Alquilar 3 ambientes en Barracas: precios y opciones 2026
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por Roomix
Alquilar 3 ambientes en Barracas: precios y opciones 2026
Barracas es el barrio de Buenos Aires que más cambió en los últimos cinco años y todavía está en proceso. Lo que era un barrio industrial del sur de CABA —con fábricas, depósitos y calles de adoquín— se está convirtiendo en una zona residencial emergente con nuevos desarrollos, espacios culturales, gastronomía de calidad y una demanda creciente de profesionales y familias que buscan buenos metros cuadrados a precios que en el norte de la ciudad ya no existen.
En abril 2026, alquilar un 3 ambientes en Barracas cuesta entre $700.000 y $880.000 ARS por mes. Es el precio más bajo disponible para esa tipología en un barrio de CABA que tiene buena conectividad, acceso rápido al centro y una calidad de vida que mejora visiblemente cada año. Para familias que no pueden o no quieren pagar los precios del norte, o para personas que valoran el espacio, el silencio relativo y el barrio en crecimiento antes que la exposición mediática, Barracas en 2026 es una de las mejores opciones disponibles.
Esta guía analiza el mercado de alquiler de 3 ambientes en Barracas con datos reales de 2026: precios por zona, distribución típica, mejores calles, qué obtenés con cada presupuesto y cómo navegar la búsqueda en un barrio que todavía tiene muchas caras.
Por qué Barracas en 2026: el momento de entrar
El argumento central para elegir Barracas no es emocional sino de timing. El barrio está en una fase de transformación que, si sigue el patrón de Parque Patricios (barrio vecino que pasó de industrial a residencial entre 2008 y 2020), va a terminar con precios significativamente más altos. Los que llegaron a Parque Patricios en 2010-2012 pagaban alquileres de lo que hoy es el precio de un barrio residencial consolidado. Barracas está todavía en esa fase temprana.
Para el inquilino que busca un 3 ambientes, eso significa: metros más baratos ahora, calidad de vida que mejora progresivamente, y la posibilidad de estar en un barrio que en cinco años va a ser muy diferente. No es para todo el mundo —hay que tolerar que algunas calles todavía tienen su cara industrial— pero para quien tiene ese perfil, la ecuación es muy favorable.
La conectividad de Barracas es mejor de lo que su imagen sugiere. El Subte H tiene la estación Caseros en el barrio, con conexión directa a Once y Retiro. Las Autopistas 25 de Mayo y Perito Moreno dan acceso rápido a toda la ciudad y al sur del GBA. El Metrobús del Sur sobre Av. Patricios facilita el movimiento norte-sur.
El perfil de quien elige Barracas para alquilar un 3 ambientes en 2026 es específico: trabajadores en la zona sur de CABA o en el corredor industrial del sur del GBA, familias que vienen de barrios más caros buscando ampliar el espacio, y nuevos residentes que valoran el barrio emergente como estilo de vida antes que como status.
Precios de alquiler de 3 ambientes en Barracas (Abril 2026)
El rango general para un 3 ambientes en Barracas en abril 2026 es de $700.000 a $880.000 ARS por mes. Es el segmento más accesible del sur de CABA para esa tipología.
Por tipo de unidad
Tipo
Rango mensual
Características típicas
Estándar (edificio 70-90)
$700.000 – $770.000
75-88 m², 2 dormitorios, living amplio, cocina separada, sin amenities
Estándar en buen estado
$760.000 – $820.000
Buen mantenimiento, piso renovado, video portero, algunos con balcón
PH / planta baja con patio
$800.000 – $860.000
Espacio exterior, jardín o patio, muy demandados
Desarrollo nuevo / premium
$830.000 – $880.000
Terminaciones actuales, cocina americana, amenities, zona de nuevo desarrollo
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Rango 3 ambientes
vs Barracas
San Telmo
$900.000 – $1.100.000
+15-25%
Parque Patricios
$780.000 – $960.000
+5-10%
Barracas
$700.000 – $880.000
—
Nueva Pompeya
$650.000 – $800.000
-8-10%
Boca
$630.000 – $780.000
-10-12%
Sub-zonas de Barracas para un 3 ambientes
Barracas tiene una geografía interna muy diversa. El barrio cambió de forma desigual y conviven cuadras completamente transformadas con otras que todavía conservan el carácter industrial. Elegir bien la sub-zona es especialmente importante acá.
