Comprar 3 ambientes en Parque Avellaneda: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 Ambientes en Parque Avellaneda: Precios y Opciones 2026
En el mercado de compra de departamentos de CABA, donde conseguir un 3 ambientes en los barrios del centro o el norte cuesta entre USD 150.000 y USD 280.000, Parque Avellaneda representa algo inusual: el punto de entrada más bajo del mercado para esta tipología en toda la ciudad.
Con precios de entre USD 1.400 y USD 1.800 por metro cuadrado y unidades de 80-90 m² disponibles, el precio total de un 3 ambientes en Parque Avellaneda está en el rango de USD 112.000 a USD 162.000. Eso es entre un 40% y un 60% menos que en Caballito, y entre un 50% y un 70% menos que en Palermo para la misma tipología.
Esta guía está pensada para quien analiza la compra de un 3 ambientes en Parque Avellaneda: precios reales por zona, qué obtenés a cada valor de metro cuadrado, las mejores calles, el perfil de la inversión y todos los datos para decidir bien.
¿Por Qué Comprar un 3 Ambientes en Parque Avellaneda?
La lógica de compra en Parque Avellaneda tiene dos vectores principales.
Para vivienda propia: Es una de las pocas zonas de CABA donde una familia puede acceder a un 3 ambientes real —dos dormitorios separados, 80-90 m², parque cercano— por debajo de los USD 150.000. Para quien tiene ese capital propio o acceso a un crédito hipotecario, el barrio ofrece una calidad de vida familiar genuina a un precio que los barrios del centro no pueden igualar.
Para inversión y renta: El rendimiento locativo en el sur de CABA históricamente supera al de los barrios del norte, porque los precios de compra son más bajos pero el alquiler mantiene una relación razonable con el precio de venta. Un 3 ambientes comprado en USD 125.000 y alquilado en $800.000/mes (aproximadamente USD 800 al tipo de cambio de referencia) genera un rendimiento bruto del 7-8% anual en dólares, por encima del promedio de los barrios premium.
Precios de Venta de 3 Ambientes en Parque Avellaneda (Abril 2026)
El rango de precios de venta para 3 ambientes en Parque Avellaneda es de USD 1.400 a USD 1.800 por m², con las siguientes variaciones según tipo de edificio y zona:
Por Tipo de Edificio
Tipo de Edificio
Precio por m²
Precio Total (85 m²)
Edificio estándar (70-80), a mejorar
USD 1.400 – 1.500
USD 119.000 – 127.500
Edificio de los 80-90, buen estado
USD 1.500 – 1.650
USD 127.500 – 140.250
Edificio bien mantenido, luminoso
USD 1.600 – 1.700
USD 136.000 – 144.500
Edificio reciclado o nuevo
USD 1.700 – 1.800
USD 144.500 – 153.000
Precios orientativos para abril 2026. La negociación efectiva suele implicar un 5-8% de descuento sobre el precio publicado.
Comparación con Barrios del Sur y del Centro
Barrio
Precio por m² (3 amb.)
Precio total típico (85 m²)
Palermo
USD 3.200 – 4.000
USD 272.000 – 340.000
Caballito
USD 2.400 – 3.000
USD 204.000 – 255.000
Parque Chacabuco
USD 1.800 – 2.300
USD 153.000 – 195.500
Parque Patricios
USD 1.900 – 2.500
USD 161.500 – 212.500
Parque Avellaneda
USD 1.400 – 1.800
USD 119.000 – 153.000
La diferencia de precio con Caballito —alrededor de USD 80.000-100.000 por unidad similar— es lo que hace de Parque Avellaneda una opción concreta para compradores con capital limitado o con crédito hipotecario de monto medio.
Distribución Típica de un 3 Ambientes en Parque Avellaneda
Edificios de los 70-90 (mayoría del stock)
Living-comedor: 18-22 m². Espacio principal con buena luz en pisos medios y altos.
Dormitorio principal: 12-15 m². Amplio, con placard integrado.
Dormitorio secundario: 9-12 m². Apto para hijo o home office.
Cocina separada: 8-10 m². Con lugar para desayunador.
Baño completo: 4-5 m².
Balcón o galería: presente en la mayoría de las unidades.
Total: 80-90 m²
Edificios Nuevos (stock limitado)
Living-comedor-cocina integrada: 24-28 m².
Dormitorio principal: 11-13 m².
Dormitorio secundario: 8-10 m².
Baño + toilette: 4-5 m² / 2-3 m².
Total: 68-78 m²
Para compra en Parque Avellaneda, los edificios de los 80-90 bien mantenidos suelen representar la mejor relación precio-superficie, aunque implican una mayor inversión inicial en mejoras si la unidad no fue renovada.
