Comprar 3 ambientes en Palermo: precios y opciones 2026
11 min de lectura
por Roomix
Comprar 3 Ambientes en Palermo: Precios y Opciones 2026
Palermo no es solo el barrio más demandado de Buenos Aires: es el activo inmobiliario más líquido, más reconocible y más internacionalmente valorado de CABA. Para quien compra un 3 ambientes aquí, la ecuación no es solo precio y rendimiento de alquiler —aunque ambos son sólidos—: es la certeza de que ese activo va a tener demanda permanente, que se va a alquilar rápido si lo necesitás y que se va a vender cuando quieras con un proceso más simple que en cualquier otro barrio de la ciudad.
En 2026, comprar un 3 ambientes en Palermo requiere entre USD 230.000 y USD 340.000 dependiendo de la subzona, el tipo de propiedad y el estado. Es el techo del mercado de CABA para esta tipología, pero también el activo con mayor liquidez, menor vacancia y mayor potencial de demanda sostenida a largo plazo.
Palermo como Activo Inmobiliario en 2026
Palermo ha demostrado una capacidad de resiliencia en precio que pocos barrios de CABA pueden igualar. En los ciclos bajistas del mercado (2018–2020, 2022–2023), los precios en Palermo cayeron menos que en barrios emergentes y se recuperaron antes. Eso no es casualidad: es el resultado de una demanda estructural que incluye tanto uso propio como inversión, tanto mercado local como extranjero.
El reconocimiento internacional de Palermo —incluido en rankings de mejores barrios del mundo, destino para trabajadores remotos extranjeros, zona de inversión para argentinos en el exterior que buscan activos locales— genera una demanda que va más allá del ciclo doméstico. Ese factor externo es un diferencial real que protege el precio en escenarios de contracción económica local.
Para el inversor local, Palermo ofrece lo que los barrios emergentes no pueden garantizar: liquidez cuando la necesitás. Un 3 ambientes bien posicionado en Palermo se vende en 2–4 meses. En un barrio emergente del sur, el mismo proceso puede llevar 8–18 meses.
Precios de Compra en Palermo (Abril 2026)
USD/m² por Subzona
Subzona
USD/m² (usado)
USD/m² (a estrenar)
Palermo Soho (calles internas)
$2.700 - $3.100
$3.100 - $3.600
Palermo Hollywood
$2.700 - $3.100
$3.000 - $3.500
Palermo Chico (próximo a embajadas)
$3.000 - $3.600
$3.400 - $4.000
Av. del Libertador / Palermo Nuevo
$2.800 - $3.400
$3.200 - $3.800
Palermo Viejo / calles alejadas
$2.600 - $2.900
$2.900 - $3.300
Precios de referencia para abril 2026. Las variaciones dependen del piso, la orientación, si incluye cochera y el estado de terminaciones.
Precio Total para un 3 Ambientes (~85 m²)
Perfil de Unidad
Precio Total USD (rango)
Palermo Viejo, usado estándar
$221.000 - $247.000
Soho / Hollywood, usado buen estado
$230.000 - $264.000
Palermo Chico, usado buen estado
$255.000 - $306.000
Av. del Libertador, a estrenar
$272.000 - $323.000
PH premium con terraza, Soho/Hollywood
$255.000 - $306.000
Un 3 ambientes típico de 85 m² en Palermo Soho o Hollywood en buen estado cuesta entre USD 235.000 y USD 270.000. El rango de Palermo Chico y las torres sobre la Av. del Libertador puede superar los USD 300.000.
Palermo vs. el Corredor Norte: La Comparación
Barrio
USD/m² (3 amb. usado)
Precio estimado 3 amb. 85 m²
Palermo
$2.600 - $3.600
$221.000 - $306.000
Belgrano R
$2.800 - $3.800
$238.000 - $323.000
Belgrano C
$2.200 - $3.100
$187.000 - $264.000
Núñez
$2.200 - $2.800
$187.000 - $238.000
Caballito
$1.900 - $2.500
$162.000 - $213.000
Palermo se superpone en precio con Belgrano C en su rango más bajo, pero en términos de demanda y liquidez, la comparación no es equivalente: Palermo tiene un mercado de compradores más profundo y diverso que Belgrano C, y compite de igual a igual con Belgrano R en algunos segmentos.