Barracas Norte (hacia Parque Patricios y San Telmo)
La franja norte del barrio, que limita con Parque Patricios y San Cristóbal, es la más transformada y la de mayor demanda. Los desarrollos nuevos, los edificios reciclados de antiguas fábricas y los PHs de loft son más frecuentes acá. La conectividad al Subte H está a pocas cuadras.
Para un 3 ambientes, esta zona tiene los precios más altos de Barracas: entre $820.000 y $880.000/mes. Las terminaciones son mejores que el promedio del barrio y el perfil de la zona ya se parece más a Parque Patricios que al viejo Barracas industrial.
Mejores calles: Av. Caseros, Ministro Brin, Av. Montes de Oca, Quinquela Martín (tramos cercanos a Parque Patricios).
Barracas Central (el barrio histórico)
El corazón histórico de Barracas, con sus casonas de principios del siglo XX, sus calles empedradas y las antiguas fábricas que paulatinamente se reconvierten. La oferta de 3 ambientes acá es variada: edificios viejos con plantas generosas, casas subdivididas y algunos PHs con grandes patios.
Los precios en esta zona van de $730.000 a $820.000 para un 3 ambientes, dependiendo del tipo y estado del inmueble. Para quien busca el espíritu más auténtico de Barracas —más tranquilo, con más carácter— esta es la zona.
Mejores calles: Av. Osvaldo Cruz, Vieytes, Herrera, Dr. Del Valle Iberlucea.
Barracas Sur (hacia La Boca y Nueva Pompeya)
La franja más alejada del centro y de los nodos de transporte tiene los precios más bajos del barrio. Los 3 ambientes acá arrancan en $700.000 y la oferta es principalmente de edificios de los años 70-80 con plantas grandes. El perfil es más residencial y tranquilo.
Para familias que priorizan los metros cuadrados y el precio sobre la localización fina dentro del barrio, Barracas Sur ofrece las mejores condiciones de espacio a menor costo.
Mejores calles: Av. Dr. Ramón Carrillo, Iguazú, Herrera sur, Av. Amancio Alcorta.
Distribución típica de un 3 ambientes en Barracas
Los 3 ambientes en Barracas varían mucho según el tipo de edificio. En los edificios de los años 70-80 —el stock más habitual— la planta típica tiene entre 78 y 90 m² cubiertos, con hall de entrada, living-comedor de unos 25-28 m², dos dormitorios (el principal con placard), cocina separada, baño completo y muchas veces toilette o baño de servicio.
La particularidad de Barracas está en los PHs y lofts reconvertidos. Los antiguos galpones y fábricas que se reciclaron como vivienda generaron tipologías únicas: techos altos de 3,5-4 metros, plantas abiertas con doble altura en algunos casos, grandes espacios industriales convertidos en living, y patios o jardines que en el norte de CABA serían impensables al mismo precio. Un PH de 3 ambientes con patio de 40 m² en Barracas Norte puede costar $840.000-$870.000; la superficie equivalente en San Telmo costaría entre $1.100.000 y $1.300.000.
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con $850.000/mes
Un 3 ambientes en Barracas Sur o Central, en edificio de los años 80. Unos 80-88 m², dos dormitorios reales, living-comedor amplio, cocina separada. El estado puede requerir pequeñas refacciones. Sin amenities. Es el piso del mercado de 3 ambientes en zona central de CABA. Para familia que prioriza espacio y precio, es lo más que conseguís a ese valor.
Con $950.000/mes
Un 3 ambientes en buen estado en cualquier sub-zona de Barracas. 82-90 m², dormitorios con placard, piso en condiciones, edificio con video portero. Esta franja tiene más variedad y más opciones de calidad en el mercado. Para muchos inquilinos, es el punto de equilibrio entre precio y comodidad.
