Comprar 3 ambientes en Núñez: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 Ambientes en Núñez: Precios y Opciones 2026
Núñez ocupa un lugar especial en el mercado inmobiliario del norte de Buenos Aires. Tiene la calidad de entorno del corredor norte consolidado —Belgrano, Palermo— pero sus precios por metro cuadrado son sistemáticamente más bajos que en esos barrios, sin que esa diferencia responda a una menor calidad real. Lo que Núñez no tiene es subte propio y la densidad comercial de Belgrano C; lo que tiene es costanera con río, parques, escala residencial tranquila y un mercado que históricamente ha demostrado buena revalorización.
Para el comprador que busca un 3 ambientes en el norte de CABA sin pagar los precios de Palermo o Belgrano R, y sin bajar a la calidad de entorno de barrios periféricos, Núñez es la opción mid-premium más convincente del mercado en 2026.
Núñez en el Mercado de Compras del Norte de CABA
El precio de Núñez se explica en parte por su posición dentro del corredor norte. Está entre Belgrano (más caro, más denso, más conectado al subte) y Saavedra/Coghlan (más baratos, más alejados del núcleo urbano). Esa posición intermedia lo convierte en una opción de compromiso óptimo para un perfil específico de comprador: quien quiere el norte sin el precio máximo.
En 2026, el mercado de compra en Núñez muestra señales de recuperación en línea con el resto de CABA. El volumen de operaciones está por debajo de Belgrano o Palermo —Núñez es un mercado más chico—, pero la liquidez de las propiedades bien posicionadas es razonable. Los vendedores son predominantemente propietarios de larga data que conocen el valor de sus inmuebles y no hacen descuentos de emergencia.
Precios de Compra en Núñez (Abril 2026)
USD/m² por Tipo de Propiedad y Zona
Tipo y Zona
USD/m² (usado)
USD/m² (a estrenar)
Zona interior, estándar (años 70–90)
$2.200 - $2.450
—
Zona interior, buen estado
$2.350 - $2.600
—
Zona costera / próxima a Costanera
$2.550 - $2.800
$2.800 - $3.100
Edificio premium o a estrenar
$2.600 - $2.800
$2.900 - $3.200
PH o dúplex con terraza
$2.400 - $2.800
—
Precios de referencia para abril 2026. Las variaciones dependen del piso, la orientación, la vista al río y si incluye cochera.
Precio Total para un 3 Ambientes (~85 m²)
Perfil de Unidad
Precio Total USD (rango)
Zona interior, usado estándar
$187.000 - $208.000
Zona interior, buen estado
$200.000 - $221.000
Zona costera, usado en buen estado
$217.000 - $238.000
A estrenar o premium
$239.000 - $272.000
PH con terraza, muy buen estado
$204.000 - $238.000
Un 3 ambientes de 85 m² en buen estado en Núñez cuesta entre USD 200.000 y USD 235.000. Es significativamente más que Monte Castro o Nueva Pompeya, pero entre un 15% y un 30% menos que el equivalente en Palermo o Belgrano R.
Núñez vs. Los Barrios del Corredor Norte: La Comparación de Precios
Barrio
USD/m² (3 amb. usado)
Precio estimado 3 amb. 85 m²
Palermo
$2.700 - $3.600
$230.000 - $306.000
Belgrano C
$2.200 - $3.100
$187.000 - $264.000
Belgrano R
$2.800 - $3.800
$238.000 - $323.000
Núñez
$2.200 - $2.800
$187.000 - $238.000
Saavedra
$1.900 - $2.400
$162.000 - $204.000
Coghlan
$1.800 - $2.200
$153.000 - $187.000
El diferencial de precio frente a Palermo y Belgrano R es el argumento central de Núñez. Si la diferencia de precio entre Núñez y Belgrano R no se justifica en tu evaluación personal de calidad de vida (porque el subte de Belgrano no te importa o porque valorás más la costanera), Núñez es la opción más eficiente.
Revalorización Histórica: ¿Qué Ha Hecho el Precio de Núñez?
Núñez ha tenido un comportamiento de precio relativamente estable en dólares con ciclos de apreciación moderada, similar al de Belgrano y superior al de los barrios del sur. Los factores que sostienen el precio:
Demanda estructural de uso propio. Las familias que se instalan en Núñez por los colegios, la costanera y la calidad de vida tienden a quedarse por muchos años. Eso genera baja rotación y demanda sostenida que sostiene el precio.
Oferta acotada de nuevos desarrollos. Núñez tiene menor densidad de nuevos proyectos que Belgrano C o Palermo, lo que limita la sobreoferta que en esos barrios puede presionar los precios a la baja.
Costanera Norte como activo permanente. El acceso al río es un atributo que no se replica. En un contexto donde la calidad ambiental urbana es cada vez más valorada, este factor pesa en la decisión de compra.