Subzonas de Palermo: Qué Comprás en Cada Una
Palermo Soho: El Core del Barrio
Palermo Soho es la subzona más reconocida internacionalmente y la que concentra la mayor demanda locativa de toda CABA. Las calles Thames, Armenia, El Salvador, Honduras y Gorriti son el corazón de la vida gastronómica y cultural del barrio, y las unidades en ese radio tienen una demanda de alquiler que raramente baja por debajo del 98% de ocupación anual.
Para el inversor, Soho tiene la mejor combinación de demanda locativa, alquileres altos y reconocimiento de marca que impulsa la demanda de compra. El precio de compra refleja eso.
Lo más vendido: PHs de 85–100 m² con terraza, departamentos en edificios medianos con balcón, unidades en planta baja recicladas.
Comprador típico: inversor que busca activo premium, usuario final que quiere el mejor Palermo, no residente argentino que busca invertir en CABA.
Palermo Hollywood: El Balance
Hollywood tiene el mismo atractivo de marca que Soho con un perfil ligeramente más residencial y tranquilo. La Av. Juan B. Justo es el límite entre ambos, y Hollywood tiene un poco más de casas bajas y PHs. Es la subzona más equilibrada de Palermo para un 3 ambientes como inversión: precio similar a Soho, perfil de inquilino similar y mayor proporción de propiedades con espacio exterior.
Lo más vendido: PHs con patio o terraza de 85–100 m², departamentos en edificios de 6–10 pisos.
Comprador típico: inversor con enfoque a largo plazo, familia que compra para vivir y posiblemente arrendar después.
Palermo Chico: El Premium Exclusivo
Palermo Chico es el segmento de lujo. Las casas históricas, los edificios de pocas unidades, la proximidad a las embajadas y a los parques. Los 3 ambientes son escasos en esta zona —predominan los 4+ ambientes y las casas—, pero cuando aparecen están en edificios de alta categoría y se venden a precios que reflejan la exclusividad del entorno.
Para inversión, Palermo Chico tiene el mayor precio de compra y el alquiler más alto del barrio, pero la menor velocidad de rotación (los inquilinos permanecen por más tiempo). Ideal para inversor con horizonte largo y capital alto.
Lo más vendido: departamentos en edificios de 4–6 unidades de alta categoría, casas unifamiliares.
Comprador típico: inversor de alta capacidad, usuario final con presupuesto máximo, no residentes que buscan lo mejor de CABA.
Torres sobre Av. del Libertador
Los edificios con amenidades sobre el eje Libertador/Santa Fe son el producto más moderno de Palermo para un 3 ambientes. Pileta, gym, SUM, seguridad 24hs, vistas al Parque en pisos altos. El alquiler de estas unidades tiene un perfil muy específico: familias o profesionales que valoran los amenidades y la seguridad.
Para el inversor, las torres tienen la ventaja de la demanda bien definida y la facilidad de administración (el edificio resuelve el mantenimiento). La desventaja es que el precio de compra es el más alto y el rendimiento bruto puede ser ligeramente menor por las expensas elevadas.
Lo más vendido: 3 ambientes de 82–92 m² en pisos 8–15, con balcón terrace y vista al Parque.
¿Qué Conseguís con Cada Presupuesto?
Con USD 235.000
El punto de entrada al mercado de Palermo para un 3 ambientes. Una unidad de 83–87 m² en Palermo Viejo o en las calles más alejadas de Soho, en buen estado, lista para habitar o alquilar. Sin amenidades pero en el barrio correcto. Ideal para el inversor que quiere la dirección de Palermo al menor precio posible de la zona.
Con USD 260.000
La franja central del mercado. Abre opciones en Soho y Hollywood con PHs o departamentos en edificios medianos. Posiblemente incluye terraza o balcón amplio. Terminaciones en buen estado. El rango con mayor variedad de opciones dentro de Palermo.
Con USD 290.000
Entrás a unidades de calidad en las mejores ubicaciones de Soho y Hollywood, o a departamentos en Torres sobre Av. del Libertador con amenidades. El tipo de unidad que maximiza el alquiler mensual dentro del barrio y tiene la mayor liquidez.
Con USD 320.000 o más
El segmento premium de Palermo. Unidades a estrenar en edificios de diseño, PHs con terraza de 50+ m² en las mejores calles de Soho, o departamentos en Palermo Chico. El techo del mercado de 3 ambientes en CABA fuera de Puerto Madero o Recoleta Premium.