Con $1.000.000/mes
Accedés a 3 ambientes en desarrollos nuevos o edificios reciclados en Barracas Norte, o a PHs con espacio exterior en cualquier zona del barrio. Terminaciones actuales, cocina americana, instalaciones en orden. En esta franja, Barracas compite directamente con Almagro Sur o Balvanera Norte en calidad pero con 10-15% de descuento en precio.
El caso especial: lofts y PHs de fábrica reciclada
Barracas tiene algo único en CABA: lofts y PHs surgidos de la reconversión de antiguas fábricas y galpones. Techos de 3,5-4 metros, vigas de hierro vistas, grandes ventanales y espacios que no tienen equivalente en el norte de la ciudad. Algunos de estos espacios se alquilan como 3 ambientes (living-área de trabajo-dormitorio principal bien definido) en la franja de $820.000-$880.000. Son escasos pero aparecen regularmente y tienen una demanda muy específica de inquilinos creativos, arquitectos y profesionales que valoran el espacio y la singularidad.
Transporte y conectividad desde Barracas
Subterráneo — Línea H:
La Estación Caseros del Subte H está en Barracas y conecta con Once (hacia el norte) y con la nueva extensión hacia Nueva Pompeya. Desde Once, la combinación con Subte A o B llega al microcentro en menos de 30 minutos totales.
Colectivos:
Líneas 10, 22, 62, 86, 97 por Av. Montes de Oca (eje principal norte-sur)
Líneas 24, 53 por Av. Caseros hacia el centro
Metrobús del Sur sobre Av. Mariano Acosta y Av. Patricios
Autopistas:
Autopista 25 de Mayo: acceso rápido al Microcentro (10-15 min sin tráfico) y al sur del GBA
Autopista Perito Moreno: conexión con el Oeste y GBA sur
Para familias con auto, la accesibilidad por autopista es excepcional
Bicicleta:
La Av. Caseros y la Av. Montes de Oca tienen tramos de ciclovía. El terreno es plano y la distancia al microcentro (unos 4-5 km) es manejable en bicicleta.
Escuelas y servicios en Barracas
Educación:
Escuelas primarias y secundarias de gestión pública en el barrio
Instituto Técnico Manuel Belgrano y otras escuelas técnicas en la zona sur
Colegios privados en barrios vecinos (San Telmo, Parque Patricios) con acceso en transporte
Salud:
Hospital de Pediatría Garrahan: uno de los hospitales infantiles más importantes de Argentina está en el límite del barrio. Para familias con chicos, es un factor de tranquilidad excepcional.
Hospital Argerich (La Boca): a poca distancia
Centro de Salud y Acción Comunitaria N°42 en el barrio
Comercio:
Av. Montes de Oca tiene la oferta comercial principal del barrio: supermercados, farmacias, bancos
Feria de Barracas (algunos fines de semana) con productos locales
Mercado de San Telmo: a pocas cuadras para gastronomía y artículos de calidad
Supermercados Coto y Carrefour en la zona o en barrios inmediatos
Gastronomía emergente:
La transformación de Barracas generó una escena gastronómica pequeña pero interesante: cervecerías artesanales, cafeterías de especialidad y restaurantes en espacios industriales reciclados que no tienen equivalente en el norte de la ciudad.
Pros y contras de alquilar un 3 ambientes en Barracas
Pros
Contras
Precios más bajos de CABA para 3 amb. en zona servida
Barrio todavía en proceso de transformación (heterogéneo)
Hospital Garrahan para familias con chicos
Conectividad de subte menor que Almagro o Balvanera
PHs y lofts de fábrica únicos en CABA
Algunas calles todavía con impronta industrial
Gran upside si el proceso de transformación continúa
Menor oferta comercial diaria que barrios más consolidados
Autopistas: acceso rápido a toda la ciudad
Ruido de autopistas en sectores cercanos
Plantas grandes (80-90 m²) a muy buen precio
Menor variedad de escuelas privadas en el propio barrio
Comunidad creativa y espacios culturales emergentes
Desnivel de calidad entre sub-zonas es grande
Silencio relativo (menos densidad que el centro)
Algunos edificios de los 70-80 necesitan refacciones
Cómo buscar un 3 ambientes en alquiler en Barracas
1. Definí la sub-zona primero. Barracas Norte se parece a Parque Patricios. Barracas Central tiene carácter histórico. Barracas Sur tiene precios más bajos pero menos servicios. Son experiencias diferentes.
