Comprar 3 ambientes en Chacarita: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 Ambientes en Chacarita: Precios y Opciones 2026
Chacarita ocupa en el mapa inmobiliario de CABA una posición que, en 2026, es cada vez más atractiva: zona consolidada del norte de la ciudad, precios por debajo de Palermo y Villa Crespo, barrio en proceso de valorización sostenida y una demanda de alquiler que creció de forma constante en los últimos cinco años.
Para un comprador que busca su primer 3 ambientes o para un inversor que quiere un activo en el norte de CABA sin el capital que requieren Belgrano o Palermo, Chacarita ofrece una ecuación que mezcla valor presente con potencial de largo plazo. Los precios todavía no alcanzaron los niveles de los barrios vecinos, pero la brecha se cierra gradualmente.
Esta guía analiza los precios de compra en USD, el layout típico de un 3 ambientes en el barrio, las mejores zonas para comprar, el rendimiento esperado de alquiler y todo lo que necesitás para decidir.
Chacarita en el Mercado Inmobiliario: La Oportunidad del Norte
El proceso de valorización de Chacarita es un fenómeno visible desde mediados de la década de 2010. La llegada de perfiles creativos y profesionales jóvenes que no podían pagar Palermo transformó primero los bares y la gastronomía del barrio, y luego los precios del mercado inmobiliario.
En 2026, Chacarita ya no es un barrio emergente en el sentido estricto: tiene demanda genuina consolidada, precios que se sostienen y una identidad de barrio que funciona como ancla de valor. Lo que todavía tiene es un diferencial de precio respecto a sus vecinos directos —Villa Crespo, Colegiales, Palermo— que hace a las compras en el barrio particularmente interesantes.
Tres razones concretas para comprar en Chacarita en 2026:
El diferencial de precio respecto a Palermo. Un 3 ambientes en Chacarita está entre USD 40.000 y USD 80.000 más barato que uno equivalente en Palermo. Con el mismo presupuesto, comprás más calidad o más espacio.
Tendencia de valorización moderada y sostenida.
El barrio sigue incorporando nuevos residentes de alto perfil y nuevos comercios y servicios que sostienen la demanda. No es especulación: es un proceso visible.
Demanda de alquiler genuina y en crecimiento. Los perfiles que eligen alquilar en Chacarita son solventes (profesionales, creativos, parejas jóvenes con ingresos medios-altos) y la demanda crece con la densificación del barrio.
Precios de Compra: 3 Ambientes en Chacarita (Abril 2026)
Precio por m² según Zona
Zona
USD/m² (usado estándar)
USD/m² (refaccionado/a estrenar)
Zona este (límite Villa Crespo/Palermo)
$2.000 – $2.500
$2.400 – $2.900
Eje Federico Lacroze (centro)
$1.900 – $2.300
$2.200 – $2.700
Zona norte (Corrientes – Maure)
$1.850 – $2.200
$2.100 – $2.500
Zona oeste/centro
$1.700 – $2.050
$1.950 – $2.350
PH con terraza
$2.000 – $2.600
—
Precios de referencia para abril 2026. Varían según antigüedad, piso, orientación y estado del inmueble.
Precio Total para un 3 Ambientes (75–90 m²)
Tipo y zona
Precio Total USD
Zona oeste, usado estándar, 78 m²
$135.000 – $165.000
Eje Lacroze, usado estándar, 82 m²
$160.000 – $195.000
Zona norte, buen estado, 82 m²
$155.000 – $190.000
Zona este, buen estado, 85 m²
$175.000 – $220.000
PH con terraza, zona este, 85 m²
$180.000 – $240.000
A estrenar, zona este, 80 m²
$200.000 – $245.000
Un 3 ambientes típico de 80 m² en buen estado en Chacarita se compra hoy entre USD 160.000 y USD 200.000 según la zona. La zona este puede superar ese rango; la zona oeste es el punto de entrada más accesible del barrio.
Comparativo con Barrios del Norte de CABA
Barrio
USD/m² promedio (usado)
Precio total típico 82 m²
Palermo
$2.500 – $3.000
$215.000 – $255.000
Villa Crespo
$2.200 – $2.600
$190.000 – $225.000
Colegiales
$2.100 – $2.500
$180.000 – $215.000
Chacarita (zona este)
$2.000 – $2.500
$170.000 – $215.000
Chacarita (zona oeste)
$1.700 – $2.050
$140.000 – $175.000
Belgrano C
$2.700 – $3.100
$230.000 – $265.000
La zona este de Chacarita compite directamente con Colegiales en precio y con Villa Crespo como segunda opción. La zona oeste ofrece el mejor precio de acceso al corredor norte de CABA.
