Comprar 4 ambientes en Almagro: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 4 ambientes en Almagro: precios y opciones 2026
Comprar un 4 ambientes es una decisión que se toma pocas veces en la vida. Implica un compromiso financiero importante, un horizonte de uso de 10 o 20 años, y la certeza de que el espacio que comprás hoy va a tener que funcionar para la familia que vas a tener mañana. Por eso, elegir bien el barrio es tan determinante como elegir bien la unidad.
Almagro tiene algo que pocos barrios del centro de Buenos Aires pueden ofrecer en 2026 para el 4 ambientes: un precio por metro cuadrado que entra en el rango medio-alto del mercado ($2.100-$2.700 USD/m²) con una ubicación que no requiere resignar conectividad ni vida de barrio. Eso, más la disponibilidad de PHs grandes con espacio exterior —una categoría que en Palermo o Belgrano se vuelve prohibitiva— convierte a Almagro en uno de los barrios más interesantes de CABA para comprar un 4 ambientes tanto para uso propio como para inversión.
Esta guía analiza todo lo que necesitás saber: precios reales en USD, distribución de los espacios, mejores zonas según tu perfil, rentabilidad como inversión y qué verificar antes de comprar.
El 4 ambientes en Almagro: qué espacio comprás
Entender qué ofrece el mercado de 4 ambientes en Almagro es el punto de partida antes de hablar de precios.
El parque edilicio del barrio
Almagro tiene una alta proporción de edificios de los años 1960-1990 con plantas generosas. Ese es su mayor activo para esta tipología: las unidades de 4 ambientes en el barrio suelen tener entre 100 y 130 m² cubiertos, con dormitorios que en los edificios más antiguos superan los 12 m² cada uno —algo que los desarrollos posteriores al 2000 raras veces logran dentro de los límites de precio.
El stock también incluye una oferta interesante de PHs de 4 ambientes con patio o terraza. Almagro es uno de los barrios de CABA con mayor densidad de PHs, y en la tipología de 4 ambientes esa categoría aparece con cierta regularidad —más que en barrios donde el precio ya la convirtió en artículo de lujo.
Distribución típica (edificios 1960-1990)
Hall de entrada: 3-5 m². Circulación que separa la puerta de calle de los ambientes principales.
Living: 16-22 m². Espacio independiente, sin integrar con el comedor, orientado al frente o al patio.
Comedor: 13-17 m². Con espacio real para una mesa de 8 personas.
Dormitorio principal: 13-17 m². El más grande, con placard empotrado y ventana exterior.
Dormitorio 2: 12-14 m². Funcional para adulto o adolescente.
Dormitorio 3: 10-12 m². Para niño, visitas o home office secundario.
Cocina: 9-13 m² independiente. Con espacio para mesa de desayuno en muchos casos.
Baño principal: 5-6 m² con bañera, bidet, inodoro y vanitory.
Baño secundario o toilette: 2-4 m².
Balcón o galería: 5-10 m².
Total: 105-130 m².
Distribución en unidades nuevas o recicladas
Los 4 ambientes construidos o completamente reciclados en los últimos 15 años tienen layouts más eficientes pero con menos metros totales:
Living-comedor-cocina integrados: 30-40 m² en esquema americano abierto.
Dormitorio principal con baño en suite: 13-15 m² + 4-5 m².
Dormitorios 2 y 3: 10-12 m² cada uno.
Baño completo compartido: 4-5 m².
Balcón o terraza: variable.
Total: 100-120 m².
Precios de compra de 4 ambientes en Almagro (Abril 2026)
El valor del m² en Almagro para un 4 ambientes oscila entre $2.100 y $2.700 USD, con variaciones según subzona, estado del inmueble y presencia de extras.
