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Comprar 3 ambientes en Núñez: precios y opciones 2026
11 min de lectura
por Roomix
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Núñez ocupa un lugar especial en el mercado inmobiliario del norte de Buenos Aires. Tiene la calidad de entorno del corredor norte consolidado —Belgrano, Palermo— pero sus precios por metro cuadrado son sistemáticamente más bajos que en esos barrios, sin que esa diferencia responda a una menor calidad real. Lo que Núñez no tiene es subte propio y la densidad comercial de Belgrano C; lo que tiene es costanera con río, parques, escala residencial tranquila y un mercado que históricamente ha demostrado buena revalorización.
Para el comprador que busca un 3 ambientes en el norte de CABA sin pagar los precios de Palermo o Belgrano R, y sin bajar a la calidad de entorno de barrios periféricos, Núñez es la opción mid-premium más convincente del mercado en 2026.
El precio de Núñez se explica en parte por su posición dentro del corredor norte. Está entre Belgrano (más caro, más denso, más conectado al subte) y Saavedra/Coghlan (más baratos, más alejados del núcleo urbano). Esa posición intermedia lo convierte en una opción de compromiso óptimo para un perfil específico de comprador: quien quiere el norte sin el precio máximo.
En 2026, el mercado de compra en Núñez muestra señales de recuperación en línea con el resto de CABA. El volumen de operaciones está por debajo de Belgrano o Palermo —Núñez es un mercado más chico—, pero la liquidez de las propiedades bien posicionadas es razonable. Los vendedores son predominantemente propietarios de larga data que conocen el valor de sus inmuebles y no hacen descuentos de emergencia.
Datos de Roomix sobre 307 avisos activos en Núñez, actualizados a agosto 2026.
Un 3 ambientes en Núñez cuesta en promedio USD 262.600 (unos $396.526.000 al tipo de cambio de referencia), con un precio por metro cuadrado de USD 3.245/m², sobre una muestra de 522 avisos activos. El promedio de toda la zona (todas las tipologías) es de USD 190.000, con USD 3.151/m².
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 115.428 | 373 |
| 2 ambientes | USD 182.900 | 617 |
| 3 ambientes | USD 262.600 | 522 |
| 4 ambientes | USD 400.000 | 214 |
| 5 ambientes o más | USD 549.000 | 62 |
Dentro de la tipología de 3 ambientes, el precio varía bastante según la zona del barrio y el estado del edificio: las unidades del interior quedan por debajo del promedio, mientras que las torres premium sobre la Costanera lo superan con claridad.
| Amenity | Precio de venta con ese amenity | Avisos |
|---|---|---|
| Balcón | USD 195.840 | 1.310 |
| Parrilla | USD 204.500 | 1.017 |
| Cochera | USD 235.000 | 908 |
| Pileta | USD 210.000 | 872 |
| Terraza | USD 220.000 | 686 |
| SUM |
Dentro del corredor norte de CABA, Núñez se posiciona como la opción mid-premium: sistemáticamente más barata que Palermo y Belgrano R, algo más cara que Saavedra y Coghlan, y comparable a Belgrano C en su franja más accesible. El diferencial de precio frente a Palermo y Belgrano R es el argumento central de Núñez.
Si la diferencia de precio entre Núñez y Belgrano R no se justifica en tu evaluación personal de calidad de vida (porque el subte de Belgrano no te importa o porque valorás más la costanera), Núñez es la opción más eficiente.
Núñez ha tenido un comportamiento de precio relativamente estable en dólares con ciclos de apreciación moderada, similar al de Belgrano y superior al de los barrios del sur. Los factores que sostienen el precio:
Demanda estructural de uso propio. Las familias que se instalan en Núñez por los colegios, la costanera y la calidad de vida tienden a quedarse por muchos años. Eso genera baja rotación y demanda sostenida que sostiene el precio.
Oferta acotada de nuevos desarrollos. Núñez tiene menor densidad de nuevos proyectos que Belgrano C o Palermo, lo que limita la sobreoferta que en esos barrios puede presionar los precios a la baja.