Rendimiento de Alquiler en Palermo
Estimación de Rendimiento (Abril 2026)
Zona
Precio compra (3 amb. 85m²)
Alquiler esperado
Rendimiento bruto anual
Palermo Viejo / acceso
USD 240.000
$1.150.000–$1.280.000/mes
5,0%–5,5%
Soho / Hollywood estándar
USD 260.000
$1.200.000–$1.380.000/mes
4,9%–5,5%
Torres Libertador
USD 280.000
$1.300.000–$1.450.000/mes
4,9%–5,4%
PH premium con terraza
USD 280.000
$1.400.000–$1.550.000/mes
5,3%–5,8%
Palermo Chico
USD 310.000
$1.350.000–$1.500.000/mes
4,6%–5,1%
Rendimiento a tipo de cambio de abril 2026.
El rendimiento bruto de 4,9%–5,8% en Palermo no es el más alto del mercado de CABA, pero combina la mayor liquidez, la menor vacancia y el activo con mayor reconocimiento del mercado. El rendimiento total (alquiler + apreciación de capital) históricamente supera el 7–8% anual en períodos largos.
Los PHs con terraza tienen el mejor rendimiento dentro del barrio porque el precio de alquiler de estas unidades tiene una prima alta (el inquilino paga voluntariamente por el espacio exterior) mientras que el precio de compra, aunque alto, no sube tan rápido como el del PH en términos relativos.
¿Para Qué Perfil es la Mejor Inversión?
Palermo es ideal si:
Querés el activo de mayor liquidez de CABA
Buscás alta demanda de alquiler con baja vacancia estructural
Tenés un presupuesto entre USD 235.000 y USD 320.000
Querés diversificar fuera del dólar con un activo concreto y manejable
Sos un argentino en el exterior que quiere mantener un activo en CABA
Tu horizonte es de 5–15 años y querés preservar capital en dólares con renta
Tu presupuesto está por debajo de USD 220.000 para 3 ambientes (mejor Belgrano C o Caballito)
Querés cero complicaciones de administración (una administración confiable resuelve esto)
Transporte y Servicios
Palermo tiene la mejor red de transporte de Buenos Aires para un barrio no céntrico:
Subte D: Plaza Italia, Bulnes, Scalabrini Ortiz (20–25 minutos al microcentro)
Subte H: Santa Fe / Palermo (acceso norte-sur)
Subte B: Dorrego y Malabia (límite oeste)
Docenas de líneas de colectivo por Av. Santa Fe, del Libertador, Córdoba y Juan B. Justo
Ciclovías completas en los principales ejes del barrio
Parque Tres de Febrero como espacio verde cotidiano a pocas cuadras de casi cualquier punto del barrio
Educación y Salud
Colegios privados de buena calidad distribuidos en el barrio
Acceso en 10–15 minutos a los colegios bilingües de primer nivel en Belgrano y Núñez
Hospitales de primer nivel (Güemes, Bazterrica) a minutos
MALBA, teatros y centros culturales en el barrio mismo
Pros y Contras de Comprar en Palermo
Pros
Contras
Activo más líquido de CABA
Precio de compra más alto del mercado
Demanda permanente de alquiler nacional e internacional
Expensas altas en torres premium
Alta demanda incluso en ciclos bajistas
Mercado competitivo, pocas rebajas significativas
Mejor gastronomía y vida cultural de Argentina
Ruido nocturno en zonas de bares
Parques de escala única (Tres de Febrero, Botánico)
Estacionamiento difícil y caro
PHs con terraza disponibles a buen precio relativo
Tráfico vehicular intenso en arterias principales
Reconocimiento internacional que sostiene la demanda
No hay diferencial de precio para primera vivienda
Consejos para Comprar en Palermo
1. La subzona importa para el rendimiento. Soho y Hollywood tienen el mejor rendimiento por la densidad de demanda. Palermo Chico tiene el mejor activo de capital pero menor rendimiento por el alquiler. Elegí según tu objetivo prioritario: renta o preservación de capital.
2. Los PHs tienen el mejor rendimiento relativo. Por el valor que los inquilinos le asignan al espacio exterior, el PH con terraza en Palermo alquila a un precio 10–15% superior al departamento equivalente en m². Si encontrás un PH a buen precio, la relación rendimiento-inversión es la mejor del barrio.
3. Evaluá las expensas antes de comprar. Las torres con amenidades en la Av. del Libertador pueden tener expensas de $300.000–$600.000 ARS por mes. Cuando calculás el rendimiento neto, ese número cambia la ecuación. Pedí siempre las últimas 6 liquidaciones.
