Comprar 4 ambientes en Nueva Pompeya: precios 2026
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por Roomix
Comprar 4 Ambientes en Nueva Pompeya: Precios 2026
Nueva Pompeya tiene algo que muy pocos barrios de Buenos Aires pueden ofrecer en 2026: la posibilidad de comprar un 4 ambientes con patio dentro de los límites de CABA por menos de USD 150.000. Ese precio existía en muchos barrios hace diez o quince años. Hoy, Nueva Pompeya es uno de los últimos lugares de la ciudad donde esa combinación —espacio, patio, CABA— todavía está al alcance de una familia de ingresos medios con ahorros.
El precio por metro cuadrado en Nueva Pompeya para un 4 ambientes en venta se ubica entre USD 1.300 y USD 1.700 por m², lo que lo convierte en el barrio más económico de CABA para esta tipología. No hay otro barrio dentro del límite de la ciudad (a excepción de Villa Lugano y Villa Soldati, con dinámicas diferentes) donde se compra un 4 ambientes por debajo de los USD 160.000.
Eso abre una pregunta legítima para el comprador: ¿por qué el precio es tan bajo y qué implica comprarlo? Esta guía responde esa pregunta con datos reales, analiza la viabilidad del mercado y te da todo lo que necesitás para tomar una decisión bien informada.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Nueva Pompeya (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Nueva Pompeya para un 4 ambientes en venta varía de USD 1.300 a USD 1.700 por m² dependiendo de la zona, el tipo de inmueble y el estado de conservación.
Tabla de Precios por Zona y Tipo de Propiedad
Zona
Precio por m² (USD)
Precio total 90 m²
Precio total 110 m²
Precio total 130 m²
Zona norte (límite Parque Patricios)
$1.550 - $1.700
USD 139.500–153.000
USD 170.500–187.000
USD 201.500–221.000
Zona central
$1.350 - $1.550
USD 121.500–139.500
USD 148.500–170.500
USD 175.500–201.500
Zona sur (límite Villa Soldati)
$1.300 - $1.450
USD 117.000–130.500
USD 143.000–159.500
USD 169.000–188.500
Casas con patio/jardín
$1.400 - $1.650
N/A
USD 154.000–181.500
USD 182.000–214.500
Precios de referencia para abril 2026 en USD. El m² de las casas con patio tiende a ser más alto que el de los departamentos en edificio.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Nueva Pompeya
USD 120.000–145.000
4 amb. de 90–100 m² en zona central o sur, estado estándar
USD 145.000–170.000
4 amb. de 100–110 m² o casa popular con patio en zona central
USD 170.000–200.000
Casa de 4 amb. bien mantenida con patio, zona norte del barrio
USD 200.000+
Las mejores casas del barrio, zona límite Parque Patricios
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Nueva Pompeya
El 4 ambientes en Nueva Pompeya tiene características físicas distintas a la tipología de los barrios del norte o el centro de CABA. La predominancia de casas y PHs sobre los departamentos en torre define una experiencia residencial diferente:
Dormitorio principal: cuarto matrimonial generoso; en casas suele dar al contrafrente o al patio, lo que garantiza mayor ventilación y silencio
Dormitorio 2 y 3: habitaciones individuales o dobles bien dimensionadas; la construcción popular de mediados del siglo XX no escatimaba en m² de dormitorio
Living-comedor: puede ser un ambiente integrado grande o dos ambientes diferenciados. En las casas más antiguas, el living da a la calle y el comedor al patio interior.
Cocina: separada, con acceso directo al patio o galería en la mayoría de las casas; típicamente bien iluminada
Baño completo: con bañera o ducha, inodoro, bidet y lavamanos; en muchos casos las casas tienen un segundo baño o espacio para instalar uno
Patio: el diferencial más importante del barrio. El patio puede ser de 15 a 80 m², según la propiedad. En casas de mayor terreno, el jardín puede ser de 40–100 m² adicionales.