Proyección futura. Si en los próximos años se consolida algún proyecto de renovación o peatonalización de la zona costera (algo que está en la agenda urbana de largo plazo), el precio de Núñez podría tener un salto importante. Es un escenario especulativo pero no improbable.
Layout Típico de un 3 Ambientes en Núñez
Los 3 ambientes en Núñez tienen entre 82 y 95 m² cubiertos. La tipología es variada: hay departamentos en edificios de mediana altura (6–12 pisos), PHs y casas bajas en el tejido interior del barrio, y torres premium con amenities en la zona costera.
La distribución más frecuente en los departamentos:
Living-comedor de 20–26 m² con balcón corrido o terraza según el edificio
Dormitorio principal de 13–16 m², con placard empotrado y buena orientación
Segundo dormitorio de 11–14 m², funcional para hijo, huéspedes u oficina
Cocina de 9–12 m², en edificios más modernos con apertura al living
Baño completo con bañera o ducha, vanitory, espacio para lavarropas
Los PHs en planta baja o superior tienen la distribución anterior más el patio o terraza privada, que en Núñez puede ser desde un pequeño patio de servicio hasta una terraza de 30–50 m² en unidades más grandes.
Las Mejores Zonas para Comprar en Núñez
Zona Costera (Av. del Libertador al Río)
El premium del barrio. Las propiedades próximas a la Costanera Norte —especialmente las torres que tienen vistas directas o semi-directas al río— tienen el mayor valor por metro cuadrado del barrio y la mejor proyección de precio a futuro.
Para inversión, esta zona tiene la demanda de alquiler más alta y el inquilino con mayor poder adquisitivo. Para uso propio, ofrece la calidad de vida más diferenciada dentro de Núñez.
El corazón residencial del barrio, con la mejor relación precio-calidad para el comprador de uso propio que no prioriza la vista al río. Los edificios medianos de los años 80–2000 ofrecen buenos 3 ambientes en el rango USD 200.000–225.000.
Esta zona tiene la mayor oferta de PHs y casas bajas dentro del barrio, lo que la hace especialmente interesante para familias con niños.
Borde con Belgrano (calles próximas a Av. Cabildo)
La zona más accesible de Núñez en precio. Funciona como extensión residencial de Belgrano C hacia el norte. Ideal para compradores con presupuesto más ajustado dentro del barrio que quieren la dirección de Núñez con el precio más bajo disponible.
Calles clave: Pampa (tramo norte), Av. Cabildo zona norte, Olazábal.
Análisis de Presupuesto
Con USD 200.000
Un 3 ambientes de 85 m² en zona interior de Núñez, edificio de los 80–90, en buen estado. Balcón corrido, planta funcional, cocina equipada. Listo para habitar sin inversión adicional. El punto de entrada real al mercado de Núñez para esta tipología.
Con USD 225.000
Ampliás las opciones hacia la zona costera (en edificios más alejados del río) o hacia unidades recicladas en la zona central. Terminaciones actualizadas, posiblemente cocina americana o integrada, baño reformado. Es el rango donde la relación precio-calidad es máxima dentro del barrio.
Con USD 255.000
El tope del mercado estándar en Núñez. Unidades nuevas o a estrenar en la zona interior, o departamentos premium en edificios con amenities en la zona costera. Para quien quiere Núñez en su mejor versión sin llegar a Belgrano R o Palermo.
Con USD 270.000 o más
Ingresás al segmento de torres premium en la Costanera: edificios con pileta, gym, seguridad 24hs, vista al río. Es el mercado de nicho de Núñez que compite directamente con Belgrano R pero con el atractivo diferencial de la costanera.
Rendimiento de Alquiler en Núñez
Precio de compra
Alquiler esperado 3 amb.
Rendimiento bruto anual
USD 205.000
$920.000–$1.050.000/mes
4,8%–5,4%
USD 225.000
$970.000–$1.100.000/mes
4,7%–5,2%
USD 250.000
$1.050.000–$1.200.000/mes
4,7%–5,2%
Rendimiento calculado a tipo de cambio de abril 2026.
El rendimiento bruto de 4,7%–5,4% en dólares es similar al de Belgrano y ligeramente superior al de Belgrano R (que tiene mayor precio de compra y alquiler similar). No es el rendimiento más alto del mercado de CABA, pero combina estabilidad del activo, baja vacancia y potencial de apreciación del capital.