4. No esperés grandes descuentos en Palermo. El mercado de Palermo está bien informado. Los vendedores conocen el valor de sus activos y los corredores inmobiliarios tampoco van a bajar demasiado. Una oferta razonable es del 3–5% debajo del precio de lista. Más es improbable salvo propiedades con tiempo prolongado en el mercado.
5. Para inversión, considerá la demanda de alquiler temporario. Palermo es el barrio con mayor concentración de turistas extranjeros y trabajadores remotos internacionales de Argentina. Si querés complementar el alquiler tradicional con alquiler temporario (Airbnb), Palermo tiene la mayor demanda del país para ese perfil.
Explorá las opciones disponibles en Roomix para ver el inventario actualizado de 3 ambientes en venta.
Preguntas Frecuentes sobre Comprar en Palermo
¿Cuánto cuesta un 3 ambientes en Palermo en 2026?
Entre USD 221.000 y USD 323.000 dependiendo de la subzona y el tipo de propiedad. El rango más frecuente para una unidad estándar en buen estado es USD 235.000–275.000.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse una propiedad en Palermo?
Entre 2 y 4 meses en promedio para unidades bien posicionadas en precio. Es el barrio con mayor liquidez de CABA fuera del microcentro. Las unidades sobrepreciadas pueden demorar más, pero las que están en precio de mercado se venden rápido.
¿Conviene comprar en Palermo para alquiler temporario?
Palermo tiene la mayor demanda de alquiler temporario de Argentina, impulsada por turismo internacional, trabajadores remotos y personas en viajes de negocios. Si la propiedad tiene buenas terminaciones y está bien ubicada, el rendimiento del alquiler temporario puede ser 20–40% superior al alquiler tradicional. Hay que considerar los gastos de administración y los períodos de vacancia estacional.
¿Cuál es la mejor subzona de Palermo para invertir?
Depende del objetivo. Para rendimiento máximo de alquiler: Soho y Hollywood. Para capital más seguro y demanda de mejor perfil: Palermo Chico. Para mejor combinación precio-rendimiento: Palermo Viejo o las calles internas de Soho. Los PHs con terraza son transversalmente el producto con mejor retorno total en cualquier subzona.
¿Es mejor comprar usado o a estrenar en Palermo?
Para uso propio inmediato: usado en buen estado o reciclado ofrece la mejor relación precio-calidad. Para inversión con horizonte largo: a estrenar tiene la ventaja de la mayor valorización futura y menores costos de mantenimiento iniciales, pero el precio de compra es el más alto. Los proyectos en pozo en Palermo (compra antes de la obra) pueden ofrecer descuentos de 15–20% frente al precio final.
¿Qué gastos adicionales tengo al comprar en Palermo?
Los gastos de compra en CABA son: escribanía (1,5%–2%), comisión inmobiliaria (3%–4% + IVA), ITI (1,5% si no es primera vivienda familiar) y sellos (1,8% del valor fiscal). Total aproximado: 7%–9% sobre el precio de compra. En Palermo, con un precio de USD 260.000, eso equivale a USD 18.000–23.000 de gastos adicionales.
Buscá propiedades en Palermo
Ver 3 ambientes en venta en Palermo — listado actualizado en Roomix con todos los avisos publicados en Argentina (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas)
Activá alertas por WhatsApp — recibí un mensaje apenas aparece un nuevo aviso en Palermo que matchee tus criterios, antes de que lo vea el resto
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Palermo y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
Conclusión: Palermo, la Inversión de Mayor Convicción en CABA
Comprar un 3 ambientes en Palermo en 2026 es la decisión que combina el mayor nivel de certeza con el mayor nivel de calidad de activo disponible en Buenos Aires. No es la inversión más barata ni la de mayor rendimiento bruto a corto plazo —para eso existen los barrios emergentes del sur—. Es la inversión donde el capital está más protegido, donde la liquidez es máxima, donde la demanda es permanente y donde el activo tiene reconocimiento internacional.
Para el inversor que prefiere certeza a especulación, que quiere un activo que pueda vender cuando necesite sin esperar años, y que valora la combinación de renta más capital: Palermo es difícilmente superable en el mercado de CABA en 2026.
Empezá tu búsqueda en Roomix y encontrá las mejores opciones de 3 ambientes en Palermo con precios actualizados.
Etiquetas
#comprar palermo#3 ambientes palermo#invertir palermo caba#propiedades premium buenos aires