2. Verificá la distancia al Subte H. La Estación Caseros es el ancla de transporte del barrio. A más de 8-10 cuadras de distancia, la conectividad cae notablemente. Calculá el tiempo a pie desde el departamento que estés evaluando.
3. Preguntá por el estado de las instalaciones. En los edificios de los 70-80, la instalación eléctrica puede ser un problema. En los lofts y galpones reciclados, verificá que la reconversión haya sido hecha profesionalmente (habilitaciones municipales, instalaciones en norma).
4. Chequeá el entorno inmediato. En Barracas, la cuadra importa mucho. A veces hay una diferencia grande de una cuadra a la siguiente en términos de ambiente, mantenimiento del espacio público y nivel de servicio. Caminá el entorno a distintos horarios.
5. Configurá alertas en Roomix. El stock de 3 ambientes en Barracas es menor que en otros barrios más grandes. Las mejores unidades aparecen y se van rápido.
Buscá tu 3 ambientes en alquiler en Barracas en Roomix.
Preguntas frecuentes sobre alquilar un 3 ambientes en Barracas
¿Cuánto cuesta alquilar un 3 ambientes en Barracas en 2026?
El rango es de $700.000 a $880.000 ARS por mes. El precio mediano está alrededor de $780.000-$800.000. Las opciones más económicas son en Barracas Sur con edificios de los 80; las más caras son en desarrollos nuevos en Barracas Norte.
¿Es seguro vivir en Barracas?
El barrio tiene índices de seguridad variables según la zona. Barracas Norte, en proceso de transformación, es comparable a Parque Patricios o San Telmo. Las zonas más periféricas del sur tienen mayor precaución recomendada. En edificios con acceso controlado y calles internas del barrio histórico, la experiencia de seguridad es buena.
¿Hay buenas escuelas en Barracas para chicos?
La oferta de escuelas públicas es adecuada. Para colegios privados bilingües, la oferta local es limitada pero los barrios vecinos (San Telmo, Parque Patricios) tienen buenas opciones accesibles en transporte. El Hospital Garrahan, uno de los hospitales de niños más importantes de Argentina, está en el barrio —un factor muy relevante para familias.
¿Cómo es el acceso al centro desde Barracas?
Por Subte H + A o H + B, el microcentro queda a unos 25-30 minutos de viaje. Por autopista (25 de Mayo), en auto o remis, son 10-15 minutos sin tráfico. La conectividad es mejor de lo que la imagen del barrio sugiere.
¿Vale la pena Barracas frente a Parque Patricios para alquilar?
Barracas tiene precios entre 8% y 15% más bajos que Parque Patricios para el mismo tipo de unidad, porque Parque Patricios ya completó más de su proceso de transformación. Si querés estar en la zona más temprana del ciclo de transformación y conseguir precio más bajo, Barracas gana. Si preferís la zona ya consolidada, Parque Patricios tiene menos incertidumbre.
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Conclusión: el sur de CABA en su mejor momento para el 3 ambientes
Barracas en 2026 está en el momento que Parque Patricios vivió entre 2010 y 2015: el barrio se está transformando, los precios todavía no reflejan hacia dónde va el barrio, y los metros cuadrados son generosos. Para familias que pueden tolerar la heterogeneidad de un barrio en proceso y valoran llegar antes que el mercado termine de ajustar, Barracas ofrece la mejor ecuación del sur de CABA.
Un 3 ambientes en Barracas en 2026: hasta 90 m², dos dormitorios reales, Hospital Garrahan a metros, autopistas que te conectan con toda la ciudad, y un precio que ningún barrio del norte de CABA puede igualar.