Valor del m² por tipo y zona
Tipo / Situación
Precio m² (USD)
Unidad típica 4 amb (110-120 m²)
A reciclar, zona interna
$2.100 – $2.300
$231.000 – $276.000
Estándar en buen estado
$2.250 – $2.500
$247.500 – $300.000
Almagro Norte (mayor demanda)
$2.400 – $2.650
$264.000 – $318.000
Reciclado reciente o nuevo
$2.500 – $2.700
$275.000 – $324.000
PH con terraza o patio privado
$2.300 – $2.700
$253.000 – $324.000
Con cochera incluida (+10-15%)
$2.400 – $2.800
$264.000 – $336.000
Comparación con barrios vecinos (4 ambientes, ~115 m²)
Barrio
Precio m² (USD)
4 ambientes 115 m²
Palermo
$2.800 – $3.800
$322.000 – $437.000
Villa Crespo
$2.500 – $3.200
$287.500 – $368.000
Almagro
$2.100 – $2.700
$241.500 – $310.500
Caballito
$2.000 – $2.600
$230.000 – $299.000
Boedo
$1.800 – $2.300
$207.000 – $264.500
Balvanera
$1.700 – $2.200
$195.500 – $253.000
Almagro está bien posicionado: más barato que Palermo y Villa Crespo por $80.000-$130.000 USD para la misma superficie, comparable a Caballito en precio pero con mejor conectividad al centro, y claramente más caro que Boedo y Balvanera —lo que refleja el diferencial de calidad de vida y de demanda del mercado.
¿Quién compra un 4 ambientes en Almagro?
Familias para uso propio (primera vivienda grande)
El perfil principal. Una familia con dos o tres hijos que necesita tres dormitorios reales y quiere estar cerca del centro. Almagro les da eso: la centralidad que Boedo o Floresta no tienen, a un precio que Palermo o Villa Crespo no permiten.
Para estas familias, el 4 ambientes en Almagro es la respuesta al dilema de no querer sacrificar ni el espacio ni la ubicación. Con $250.000-$280.000 USD pueden comprar algo en buen estado en una zona con subte, escuelas, hospital y vida de barrio activa.
Inversores para renta
Con alquileres de 4 ambientes entre $1.050.000 y $1.350.000/mes y precios de compra de $240.000-$310.000 USD, la rentabilidad bruta en pesos se mueve entre el 5,5% y el 6,5% anual en USD —un rango razonable para el mercado de CABA en 2026.
Lo que hace atractivo el 4 ambientes para el inversor es la baja vacancia estructural: las familias que alquilan 4 ambientes tienden a quedarse muchos años, reduciendo los costos de rotación y administración que erosionan el rendimiento real de tipologías más pequeñas.
Compradores que upgradean desde un 3 ambientes
Familias que compraron un 3 ambientes hace varios años y lo vendieron con ganancia de capital. Con ese capital más ahorros adicionales, dan el salto al 4 ambientes. Almagro aparece en este escenario cuando el barrio de origen ya no entra en el presupuesto para la tipología mayor.
Inversores que apuestan a la transformación del barrio
El corredor de Almagro Norte —el eje entre Av. Corrientes y Av. Córdoba hacia Villa Crespo— viene mostrando una tendencia de revalorización sostenida en los últimos 5 años. El desarrollo de la zona gastronómica y comercial, la llegada de emprendimientos nuevos y la demanda de profesionales jóvenes están elevando los valores progresivamente. Para inversores con visión de 5-10 años, comprar en esta franja tiene lógica.
Las mejores zonas para comprar un 4 ambientes en Almagro
Almagro Norte (Corrientes-Córdoba, hacia Villa Crespo)
La zona de mayor valor y mayor demanda del barrio. Concentra la oferta de edificios nuevos y reciclados, los mejores restaurantes y cafeterías, y tiene el acceso más directo al Subte B (estación Ángel Gallardo). Los precios de compra en esta zona rondan los $2.400-$2.700/m² para un 4 ambientes.
Es la mejor zona para inversores que buscan revalorización y para profesionales sin hijos o con hijos mayores que valoran la vida cultural activa. Para familias con niños pequeños, el movimiento de los fines de semana puede ser un factor negativo.
Mejores calles: Lavalleja, Thames (límite con Villa Crespo), Beauchef, Serrano, Av. Córdoba en el tramo occidental.
Señal de compra fuerte: Un 4 ambientes con PH o terraza privada en Almagro Norte, bien valuado, es de los activos inmobiliarios con mejor perspectiva de apreciación en CABA en 2026.
Almagro Central (eje Rivadavia / Medrano)
La zona más equilibrada del barrio. La estación Medrano del Subte B es el ancla. Rivadavia concentra todo el comercio cotidiano. Los 4 ambientes en esta zona tienen buen acceso al transporte, buena demanda de alquiler y precios en franja media ($2.200-$2.450/m²).
Para uso propio, es la mejor zona para familias que priorizan la practicidad: llegar a cualquier lugar es fácil y rápido desde aquí. Para inversión, es la zona con mayor rotación del mercado, lo que facilita encontrar inquilinos cuando el período de alquiler termina.
