Alquilar 3 ambientes en San Nicolás: precios y opciones 2026
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por Roomix
Alquilar 3 Ambientes en San Nicolás: Precios y Opciones 2026
San Nicolás es el barrio del microcentro de Buenos Aires. Pocos porteños lo identifican como "barrio" —la mayoría lo conoce simplemente como "el centro" o "el microcentro"—, pero tiene una vida residencial real que creció especialmente después de la pandemia, cuando los alquileres cayeron y el barrio se tornó más accesible para quienes quieren vivir en pleno corazón de la ciudad.
Para quien busca un 3 ambientes, San Nicolás es una opción inusual pero con lógica propia. La conectividad es la mejor de toda CABA: todas las líneas de subte pasan por el barrio o sus inmediaciones, la terminal de Once y Constitución están a minutos, y el aeropuerto metropolitano Jorge Newbery es accesible en colectivo directo. El precio del alquiler, en cambio, no refleja esa conectividad excepcional: los 3 ambientes en San Nicolás están por debajo de los valores de Palermo, Belgrano y San Telmo, lo que hace del barrio una opción que vale la pena analizar con más detalle.
Precios de Alquiler de 3 Ambientes en San Nicolás (Abril 2026)
El rango de precios para un 3 ambientes en San Nicolás es más amplio que en otros barrios, porque la oferta mezcla edificios corporativos reconvertidos, viejos hoteles transformados en residenciales y edificios tradicionales de uso mixto.
Por Zona y Tipo de Edificio
Zona / Tipo
Edificio estándar / corporativo
Edificio renovado o con amenities
Zona Congreso / OBELISCO
$820.000 - $960.000
$960.000 - $1.100.000
Microcentro financiero
$800.000 - $940.000
$940.000 - $1.050.000
Puerto Madero / Catedral
$870.000 - $1.000.000
$1.000.000 - $1.100.000
Precios de referencia para abril 2026 en ARS. Contratos con actualización ICL o IPC.
Comparativa por Presupuesto
Presupuesto mensual
Qué conseguís en San Nicolás
$800.000 - $880.000
3 amb. en edificio de uso mixto estándar, buena ubicación
$880.000 - $960.000
3 amb. renovado, zona Congreso o microcentro financiero
$960.000 - $1.050.000
3 amb. en edificio corporativo reconvertido, muy buena ubicación
$1.050.000+
3 amb. premium, edificio con amenities, zona Puerto Madero o Catedral
San Nicolás: ¿Por Qué Elegirlo Para un 3 Ambientes?
Vivir en el microcentro de Buenos Aires tiene un atractivo que no es para todos pero que, para quien encaja con el perfil, es difícil de superar.
Conectividad sin comparación. Desde San Nicolás podés llegar a prácticamente cualquier punto de CABA y del GBA en menos tiempo que desde cualquier otro barrio. Las líneas A, B, C, D y E de subte están a menos de 10 minutos caminando. Los colectivos son decenas. El aeropuerto está a 20 minutos en colectivo directo.
Sin necesidad de auto. San Nicolás es el barrio donde el auto es más innecesario de toda la ciudad. Todo está a mano: farmacias, supermercados, restaurantes, bancos, oficinas. Para quien trabaja en el microcentro, el tiempo que se ahorra en el traslado diario es enorme.
Precio bajo para el nivel de conectividad. El microcentro tuvo un ciclo de vaciamiento residencial en los años '90 y 2000, cuando las empresas tomaron los edificios y las familias se fueron a vivir a otros barrios. Ese proceso está en proceso de reversión lenta, pero el precio todavía no terminó de recuperarse. Para el inquilino que quiere vivir en el centro, hay oportunidades reales.
Mix de vida residencial y de ciudad. San Nicolás tiene teatros (el Teatro Colón está acá), gastronomía de todo tipo, museos, vida cultural activa. Es el barrio con mayor densidad de puntos de interés cultural de todo Buenos Aires.
