Comprar 4 ambientes en Boedo: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 4 Ambientes en Boedo: Precios y Opciones 2026
Boedo es uno de esos barrios que los inversores inteligentes descubren antes de que se ponga de moda. La combinación de precios todavía razonables en dólares, barrio completamente consolidado, buena demanda de alquiler y una identidad fuerte que lo protege de la degradación lo convierte en una opción muy seria para quien quiere comprar un 4 ambientes en CABA sin desembolsar lo que piden en Belgrano o Caballito.
Para familias que quieren salir del alquiler y comprar su primer 4 ambientes, Boedo representa uno de los puntos de entrada más accesibles dentro del mercado de CABA. Para inversores, es un barrio con rentabilidad interesante y vacancia históricamente baja.
Esta guía analiza en detalle los precios de compra de 4 ambientes en Boedo, las mejores zonas, qué tener en cuenta en la operación y cómo evaluar la inversión correctamente.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Boedo (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Boedo para un 4 ambientes en venta varía de USD 1.800 a USD 2.300 por m², según la zona del barrio y el estado del inmueble.
Tabla de Precios por Zona y Tipo de Propiedad
Zona
Precio por m² (USD)
Precio total 100 m²
Precio total 115 m²
Precio total 125 m²
Boedo central
$1.900 - $2.200
USD 190.000–220.000
USD 218.500–253.000
USD 237.500–275.000
Boedo norte (límite Almagro)
$2.000 - $2.300
USD 200.000–230.000
USD 230.000–264.500
USD 250.000–287.500
Boedo sur
$1.800 - $2.050
USD 180.000–205.000
USD 207.000–235.750
USD 225.000–256.250
Sobre Av. Boedo (a estrenar/reciclado)
$2.100 - $2.300
USD 210.000–230.000
USD 241.500–264.500
USD 262.500–287.500
Precios de referencia para abril 2026 en USD. Propiedades recicladas o a estrenar en zonas premium pueden superar el rango.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Boedo
USD 180.000–210.000
4 amb. de 95–105 m² en zona sur, edificio de mediana antigüedad
USD 210.000–250.000
4 amb. de 105–115 m² en Boedo central, buen estado general
USD 250.000–290.000
4 amb. de 115–125 m² en Boedo norte, edificio con portero
USD 290.000+
PHs, unidades recicladas o a estrenar, las mejores ubicaciones
Por Qué Comprar un 4 Ambientes en Boedo en 2026
Punto de Entrada Accesible para el Mercado CABA
La diferencia de precio entre Boedo y Belgrano es de USD 900–1.200 por m² para la misma tipología. Para un 4 ambientes de 115 m², eso significa USD 103.000–138.000 menos en el precio de compra. Es una diferencia que permite comprar con menor esfuerzo financiero, con menos crédito hipotecario o directamente de contado para perfiles con ahorros moderados.
Demanda de Alquiler Sostenida
Boedo tiene una demanda de alquiler constante de familias de clase media que no pueden o no quieren pagar los precios de Caballito o Almagro. Con alquileres de 4 ambientes en el rango de $980.000–$1.250.000/mes y precios de compra de USD 190.000–290.000, la rentabilidad bruta anual en dólares es del 5–6.5%, comparable a barrios de mayor precio pero con menor capital inicial.
Zona Consolidada y Estable
Boedo es un barrio completamente consolidado desde hace décadas. No hay procesos de degradación ni de gentrificación acelerada que puedan alterar el perfil del barrio en el mediano plazo. Es lo que los analistas inmobiliarios llaman una zona "defensiva": no va a subir tanto como una zona en proceso de transformación, pero tampoco va a bajar.
Dos Líneas de Subte
Tener las estaciones Castro Barros (Línea A) y Boedo (Línea E) en el barrio es un activo de conectividad que pocos barrios de precio similar pueden igualar. Eso sostiene la demanda de inquilinos y facilita la reventa.
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Boedo
Los 4 ambientes que se compran en Boedo son en su mayoría unidades funcionales y bien distribuidas:
Dormitorio principal: cuarto matrimonial amplio, con placard en la mayoría de los edificios post-1980
Dormitorios 2 y 3: habitaciones individuales o dobles. El dormitorio 3 suele funcionar bien como home office en la demanda actual
Living-comedor: espacio único o con separación parcial. Dimensionado para un sofá grande y mesa de comedor
Cocina: completa, con espacio de trabajo. En edificios modernos puede ser abierta al living
Baño completo: bañera o ducha, inodoro, bidet, lavamanos. En edificios de los 70 puede ser algo pequeño
Segundo baño o toilette: presente en la mayoría de los edificios post-1985
Balcón: en las unidades de mejor calidad, con orientación norte o este
La superficie útil va de 95 a 120 m² en edificios estándar.
