Buscá en Constitución
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Ver propiedades en venta en Constitución →Hay una realidad del mercado inmobiliario porteño que la mayoría de los análisis evita por considerarla poco glamorosa: para comprar un 4 ambientes en CABA todavía se puede encontrar un precio de entrada de USD 115.000. No en la periferia del Gran Buenos Aires, no en ciudades del interior del país, sino en la Ciudad de Buenos Aires, con Subte C a la puerta y el microcentro a 10 minutos de viaje. Ese precio de entrada existe, y su nombre es Constitución.
A agosto de 2026, el precio de venta promedio de un 4 ambientes en Constitución es de USD 115.000 (muestra de 26 avisos), a USD 1.050 por metro cuadrado — bien por debajo del precio por m² general de la zona (USD 1.300/m², sobre 246 avisos activos de todas las tipologías). Son de los valores más bajos medidos en Roomix para esta tipología en CABA, y representan una oportunidad que, según el perfil del comprador, puede ser la decisión correcta o la incorrecta.
Datos de Roomix sobre 37 avisos activos en Constitución, actualizados a agosto 2026.
Esta guía no vende Constitución como algo que no es. El barrio tiene desafíos reales y conocidos. Pero tampoco lo descarta injustamente: tiene activos genuinos que para ciertos perfiles de comprador son determinantes. El objetivo de esta guía es darte la información correcta para que tomes la decisión correcta para tu situación específica.
Antes de entrar en los precios, es importante ser claro sobre para quién tiene sentido esta decisión:
El comprador que no puede acceder al mercado de ningún otro barrio de CABA. Para quien tiene un capital cercano al precio de entrada de un 4 ambientes en Constitución (USD 115.000) y quiere comprar dentro de la ciudad —en lugar de en el GBA— Constitución es a veces la única opción real. No es el escenario ideal, pero es una opción genuina frente al alquiler indefinido o la mudanza al conurbano.
El inversor que apuesta al potencial de valorización a mediano-largo plazo. Constitución ha tenido históricamente el precio del metro cuadrado más bajo de CABA entre los barrios con conectividad de primer nivel. Si el proceso de renovación que se está dando en sus bordes (San Telmo al norte, Barracas al sur, el eje del Parque Lezama) se extiende al interior del barrio —como ocurrió con La Boca respecto a San Telmo, o con Chacarita respecto a Colegiales—, el potencial de apreciación es significativo.
El comprador que ya vive en el barrio y quiere comprar lo que alquila. Muchas familias que alquilan un 4 ambientes en Constitución y que están cómodas con el barrio y sus características encuentran en la compra una alternativa lógica al alquiler indefinido, especialmente si tienen acceso a financiamiento hipotecario que hace que la cuota sea comparable al alquiler actual.
El que busca el mayor espacio por el menor precio posible dentro de CABA. Los 4 ambientes de los años 40-60 de Constitución tienen plantas que en otros barrios serían de lujo. 120-130 m² cubiertos con dormitorios de 14-17 m², livings de 18-22 m² y cocinas de 12-14 m² son tipologías que en Palermo o Belgrano costarían tres o cuatro veces más. Para el comprador que prioriza los metros por encima de cualquier otra consideración, Constitución es la respuesta más eficiente del mercado.
Así se mueve el precio de venta en Constitución según la cantidad de ambientes:
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 63.000 | 62 |
| 2 ambientes | USD 54.000 | 77 |
| 3 ambientes | USD 75.000 | 82 |
| 4 ambientes | USD 115.000 | 26 |
El precio por m² general de la zona es de USD 1.300 (246 avisos activos, todas las tipologías); para 4 ambientes específicamente, USD 1.050/m².
Dentro de la franja sur de CABA —San Telmo, Barracas, San Cristóbal, Boedo, La Boca—, Constitución suele ser el barrio con el precio de entrada más bajo para un 4 ambientes. Roomix todavía no tiene muestra propia de esos barrios vecinos como para publicar una comparación cifra a cifra; para verla, conviene revisar cada zona por separado en el buscador.