Distribución Típica de un 3 Ambientes en San Nicolás
La oferta de 3 ambientes en San Nicolás es particular porque mezcla:
Edificios corporativos reconvertidos: oficinas transformadas en residencial, generalmente con plantas abiertas y layouts no convencionales. Pueden tener grandes ventanas y buenas vistas, pero la distribución puede ser menos práctica para una familia.
Edificios residenciales tradicionales: construidos como residencia desde el inicio, entre los '30 y los '70. Distribución más convencional, muros gruesos, techos altos.
Edificios de uso mixto: mitad residencial, mitad oficinas. El convivir con actividad comercial puede ser un factor a evaluar.
Un 3 ambientes típico ofrece:
Superficie: 70–90 m² según el tipo de edificio
Dormitorios: dos dormitorios (en edificios corporativos pueden ser ambientes diferenciados por tabiques, no cuartos convencionales)
Living-comedor: generalmente amplio, con buena iluminación en los edificios de perímetro libre
Cocina: equipada; en los edificios corporativos reconvertidos puede ser americana integrada
Baño: completo; los edificios más nuevos tienen baño y toilette
Extras: algunos edificios tienen vistas al Obelisco, al Río de la Plata o a la Avenida 9 de Julio
Las Mejores Calles y Zonas para Alquilar en San Nicolás
Zona Congreso
Las cuadras en torno al Palacio del Congreso —Hipólito Yrigoyen, Rivadavia, Callao, Entre Ríos— son las más residenciales del barrio. El entorno urbano es más barrial que el microcentro financiero, con comercios de proximidad y menos tráfico de oficinistas. Los edificios son en general de mayor antigüedad con una escala más humana.
Mejor opción para: familias, parejas, quien quiere vivir en el centro pero en un entorno más barrial.
Microcentro Financiero
Las calles entre Florida, San Martín, 25 de Mayo y Corrientes son el epicentro financiero y comercial de la ciudad. El entorno es intenso de lunes a viernes y mucho más tranquilo los fines de semana. Los edificios son principalmente de uso mixto o corporativos reconvertidos.
Mejor opción para: profesionales que trabajan en el microcentro y quieren eliminar el tiempo de traslado, nómades digitales.
Zona Teatro Colón / Corrientes
Las cuadras en torno al Teatro Colón y la Avenida Corrientes tienen una identidad cultural fuerte. Es la zona con mayor densidad de teatros, librerías y restaurantes históricos del barrio. Los edificios residenciales de esta zona son muy buscados por quienes valoran el entorno cultural.
Mejor opción para: amantes de la cultura, profesionales de las artes, quien valora la vida nocturna y cultural porteña.
Calles a Evaluar
Av. 9 de Julio: ruido extremo, vibración de colectivos. Los departamentos sobre la 9 de Julio no son recomendables para quien le molesta el ruido.
Av. Corrientes (tramo nocturno): la zona de teatros tiene actividad nocturna intensa. Si el ruido de noche no es problema, es excelente. Si necesitás silencio para dormir, priorizá calles laterales.
Florida peatonal: tiene servicios pero también mucho tráfico peatonal de dia. Los edificios sobre Florida tienen más movimiento del deseable para una vivienda familiar.
¿Qué Obtenés con Cada Presupuesto?
Con $700.000/mes
Un 3 ambientes de 68–76 m² en edificio de uso mixto estándar, bien ubicado en el microcentro. Puede tener distribución algo atípica si es una reconversión de oficinas. Cocina americana, dos dormitorios o ambientes separados. La mejor conectividad de Buenos Aires al precio más bajo para un 3 ambientes.
Con $800.000/mes
Un 3 ambientes de 76–85 m² en edificio renovado en la zona Congreso o en edificio residencial tradicional bien mantenido. Distribución convencional, cocina separada, dos dormitorios. Piso con vistas a la calle o interior tranquilo. El punto óptimo de la oferta en San Nicolás.
Con $900.000/mes
Un 3 ambientes de 82–90 m² en edificio corporativo de primer nivel reconvertido a residencial, o en edificio residencial de categoría. Terminaciones de calidad, posiblemente amenities (gym, salón). El tipo de unidad que en Puerto Madero costaría el doble.