Mejores calles: Billinghurst, Sánchez de Bustamante, Víctor Hugo, Av. Rivadavia entre Medrano y Castro Barros.
Almagro Sur (hacia Boedo)
La zona más accesible del barrio, con un perfil residencial más tranquilo y familiar. Los precios de compra bajan entre 8 y 12% respecto al centro del barrio, ubicándose en $2.100-$2.300/m². La oferta de PHs con espacio exterior es mayor en esta zona, donde hay más casas y edificios bajos entre los cuales aparecen unidades con patio o jardín.
Para familias que priorizan la tranquilidad y el espacio exterior por encima de la vida nocturna, Almagro Sur puede ser la mejor opción dentro del barrio. La cercanía con Boedo le da acceso a una oferta cultural alternativa (cine, tango, teatros de cámara) que muchas familias valoran.
Mejores calles: Castro Barros, Don Bosco, Av. Independencia en el tramo almagreño.
Análisis de rentabilidad: comprar para alquilar un 4 ambientes en Almagro
Variable
Valor
Precio de compra estimado
$265.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (~3%)
$7.950 USD
Inversión total
$272.950 USD
Alquiler mensual estimado (4 amb.)
$1.200.000 ARS/mes
Alquiler anual
$14.400.000 ARS
Expensas y gastos propietario
-$1.200.000 ARS/año
Renta neta anual
~$13.200.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$12.571 USD
Gross yield en USD
~4,6% anual
El rendimiento en USD es algo menor al del 3 ambientes —lo que es habitual en el mercado para tipologías grandes— pero el perfil de riesgo es diferente: la vacancia para el 4 ambientes es estructuralmente baja (las familias no cambian de dirección cada dos años), los inquilinos suelen ser más estables y cuidadosos, y el activo tiene mayor potencial de revalorización en términos de capital porque la demanda de compra de 4 ambientes en Almagro es creciente.
PHs de 4 ambientes en Almagro: la categoría más buscada
Los PHs de 4 ambientes con terraza o patio privado en Almagro son uno de los activos inmobiliarios más escasos y más buscados de CABA en su rango de precios. Las razones son evidentes: conseguir tres dormitorios más un espacio exterior propio en el centro de Buenos Aires, a un precio que no supere los $300.000-$320.000 USD, es prácticamente imposible en otros barrios con conectividad comparable.
En Almagro, esos activos existen. Son escasos y se venden rápido cuando están bien valuados, pero el stock se renueva. Si el espacio exterior es una prioridad para tu familia —sea para los chicos, para el perro, para una huerta o simplemente para desayunar al aire libre— vale la pena configurar alertas específicas para esta subcategoría en el barrio.
Precio de referencia para PHs de 4 ambientes en Almagro: $2.300-$2.700/m², lo que implica $253.000-$324.000 USD para una unidad de 110-120 m² con terraza de 15-30 m².
Qué verificar antes de comprar un 4 ambientes en Almagro
Instalación eléctrica: El punto más crítico en edificios de los años 60-80. Un 4 ambientes hoy en día necesita circuitos para múltiples splits, termotanque eléctrico o heat pump, heladera, lavarropas, cocina y equipos de trabajo. Verificá disyuntor diferencial, llaves termomagnéticas por circuito y capacidad total de la unidad (mínimo 15-20 kW para uso familiar real).
Calidad acústica entre dormitorios: En un 4 ambientes con varios ocupantes, el aislamiento acústico entre cuartos es determinante para la calidad de vida. Los tabiques de ladrillo ofrecen mejor desempeño que los de yeso liviano; verificá con el constructor o en la escritura qué tipo de tabique divide los dormitorios.
Estado de la fachada y las instalaciones comunes: Los edificios de los 60-80 pueden tener humedad en fachadas, problemas de impermeabilización en terrazas y cañerías de agua antiguas. Pedí el historial de mantenimiento del edificio y verificá si hay obras importantes pendientes que vayan a aumentar las expensas.
Orientación y luminosidad: En un departamento que se va a usar como vivienda permanente para una familia grande, la orientación es un factor de calidad de vida real. Un living orientado al norte tiene luz solar directa en invierno; dormitorios orientados al este tienen sol mañanero. Verificá la orientación de todos los ambientes antes de comprometerte.
Tamaño real de los tres dormitorios: En algunos 4 ambientes el tercer dormitorio tiene 8-9 m², que puede ser demasiado pequeño para un niño mayor o para un adulto. Medí o verificá en los planos que los tres dormitorios tengan dimensiones funcionales (mínimo 10 m² para el tercero, 11 m² para el segundo).
