Alquilar 3 ambientes en Floresta: precios y opciones 2026
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por Roomix
Alquilar 3 ambientes en Floresta: precios y opciones 2026
Cuando el presupuesto no alcanza para Flores o Caballito pero la familia necesita un segundo dormitorio real, Floresta aparece como una respuesta concreta. Es el barrio tranquilo del corredor oeste de CABA que todavía tiene precios de alquiler de 3 ambientes por debajo del promedio de la ciudad, con una vida de barrio genuina, buena conectividad y una identidad residencial marcada que lo convierte en una opción para familias que priorizan la calidad de vida cotidiana sobre la centralidad o el prestigio de zona.
En abril 2026, un 3 ambientes en alquiler en Floresta cuesta entre $680.000 y $850.000 ARS por mes. Es el rango más accesible para este tipo de unidad dentro de la Ciudad de Buenos Aires, con barrios vecinos que arrancan entre 15% y 30% más caros para superficie equivalente. Para una familia que quiere dos dormitorios reales, living-comedor amplio y cocina separada sin hipotecar el sueldo en el alquiler, Floresta ofrece algo que muy pocos barrios porteños pueden igualar: metros cuadrados a precio honesto.
Esta guía te da todo lo que necesitás para alquilar un 3 ambientes en Floresta: precios reales de abril 2026, las mejores zonas y calles, qué obtenés con cada presupuesto y cómo navegar el mercado.
¿Por qué Floresta para un 3 ambientes?
Floresta es un barrio que tiene una identidad muy marcada: residencial, tranquilo, familiar y con un comercio de barrio que cubre todas las necesidades cotidianas. No tiene la vida nocturna de Palermo ni la efervescencia de Almagro, pero tampoco tiene la intensidad urbana que para muchas familias con chicos es un problema en lugar de un atractivo.
El barrio limita con Flores al este, con Villa Luro al oeste, con Vélez Sársfield al sur y con Monte Castro al norte. Esa posición en el corredor oeste de CABA lo pone en el radio de influencia del Subte B (a pocas cuadras del límite con Flores), el Ferrocarril Sarmiento (estación Floresta) y una red de colectivos que conecta con el centro y con el GBA Oeste.
Por qué las familias eligen Floresta para un 3 ambientes:
Precio. El alquiler de un 3 ambientes en Floresta es entre 15% y 35% más barato que en Flores, Caballito o Almagro para metros cuadrados equivalentes. Esa diferencia, mensualizada durante dos o tres años de contrato, representa un ahorro real que muchas familias destinan a educación, salud o ahorro.
Tranquilidad. Floresta tiene un tejido urbano de escala humana: calles arboladas, edificios de poca altura y una vida cotidiana sin el ruido y la intensidad de las zonas comerciales o de avenidas principales. Para familias con chicos chicos, eso importa.
Plantas grandes. El parque edilicio de Floresta tiene edificios de los años 70 y 80 con unidades de 85-95 m² en 3 ambientes, medidas que en otros barrios corresponderían a unidades de gama alta. Por el mismo precio de un 3 ambientes de 75 m² en Flores o Caballito, en Floresta encontrás uno de 88 m².
Comunidad. Es un barrio donde se conocen los vecinos. El almacén de la esquina, la verdulería del barrio, el café de siempre. Para familias con chicos que necesitan contención comunitaria, ese tejido social tiene un valor que no aparece en los portales inmobiliarios.
Precios de alquiler de 3 ambientes en Floresta (Abril 2026)
El rango general para un 3 ambientes en Floresta en abril 2026 es de $680.000 a $850.000 ARS por mes. Dentro de ese rango, el precio varía según el tipo de edificio, el estado de la unidad, la subzona y si tiene o no espacio exterior.
Por tipo de unidad
Tipo
Rango mensual
Características típicas
Edificio antiguo (70-80), básico
$680.000 – $750.000
82-95 m², 2 dorm., living-comedor, cocina sep., sin amenities
Estándar en buen estado
$740.000 – $800.000
Buen mantenimiento, pisos en condiciones, portero eléctrico
PH con patio o terraza
$770.000 – $840.000
Espacio exterior privado, planta baja o último piso
Edificio reciclado o semi-nuevo
$800.000 – $850.000
Terminaciones actualizadas, cocina más moderna, split
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Rango 3 ambientes
vs Floresta
Caballito
$900.000 – $1.150.000
+30-35%
Flores
$720.000 – $900.000
+10-20%
Floresta
$680.000 – $850.000
—
Villa Luro
$650.000 – $820.000
Similar
Monte Castro
$660.000 – $800.000
-5%
Mataderos
$580.000 – $750.000
-15-20%
Distribución típica de un 3 ambientes en Floresta
Un 3 ambientes en Floresta suele tener entre 82 y 95 m² cubiertos. La distribución más habitual en los edificios del barrio incluye: hall de entrada, living-comedor amplio (25-30 m²), dormitorio principal con placard, segundo dormitorio (que funciona como cuarto para chicos, home office o habitación de huéspedes), cocina separada —la cocina americana es menos común que en barrios del norte—, baño completo y, en muchos casos, toilette o dependencia de servicio.