El gran activo de la tipología de 4 ambientes en Constitución es la planta generosa de los edificios históricos del barrio. Los edificios construidos entre 1930 y 1960 tienen distribuciones que hoy serían prácticamente imposibles de replicar a ese precio en ningún barrio de CABA:
Edificios de los años 30-50 (estilo italianizante o ecléctico):
Potencial de reforma. Esta tipología tiene un potencial de reforma enorme: quitar tabiques internos para abrir el living-comedor-cocina, modernizar los baños, renovar la cocina, instalar calefacción central por losa, cambiar los pisos originales (o restaurarlos, que puede ser un resultado espectacular). Una reforma bien planificada puede transformar una unidad de precio mínimo en un departamento de nivel premium dentro del barrio; para dimensionar el presupuesto conviene pedir cotización a un arquitecto o gremista antes de comprar.
La franja norte de Constitución —entre Av. Brasil, la calle Chile y el límite con San Telmo— es donde la inversión tiene mayor sentido. La influencia del proceso de renovación de San Telmo es más directa en esta zona, la seguridad del entorno es la mejor del barrio, y el acceso a los servicios y la gastronomía de San Telmo convierte esta franja en un producto que muchas veces se comercializa como "San Telmo sur".
Los precios en esta zona suelen ser los más altos de Constitución, aunque igual representan un descuento marcado frente a San Telmo propiamente dicho. Roomix no mide todavía esta franja como sub-zona separada, así que no hay una cifra propia para publicar. Para un inversor con horizonte de 5-10 años, es donde el potencial de apreciación es más claro.
Mejores calles: Defensa, Bolívar, Perú, Av. Brasil, Chile.
El entorno del Parque Lezama —uno de los espacios verdes más grandes y mejor mantenidos del sur de CABA— ofrece una calidad de entorno que contrasta con la imagen del barrio. Los precios en esta zona suelen ser intermedios dentro de Constitución. Es la mejor opción para compradores de uso propio con familia, especialmente con niños pequeños.
Mejores calles: Av. Martín García, Caseros, Av. Garay, Brasil en el tramo del parque.
El corazón funcional del barrio suele tener los precios más bajos de Constitución. Para compradores que priorizan el precio de entrada sobre cualquier otra consideración y que tienen tolerancia al nivel de actividad y ruido del entorno de la estación, esta zona ofrece el acceso al 4 ambientes más económico de toda CABA.
Mejores calles: Av. Lima, Salta, Entre Ríos (tramo sur), Av. Pavón.
Constitución todavía no tiene una muestra de alquileres de 4 ambientes lo bastante grande como para calcular una rentabilidad bruta confiable para esa tipología puntual: la única cifra de alquiler por ambientes con muestra sólida en la zona es la de monoambientes, que rondan los $520.000 ARS de alquiler base (21 avisos, sin expensas). El alquiler promedio de la zona, todo incluido (base + expensas) y sin distinguir por ambientes, ronda los $735.000 ARS (USD 485) por mes, con expensas promedio de $160.000. El precio de compra bajo en relación a ese nivel de alquiler es lo que hace de Constitución un activo de renta interesante en la práctica. Para estimar cuánto rendiría un 4 ambientes puntual, conviene revisar el listado en vivo de alquileres en Constitución y comparar contra avisos similares en superficie y estado.
Este es el punto que diferencia a Constitución de todos los demás barrios en esta guía: la apreciación de capital histórica del barrio ha sido la más baja de CABA, y hay zonas donde el precio del metro cuadrado en dólares es igual o inferior al de hace 10-15 años. Eso no significa que sea imposible una apreciación futura —los indicios del proceso de renovación en los bordes son reales— pero significa que quien compra en Constitución con expectativa de vender en 3-5 años con una ganancia significativa en dólares puede llevarse una decepción.
Escenario realista para el inversor: La inversión en Constitución funciona mejor como activo de renta de alquiler de largo plazo, dado su precio de entrada bajo, que como inversión especulativa de apreciación de capital en el corto plazo. Quien entra con esa lógica, en la zona norte del barrio, tiene un producto razonable.