Expensas actuales y proyectadas: Las expensas de un 4 ambientes en Almagro pueden ir de $180.000 a $350.000/mes según el edificio y sus amenities. Verificá si hay mejoras aprobadas (ascensor nuevo, fachada, cañerías) que vayan a impactar las expensas extraordinarias en los próximos meses.
Proceso de compra de un 4 ambientes en Almagro
Búsqueda: Explorá en Roomix con filtros de zona, precio y superficie. Los 4 ambientes son menos frecuentes: activá alertas para ser el primero en enterarte cuando aparece algo nuevo.
Dos visitas mínimo: En día hábil y en fin de semana, a distintos horarios. En la segunda llevá cinta métrica.
Tasación independiente: Antes del boleto, verificá el precio pedido con un profesional o con comparables del mercado.
Inspección técnica: Instalación eléctrica, plomería, humedad y estado del edificio.
Estudio de títulos: Encargalo a tu escribano antes de comprometer dinero en el boleto de compraventa.
Boleto de compraventa: Señal del 10-20%, luego 30% adicional.
Escritura: Pago del saldo más costos de escrituración.
Costos adicionales:
Honorarios escribano: 1-2% del valor escriturado
Comisión inmobiliaria: habitualmente 4% total
Impuesto de sellos: variable
Pros y contras de comprar un 4 ambientes en Almagro
Pros
Contras
Precio mid-range: más barato que Palermo, más caro que Boedo
Sin línea de subte en toda la superficie del barrio
Plantas generosas en edificios de los 60-80 (100-130 m²)
Oferta de 4 ambientes más acotada que de tipologías menores
Subte B con dos estaciones en el barrio
Edificios de los 60-80 pueden requerir renovación eléctrica
Buena disponibilidad de PHs con espacio exterior
Menor liquidez que Palermo para reventa
Hospital Durand en el barrio
Ruido en sectores cercanos a Av. Corrientes
Tendencia de revalorización en Almagro Norte
Expensas altas en edificios con amenities
Baja vacancia para inversores
Presión de demanda puede subir precios
Preguntas frecuentes sobre comprar un 4 ambientes en Almagro
¿Cuánto cuesta comprar un 4 ambientes en Almagro en 2026?
El rango es de $231.000 a $336.000 USD dependiendo del estado, zona y extras. El rango más común para unidades en buen estado en zonas estándar del barrio es $250.000-$290.000 USD para 110-120 m².
¿Vale la pena comprar un 4 ambientes en Almagro para alquilar?
Sí, con una rentabilidad bruta de alrededor del 4,5-6% anual en USD. Lo que lo hace especialmente atractivo para inversores es la baja vacancia estructural del 4 ambientes (familias que se quedan muchos años) y el potencial de revalorización en Almagro Norte. No es el mejor rendimiento de CABA, pero es uno de los perfiles de riesgo más bajos.
¿Hay PHs de 4 ambientes disponibles en Almagro?
Sí, Almagro tiene uno de los stocks de PHs más importantes de CABA. En el segmento de 4 ambientes, los PHs con terraza o patio privado están disponibles aunque son escasos. Son los activos más buscados del barrio y los que mejor rendimiento de capital tienen a largo plazo.
¿Se puede comprar con crédito hipotecario UVA?
Sí. Para un 4 ambientes de $265.000 USD, un crédito UVA podría cubrir hasta $199.000-$212.000 USD (75-80% del valor de tasación), requiriendo un ahorro propio de $53.000-$66.000 USD más costos de escrituración.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un 4 ambientes en Almagro?
El tiempo promedio de venta es de 4-8 meses. Las unidades bien valuadas en buen estado en Almagro Norte o Central pueden venderse en 2-4 meses. Las unidades a reciclar con precio justo también tienen buen movimiento dado el interés de compradores que buscan renovar.
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Conclusión: el 4 ambientes mid-range más sólido del centro de CABA
Almagro en 2026 ofrece algo que es difícil de encontrar en el mercado: un 4 ambientes céntrico, con plantas generosas, en un barrio con subte, hospital y vida de barrio activa, a un precio que está claramente por debajo de Palermo y Villa Crespo.
Para uso propio, es la respuesta para familias grandes o multigeneracionales que quieren estar cerca del centro sin pagar los precios del norte. Para inversión, es un activo de baja vacancia y razonable rentabilidad con potencial de revalorización en el corredor norte del barrio.