Layout Típico de un 3 Ambientes en Chacarita
Chacarita tiene una particularidad frente a barrios más densificados: mayor presencia de casas bajas, PHs y edificios de pocos pisos (4–6 pisos), lo que genera una oferta de tipologías más variada que, por ejemplo, Belgrano o Caballito.
En edificios de los '70–'80 (el grueso del mercado):
Dormitorio principal: 13–16 m² con placard, frecuentemente con balcón o acceso a terraza en PHs
Dormitorio secundario: 10–13 m², home office o cuarto de hijo
Living-comedor: 20–26 m², separado de la cocina en los modelos más antiguos
Cocina: separada, 8–10 m², con espacio para mesa en los más viejos
Baño completo: los refaccionados están bien; los originales sin reforma pueden necesitar inversión
Balcón: en la mayoría de las unidades
PHs y casas convertidas (una particularidad de Chacarita):
El barrio tiene más stock de esta tipología que sus vecinos
Terraza propia (20–50 m²) como gran diferencial
Patio o jardín en planta baja en algunos casos
Superficie total entre 85 y 110 m² en los más generosos
Precio: USD 180.000–260.000 según estado y zona
Edificios de los 2000 en adelante:
Menor superficie (75–82 m²) pero mejor terminaciones
Cocina integrada al living
Algunos con amenities básicos
Las Mejores Zonas de Chacarita para Comprar
Zona Este: El Premium del Barrio
La franja este de Chacarita —entre Av. Corrientes y las vías del San Martín, en el límite con Villa Crespo y Palermo— es la zona de mayor valor y mayor potencial de apreciación. Es donde se instalaron los bares y restaurantes que definieron la nueva identidad del barrio y donde la demanda de alquiler es más activa.
Mejores calles:
Loyola, Fraga, Charlone (entre Corrientes y las vías del San Martín): las más buscadas del nuevo Chacarita
Niceto Vega y Murillo (límite con Villa Crespo): precios más altos pero activos muy líquidos
Av. Dorrego y calles adyacentes: transición con Palermo
Comprador típico: inversor que apuesta a la valorización continua de la franja Palermo-Villa Crespo-Chacarita; familia que quiere el ambiente del norte con presupuesto de USD 180.000–240.000.
Eje Federico Lacroze: El Hub de Conectividad
El área alrededor de la estación Federico Lacroze —subte B y tren Urquiza— es el nodo de transporte del barrio. Para inversores que priorizan la demanda de alquiler, esta zona garantiza inquilinos solventes que valoran la conectividad.
Mejores calles:
Forest y Trelles (entre Corrientes y Lacroze): residenciales, buena calidad
Thames y Dorrego (cuadras norte del eje): conectan bien con Villa Crespo
Av. Corrientes (calles internas adyacentes, pisos altos): activas y bien servidas
Comprador típico: inversor que maximiza rendimiento de alquiler; comprador de uso propio que prioriza el acceso al subte.
Zona Norte y Oeste: Los Puntos de Entrada al Barrio
La franja norte del barrio (entre Corrientes y Maure) y la zona centro-oeste ofrecen los precios más accesibles de Chacarita. Entorno más tranquilo, más casas bajas, menor densidad. Para familias con hijos chicos que buscan quietud con buena conectividad.
Mejores calles:
Maure y Gallo (zona norte): tranquilas, buena calidad
Avenida Garmendia y perpendiculares (zona oeste): entorno sereno, precio bajo
Azcuénaga (zona centro): precio medio, buena calidad de vida
¿Qué Obtenés con Cada Presupuesto?
Con USD 150.000
Un 3 ambientes de 76–80 m² en edificio estándar en zona oeste de Chacarita. Puede requerir refacción parcial. Sin amenities. Estado habitable desde el primer día. El punto de entrada más bajo al barrio para esta tipología.
Con USD 185.000
Un 3 ambientes de 80–86 m² en buen estado en el eje Lacroze o zona norte. Listo para habitar o alquilar. Balcón probable, placard, cocina equipada. El punto de equilibrio precio-calidad del mercado de Chacarita.
Con USD 220.000
Un 3 ambientes de 84–90 m² en muy buen estado en zona este, o un PH con terraza en zona norte. La mejor ecuación de Chacarita: calidad máxima del barrio con acceso al corredor de Villa Crespo y Palermo a pie.
Con USD 250.000 o más
Un PH de calidad premium en zona este con terraza grande, o un a estrenar en los proyectos más nuevos del barrio. El techo del mercado de 3 ambientes en Chacarita. Valores que ya compiten con pisos bajos de Villa Crespo.
