Comprar 3 ambientes en Villa Urquiza: precios 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Villa Urquiza: precios 2026
Hay barrios de Buenos Aires que pasan de moda y hay barrios que simplemente funcionan. Villa Urquiza pertenece a la segunda categoría. Desde hace décadas mantiene una demanda constante, precios estables, alta ocupación de alquileres y una comunidad familiar que no migra a otros barrios: simplemente crece adentro del barrio. Eso lo convierte en uno de los mercados inmobiliarios más sólidos del norte de CABA para comprar un 3 ambientes.
Esta guía analiza en detalle los precios de compra en Villa Urquiza a abril de 2026, las zonas con mejor relación precio-calidad, el potencial de inversión y los factores que deberías evaluar antes de tomar la decisión.
Por qué Villa Urquiza es un mercado sólido para comprar
La solidez del mercado inmobiliario de Villa Urquiza se sustenta en tres pilares que se retroalimentan entre sí:
1. Demanda familiar constante. Las familias que eligen Villa Urquiza por sus colegios y calidad de vida no rotan con facilidad. Una vez que una familia se instala en el barrio, tiende a permanecer durante años o décadas. Esa estabilidad de la demanda sostiene los precios tanto de compra como de alquiler incluso en ciclos económicos adversos.
2. Oferta limitada de inmuebles nuevos. Villa Urquiza tiene restricciones de altura y una trama barrial consolidada que limita la construcción de nuevos edificios en gran escala. Eso significa que el stock de propiedades crece lentamente, lo que sostiene los precios en el tiempo.
3. Infraestructura de alta calidad. El Tren Mitre, los colegios bilingüe, el Hospital Pirovano, el Mercado de Villa Urquiza y la oferta gastronómica hacen que el barrio tenga un nivel de infraestructura que pocas zonas del norte de CABA pueden igualar. Esa infraestructura no desaparece de un año para otro y es un ancla de valor para las propiedades.
En el ciclo de recuperación inmobiliaria de CABA que arrancó en 2024-2025, Villa Urquiza viene mostrando una revalorización sostenida y sin burbujas. No es el barrio donde los precios se disparan de golpe, pero tampoco es donde bajan. Es exactamente el tipo de mercado que favorece al comprador que quiere certeza.
Precios de venta de 3 ambientes en Villa Urquiza (Abril 2026)
Los precios de venta de 3 ambientes en Villa Urquiza están entre USD 2.100 y USD 2.700 por metro cuadrado, ubicando al barrio en la franja premium del norte de CABA, aunque por debajo de Palermo o Belgrano R.
Por tipo de inmueble
Tipo de Inmueble
Precio USD/m²
Precio total estimado (80 m²)
Departamento antiguo (80) bien mantenido
USD 2.100 – 2.300
USD 168.000 – 184.000
Departamento edificio de los 2000
USD 2.200 – 2.450
USD 176.000 – 196.000
PH con patio o terraza (buen estado)
USD 1.500 - 2.222
USD 120.000 - 178.000
Edificio nuevo o reciclado premium
USD 2.450 – 2.700
USD 196.000 – 216.000
El escalón más accesible (USD 2.100-2.200/m²) corresponde a departamentos en edificios de los años 80 que están bien mantenidos pero no renovados. Tienen planta generosa (75-85 m²), buenas distribuciones y localización en las calles más tranquilas del barrio. Son excelente punto de entrada para familias que compran para vivir y que pueden hacer mejoras graduales.
Comparación con barrios vecinos del norte de CABA
Barrio
Precio USD/m² (3 amb)
Diferencia vs Villa Urquiza
Villa Urquiza
USD 2.100 – 2.700
—
Coghlan
USD 1.900 – 2.400
-10-15%
Saavedra
USD 1.950 – 2.500
-8-10%
Núñez
USD 2.200 – 2.800
+5-8%
Belgrano
USD 2.500 – 3.200
+20-25%
Palermo Nuevo
USD 2.700 – 3.500
+25-30%
Belgrano R
USD 3.000 – 4.000
+40-50%
La comparación con Coghlan y Saavedra es especialmente relevante: son dos barrios muy similares en perfil que tienen precios entre 10-15% más bajos. Si el presupuesto es ajustado, son alternativas a considerar. Pero Villa Urquiza justifica su sobreprecio con la concentración de colegios y la conectividad del Tren Mitre.
La diferencia con Belgrano o Palermo (que pueden estar entre 20-50% más caros) muestra que Villa Urquiza todavía tiene margen de apreciación en el largo plazo.
Las mejores zonas dentro de Villa Urquiza para comprar
Entorno Triunvirato-Monroe (zona prime)
El corazón del barrio, con la mayor actividad comercial, gastronómica y de servicios. Los precios son los más altos del barrio (USD 2.450-2.700/m²) pero la liquidez también es la mayor: si en algún momento querés vender, este es el sector con más compradores potenciales. Los colegios más buscados están a pocos minutos caminando. Calles clave: Monroe, Conesa, Ramón Freire, Galván y trasversales de Triunvirato.
