Esa demanda es permanente y crece con la ciudad.
3. Baja oferta de nuevas unidades. El barrio tiene pocas construcciones nuevas, lo que sostiene el precio de los inmuebles existentes. La escasez estructural de oferta es uno de los mejores soportes de precio posibles.
4. Inversión de largo plazo de bajo riesgo. Villa del Parque no es el barrio para especular a corto plazo, pero es uno de los mejores para quienes buscan un activo inmobiliario sólido, con renta estable y conservación de valor en el tiempo.
5. Infraestructura consolidada. Escuelas, plazas, comercios, salud: el barrio tiene todo lo que hace falta para vivir bien. Esa infraestructura sostenida por décadas es una garantía de valor a largo plazo.
Preguntas frecuentes sobre comprar en Villa del Parque
¿Cuánto vale el m² en Villa del Parque en 2026?
El rango es de $1.700 a $2.200 USD/m², dependiendo de la zona y el estado del inmueble. El promedio para un edificio en buen estado en zona central está alrededor de $1.950-$2.050 USD/m².
¿Es Villa del Parque una buena inversión para alquiler?
Sí. La demanda de alquiler familiar es estable y sostenida. El gross yield bruto estimado está entre el 7% y el 8% anual en pesos para precios de compra típicos del barrio. La baja vacancia es el factor diferencial respecto a barrios más volátiles.
¿Cuánto tarda en venderse un departamento en Villa del Parque?
El tiempo promedio es de 3 a 6 meses para unidades bien valuadas. El mercado es más lento que en Palermo o Villa Crespo, pero los inmuebles en precio de mercado encuentran comprador. Los PHs con patio se venden más rápido —generalmente en menos de 3 meses.
¿Qué diferencia hay entre comprar en Villa del Parque vs Villa Devoto?
Son barrios muy similares en perfil y precio. Villa del Parque está algo más cerca del centro y tiene mejor conectividad hacia Palermo y el microcentro. Villa Devoto es algo más residencial aún y tiene mayor stock de casas. La elección depende muchas veces de la zona de trabajo o de preferencias personales.
¿Se puede comprar con crédito hipotecario en Villa del Parque?
Sí. Todos los bancos principales operan sin restricciones en el barrio. Los créditos UVA del Banco Nación y de bancos privados están disponibles para inmuebles en Villa del Parque con los mismos términos que en cualquier otro barrio de CABA.
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Conclusión: Villa del Parque, una compra sólida con futuro
Villa del Parque no necesita reinventarse para convencer. Lleva décadas siendo uno de los barrios más elegidos por familias porteñas, y esa demanda estructural es el mejor argumento de compra que existe: un barrio que la gente quiere vivir es un barrio donde los inmuebles van a mantener y mejorar su valor.
Comprar un 2 ambientes acá en 2026 es apostar a la estabilidad, a la calidad de vida y a un precio del m² que todavía deja recorrido de apreciación. No es la compra más glamorosa del mercado porteño, pero puede ser una de las más inteligentes.