Galería y lavadero: presente en la mayoría de las casas populares del barrio
La superficie cubierta va de 90 a 130 m² en casas estándar. Con el patio o jardín, el terreno total puede alcanzar 200–300 m².
Por Qué el Precio es Tan Bajo: Factores a Entender
Antes de comprar en Nueva Pompeya, es importante entender por qué el precio es el más bajo de CABA para un 4 ambientes. Hay factores estructurales y hay factores coyunturales:
Factores Estructurales
Menor demanda de compradores de perfil ABC1: Nueva Pompeya no tiene la tracción de demanda premium que tienen Palermo, Belgrano o Caballito. El perfil del comprador es mayoritariamente familiar, de ingresos medios-bajos, lo que limita la presión alcista sobre los precios.
Stock edilicio de menor calidad promedio: la mayoría de las propiedades en venta son construcciones de los años 40–70, con instalaciones que pueden requerir actualización. El valor del suelo es real, pero el valor de la construcción es bajo por la antigüedad y el estilo constructivo popular.
Heterogeneidad del entorno urbano: la calidad del entorno varía mucho dentro del barrio. Algunas calles son tranquilas y bien mantenidas; otras tienen mayor conflictividad. Esa variabilidad genera incertidumbre en los compradores y mantiene los precios bajos.
Factores Coyunturales (que pueden cambiar)
Efecto derrame del distrito tecnológico: el Distrito Tecnológico de Parque Patricios está elevando los precios en Parque Patricios y comenzando a impactar en la zona norte de Nueva Pompeya. Las propiedades en el límite entre ambos barrios tienen apreciación superior a la del resto del barrio.
Mejora de infraestructura en el corredor sur: el subte H, inaugurado en años recientes, mejoró la conectividad del sur de CABA. Futuros desarrollos de infraestructura en la zona podrían seguir impactando positivamente.
Nueva Pompeya por Zonas: ¿Dónde Conviene Comprar?
Zona Norte: El Precio Más Alto, el Mayor Potencial
La zona norte de Nueva Pompeya, que limita con el Parque de los Patricios, tiene los precios más altos del barrio pero también el mayor potencial de apreciación. La proximidad al distrito tecnológico y al parque tiene un efecto directo sobre el valor de las propiedades.
Para un comprador con horizonte de 5 a 10 años que busca combinar vivienda familiar con apreciación de capital, la zona norte es la más estratégica dentro de Nueva Pompeya.
Rango de precio: USD 1.550–1.700/m².
Zona Central: La Mayor Oferta Disponible
El núcleo del barrio concentra la mayor cantidad de propiedades en venta, lo que da más opciones para comparar y negociar. Los precios son más moderados que en la zona norte y el entorno es estable y familiar.
Para un comprador que busca exclusivamente vivienda propia con mayor cantidad de opciones, la zona central es el punto de partida más adecuado.
Rango de precio: USD 1.350–1.550/m².
Zona Sur: El Precio Más Bajo, Mayor Precaución
La zona sur de Nueva Pompeya, próxima al límite con el GBA y Villa Soldati, ofrece los precios más bajos de todo el barrio. Es la zona donde el precio de un 4 ambientes puede bajar a USD 117.000–130.000. Sin embargo, requiere mayor evaluación del entorno antes de comprar, ya que la calidad urbana es más variable.
Para un inversor con alta tolerancia al riesgo y perspectiva de largo plazo, puede ser una entrada interesante. Para una familia que va a vivir ahí con hijos, recomendamos evaluar con mucho detalle.
Rango de precio: USD 1.300–1.450/m².
Las Mejores Calles para Comprar un 4 Ambientes en Nueva Pompeya
Calles Más Valoradas
Amancio Alcorta y calles paralelas (zona norte): la arteria que más se está revalorizando en el barrio por el efecto Parque Patricios.