Zona cerca del Tren Mitre (alta conectividad)
El radio de 5-8 minutos caminando a la estación tiene un factor de demanda propio: hay familias que eligen el departamento primero por la distancia al tren y después por el resto de los factores. Los precios reflejan esa demanda (USD 2.300-2.550/m²) pero el beneficio de conectividad justifica el costo. Calles: García de Zúñiga, Av. de los Constituyentes y Echeverría.
Zona residencial tranquila (interior del barrio)
Entre Av. García del Río, Estomba, Bucarelli y Zabala está la parte más residencial del barrio. Casas de los años 40-50, edificios moderados, calles muy arboladas y tranquilidad máxima. Los precios son los más accesibles del barrio (USD 2.100-2.300/m²). Ideal para familias que priorizan el silencio, el aire y el espacio por sobre el acceso inmediato a la actividad barrial.
Límite con Coghlan (zona norte)
La transición hacia Coghlan tiene precios algo más accesibles que el corazón de Villa Urquiza (USD 2.100-2.350/m²). Para quienes no encuentran disponibilidad o presupuesto en el centro del barrio, esta zona ofrece propiedades de calidad con una diferencia de precio que puede ser significativa. La dinámica barrial se acerca más a Coghlan, pero los servicios de Villa Urquiza quedan igualmente accesibles.
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con USD 168.000-185.000
Un 3 ambientes en edificio de los años 80 bien mantenido, de unos 75-80 m². Dos dormitorios con placard, living-comedor de 25 m², balcón orientado a calle, cocina separada en buen estado. Edificio con portero o encargado. La zona más probable es la parte más tranquila del barrio o el límite con Coghlan. Es el punto de entrada para comprar en Villa Urquiza sin llegar al presupuesto máximo.
Con USD 185.000-205.000
El rango más equilibrado. Accedés a lo mejor del mercado sin el premium de los edificios más nuevos: un departamento en edificio de los 2000 con amenidades básicas y buenas terminaciones, o el mejor de los PH disponibles con patio o terraza. La zona puede ser cualquiera del barrio excepto la más prime. Planta de 80-90 m² bien distribuidos.
Con USD 205.000-220.000
Lo premium de Villa Urquiza: edificio nuevo con gym, SUM y laundry, terminaciones de primer nivel, o el mejor PH renovado del barrio con terraza propia y distribución moderna. También en este rango aparecen opciones en la zona prime (Monroe, Triunvirato) con muy buena ubicación. Para compradores que quieren la mejor versión posible del barrio.
Análisis de inversión: Villa Urquiza como activo inmobiliario
Rendimiento bruto por alquiler:
Precio de compra promedio (80 m² buen estado): USD 195.000
Alquiler mensual promedio (3 amb): $975.000 ARS ≈ USD 813
Rendimiento bruto anual: aproximadamente 5-5,5%
Este es el rendimiento típico de los barrios premium de CABA: menor que en zonas populares pero compensado por mayor seguridad de ocupación, menores períodos sin inquilino y mayor valorización del capital en el tiempo.
Perspectivas de apreciación:
Villa Urquiza históricamente apreciación entre 3-5% anual en dólares en períodos de estabilidad económica. Con el ciclo de recuperación inmobiliaria que atraviesa CABA, y considerando que el barrio aún está entre 15-20% por debajo de sus máximos históricos de 2018 (en términos de USD/m²), hay margen de apreciación adicional en los próximos 3-5 años.
Comparación de rendimiento neto vs otros mercados:
Villa Urquiza: ~5% bruto, bajo riesgo de vacancia, alta valorización esperada
Palermo: ~4% bruto, muy bajo riesgo de vacancia, alta liquidez
Zona sur popular: ~7-8% bruto, mayor riesgo de vacancia, menor valorización
Para inversores conservadores que priorizan la seguridad del capital sobre el rendimiento máximo, Villa Urquiza es una de las mejores opciones de CABA.
Análisis de liquidez:
Villa Urquiza tiene buena liquidez relativa dentro del mercado de CABA. En condiciones normales del mercado, una propiedad bien tasada puede venderse en 2-4 meses. Eso la compara favorablemente con barrios más populares donde el proceso puede ser más extenso.
Factores clave para evaluar antes de comprar en Villa Urquiza
Verificar el estado del edificio:
En edificios de los años 80-90, revisar el estado de la fachada, el ascensor, las instalaciones del hall y las áreas comunes da una idea rápida del nivel de administración. Un edificio bien mantenido tiene administración activa y propietarios comprometidos, lo que protege el valor de tu inversión.
Distancia a colegios y tren:
Para uso propio con familia, definir primero el colegio al que van a ir los chicos y después buscar propiedades en radio razonable (máximo 15 minutos caminando) es la estrategia correcta. En Villa Urquiza, la elección del colegio puede condicionar significativamente el sector del barrio donde conviene comprar.
Orientación y luminosidad:
En el invierno porteño, la diferencia entre un departamento orientado al norte versus al sur es enorme. En edificios de altura media con calles de ancho estándar, la orientación al sur puede significar falta de sol directo durante 4-5 meses del año. Vale la pena pagar una prima por orientación norte o noreste.