Las Mejores Zonas para Comprar en Boedo
Boedo Norte: La Mejor Inversión
La franja norte de Boedo, que limita con Almagro, es la zona con mayor potencial de apreciación dentro del barrio. La proximidad con el subte A (Castro Barros), la Avenida Rivadavia y la zona comercial de Almagro la hace muy atractiva para inquilinos jóvenes y familias. Es la zona donde los precios son levemente más altos pero también donde las propiedades se venden más rápido y se alquilan con menor vacancia.
Por qué invertir acá: máxima conectividad, mayor demanda de alquiler, proximidad con Almagro (un barrio en proceso de mejora continua).
Boedo Central: El Corazón Estable
La zona central de Boedo, alrededor de la Avenida Boedo entre Inclán y Maza, es la más representativa del barrio. Aquí se concentra la oferta de comercios, la identidad cultural del barrio (tango, librerías, cantinas) y la mayor parte de la oferta inmobiliaria de 4 ambientes. Es una zona estable, con demanda de alquiler constante y precio razonable.
Por qué invertir acá: estabilidad, oferta comercial completa, identidad barrial que sostiene la demanda.
Boedo Sur: El Precio Más Bajo y Mayor Potencial de Revalorización
La zona sur de Boedo, hacia Parque Patricios y Nueva Pompeya, tiene los precios más bajos del barrio. Esto implica menor rentabilidad en el corto plazo pero mayor potencial de apreciación si el proceso de desarrollo urbano de Parque Patricios (impulsado por el clúster tecnológico instalado allí) continúa avanzando hacia el norte.
Por qué invertir acá: precio de entrada más bajo, potencial de apreciación si la zona sigue consolidándose.
Las Mejores Calles para Comprar en Boedo
Calles de Mayor Demanda
Maza (entre Av. San Juan y Carlos Calvo): tranquila, arbolada, con muy buena oferta de edificios de mediana antigüedad en buen estado.
Inclán (entre Av. Boedo y Maza): una de las calles más buscadas por familias. Bien mantenida, con colegios y servicios cerca.
Carlos Calvo y Estados Unidos (zona norte de Boedo): calles de alto tránsito peatonal pero buena oferta de 4 ambientes.
Pedro Goyena: arbolada, de ambiente tranquilo, con buen mix de casas y edificios chicos.
Sobre las Avenidas: Precio con Descuento
Las propiedades sobre Avenida Boedo, San Juan y Caseros tienen precios entre 8 y 12% menores al de las calles interiores por el ruido del tráfico. Para un inversor que quiere alquilar, esto puede ser interesante porque la demanda de alquiler no discrimina tanto el ruido como el comprador de vivienda propia.
Aspectos Clave para la Compra en Boedo
Antigüedad del Edificio
Una parte importante de la oferta de 4 ambientes en Boedo está en edificios de entre 30 y 50 años de antigüedad. Esto puede implicar:
Instalaciones eléctricas: en edificios de los años 70 y 80, el tablero eléctrico puede necesitar actualización (USD 800–2.000)
Cañerías: los edificios de los años 70 pueden tener cañerías de hierro que generan problemas de presión y corrosión
Ascensores: verificar estado y fecha de última revisión técnica
Azotea: verificar impermeabilización, especialmente en los últimos pisos
Nada de esto es impedimento para comprar, pero hay que saberlo y considerarlo en la negociación del precio.
Reglamento de Copropiedad
En edificios de más de 30 años, el reglamento de copropiedad puede tener restricciones sobre mascotas, reformas o el uso del inmueble. Verificá antes de firmar la reserva si querés hacer reformas.
Deudas de Expensas
Pedí siempre los últimos 12 recibos de expensas pagados antes de hacer una reserva. En Boedo es relativamente raro que haya grandes deudas de expensas, pero se ve en edificios con baja administración.
Negociación de Precio
Los márgenes de negociación en Boedo van del 5 al 10% sobre el precio de publicación. Para propiedades que llevan más de 60 días publicadas sin venderse, el margen puede ser mayor. Las propiedades bien mantenidas en Boedo norte tienen menor margen de negociación.