La característica más destacada de las unidades de Floresta en comparación con otros barrios es el tamaño generoso de las plantas. Los edificios de los años 70 y 80 del barrio fueron construidos con criterios de superficie mucho más amplios que los desarrollos actuales. Encontrar un 3 ambientes de 90 m² en Floresta es habitual; en Palermo o Villa Crespo, esa misma superficie sería una unidad premium.
Para familias con chicos, la distribución importa tanto como la superficie. Los 3 ambientes del barrio suelen tener los dormitorios bien separados del living —con una circulación propia, no el living como paso—, lo que significa que los chicos pueden estar dormidos mientras los adultos están en el living sin que una cosa interfiera con la otra.
Las mejores zonas dentro de Floresta para alquilar un 3 ambientes
Floresta Este (límite con Flores, acceso a Subte B)
La zona más accesible en términos de transporte. A pocas cuadras del límite con Flores, el Subte B está a distancia caminable o de un colectivo corto. Los precios acá son un poco más altos dentro del barrio —$760.000-$850.000— pero la conectividad adicional lo justifica para familias donde algún miembro trabaja en el centro o en el corredor norte.
Mejores calles: Av. Gaona (tramo Floresta), Segurola, Helguera.
Floresta Central
El corazón del barrio. La Plaza Floresta, el comercio de Av. Gaona y la red de colectivos de la zona configuran una vida cotidiana completa y accesible. Los precios en Floresta Central están entre $700.000 y $800.000.
Para familias que dependen principalmente del auto o que tienen los ritmos de trabajo y colegio cubiertos por el transporte de superficie, Floresta Central da el mejor equilibrio entre precio y practicidad.
La zona más tranquila y de menor densidad. Los precios aquí son los más accesibles del barrio, entre $680.000 y $760.000 para un 3 ambientes estándar. El perfil es residencial puro: casas bajas, calles arboladas, poca actividad nocturna.
Para familias con chicos chicos que priorizan la tranquilidad y el espacio sobre la conectividad, esta zona puede ser la mejor opción.
Mejores calles: Cañada de Gómez, Caracas, Curuzú Cuatiá, Cucha Cucha.
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con $800.000/mes
Un 3 ambientes en edificio de los años 80 en Floresta Central u Oeste. Unos 84-92 m², dos dormitorios bien separados, living-comedor amplio, cocina independiente. Edificio sin amenities pero en buen estado de mantenimiento. Posiblemente planta baja o primer piso. Para una familia que prioriza el espacio sobre las terminaciones modernas o los amenities, esta franja es difícil de superar en CABA.
Con $850.000/mes
Un 3 ambientes en piso intermedio (3-5) en Floresta Central o Este. 86-90 m², luminoso, con balcón en muchos casos. Buen estado de conservación, portero eléctrico o video portero. Edificio con laundry en algunos casos. Esta franja es el mejor equilibrio entre precio y calidad de la unidad en el mercado actual de Floresta.
Con $1.000.000/mes
Accedés a PHs con patio o terraza, a unidades en edificios reciclados con terminaciones modernas, o a departamentos con algún amenity básico. Cocina más actualizada, split de frío/calor incluido o instalación preparada. Es el ticket para la mejor calidad disponible en Floresta.
El PH de Floresta: el secreto del barrio
Si tenés presupuesto de $770.000-$840.000 y valorás el espacio exterior, los PHs de 3 ambientes de Floresta son un secreto bien guardado. Por el precio de un 3 ambientes estándar en Flores o Caballito, en Floresta conseguís un PH con patio o terraza. Para familias con chicos o con mascotas, esa ecuación tiene un valor que ningún edificio de amenities puede igualar.
Transporte desde Floresta
Ferrocarril Sarmiento: La Estación Floresta conecta con Once en 15-18 minutos y con el corredor oeste del GBA. Para familias con trabajo o familia en el GBA Oeste, es el medio de transporte central.
Colectivos principales:
Líneas 2, 46, 96 por Av. Gaona (hacia el centro y hacia GBA)
Líneas 55, 86, 117 transversales y por Rivadavia
Línea 26 por Av. Directorio
Líneas 180, 63 hacia zona sur y norte
Acceso al Subte B: desde Floresta Este, las estaciones del Subte B en Flores quedan a 10-15 minutos caminando o 2-3 cuadras en colectivo. No es la mejor conectividad de subte de CABA, pero tampoco es inaccesible.
Autopistas: La Autopista Dellepiane conecta rápidamente con el sur de la ciudad. La Autopista Cámpora/GBA permite salir hacia el oeste en minutos.