Estado de las instalaciones:
Aunque los precios de Villa Urquiza son más altos que en barrios del sur o el oeste, muchos de los edificios disponibles tienen entre 30 y 40 años. Una revisión técnica antes de comprar (especialmente de las instalaciones de gas, electricidad y humedad) puede ahorrar miles de dólares en reparaciones posteriores.
El proceso de compra en Villa Urquiza
El mercado de Villa Urquiza opera con tiempos estándar de CABA. Los puntos más relevantes:
Reservas y contraofertas: el mercado es más competitivo que en zonas populares. Las propiedades bien tasadas pueden recibir varias consultas en poco tiempo. Estar preparado con la pre-aprobación de crédito o con los fondos disponibles para hacer una reserva rápida es clave.
Gastos de escrituración: los gastos adicionales (sellos, escribano, comisión) representan aproximadamente 7-9% del valor de compra. Para una propiedad de USD 190.000, esto significa entre USD 13.300 y USD 17.100 adicionales a tener disponibles.
Crédito hipotecario: dado el nivel de precios de Villa Urquiza, el acceso a crédito es relevante. Los bancos con hipotecas UVA operan con normalidad en la zona y hay corredores hipotecarios especializados que pueden ayudarte a encontrar el mejor producto.
Pros y contras de comprar en Villa Urquiza
Pros
Contras
Mercado estable con buena liquidez
Precio por metro cuadrado alto
Alta demanda de alquiler garantiza ocupación
Inversión inicial significativa
Excelente concentración de colegios
Menor rendimiento bruto que zonas populares
Tren Mitre: conectividad premium
Oferta de propiedades nuevas limitada
Barrio consolidado, poco riesgo de degradación
Competencia alta por las mejores propiedades
Buenas perspectivas de apreciación
Algunos edificios requieren inversión en mantenimiento
Alta calidad de vida que retiene residentes
Tráfico en Triunvirato y Monroe en hora pico
Preguntas frecuentes sobre comprar en Villa Urquiza
¿Cuánto cuesta en promedio un 3 ambientes en Villa Urquiza en 2026?
Para una unidad de 80 m² en buen estado, el precio promedio está entre USD 185.000 y USD 210.000. El rango completo va de USD 168.000 (edificio antiguo, ubicación tranquila) a más de USD 216.000 (edificio nuevo con amenities).
¿Es Villa Urquiza buen lugar para invertir en 2026?
Sí, pero más para inversión conservadora de largo plazo que para rendimiento rápido. La solidez del mercado, la baja vacancia en alquiler y las perspectivas de apreciación lo hacen atractivo para inversores que priorizan la seguridad del capital.
¿Cómo se compara Villa Urquiza con Belgrano para comprar?
Belgrano tiene precios entre 20-25% más altos, mayor liquidez y mayor reconocimiento de marca. Villa Urquiza tiene mejor relación calidad-precio y un perfil de barrio más familiar y tranquilo. Para uso propio con familia, Villa Urquiza es muy competitivo. Para inversión pura con máxima liquidez, Belgrano puede ser preferible.
¿Los PH de Villa Urquiza son buena inversión?
Los PH son muy demandados en el mercado de alquiler del barrio, especialmente por familias con niños que valoran el espacio exterior. Tienen mayor rendimiento por alquiler que los departamentos equivalentes y mantienen mejor valor de reventa. El desafío es que hay poca oferta disponible.
¿Cuál es el mejor momento para comprar en Villa Urquiza?
En cualquier ciclo de recuperación inmobiliaria, los primeros años son los que ofrecen las mejores oportunidades antes de que los precios vuelvan a los máximos históricos. En 2026, con precios todavía entre 15-20% por debajo de los picos de 2018-2019, hay margen de apreciación interesante.
¿Es fácil vender una propiedad en Villa Urquiza si lo necesito?
Relativamente sí. El mercado tiene buena liquidez para los estándares porteños. Una propiedad bien tasada y en buen estado puede venderse en 2-4 meses. Propiedades mal tasadas o con problemas dominiales pueden tardar mucho más.
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Conclusión: Villa Urquiza, inversión sólida en el norte de CABA
Para quienes buscan comprar un 3 ambientes en Buenos Aires como inversión de largo plazo o como vivienda familiar definitiva, Villa Urquiza ofrece algo escaso en el mercado porteño: certeza. La demanda es constante, la oferta es limitada, el barrio no se degrada y la infraestructura (colegios, tren, servicios) garantiza que la demanda va a seguir siendo alta en el futuro.
No es el mercado más barato ni el que da el mayor rendimiento bruto. Pero es el que combina de forma más consistente todos los factores que hacen a una inversión inmobiliaria segura: barrio establecido, alta demanda de alquiler, baja vacancia, buena liquidez y perspectivas de apreciación sostenida.
Si podés estirar el presupuesto hasta Villa Urquiza, es una decisión que raramente se lamenta.