Transporte y Conectividad
Subte A (Línea Rojo): estación Castro Barros, en Rivadavia y Castro Barros. Centro en 20–25 minutos.
Subte E (Línea Lila): estación Boedo, en Av. Boedo y Av. Jujuy. Retiro en 25–30 minutos.
Colectivos: líneas 126, 53, 61, 85, 168, 132 hacia el centro, Caballito, Flores y GBA.
Autopista 25 de Mayo (AU1): acceso rápido desde Caseros o Inclán hacia el microcentro y el GBA.
Rentabilidad: Los Números para el Inversor
Escenario de compra
Precio de compra
Alquiler mensual
Rentabilidad bruta anual (USD)
100 m² Boedo sur
USD 190.000
$1.000.000 (~USD 860)
~5.4%
110 m² Boedo central
USD 220.000
$1.100.000 (~USD 945)
~5.1%
120 m² Boedo norte
USD 265.000
$1.200.000 (~USD 1.030)
~4.6%
Rentabilidad calculada con tipo de cambio oficial aproximado de abril 2026. La rentabilidad real mejora significativamente si se considera el tipo de cambio libre.
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Boedo
Pros
Contras
Precio de compra 35–40% menor que Belgrano
Edificios predominantemente de mediana antigüedad
Dos líneas de subte en el barrio
Menor apreciación histórica que barrios premium
Demanda de alquiler constante y vacancia baja
Oferta de colegios privados bilingües limitada
Barrio consolidado, sin riesgo de degradación
Menor oferta de amenities modernos
Buen acceso a autopistas y colectivos
Las mejores unidades se encuentran en pocos edificios
Rentabilidad bruta 5–6.5% en dólares
Mercado menos líquido que Caballito o Palermo
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Boedo
¿Boedo es buen barrio para invertir en 2026?
Sí, especialmente para inversores con presupuesto moderado que buscan rentabilidad por alquiler más que apreciación rápida de capital. Boedo tiene vacancia históricamente baja, demanda de alquiler constante de familias de clase media y precios de compra que permiten rentabilidades brutas del 5–6.5% anual en dólares.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un 4 ambientes en Boedo?
Las propiedades bien mantenidas y a precio de mercado se venden en 60–90 días. Las sobrevaluadas o con problemas estructurales pueden tardar 6 meses o más. En Boedo norte, la demanda es mayor y los tiempos de venta son más cortos.
¿Conviene comprar un 4 ambientes a estrenar en Boedo?
Si el precio por m² no supera significativamente el de usados bien mantenidos, sí. Los nuevos tienen ventajas concretas: instalaciones nuevas, garantías del desarrollador, posibilidad de personalización antes de la entrega. El punto de análisis clave es que en Boedo hay poca oferta de obra nueva para 4 ambientes; la mayoría de lo que se construye son 2 y 3 ambientes.
¿Cuánto cuestan las expensas en Boedo para un 4 ambientes?
Las expensas en Boedo son muy razonables comparadas con barrios premium: entre $100.000 y $200.000/mes en edificios estándar, y hasta $250.000/mes en edificios con portero 24hs y algunos servicios. Uno de los argumentos más concretos a favor de comprar (o alquilar) en Boedo.
¿Hay crédito hipotecario UVA disponible para comprar en Boedo?
Sí. Los créditos UVA están disponibles para propiedades en Boedo sin restricción. Varios bancos públicos y privados financian hasta el 75–80% del valor de tasación. Para un 4 ambientes de USD 220.000, un banco puede prestar hasta USD 165.000–176.000, con el comprador aportando el 20–25% más los gastos de escritura.
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Conclusión
Boedo es una apuesta inteligente para quien quiere comprar un 4 ambientes en CABA con un presupuesto razonable y expectativas de rentabilidad concretas. El barrio está completamente consolidado, tiene dos líneas de subte, demanda de alquiler sostenida y precios de compra que están entre el 35 y el 40% por debajo de Belgrano o Caballito para la misma tipología.
No es el barrio de mayor glamour ni el que más va a apreciarse en el corto plazo, pero es un barrio estable, bien conectado y con una comunidad de inquilinos que lo busca activamente. Para quien quiere invertir con cabeza fría y resultados predecibles, Boedo es muy difícil de ignorar.
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