Costanera Norte como activo permanente. El acceso al río es un atributo que no se replica. En un contexto donde la calidad ambiental urbana es cada vez más valorada, este factor pesa en la decisión de compra.
Proyección futura. Si en los próximos años se consolida algún proyecto de renovación o peatonalización de la zona costera (algo que está en la agenda urbana de largo plazo), el precio de Núñez podría tener un salto importante. Es un escenario especulativo pero no improbable.
Los 3 ambientes en Núñez tienen entre 82 y 95 m² cubiertos. La tipología es variada: hay departamentos en edificios de mediana altura (6–12 pisos), PHs y casas bajas en el tejido interior del barrio, y torres premium con amenities en la zona costera.
La distribución más frecuente en los departamentos:
Los PHs en planta baja o superior tienen la distribución anterior más el patio o terraza privada, que en Núñez puede ser desde un pequeño patio de servicio hasta una terraza de 30–50 m² en unidades más grandes.
El premium del barrio. Las propiedades próximas a la Costanera Norte —especialmente las torres que tienen vistas directas o semi-directas al río— tienen el mayor valor por metro cuadrado del barrio y la mejor proyección de precio a futuro.
Para inversión, esta zona tiene la demanda de alquiler más alta y el inquilino con mayor poder adquisitivo. Para uso propio, ofrece la calidad de vida más diferenciada dentro de Núñez.
Calles clave: Av. Lugones, Zapiola (tramo costero), Blanco Encalada (tramo norte).
El corazón residencial del barrio, con la mejor relación precio-calidad para el comprador de uso propio que no prioriza la vista al río. Los edificios medianos de los años 80–2000 ofrecen buenos 3 ambientes en torno al promedio del barrio.
Esta zona tiene la mayor oferta de PHs y casas bajas dentro del barrio, lo que la hace especialmente interesante para familias con niños.
Calles clave: Manuela Pedraza, Melián, Víctor Hugo, Monroe.
La zona más accesible de Núñez en precio. Funciona como extensión residencial de Belgrano C hacia el norte. Ideal para compradores con presupuesto más ajustado dentro del barrio que quieren la dirección de Núñez con el precio más bajo disponible.
Calles clave: Pampa (tramo norte), Av. Cabildo zona norte, Olazábal.
El promedio de un 3 ambientes en Núñez es de USD 262.600, pero dentro de esa tipología el precio real depende sobre todo de la zona del barrio y del estado de la unidad.
Interior del barrio, buen estado. El punto de entrada más habitual al mercado de Núñez para esta tipología: edificios de los años 80-90, balcón corrido, planta funcional, cocina equipada, listos para habitar sin inversión adicional.
Interior del barrio reciclado, o zona costera en edificios más alejados del río. Terminaciones actualizadas, posiblemente cocina americana o integrada, baño reformado. Es el rango donde la relación precio-calidad es más alta dentro del barrio.
Unidades nuevas o a estrenar en la zona interior, o departamentos premium en edificios con amenities en la zona costera. El tope del mercado estándar en Núñez, para quien lo quiere en su mejor versión sin llegar a Belgrano R o Palermo.
Torres premium en la Costanera. El segmento de mayor precio: edificios con pileta, gimnasio, seguridad 24hs y vista al río. Es el mercado de nicho de Núñez que compite directamente con Belgrano R pero con el atractivo diferencial de la costanera.
Núñez es una zona con alta proporción de avisos de alquiler publicados en dólares, así que la base más representativa del alquiler que paga un inquilino local es la de avisos publicados en pesos. El alquiler base en pesos (sin expensas) de un 3 ambientes promedia $1.500.000/mes, sobre una muestra de 39 avisos. Sumando expensas (que en la zona promedian $220.000/mes), el costo total estimado para el inquilino ronda los $1.720.000/mes.
Sobre un precio de compra promedio de USD 262.600, el rendimiento bruto es razonable y está en línea con el resto del corredor norte, aunque no es el más alto del mercado de CABA. Combina estabilidad del activo, baja vacancia y potencial de apreciación del capital.