Con $1.100.000/mes o más
Un 3 ambientes en edificio con amenities completos en las mejores ubicaciones: vistas al Obelisco, al Río de la Plata o a la Reserva Ecológica. Las mejores unidades del barrio, con un nivel de terminación que rivaliza con cualquier barrio de CABA.
Ejemplo de Presupuesto en el Microcentro
Una pareja que trabaja en el centro y alquila un 3 ambientes de 80 m² en San Nicolás:
Concepto
Monto estimado (abril 2026)
Alquiler mensual
$940.000
Expensas
$130.000 - $200.000
ABL y servicios
$30.000 - $45.000
Internet + Cable
$25.000 - $35.000
Total mensual
$1.125.000 - $1.220.000
Importante: en San Nicolás, el ahorro en transporte puede ser significativo. Una pareja que elimina el traslado diario en subte o colectivo puede ahorrar entre $60.000 y $100.000/mes entre pases SUBE y tiempo de viaje no gastado.
Transporte desde San Nicolás
Subterráneo — Todas las Líneas
San Nicolás es el único barrio de CABA por donde pasan o que tiene acceso inmediato a las cinco líneas de subte:
Línea A (celeste): Lima – Plaza de Mayo
Línea B (roja): Florida – Corrientes
Línea C (azul): Diagonal Norte – Plaza de Mayo
Línea D (verde): Catedral
Línea E (lila): Bolívar – San José
Esta cobertura hace que el auto sea completamente prescindible y que cualquier punto de CABA sea accesible en menos de 35 minutos.
Trenes
Retiro: terminal de los trenes Mitre (ramal Tigre y José León Suárez) y Belgrano Norte. A 10–15 minutos del barrio.
Once: terminal de los trenes Sarmiento y Caballito. Accesible en subte A desde Lima.
Constitución: trenes Roca al GBA sur. Accesible en subte C.
Colectivos
Decenas de líneas recorren todas las avenidas del barrio: Corrientes, Callao, Entre Ríos, Diagonal Norte, Leandro N. Alem. La densidad de colectivos en San Nicolás es la mayor de toda CABA.
Aeropuerto
El aeropuerto metropolitano Jorge Newbery está a 20 minutos en colectivo directo (línea 33 o 45) o en taxi/remise por la Costanera Norte. Para viajeros frecuentes, vivir en San Nicolás es una ventaja operativa real.
Colegios y Servicios
Colegios y Educación
La oferta educativa de San Nicolás está orientada a todos los niveles pero con un sesgo hacia la educación universitaria y profesional:
UBA (Ciudad Universitaria / Facultades dispersas): varias facultades a minutos del barrio
Colegios privados en la zona: algunos colegios primarios y secundarios en el perímetro del barrio
Institutos terciarios y universitarios privados: alta concentración en el área
Escuelas públicas: con reputación variable; las mejores están en las zonas de Congreso
Supermercados y Servicios
Supermercados Coto y Día en varios puntos del barrio
Chino y mercados de proximidad en casi cada cuadra
Farmacias de todas las cadenas
Bancos en cada cuadra del microcentro
Gastronómicos de todo tipo y precio desde empanadas a restaurantes de cocina internacional
Cultura y Entretenimiento
Teatro Colón: uno de los mejores teatros líricos del mundo, en el barrio
Teatro Gran Rex, Gran Splendid, Opera: salas históricas de Buenos Aires
Mercado de las Pulgas de San Telmo: a minutos
MALBA (Palermo) y Bellas Artes (Recoleta): a 20 minutos en subte
Avenida Corrientes: teatro, librerías, restoranes, el corazón cultural de la ciudad
Fin de semana más tranquilo pero menos vida de barrio
Oferta cultural y gastronómica inigualable
Algunos edificios con distribución atípica (reciclados de oficinas)
Cercanía al aeropuerto
No tiene plazas ni espacios verdes propios relevantes
Teatro Colón, Corrientes en el barrio
Escasa oferta de colegios bilingües de primer nivel
Ideal para quienes trabajan en el centro
Tránsito peatonal muy intenso en hora pico
Consejos para Alquilar un 3 Ambientes en San Nicolás
1. Visitá el departamento un día de semana Y un fin de semana. La experiencia del barrio es radicalmente diferente entre los días hábiles (muy activo, ruidoso, lleno de gente) y los fines de semana (más tranquilo). Conocé las dos caras antes de decidir.
