Alquilar 3 ambientes en Villa Ortúzar: precios 2026
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por Roomix
Alquilar 3 ambientes en Villa Ortúzar: precios 2026
Villa Ortúzar está en ese momento especial en el que pocos barrios porteños se encuentran: es todavía lo suficientemente accesible como para justificar la mudanza, pero ya claramente lo suficientemente bueno como para desear vivir ahí. Ubicado en el norte de CABA, encajado entre Chacarita al sur, Agronomía al norte y Colegiales al este, Villa Ortúzar tiene la combinación que las jóvenes familias buscan en 2026: calles tranquilas, un barrio en proceso de mejora visible, precios todavía razonables y una energía de comunidad que se construye activamente.
Para alquilar un 3 ambientes, Villa Ortúzar ofrece rangos de entre $790.000 y $1.000.000 mensuales, con la diferencia de precio marcada principalmente por la zona dentro del barrio y el estado del inmueble. Es más caro que la media del oeste de CABA pero más barato que Colegiales o Chacarita en los sectores gastronómicos. Es el punto intermedio perfecto para quien quiere la vitalidad del corredor norte sin pagar Palermo.
Precios de alquiler de 3 ambientes en Villa Ortúzar (Abril 2026)
Zona Sur (límite con Chacarita / Av. Forest)
Tipología
Rango de Precio Mensual
3 ambientes estándar
$890.000 - $1.000.000
3 ambientes con balcón
$920.000 - $1.000.000
3 ambientes a estrenar
$960.000 - $1.000.000
PH 3 ambientes reciclado
$860.000 - $960.000
La zona más cara del barrio y la más buscada. La proximidad a Chacarita —con su escena gastronómica, el Mercado Chacarita y el Subte B— es el factor que eleva los precios en este sector. Las calles al sur de Av. Triunvirato son las más animadas y más conectadas.
Zona Central (calles internas / Av. Triunvirato)
Tipología
Rango de Precio Mensual
3 ambientes estándar
$840.000 - $950.000
3 ambientes con balcón
$870.000 - $970.000
3 ambientes a estrenar
$910.000 - $980.000
PH 3 ambientes reciclado
$820.000 - $930.000
El corazón del barrio. Av. Triunvirato es el eje comercial y la arteria más activa de Villa Ortúzar. Las cuadras internas perpendiculares son residenciales y tranquilas. Muy buena relación precio/calidad para quien busca la combinación de actividad accesible y silencio en casa.
Zona Norte (límite con Agronomía / La Paternal)
Tipología
Rango de Precio Mensual
3 ambientes estándar
$790.000 - $880.000
3 ambientes con balcón
$820.000 - $910.000
PH 3 ambientes
$790.000 - $870.000
La zona más económica del barrio. Más alejada del Subte B y de la escena de Chacarita, pero con precios que permiten acceder a la calidad de vida del barrio con un presupuesto algo más ajustado. Muy tranquila, arbolada, con un perfil marcadamente residencial.
Precios de referencia abril 2026. Los contratos se actualizan según ICL o IPC conforme la normativa vigente.
Cómo es un 3 ambientes típico en Villa Ortúzar
El parque edilicio de Villa Ortúzar tiene una mezcla interesante:
Construcción predominante: años 70-90 en la zona central y norte; edificios más nuevos en la zona sur.
Dormitorio principal: 12-15 m², con placard y ventana exterior.
Segundo dormitorio: 10-13 m². Los de Villa Ortúzar tienden a tener ambientes algo más generosos que la media del norte de CABA.
Living-comedor: 20-28 m², con buena luz. Los más nuevos tienen cocina integrada.
Cocina: 7-10 m². Los alquileres incluyen muebles en la mayoría de los casos.
Baño completo: 4-5 m². Los de los edificios más nuevos tienen toilette separado.
Superficie total: 82-95 m² cubiertos.
Una característica notable del barrio es la presencia de varias casas y PHs de principios del siglo XX que se han reciclado y se alquilan como departamentos o PHs de 3 ambientes con mucho carácter: techos altos, molduras, patios y una escala humana que los edificios en torre no tienen. Son la opción más buscada por las familias jóvenes que valoran el espacio y la identidad.
Las mejores calles para alquilar en Villa Ortúzar
Calles recomendadas
Av. Triunvirato (entre Holmberg y Chorroarín): el eje comercial del barrio. Ruidosa pero con todo a mano: comercios, colectivos, cafés.
Holmberg y Fraga: calles de mucho encanto, arboladas, con edificios de pocos pisos y una estética muy agradable. Son las más buscadas por jóvenes familias.