El mercado de compraventa en Constitución es el de menor liquidez de los barrios analizados en esta guía. Las propiedades en venta tienen tiempos de exposición de 4 a 12 meses, y la base de compradores es más estrecha. Si necesitás vender en el corto plazo, Constitución puede ser un activo difícil de convertir en efectivo.
La antigüedad del parque edilicio de Constitución hace que el due diligence sea más crítico aquí que en cualquier otro barrio de CABA. Antes de firmar cualquier reserva:
Los edificios de los años 30-50 pueden tener problemas estructurales no visibles: grietas en medianeras, filtraciones crónicas de la terraza o del techo, subsidencias de suelo. Contratá un arquitecto o ingeniero civil para que evalúe el estado del edificio y del departamento específico antes de comprometerte. Esa evaluación es un gasto menor frente a lo que puede ahorrarte en problemas estructurales no detectados.
Los edificios pre-1960 de Constitución tienen instalaciones de gas que pueden ser de plomo o hierro fundido con uniones roscadas, sin reguladores modernos. Las instalaciones eléctricas pueden ser de aluminio (problemático) o de cobre envejecido. Pedí el certificado de instalaciones actualizado (Gas del Estado y ENRE) y verificá que el tablero tenga disyuntor diferencial.
Muchas unidades en Constitución tienen modificaciones que no están en los planos originales: tabiques corridos, cocinas reformadas sin permiso, subdivisiones informales. Pedí los planos de obra aprobados por la DGIUR y verificá que la distribución actual coincida con la declarada.
En edificios antiguos, el fondo de reserva puede ser escaso frente al volumen de obra que puede llegar a necesitar el edificio. Si necesita una obra de mantenimiento importante (ascensor, fachada, terrazas), los propietarios deberán afrontarla con una contribución extraordinaria. Pedí el balance del consorcio y el estado del fondo de reserva.
El margen de negociación en Constitución tiende a ser de los más altos entre los barrios de esta franja del sur porteño, especialmente en propiedades con tiempo largo en el mercado. Roomix no mide todavía ese margen por sub-zona, así que no hay un porcentaje propio para publicar por franja.
Los créditos UVA son aplicables en Constitución, aunque con una consideración importante: los bancos suelen tasar por debajo del precio de mercado real en este barrio, lo que reduce el monto financiable efectivamente respecto al precio de venta.
Para un 4 ambientes en el rango de precio de entrada de Constitución (USD 115.000), conviene tener en cuenta que el banco financia un porcentaje de su propia tasación —no del precio de venta—, así que el aporte propio necesario suele terminar siendo mayor al que parece a primera vista. Sumale los gastos de escritura, que se pagan aparte del financiamiento. Roomix no tiene una cifra propia de tasación ni de cuota UVA para esta zona; conviene pedir un pre-acuerdo al banco antes de reservar.
Subte C: Estación Constitución. El microcentro en 8-10 minutos. Es la mejor conectividad de subte al microcentro desde el sur de la ciudad.
Tren Roca: Conexión directa con todo el GBA sur: Quilmes, Berazategui, Temperley, Lomas de Zamora, La Plata. Para quienes trabajan en el GBA sur, es irremplazable.
Colectivos: Más de 30 líneas parten de la estación Constitución hacia todos los puntos de la ciudad. Es el nodo de colectivos más importante del sur de CABA.
Colegios: Escuelas públicas de nivel aceptable en el barrio. Colegios privados en San Telmo accesibles. Menor oferta de bilingüismo privado que en el norte de la ciudad.
Salud: Hospital Ramos Mejía a 10 minutos. Hospital Británico a 15 minutos. Centros de prepaga en barrios vecinos.