Las Mejores Calles para Comprar en Parque Avellaneda
Zona del Parque (Mayor Valor y Demanda)
Las cuadras linderas al Parque Avellaneda concentran los departamentos con mejor calidad de vida y mayor valor de reventa. La proximidad a las 74 hectáreas del parque es un diferencial que se aprecia en el precio pero que también sostiene la demanda en el tiempo.
Calles recomendadas:
Av. Lacarra (frente al parque): las mejores unidades del barrio. Alta demanda de compradores y de inquilinos.
Av. Directorio (sector parque): muy buena conectividad y verde inmediato.
Lafuente: lateral del parque, más tranquila.
Zona Central Residencial
La trama interna del barrio —lejos de las avenidas más transitadas pero bien conectada— ofrece los mejores precios para compra y el ambiente más familiar.
Cnel. Roca: eje central del barrio con buen equilibrio de servicios.
Chilavert: edificios de buena planta en rango de precio razonable.
Zona de Avenidas con Mayor Liquidez
Para quienes compran también pensando en la reventa o en la liquidez del activo, las unidades sobre o cerca de Av. Riestra y Av. Larrazábal tienen mejor acceso a transporte y mayor facilidad de alquiler posterior.
¿Qué Obtenés a Cada Precio?
Con USD 119.000-130.000 (USD 1.400-1.530/m²)
Un 3 ambientes de 80-88 m² en edificio de los 70-80, probablemente con necesidad de reformas parciales: pintura, cocina, sanitarios. La planta es grande y el potencial es real, pero hay que contemplar una inversión adicional de USD 8.000-15.000 para actualizar la unidad. Para quien tiene capacidad de reforma, esta franja es la que da más metros cuadrados por dólar invertido.
Con USD 130.000-145.000 (USD 1.530-1.700/m²)
El rango con más variedad real del barrio. Podés encontrar edificios de los 80-90 en buen estado con renovaciones parciales (cocina nueva, baño actualizado), pisos luminosos y balcón. La unidad puede estar lista para habitar o alquilar sin reforma mayor. El mejor equilibrio precio-condición del mercado de Parque Avellaneda.
Con USD 145.000-153.000 (USD 1.700-1.800/m²)
Las mejores opciones del barrio: edificios muy bien mantenidos, unidades recicladas o de construcción reciente, terminaciones de calidad, frente al parque o en las calles más cotizadas. Para quien quiere una propiedad lista para entrar sin invertir en reformas.
El Análisis de Inversión: Compra + Renta en Parque Avellaneda
Para quien compra con intención de alquilar, el análisis de rendimiento es el siguiente:
Escenario base:
Precio de compra: USD 130.000 (3 amb., 85 m², edificio 80-90 en buen estado)
Alquiler mensual estimado: $800.000 ARS
Tipo de cambio referencia: $1.000 ARS/USD (aproximado)
Este rendimiento es superior al promedio de los barrios del norte (que oscila entre 4% y 6% bruto anual) porque los precios de compra son más bajos en relación a los valores de alquiler.
Las expensas y los gastos de mantenimiento son los items a monitorear. En un edificio de los 80-90 sin portero permanente, las expensas pueden ser de $50.000-$80.000/mes, que en el análisis de renta se descuentan del ingreso bruto.
Transporte y Accesibilidad desde Parque Avellaneda
El punto más débil del barrio para compradores que trabajan en el centro es la conectividad. Sin subte, las opciones son:
Ferrocarril Belgrano Sur: La Estación Parque Avellaneda conecta con la estación Buenos Aires en 25-30 minutos. Es el transporte más eficiente para llegar al centro.
Colectivos: Líneas 4, 7, 92, 117, 126 y 103 cubren el barrio con diferente frecuencia. El tiempo al centro es de 40-55 minutos dependiendo de la línea y el tráfico.
Autopista Perito Moreno: Para quien viaja en auto, el acceso a la autopista permite llegar al microcentro en 20-30 minutos fuera del horario pico.
Colegios, Parques y Servicios para la Familia
El Parque Avellaneda: 74 hectáreas de verde urbano son el principal activo del barrio para familias. Canchas, juegos para niños, ciclismo, actividades culturales y la escala de un parque que la mayoría de los barrios de CABA no tiene.
Educación: Cobertura completa en nivel inicial, primario y secundario, tanto público como privado. Varias escuelas dentro del barrio con buena valoración comunitaria.
Salud: Hospital Álvarez como referencia pública. Centros de salud municipales (CESAC) en el barrio. Clínicas privadas en los barrios limítrofes.
Comercios: Carrefour, Día y almacenes en la trama barrial. La Feria de Mataderos los domingos es un clásico de la zona. Centro comercial de Flores a 15-20 minutos.