Elcano y Av. Forest: en el límite sur con Chacarita, estas calles combinan acceso a la escena gastronómica de Chacarita con la tranquilidad del barrio.
Charlone y Moldes: en la frontera con Colegiales, calles muy lindas con edificios nuevos y una energía muy agradable.
Conde y Pacheco de Melo: zona norte, más tranquila, con muy buen arbolado y algunos de los mejores PHs reciclados del barrio.
Calles a considerar con cuidado
Av. Triunvirato (sobre la avenida misma): el tránsito de colectivos puede generar ruido importante en los pisos bajos.
Inmediaciones de Av. Forest: el límite con Parque Chas puede ser algo oscuro en horario nocturno en algunas cuadras.
Zona muy norte (La Paternal): algunas cuadras en el límite tienen menor oferta de servicios y peor iluminación.
Qué obtenés con cada presupuesto
Con $790.000 - $870.000 por mes:
Un 3 ambientes de 82-88 m² en la zona norte del barrio o en un edificio de los años 80 en la zona central. Probablemente en buen estado, con cocina con muebles y baño renovado. Expensas de $90.000-$140.000. Es el punto de entrada al mercado de Villa Ortúzar.
Con $880.000 - $950.000 por mes:
Un 3 ambientes bien ubicado en la zona central, de 85-92 m², posiblemente con balcón. Edificio en muy buen estado, terminaciones actualizadas, expensas de $120.000-$170.000. En este rango encontrás la mayor variedad de buenas opciones.
Con $960.000 - $1.000.000 por mes:
Los mejores departamentos del barrio: unidades en la zona sur (límite con Chacarita), posiblemente a estrenar o de menos de 5 años, con cocina integrada, balcón amplio y amenities (gym, sum, terraza). Superficie de 90-95 m², expensas de $150.000-$200.000.
Con $820.000 - $860.000 por mes:
En este rango podés encontrar los PHs reciclados más interesantes del barrio: techos altos, ladrillo a la vista, patio o terraza, una estética particular que los edificios nuevos no pueden replicar.
Por qué Villa Ortúzar está en valorización
Villa Ortúzar es uno de los barrios del norte de CABA que está en un proceso de mejora constante, similar al que vivió Chacarita hace 10 años. Los factores que explican esta tendencia:
La llegada de la escena gastronómica
Los restaurantes y bares que no pueden pagar los alquileres de Chacarita están abriendo en Villa Ortúzar. El proceso es gradual pero visible: las calles de Holmberg, Fraga y Triunvirato tienen cada vez más propuestas interesantes que atraen a público de otros barrios.
El efecto Chacarita y Colegiales
El "desborde" de demanda de Chacarita y Colegiales, barrios ya consolidados y caros, empuja a familias y jóvenes profesionales a mirar en los barrios limítrofes. Villa Ortúzar es el primero en absorber esa demanda en el eje norte.
Renovación del parque edilicio
Hay construcción nueva en el barrio: torres de pocos pisos (no megaproyectos) que modernizan la oferta sin destruir la escala del barrio. Eso mantiene el interés sin gentrificación agresiva.
La remodelación de la Ciudad Universitaria y el eje Agronomía
La FAUBA (Facultad de Agronomía) y la Ciudad Universitaria en el eje norte generan una demanda permanente de vivienda en la zona, especialmente de profesores, investigadores y estudiantes de posgrado.
Transporte desde Villa Ortúzar
Subte
Línea B (roja):
Estación Tronador (Av. Corrientes y Tronador): la más cercana para la zona sur del barrio. Desde acá al microcentro (Leandro N. Alem) son unos 25 minutos.
Estación Dorrego (Av. Corrientes y Dorrego): para la zona sur-este, en el límite con Chacarita.
Línea D (verde):
Estación Ministro Carranza (Av. Santa Fe y Coronel Díaz): accesible desde la zona este del barrio en colectivo o bici.
Colectivos
La Av. Triunvirato y Av. Forest tienen cobertura amplia de líneas:
Líneas 39, 65: conectan con el centro y zona sur.
Líneas 15, 168: hacia Belgrano, el norte y Palermo.
Líneas 19, 42, 71: zona oeste y microcentro.
Línea 78: hacia Chacarita y zona sur.
Bicicleta
El barrio está integrado a la red de EcoBici. Desde Villa Ortúzar se puede llegar en bici a Chacarita en 10 minutos, a Colegiales en 12 minutos y a Belgrano en 20 minutos usando los carriles de bici de Av. Triunvirato y las paralelas.