Varela, Esquiú y Maza (zona central-norte): calles tranquilas, bien mantenidas, con buena oferta de casas con patio.
Constituyentes (zona límite norte): las propiedades sobre esta calle tienen acceso directo a Parque Patricios.
Del Barco Centenera: calle residencial con buena proporción de casas populares de 4 ambientes bien mantenidas.
Calles a Evaluar con Cuidado
Zonas próximas a la Av. General Paz (límite sur): el entorno es más complejo. Verificar la situación específica de la cuadra antes de comprar.
Calles cercanas a la estación Pompeya: alta circulación de personas y mayor ruido; útil para acceso al tren pero menos conveniente para uso residencial familiar.
Aspectos Clave para la Compra
Due Diligence Técnico: Obligatorio en Nueva Pompeya
La antigüedad del stock edilicio de Nueva Pompeya hace que el due diligence técnico sea especialmente importante antes de comprar. Verificá:
Instalaciones eléctricas: muchas casas del barrio tienen instalaciones de 60–70 años que no cumplen normas actuales de seguridad. Contratar un electricista matriculado para una revisión previa a la compra es indispensable.
Instalaciones de gas: misma situación que las eléctricas. Revisión de cañerías, termotanques y calderas antes de firmar.
Estado estructural: busyedades, humedades, estado del techo. Las casas con galería y patio son más susceptibles a filtraciones.
Regularización dominial: algunas casas en el barrio tienen situaciones de herencia no resuelta, usucapión o planos sin actualizar. El escribano debe verificar el estado de los títulos antes de la reserva.
Superficie escriturada vs. real: verificar la coincidencia entre los m² escriturados y los m² reales de la construcción y el terreno.
Negociación de Precio
En Nueva Pompeya, el margen de negociación sobre el precio de publicación puede ser del 8 al 15%, especialmente en propiedades con antigüedad o que llevan mucho tiempo en el mercado. Es uno de los mercados de CABA donde la negociación tiene mayor margen real.
Financiamiento
Los créditos hipotecarios UVA son aplicables a propiedades en Nueva Pompeya, aunque los bancos pueden ser más estrictos en la tasación. El banco puede financiar el 75% del valor de tasación (que puede ser inferior al precio de venta en algunos casos). Asegurate de que el banco tasador conozca el barrio antes de comprometerte con la compra.
Transporte y Conectividad
Tren Roca (estación Pompeya): 10 minutos a Constitución, desde donde el subte C llega al microcentro en 8 minutos adicionales.
Subte H (estaciones Caseros y Sáenz): accesibles desde la zona norte del barrio a pie (10–15 min) o en colectivo.
Colectivos: líneas 2, 36, 55, 59, 85, 99 y 117 dan cobertura amplia del barrio hacia distintos puntos de la ciudad.
Autopista Dellepiane y 25 de Mayo: acceso directo para quienes tienen auto, facilitando los desplazamientos al centro o al sur del GBA.
Colegios y Servicios
Educación
Escuelas públicas de referencia del barrio (Escuela N° 3 DE 5, Escuela Técnica N° 32 Ing. Otto Krause)
Colegio San Juan Bosco (salesiano, privado)
Para colegios bilingües: desplazamiento a Parque Patricios, Boedo o San Telmo
Salud
Hospital Penna: a 10 minutos en colectivo
Hospital Argerich: a 20 minutos, alta complejidad
Centros de salud municipales (CeSAC) dentro del barrio
Espacios Verdes y Servicios
Parque de los Patricios (acceso desde zona norte)
Oferta comercial de proximidad en Av. Sáenz y calles adyacentes
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Nueva Pompeya
Pros
Contras
Precio de compra el más bajo de CABA para 4 amb.