Expensas y Gastos de Mantenimiento
Tipo de Edificio
Expensas Estimadas
Edificio antiguo sin portero
$45.000 – $75.000
Edificio con portero eléctrico
$75.000 – $110.000
Edificio con portero físico
$110.000 – $170.000
Edificio nuevo con amenities
$170.000 – $260.000
Las expensas bajas son uno de los atractivos de Parque Avellaneda para compradores con intención de alquiler: reducen el gasto fijo y mejoran el rendimiento neto de la inversión.
Pros y Contras de Comprar en Parque Avellaneda
Pros
Contras
Precio de entrada más bajo de CABA para 3 amb.
Sin línea de subte
Rendimiento locativo superior al promedio de CABA
Lejos del centro
Parque de 74 ha a distancia caminable
Menor plusvalía histórica que barrios del norte
Expensas bajas en edificios sin amenities
Stock de edificios nuevos limitado
Barrio familiar y tranquilo
Menor liquidez de reventa que barrios premium
Plantas grandes en edificios de los 80
Edificios más viejos requieren análisis de infraestructura
Acceso a autopista para quienes usan auto
Consejos para Comprar un 3 Ambientes en Parque Avellaneda
1. Hacé inspeccionar la instalación eléctrica y de gas antes de cerrar. Los edificios de los 70-80 pueden tener instalaciones originales que requieren actualización. El costo puede ser de USD 3.000-8.000 para una unidad. Es negociable con el vendedor si el estudio técnico lo justifica.
2. Revisá el estado del consorcio. Pedí las últimas 6 liquidaciones de expensas, las actas de asamblea y si hay deudas pendientes del consorcio. Un consorcio mal administrado puede implicar gastos extraordinarios importantes.
3. Verificá la escrituración. Algunas propiedades en el sur de CABA tienen situaciones de dominio complejas. Un abogado inmobiliario o escribano de confianza debe revisar el título de propiedad antes de cualquier seña.
4. Considerá la orientación de los dormitorios. Para reventa o alquiler, los dormitorios con orientación norte y este tienen mayor valor. Preguntá y verificá en la visita a distintas horas del día.
5. Negociá. En Parque Avellaneda, el mercado tiene menor demanda de compradores que en los barrios del norte. Los propietarios tienen más predisposición a negociar. Una oferta inicial 8-12% por debajo del precio publicado no es descabellada.
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar en Parque Avellaneda
¿Cuánto cuesta comprar un 3 ambientes en Parque Avellaneda en 2026?
El rango es de USD 1.400 a USD 1.800 por m². Para una unidad de 85 m², eso implica un precio total de USD 119.000 a USD 153.000. Es el rango más accesible de CABA para esta tipología.
¿Es buen momento para comprar en Parque Avellaneda?
Con el mercado inmobiliario argentino en recuperación y los precios del sur de CABA todavía rezagados respecto al promedio de la ciudad, comprar en Parque Avellaneda en 2026 es una decisión con potencial de apreciación. Los barrios del sur históricamente aprecian con rezago respecto a los del norte, lo que implica que hay recorrido al alza.
¿Qué rendimiento de alquiler puedo esperar?
Un rendimiento bruto de 7-8% anual en USD equivalente es razonable para 2026. El rendimiento neto (descontando expensas, impuestos y vacancia) queda entre 5% y 6,5% anual.
¿Hay créditos hipotecarios para propiedades en Parque Avellaneda?
Sí. Cualquier banco que opere créditos hipotecarios en CABA puede financiar propiedades en Parque Avellaneda. Los trámites son idénticos a cualquier otro barrio. Los valores del barrio permiten calificar para créditos de menor monto, lo que amplía el universo de compradores.
¿El barrio va a seguir valorizándose?
La inversión en infraestructura del sur de CABA (metrobús, mejoras viales, planes de renovación urbana) y la presión de precios del norte hacia el sur son factores favorables. No es la apreciación explosiva de un barrio en pleno proceso de gentrificación, pero sí un activo que tiende a mantener valor real en el tiempo.
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Conclusión: El Punto de Entrada Más Bajo de CABA para un 3 Ambientes
Si el objetivo es comprar un 3 ambientes en CABA —para vivir o para invertir— y el capital disponible está por debajo de USD 160.000, Parque Avellaneda es probablemente la opción más concreta del mercado.
El precio de USD 1.400-1.800/m² combina con plantas grandes en edificios usados, un parque de 74 hectáreas a distancia caminable y un rendimiento locativo que supera al promedio de la ciudad. Las limitaciones de conectividad son reales, pero para quien trabaja en la zona sur o en modalidad remota, no son determinantes.
En el mercado de compra de CABA 2026, Parque Avellaneda es la respuesta más honesta a la pregunta: ¿dónde puedo comprar un 3 ambientes real con el presupuesto que tengo?