Colegios y servicios en Villa Ortúzar
Educación
Escuela Primaria Nro. 14 "Rodolfo Walsh" (pública, en el barrio): bien valorada por las familias.
Escuela de Educación Media Nro. 5: secundaria pública con buena reputación en la zona.
Jardines de infantes: buena oferta privada y estatal en el barrio y en Chacarita.
FAUBA (Facultad de Agronomía - UBA): a pocos minutos, con infraestructura de jardines y actividades culturales abiertas.
Salud
Hospital Fernández (Cerviño 3356, Palermo): a pocos kilómetros, de referencia para el norte de CABA.
Centro de Salud Nro. 18: atención primaria en el barrio.
Clínicas privadas en Colegiales y Chacarita, accesibles en 10-15 minutos.
Comercios y vida cotidiana
Villa Ortúzar tiene sobre Av. Triunvirato todos los comercios del día a día: supermercados, farmacias, panaderías, verdulerías, carnicerías. La oferta gastronómica está en crecimiento: ya hay cafés de especialidad, restaurantes de cocina moderna y bares que se instalan en el barrio semana a semana.
Pros y contras de alquilar en Villa Ortúzar
Aspecto
Pros
Contras
Precio
Más barato que Chacarita y Colegiales
Sube constantemente por valorización
Gastronomía
En crecimiento rápido y de buena calidad
Todavía no tan completa como Chacarita
Tranquilidad
Calles internas muy silenciosas
Av. Triunvirato es ruidosa
Transporte
Subte B cerca (zona sur) + colectivos
Zona norte más alejada del subte
Ambiente
Barrio joven, en construcción de identidad
Proceso de valorización eleva precios
Espacios verdes
Parque Chas cerca, Agronomía
Sin gran parque propio dentro del barrio
Comunidad
Familias jóvenes, comerciantes nuevos
Mezcla de perfiles todavía heterogénea
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¿Cuánto sale alquilar un 3 ambientes en Villa Ortúzar en 2026?
El rango va de $790.000 en la zona norte del barrio hasta $1.000.000 en los mejores departamentos de la zona sur, cerca de Chacarita. El precio más representativo para un 3 ambientes estándar en buena ubicación está entre $850.000 y $950.000 mensuales, más expensas.
¿Villa Ortúzar es similar a Chacarita?
Tienen cierta afinidad por ser barrios lindantes y por compartir una energía de transformación urbana, pero son diferentes. Chacarita tiene una escena gastronómica y cultural más consolidada y reconocida, con precios más altos. Villa Ortúzar está en un proceso anterior: la escena está llegando pero los precios todavía no alcanzaron a Chacarita. Para quien quiere estar en esa zona pero pagar menos, Villa Ortúzar es la opción.
¿Es un barrio seguro para vivir?
Sí. Las zonas residenciales de Villa Ortúzar tienen buena percepción de seguridad. Las calles internas son tranquilas, bien iluminadas y con presencia de vecinos activos. El proceso de valorización del barrio suele ir acompañado de mejora en la percepción de seguridad. Como en todo Buenos Aires, hay calles con mayor y menor movimiento; conviene visitar la cuadra específica en distintos horarios antes de firmar.
¿Qué perfil de inquilino predomina en Villa Ortúzar?
Mayoritariamente jóvenes familias (parejas de 30-40 años con uno o dos hijos pequeños), profesionales que trabajan desde casa y buscan espacio y tranquilidad, y personas que migraron de Chacarita o Colegiales al subir los precios en esos barrios. El barrio tiene una dinámica social activa y una comunidad de vecinos comprometida con el barrio.
¿Los precios de Villa Ortúzar van a seguir subiendo?
La tendencia de los últimos años es claramente alcista, y los factores que explican esa valorización (demanda de desborde de barrios caros, mejora de la oferta gastronómica, construcción nueva) siguen activos. No es posible predecir con certeza, pero los analistas del mercado inmobiliario porteño ubican a Villa Ortúzar entre los barrios con mayor potencial de valorización del norte de CABA en el mediano plazo.
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Conclusión
Villa Ortúzar es el barrio del norte de CABA donde todavía es posible vivir bien y pagar menos que en los barrios ya consolidados de la zona. Las calles tranquilas, la comunidad activa de jóvenes familias, la cercanía a Chacarita y Colegiales y una escena gastronómica en crecimiento hacen de él una de las mejores opciones del mercado porteño en 2026 para quien busca un 3 ambientes en una zona que claramente va para arriba. El momento de mudarse es ahora, antes de que los precios terminen de alcanzar a los vecinos más caros.
Etiquetas
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