Heterogeneidad urbana importante dentro del barrio
Casas con patio o jardín a precios accesibles
Due diligence técnico obligatorio (instalaciones viejas)
Tren Roca + subte H: conectividad real
Menor demanda de compradores premium (reventa más lenta)
Potencial de apreciación en zona norte (Patricios)
Colegios privados bilingües escasos en la zona inmediata
Margen de negociación mayor que en otros barrios
Variación de seguridad entre distintos sectores del barrio
Alta proporción de terreno en casas (patio, jardín)
Financiamiento bancario puede ser más estricto en tasación
Comunidad barrial consolidada y estable
Oferta comercial más limitada que en barrios centrales
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Nueva Pompeya
¿Por qué el precio en Nueva Pompeya es tan bajo comparado con el resto de CABA?
El precio refleja la combinación de varios factores: menor demanda de compradores de perfil premium, stock edilicio con mayor antigüedad (años 40–70), variabilidad del entorno urbano dentro del barrio y percepción histórica de estar en el "sur". Ninguno de esos factores hace que las propiedades sean malas inversiones per se —hace que estén subvaloradas para compradores que pueden evaluar bien la calidad de cada unidad individualmente.
¿Es buena inversión comprar para alquilar en Nueva Pompeya?
Depende del objetivo. La rentabilidad bruta de alquiler en dólares, con alquileres de $790.000–$1.000.000/mes y precios de compra de USD 120.000–200.000, puede ser del 5–8% anual, que es competitiva. El riesgo está en la vacancia: el pool de inquilinos en el barrio es menor que en barrios más demandados. Para inversión en alquiler, la zona norte del barrio es la más recomendable por menor vacancia y mayor demanda relativa.
¿Las casas en Nueva Pompeya tienen problemas legales frecuentes?
Más que en otros barrios. Las sucesiones no resueltas, los planos sin actualizar y las situaciones de posesión de hecho son relativamente más frecuentes en el barrio que en Belgrano o Palermo. Por eso, el trabajo del escribano antes de firmar la reserva es especialmente importante. Nunca firmes boleto sin que el escribano haya verificado los títulos completos.
¿Cuánto tiempo tarda en revalorizarse una propiedad en Nueva Pompeya?
Históricamente, la revalorización en el barrio ha sido más lenta que en otros barrios de CABA. Sin embargo, la tendencia reciente de la zona norte (límite Parque Patricios) muestra una aceleración que no existía antes del Distrito Tecnológico. A 5 años, la zona norte de Nueva Pompeya tiene potencial de apreciación del 15–25% en dólares, según el avance de la infraestructura en la zona.
¿Se puede comprar con crédito hipotecario en Nueva Pompeya?
Sí, es posible con crédito UVA. La tasación bancaria puede ser el paso más complejo: algunos bancos tasan por debajo del precio de mercado en el barrio. Conviene trabajar con un broker hipotecario que conozca el barrio y con bancos que tengan experiencia en el corredor sur de CABA.
¿Cuánto tardan en venderse las propiedades en Nueva Pompeya?
Más que en barrios de alta demanda. Una propiedad bien mantenida y a precio de mercado en Nueva Pompeya puede tardar 120–180 días en venderse, versus 60–90 días en Belgrano o Caballito. Eso es relevante para inversores que necesitan liquidar la inversión en tiempos cortos.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Nueva Pompeya es una decisión que requiere más diligencia que en otros barrios, pero que abre posibilidades que en ningún otro barrio de CABA existen: una casa con patio y tres dormitorios por USD 140.000–180.000, dentro de los límites de la ciudad, con acceso al tren Roca y al subte H.
Para familias que priorizan el espacio y el exterior sobre la dirección postal, para compradores de primera propiedad con presupuesto acotado, y para inversores con perfil de largo plazo que entienden el potencial de revalorización de la zona norte del barrio, Nueva Pompeya merece estar en el análisis.
El trabajo de due diligence es no negociable: instalaciones, títulos, entorno. Hacelo bien y la compra puede ser una de las mejores relaciones precio-calidad del mercado inmobiliario porteño en 2026.
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