Transporte desde Núñez
Tren Mitre
El transporte estrella de Núñez:
Estación Núñez y Estación Rivadavia (ramal Retiro–Tigre)
Retiro en 15–20 minutos, con frecuencia de 10–15 minutos en horas pico
Desde Retiro: conexión con subte C y toda la red de colectivos del microcentro
Costanera Norte (Av. Cantilo)
Via express hacia el centro sin semáforos
Ciclovía: acceso rápido en bicicleta a Palermo y el centro
Acceso a Aeroparque en 10 minutos en auto
Colectivos
Líneas 15, 57, 152, 160 por Av. Cabildo y Av. del Libertador
Acceso al Subte D en Belgrano C en 10 minutos en colectivo
Escuelas y Servicios
Educación
Northlands, Santa Brígida, San Brendan's: en el barrio o a pocos minutos
Belgrano Day School: a 10 minutos
Escuelas públicas primarias y secundarias dentro del barrio
Acceso a la oferta completa de colegios del corredor norte
Salud y Servicios
Hospital Pirovano (referente del norte de CABA)
Clínicas privadas del corredor norte accesibles en pocos minutos
Comercios completos sobre Av. Cabildo y Av. del Libertador
Parque Tres de Febrero y Costanera Norte como espacios de recreación premium
Pros y Contras de Comprar en Núñez
Pros
Contras
Precio por m² más bajo que Belgrano y Palermo
Sin subte propio
Costanera Norte como activo único
Mercado más pequeño, menor liquidez que Belgrano
Colegios bilingües top del corredor norte
Menor densidad comercial que Belgrano C
Buena revalorización histórica
Días de partido de River (tráfico e impacto en la calle)
Barrio tranquilo y residencial
Oferta limitada de propiedades a estrenar
Tren Mitre rápido a Retiro
Pocas opciones en el rango USD 170.000–190.000
Alta demanda de alquiler de familias solventes
Precio sube rápido en zona costera
Consejos para Comprar en Núñez
1. Evaluá el beneficio real de la vista al río. El premium de las torres costeras es real pero también el sobreprecio. Si vas a usar la costanera con frecuencia y la vista importa, vale el precio. Si no, el interior del barrio tiene una relación precio-calidad más eficiente.
2. Aprovechá el diferencial con Belgrano. Si estabas mirando Belgrano C y el precio te queda ajustado, Núñez puede ser tu respuesta. La falta de subte se compensa con el tren y la Costanera, y el precio es measurably menor.
3. Verificá el estado de la instalación eléctrica en edificios de los 80. Como en todo el parque edilicio porteño de esa época, los tableros y cañerías pueden necesitar actualización. Siempre inspeccioná antes de firmar.
4. Para inversión pura, la zona costera tiene mejor demanda. Los inquilinos de las torres sobre la Costanera pagan el premium voluntariamente porque valoran el entorno. Eso significa menor vacancia y mayor facilidad para renovar el contrato.
5. Negociá con datos actualizados. El mercado de Núñez es manejado mayoritariamente por propietarios de larga data con precios bien fundamentados. La negociación posible es de 3–6%. Más que eso es improbable salvo unidades con tiempo prolongado en el mercado.
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar en Núñez
¿Cuánto cuesta un 3 ambientes en Núñez en 2026?
Entre USD 187.000 y USD 272.000 dependiendo de la zona y el tipo de propiedad. El rango más frecuente para una unidad estándar en buen estado es USD 200.000–235.000.
¿Por qué Núñez es más barato que Belgrano si tiene la misma calidad de barrio?
La diferencia de precio se explica principalmente por la falta de subte propio. El Subte D (Belgrano) genera una demanda de alquiler más profunda y de rotación más rápida, lo que sostiene precios más altos en Belgrano. En Núñez, la dependencia del tren Mitre reduce marginalmente la demanda y permite un punto de entrada menor.
¿Conviene comprar en Núñez o en Belgrano para inversión?
Para rendimiento puro de alquiler: Belgrano C tiene mayor liquidez y demanda más profunda. Para calidad de activo con horizonte largo: Núñez puede ser más eficiente por el menor precio de entrada y la potencial apreciación de la zona costera. No hay una respuesta única; depende del perfil del inversor.
¿Cuánto tarda en venderse una propiedad en Núñez?
Entre 3 y 7 meses en promedio para el mercado actual. Es menos líquido que Belgrano o Palermo, pero las propiedades bien posicionadas en precio se venden dentro de ese plazo. La zona costera tiene mayor liquidez que el interior del barrio.
¿Los días de partido de River afectan la vida cotidiana?
Para quienes viven lejos del estadio (más de 8–10 cuadras), el impacto es mínimo. Para quienes viven más cerca, hay cortes de tráfico y afluencia de personas 2–3 horas antes y después del partido. La mayoría de los residentes de Núñez conviven con esto sin mayor problema.
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Conclusión
Comprar un 3 ambientes en Núñez en 2026 es la opción mid-premium más fundamentada del corredor norte de CABA. El precio entre USD 200.000 y USD 250.000 refleja un barrio de primera categoría con el diferencial de la costanera y la tranquilidad residencial que ni Belgrano ni Palermo pueden ofrecer en esa escala.
La revalorización histórica sólida, la demanda de alquiler estable de familias solventes y el potencial de largo plazo del corredor costero hacen de Núñez una posición con argumentos reales tanto para el inversor como para el comprador de uso propio.
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Etiquetas
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