El transporte estrella de Núñez:
| Pros | Contras |
|---|---|
| Precio por m² más bajo que Belgrano y Palermo | Sin subte propio |
| Costanera Norte como activo único | Mercado más pequeño, menor liquidez que Belgrano |
| Colegios bilingües top del corredor norte | Menor densidad comercial que Belgrano C |
| Buena revalorización histórica | Días de partido de River (tráfico e impacto en la calle) |
| Barrio tranquilo y residencial | Oferta limitada de propiedades a estrenar |
| Tren Mitre rápido a Retiro | Pocas opciones por debajo del promedio de la zona |
| Alta demanda de alquiler de familias solventes | Precio sube rápido en zona costera |
1. Evaluá el beneficio real de la vista al río. El premium de las torres costeras es real pero también el sobreprecio. Si vas a usar la costanera con frecuencia y la vista importa, vale el precio. Si no, el interior del barrio tiene una relación precio-calidad más eficiente.
2. Aprovechá el diferencial con Belgrano. Si estabas mirando Belgrano C y el precio te queda ajustado, Núñez puede ser tu respuesta. La falta de subte se compensa con el tren y la Costanera, y el precio es measurably menor.
3. Verificá el estado de la instalación eléctrica en edificios de los 80. Como en todo el parque edilicio porteño de esa época, los tableros y cañerías pueden necesitar actualización. Siempre inspeccioná antes de firmar.
4. Para inversión pura, la zona costera tiene mejor demanda. Los inquilinos de las torres sobre la Costanera pagan el premium voluntariamente porque valoran el entorno. Eso significa menor vacancia y mayor facilidad para renovar el contrato.
5. Negociá con datos actualizados. El mercado de Núñez es manejado mayoritariamente por propietarios de larga data con precios bien fundamentados. La negociación posible es acotada; un descuento importante es improbable salvo en unidades con tiempo prolongado en el mercado.
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En promedio, USD 262.600, según datos de Roomix sobre 522 avisos activos. El precio varía según la zona del barrio y el estado de la propiedad: las unidades del interior quedan por debajo del promedio, y las torres premium sobre la Costanera lo superan.
La diferencia de precio se explica principalmente por la falta de subte propio. El Subte D (Belgrano) genera una demanda de alquiler más profunda y de rotación más rápida, lo que sostiene precios más altos en Belgrano. En Núñez, la dependencia del tren Mitre reduce marginalmente la demanda y permite un punto de entrada menor.
Para rendimiento puro de alquiler: Belgrano C tiene mayor liquidez y demanda más profunda. Para calidad de activo con horizonte largo: Núñez puede ser más eficiente por el menor precio de entrada y la potencial apreciación de la zona costera. No hay una respuesta única; depende del perfil del inversor.
Es un mercado menos líquido que Belgrano o Palermo —Núñez tiene menor volumen de operaciones—, pero las propiedades bien posicionadas en precio encuentran comprador sin mayores demoras. La zona costera tiene mayor liquidez que el interior del barrio.
Para quienes viven lejos del estadio (más de 8–10 cuadras), el impacto es mínimo. Para quienes viven más cerca, hay cortes de tráfico y afluencia de personas 2–3 horas antes y después del partido. La mayoría de los residentes de Núñez conviven con esto sin mayor problema.
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Comprar un 3 ambientes en Núñez en 2026 es la opción mid-premium más fundamentada del corredor norte de CABA. El precio promedio de USD 262.600 refleja un barrio de primera categoría con el diferencial de la costanera y la tranquilidad residencial que ni Belgrano ni Palermo pueden ofrecer en esa escala.
La revalorización histórica sólida, la demanda de alquiler estable de familias solventes y el potencial de largo plazo del corredor costero hacen de Núñez una posición con argumentos reales tanto para el inversor como para el comprador de uso propio.
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| 664 |
| Gimnasio | USD 224.500 | 384 |
| Amoblado | USD 196.370 | 212 |