Escuelas y servicios para familias en Floresta
Escuelas públicas:
Escuelas primarias y secundarias del barrio con buena reputación
Instituto Nacional de Educación Tecnológica (INET) en la zona
Bachilleratos populares de adultos para familias con necesidades específicas
Colegios privados:
Instituto Inmaculada Concepción y otros colegios parroquiales del corredor oeste
Varios institutos bilingües en el eje Gaona
Salud:
Hospital Álvarez (a pocos km, uno de los mejores hospitales de CABA)
Centro de Salud y Acción Comunitaria N° 8
Clínicas y centros médicos de prepagas en el corredor oeste
Servicios y comercios:
Supermercados Coto, Carrefour y DIA en la zona
Comercio de barrio en Av. Gaona y calles adyacentes
Plazas y espacios verdes del barrio para vida al aire libre
Pros y contras de alquilar un 3 ambientes en Floresta
Pros
Contras
15-35% más barato que barrios del corredor norte
Sin acceso directo al Subte (a excepción del límite este)
Plantas grandes: 85-95 m² habituales
Menos opciones de entretenimiento y gastronomía que barrios centrales
Barrio muy tranquilo y familiar
Menor variedad de oferta en alquiler que barrios más grandes
PHs con espacio exterior a precios muy accesibles
Imagen menos "aspiracional" para ciertos perfiles de búsqueda
Ferrocarril Sarmiento hacia Once y GBA Oeste
Menos edificios nuevos con amenities
Comunidad barrial consolidada
Menor demanda de trabajo freelance/tech que zonas del norte
Bajo tráfico en calles internas
Algunos comercios cierran temprano
Alta oferta de unidades grandes
Expensas altas en edificios con amenities
Cómo buscar bien un 3 ambientes en Floresta
1. Definí primero si necesitás subte o te alcanza el tren. Si trabajás en el microcentro y querés subte, buscá en Floresta Este, que está más cerca del límite con Flores. Si usás el tren o tenés auto, el resto del barrio abre todo el rango de precios.
2. Medí los metros cuadrados reales. En Floresta, la diferencia entre 82 m² y 95 m² en un 3 ambientes es significativa. Preguntá la superficie cubierta total y verificá que incluya dos dormitorios de dimensiones reales (no cuartos de 7 m²).
3. Verificá la instalación eléctrica. Los edificios de los 80 son el grueso del parque edilicio. Preguntá por la capacidad del tablero para climatización.
4. Calculá expensas. En Floresta los edificios sin amenities tienen expensas bajas ($80.000-$150.000), lo que mejora mucho el costo total frente a otras opciones de barrios con amenities.
5. Visitá de día y de noche. La tranquilidad del barrio es una ventaja real, pero algunos sectores tienen poca iluminación nocturna. Verificá que la calle y el ingreso al edificio sean seguros en horarios nocturnos.
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Preguntas frecuentes sobre alquilar un 3 ambientes en Floresta
¿Cuánto cuesta alquilar un 3 ambientes en Floresta en 2026?
El rango es de $680.000 a $850.000 ARS por mes. El precio mediano ronda los $760.000-$780.000 para una unidad estándar en buen estado. Las opciones más económicas son en pisos bajos o en Floresta Oeste; las más caras son en edificios reciclados o PHs.
¿Floresta es un buen barrio para familias con chicos?
Sí, es uno de los mejores perfiles de barrio familiar del corredor oeste de CABA. Tranquilo, con escuelas de calidad, buena infraestructura de salud y un tejido comunitario que favorece el crecimiento de los chicos. La falta de subte directo es la principal limitación.
¿Hay PHs de 3 ambientes disponibles en Floresta?
Sí. Floresta tiene una buena proporción de PHs de planta baja o último piso con patio o terraza. En el segmento de 3 ambientes, los PHs se encuentran entre $770.000 y $840.000/mes. Son escasos pero el stock se renueva.
¿Cuánto más barato es Floresta que Flores para un 3 ambientes?
Entre 10% y 20% más barato, dependiendo de las zonas comparadas. En abril 2026, un 3 ambientes en Floresta ronda los $750.000-$770.000; el equivalente en Flores Central estaría entre $800.000 y $870.000.
¿Vale la pena la diferencia de precio frente a Flores?
Depende del perfil. Si necesitás subte para trabajar, la diferencia puede no justificarse. Si usás el tren o tenés auto, Floresta da más metros cuadrados por menos plata y más tranquilidad. Para familias con chicos que priorizan el espacio y la calidad de vida, la diferencia vale.
¿Cómo es la calidad de los edificios en Floresta?
Variable, como en cualquier barrio con parque edilicio de los años 70-80. Los mejores edificios están bien mantenidos, con consorcios activos y expensas controladas. Hay que verificar el estado de la instalación eléctrica, el ascensor y el estado general antes de cerrar.
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Conclusión: Floresta, más metros cuadrados por menos plata en CABA
Floresta es el barrio donde la familia que necesita espacio real —dos dormitorios, living-comedor y cocina separada— encuentra la mejor relación entre metros cuadrados y precio dentro de la Ciudad de Buenos Aires. En 2026, esa ecuación se mantiene y se refuerza: mientras los alquileres de barrios del norte y el centro suben empujados por la demanda, Floresta sigue ofreciendo 3 ambientes de 85-95 m² por debajo de los $850.000 mensuales.
Para la familia que prioriza el espacio, la tranquilidad y la economía del hogar sobre la centralidad o el prestigio de zona, Floresta en 2026 es una de las mejores respuestas del mercado.