Rendimiento de Alquiler: ¿Conviene Comprar para Invertir en Chacarita?
Los alquileres de 3 ambientes en Chacarita oscilan entre $900.000 y $1.300.000 ARS mensuales en abril 2026 según zona y calidad.
Estimación de Rendimiento Bruto
Zona
Precio compra típico
Alquiler esperado/mes
Rendimiento bruto anual
Zona oeste
USD 158.000
$910.000 – $1.000.000
5,7% – 6,4%
Eje Lacroze
USD 175.000
$960.000 – $1.100.000
5,5% – 6,2%
Zona norte
USD 170.000
$940.000 – $1.060.000
5,5% – 6,1%
Zona este
USD 200.000
$1.050.000 – $1.250.000
5,3% – 6,0%
PH zona este
USD 220.000
$1.150.000 – $1.350.000
5,3% – 5,9%
Rendimiento calculado al tipo de cambio de abril 2026.
El rendimiento bruto de Chacarita (5,5%–6,4%) es superior al de Belgrano y Palermo, y comparable con Boedo. La diferencia a favor de Chacarita respecto a Boedo es el perfil del inquilino (más joven, mayor capacidad de pago per capita) y el potencial de valorización del capital invertido.
La Ecuación para el Inversor
Chacarita es buena opción si:
Querés rendimiento de alquiler superior al 5,5% en zona del norte de CABA
Tu presupuesto está entre USD 150.000 y USD 240.000 para un 3 ambientes
Querés exposición al potencial de valorización del corredor norte sin pagar precio de Palermo
Apuntás a un perfil de inquilino joven, profesional y solvente
Considerá alternativas si:
Querés máxima liquidez del activo al vender (Belgrano o Caballito tienen mayor rotación)
Tu horizonte es menor a 5 años (el potencial de valorización de Chacarita es de mediano plazo)
Querés la estabilidad de un barrio completamente consolidado sin proceso de cambio (Caballito o Belgrano)
Transporte y Conectividad desde Chacarita
Subterráneo
La línea B (estación Lacroze) es el activo de conectividad más importante del barrio. Conecta con el microcentro (Callao, Florida, Leandro N. Alem) en 15–20 minutos. Para inversores, un departamento a menos de 10 minutos caminando de la estación Lacroze tiene demanda de alquiler garantizada.
Tren Urquiza
La cabecera del Ferrocarril Urquiza en Federico Lacroze conecta con el conurbano oeste de forma directa. Para familias con vínculos en el GBA oeste, es un diferencial logístico real.
Tren San Martín
Las vías del San Martín bordean la zona este del barrio. La estación Palermo (Thames y Honduras) queda a pocas cuadras desde las calles más cercanas a la frontera con Villa Crespo.
Colectivos
La Av. Corrientes y la Av. Federico Lacroze concentran la mayor parte de las líneas. Las más usadas para el centro:
Línea 65, 93, 106: hacia el Microcentro
Línea 39, 68: norte-sur
Línea 15: hacia el norte de CABA
Bicicleta
La cercanía a Palermo, Villa Crespo y Colegiales hace de Chacarita un barrio donde la bicicleta funciona muy bien. La planaidad del territorio y las ciclovías en los ejes principales facilitan el desplazamiento.
Colegios y Servicios
Educación
Chacarita tiene buenas escuelas públicas y algunas opciones privadas. Para colegios bilingues de primer nivel, la cercanía a Palermo y Belgrano amplía las opciones con un traslado razonable.
Comercios
La Av. Corrientes y el eje de Lacroze cubren las necesidades cotidianas. La gastronomía del barrio es de las más interesantes de CABA en el segmento informal-creativo. Para hipermercados, el acceso a Av. Santa Fe y zonas de Palermo es sencillo.
Espacios Verdes
Parque Los Andes: el parque del barrio, excelente para familias
Jardín Botánico (accesible en bicicleta desde la zona este)
Parque 3 de Febrero (Palermo): a 15–20 minutos en bicicleta
Salud
Hospital Tornú: referencia pública del norte de CABA
Red de clínicas y consultorios privados en el barrio y en Palermo
Pros y Contras de Comprar un 3 Ambientes en Chacarita
Pros
Contras
Precio por m² por debajo de Palermo y Villa Crespo
Menor liquidez que Belgrano o Caballito al vender
Potencial de valorización sostenido
Zona heterogénea: este y oeste son casi dos barrios
Subte B desde Lacroze: 15 min al microcentro
Menor oferta de edificios nuevos con amenities completos
Mayor oferta de PHs y casas altas que en otros barrios
Algunos edificios con antigüedad y mantenimiento variable
Perfil de inquilino solvente y joven
Educación bilingüe privada limitada en el barrio
Rendimiento de alquiler superior al 5,5%
—
Consejos para Comprar un 3 Ambientes en Chacarita
1. La zona este es la apuesta de mayor potencial. Las calles Loyola, Fraga y Charlone son el corazón del nuevo Chacarita. Si tu horizonte es de 5+ años, comprar en esa zona es apostar a que la valorización de Villa Crespo se traslada gradualmente al barrio, que es exactamente lo que está ocurriendo.