2. Verificá la insonorización del departamento. Las ventanas con doble vidrio son fundamentales en San Nicolás. Sin ellas, el ruido de colectivos, colectivos articulados y tráfico en general puede ser insoportable. Preguntá específicamente antes de visitar.
3. Evaluá el layout con cuidado si es un reciclado de oficinas. Los edificios corporativos reconvertidos pueden tener ventanas en lugares inusuales, columnas estructurales en el medio del espacio o distribución de ambientes que no es convencional. Asegurate de que el lay-out funcione para tu estilo de vida.
4. Las calles laterales a las avenidas son muy superiores para vivir. Tucumán, Lavalle, Bartolomé Mitre y otras calles transversales son mucho más silenciosas que Corrientes, Diagonal Norte o 9 de Julio. El precio no suele diferir mucho pero la calidad de vida sí.
5. Chequeá el parking antes de firmar si tenés auto. San Nicolás tiene muy escasas cocheras residenciales y los garajes comerciales pueden costar $120.000–$180.000/mes. Si tenés auto, asegurate de tener dónde guardarlo antes de comprometerte.
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Preguntas Frecuentes sobre Alquilar en San Nicolás
¿Es seguro vivir en el microcentro de Buenos Aires?
La seguridad en San Nicolás varía por zona y horario. En el área de Congreso y Teatro Colón el entorno es más amigable que en el microcentro financiero durante la noche. Como en todo barrio de CABA, la seguridad mejoró en los últimos años pero requiere atención. Visitá el departamento en horario nocturno para evaluar el entorno real.
¿Cuánto sube el alquiler en San Nicolás por año?
Los contratos siguen el ICL del Banco Central, con ajuste trimestral o semestral. El alquiler puede subir entre un 70% y un 100% en el año, dependiendo del índice pactado. Verificá siempre el índice antes de firmar.
¿Los edificios corporativos reconvertidos a residencial son buenos para vivir?
Depende del edificio y de la calidad de la reconversión. Los mejores tienen pisos altos con buenas vistas, ventanas amplias, aislamiento acústico adecuado y amenities. Los peores tienen distribuciones incómodas, mala insonorización y servicios insuficientes. Visitá en detalle y preguntá por la antigüedad de la reconversión.
¿Hay oferta de 3 ambientes familiares en San Nicolás?
Sí, aunque es menor que la oferta de 1 y 2 ambientes. Los 3 ambientes en San Nicolás están orientados a parejas profesionales, familias sin hijos chicos o inquilinos que priorizan la conectividad sobre el entorno barrial. Con hijos en edad escolar, el barrio tiene menos colegios de primer nivel que el corredor norte.
¿Cuánto ahorrás en transporte viviendo en San Nicolás?
Una persona que trabaja en el microcentro y vive en un barrio periférico puede gastar entre $60.000 y $100.000 mensuales en transporte (SUBE, nafta, estacionamiento). Vivir en San Nicolás elimina ese costo casi por completo.
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Conclusión
San Nicolás es el barrio para quien quiere la máxima conectividad de Buenos Aires a un precio de alquiler que todavía no terminó de actualizarse al alza. Para un 3 ambientes, el rango de $800.000 a $1.050.000/mes ofrece unidades accesibles en el corazón de la ciudad, con acceso a todas las líneas de subte, la gastronomía y la cultura que solo el centro puede dar.
No es el barrio para criar hijos con escuelas bilingües en la esquina y parques al frente, pero para profesionales que trabajan en el microcentro, parejas sin hijos o inquilinos que priorizan la practicidad y la conectividad sobre el entorno residencial clásico, San Nicolás tiene una lógica propia muy clara.
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Etiquetas
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