Verde: Parque Lezama: uno de los espacios verdes más grandes y mejores del sur de CABA, con actividades para chicos y adultos.
| Pros | Contras |
|---|---|
| El precio de entrada más bajo de toda CABA | Desafíos de seguridad en zonas del barrio |
| Alquiler de la zona relativamente alto frente al precio de compra | Apreciación histórica de capital muy baja o nula |
| Plantas generosas e históricas (115-145 m²) | Edificios con instalaciones muy antiguas que requieren inversión |
| Subte C al microcentro en 8-10 minutos | Mercado de baja liquidez (difícil vender en el corto plazo) |
| Tren Roca a todo el GBA sur desde la puerta | Tasación bancaria conservadora: menor financiamiento real |
| Potencial de reforma: producto transformable | Proceso de renovación lento y desigual |
| Acceso al Parque Lezama y San Telmo a pie |
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¿Cuánto cuesta comprar un 4 ambientes en Constitución en 2026? El precio de venta ronda los USD 115.000 (muestra de 26 avisos), a USD 1.050 por metro cuadrado — bien por debajo del precio por m² general de la zona (USD 1.300/m², sobre 246 avisos de todas las tipologías). Son de los valores más bajos medidos en Roomix para esta tipología en CABA.
¿Constitución es una buena inversión inmobiliaria en 2026? Depende del objetivo. Para renta por alquiler, el precio de entrada bajo frente al alquiler general de la zona (que promedia $735.000 ARS por mes, todo incluido) hace de Constitución una opción interesante, aunque todavía no hay muestra propia de alquileres de 4 ambientes para calcular una rentabilidad puntual. Para apreciación de capital en el corto o mediano plazo (3-5 años), el historial del barrio no es alentador y hay opciones claramente superiores en otros barrios. Para un horizonte de 8-12 años, con la expectativa de que el proceso de renovación continúe, el potencial de Constitución Norte es real aunque incierto.
¿Cuáles son los principales riesgos de comprar en Constitución? Los principales son: el estado de las instalaciones en edificios muy antiguos (gas, electricidad, agua), la baja liquidez del mercado (dificultad de vender en el corto plazo), la tasación conservadora de los bancos (que reduce el financiamiento real), y el entorno urbano en algunas zonas del barrio. Un due diligence riguroso y la elección de la zona correcta mitigan la mayoría de estos riesgos.
¿Vale la pena reformar un 4 ambientes de los años 40 en Constitución? Sí, si se hace con un plan claro y un presupuesto realista. Una reforma de cocina, baños, instalaciones y pisos puede transformar una unidad de precio de entrada (en torno a los USD 115.000) en un departamento de nivel notablemente superior dentro del mismo barrio. Roomix no tiene una cifra propia del costo de reforma ni del valor de reventa post-reforma; para dimensionarlo conviene pedir presupuesto a un arquitecto o gremista antes de comprar.
¿Hay diferencia de precio importante entre Constitución Norte y la zona de la estación? Sí, aunque Roomix todavía no mide el barrio con esa granularidad. En términos generales, la franja norte —más cerca de San Telmo— suele ser la más cara de Constitución, mientras que el entorno de la estación y la zona central tienden a ofrecer los precios de entrada más bajos. La diferencia se explica por la calidad del entorno, la seguridad percibida y el potencial de valorización futura.
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Constitucion y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
Comprar un 4 ambientes en Constitución en 2026 no es la decisión correcta para todos. Para quien busca un barrio de perfil premium, alta liquidez del mercado y apreciación garantizada de capital, hay mejores opciones en esta guía y en CABA en general.
Pero para quien necesita el mayor espacio posible por el menor precio posible dentro de la ciudad, para quien tiene una restricción de presupuesto real que excluye todos los demás barrios de CABA, para quien entiende la lógica de la renta por alquiler y está dispuesto a hacer el due diligence riguroso que requiere un edificio histórico, Constitución tiene una propuesta que ningún otro barrio de CABA puede igualar: el 4 ambientes genuino, dentro de la ciudad, a un precio de entrada que existe.
La zona norte del barrio y el entorno del Parque Lezama son el lugar correcto dentro de Constitución para tomar esa decisión.
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| Oferta educativa privada más limitada que en el norte |
| Precio por m² el más bajo medido en la zona para esta tipología | Mantenimiento del edificio a cargo del comprador en la práctica |