2. Los PHs con terraza son el producto más diferenciado del barrio. Chacarita tiene más stock de esta tipología que Villa Crespo o Colegiales. El sobreprecio respecto a un departamento estándar es menor que en esos barrios. Para alquiler, los PHs tienen menor vacancia y mayor precio por m².
3. Comparar metros cuadrados, no sólo precio total. Los edificios de los '70 en Chacarita pueden tener 85–90 m² reales de superficie, significativamente más que un a estrenar de precio similar. Para una familia, ese espacio adicional tiene valor concreto.
4. Calculá el costo de refacción antes de ofertar por unidades en mal estado. Una refacción integral de baño + cocina + pisos en Chacarita cuesta aproximadamente USD 10.000–18.000. Si el precio de compra refleja ese descuento, la ecuación puede ser muy favorable. Si no lo refleja plenamente, esperá una opción mejor.
5. La distancia a la estación Lacroze importa para el rendimiento. Para alquiler, las unidades a menos de 8–10 minutos caminando de la estación tienen demanda sistemáticamente más alta y menor vacancia. Si el departamento que estás evaluando está más lejos, asegurate de que haya buena cobertura de colectivos que compense.
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar en Chacarita
¿Chacarita va a seguir valorizándose?
Todo indica que sí, aunque a ritmo moderado. El proceso de densificación y mejora del barrio tiene varios años más de recorrido antes de alcanzar los precios de Villa Crespo o Colegiales. El riesgo de estancamiento es bajo porque hay demanda genuina respaldada por infraestructura (subte B, gastronomía, identidad). Sin embargo, las plusvalías grandes ya se dieron; lo que viene es valorización gradual.
¿Qué diferencia hay entre comprar en Chacarita versus Colegiales?
Colegiales tiene precios un poco más altos, mayor concentración de colegios bilingues y un perfil levemente más familiar. Chacarita tiene precios más bajos, mayor diversidad de tipologías (PHs, casas) y un ambiente más creativo. Para inversión, la ecuación de precio-rendimiento favorece a Chacarita levemente. Para uso propio con familia y colegios privados como prioridad, Colegiales puede ser más conveniente.
¿Cuánto tiempo lleva vender un 3 ambientes en Chacarita si quiero salir de la inversión?
Entre 4 y 7 meses en las condiciones actuales. Es más que Caballito o Belgrano pero razonable para un barrio en proceso de consolidación. Si comprás bien y mantenés el departamento en buen estado, la salida no debería ser un problema en ese plazo.
¿Qué perfil de inquilino se consigue en Chacarita?
Profesionales jóvenes (diseñadores, creativos, desarrolladores), parejas con un hijo pequeño que quieren el norte sin pagar Palermo, y algunos extranjeros que eligen el barrio por su ambiente. El perfil es solvente y con menor rotación que en barrios puramente estudiantiles. La demanda de 3 ambientes viene principalmente de parejas jóvenes con un hijo.
¿Conviene comprar en obra en Chacarita?
Hay algunos proyectos en desarrollo en la zona este. Comprar en pozo ofrece un descuento de 15–20% respecto al valor de mercado terminado, con el riesgo propio de cualquier compra en pozo (plazos, desarrollador, calidad final). Para quien tiene paciencia y capital, puede ser una buena opción en las zonas de mayor valorización.
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Conclusión
Comprar un 3 ambientes en Chacarita en 2026 es la opción más inteligente para acceder al corredor norte de CABA con un presupuesto de USD 160.000–220.000. El barrio combina precios por debajo de sus vecinos (Palermo, Villa Crespo), una tendencia de valorización sostenida, buena conectividad vía subte B y tren Urquiza, y un perfil de inquilino solvente que garantiza baja vacancia.
No es la inversión más conservadora ni la más especulativa: es la del inversor que entiende que los mejores activos inmobiliarios son los que están justo delante del precio del barrio consolidado. En el norte de CABA en 2026, ese lugar lo ocupa Chacarita.
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