Núñez es el mercado de compraventa que los compradores del norte de CABA descubren cuando Belgrano les resulta caro y Saavedra les parece lejos de donde quieren estar. El barrio tiene las ventajas más valoradas del corredor norte —colegios bilingües, la costanera, calles arboladas, ambiente familiar consolidado— con precios por metro cuadrado que están un escalón por debajo de Belgrano R y Belgrano C premium, pero claramente por encima de los barrios del corredor oeste o del sur.
Es el segmento mid-premium del norte de Buenos Aires. Y en ese segmento, los 4 ambientes son la tipología con mayor demanda, mayor liquidez y mejor comportamiento histórico de precio en el barrio.
El precio por metro cuadrado en Núñez para un 4 ambientes en venta se ubica entre USD 2.300 y USD 2.900 por m², dependiendo de la subzona, el tipo de edificio y las características específicas de la unidad. Eso ubica a Núñez por encima de barrios como Almagro, Caballito o Palermo Soho, pero por debajo de Belgrano R, las torres top de Palermo o el segmento Recoleta.
Esta guía analiza el mercado de compraventa de 4 ambientes en Núñez con datos de abril 2026, te muestra qué se obtiene en cada rango de presupuesto y por qué el barrio tiene uno de los perfiles de inversión más sólidos del norte de CABA.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Núñez (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Núñez para un 4 ambientes en venta varía de USD 2.300 a USD 2.900 por m², con el rango completo de propiedades ubicándose entre USD 245.000 y USD 385.000 para la tipología.
Tabla de Precios por Subzona y Tipo de Propiedad
Subzona
Precio por m² (USD)
Precio total 105 m²
Precio total 120 m²
Precio total 135 m²
Núñez central (zona Crámer)
$2.300 - $2.600
USD 241.500–273.000
USD 276.000–312.000
USD 310.500–351.000
Zona costanera
$2.500 - $2.900
USD 262.500–304.500
USD 300.000–348.000
USD 337.500–391.500
Zona colegios (Crámer - Monroe)
$2.400 - $2.750
USD 252.000–288.750
USD 288.000–330.000
USD 324.000–371.250
Límite con Saavedra
$2.300 - $2.500
USD 241.500–262.500
USD 276.000–300.000
USD 310.500–337.500
PHs y unidades especiales
$2.700 - $3.100+
N/A
USD 324.000–372.000
USD 364.500–418.500
Precios de referencia para abril 2026 en USD. Los PHs con terraza y los departamentos en pisos altos con vista al río tienen premium adicional.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Núñez
USD 245.000–280.000
4 amb. de 105–110 m² en zona Saavedra-límite o Núñez central
USD 280.000–330.000
4 amb. de 110–125 m² en zona central o colegios, buen edificio
USD 330.000–375.000
4 amb. premium en zona costanera o colegios, amenities completos
USD 375.000+
PHs con terraza, departamentos en pisos altos, unidades especiales
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Núñez
Los 4 ambientes que se compran en Núñez tienen, en la mayoría de los casos, una distribución generosa y bien resuelta:
Dormitorio principal: cuarto matrimonial amplio con placard de doble hoja o walk-in; baño en suite en las unidades de mayor valor
Dormitorio 2 y 3: habitaciones bien dimensionadas, aptas para adolescentes, hijos en edad escolar o uso dual (dormitorio + home office)
Living-comedor: espacio amplio, claramente diferenciado de la cocina, con acceso a balcón o terraza; en los mejores edificios, orientado al norte o con vistas abiertas
Cocina: completa con mesada generosa; en las unidades premium, integrada al comedor diario con isla o barra
Baño completo principal: con bañera o ducha, bidet, lavamanos e inodoro; vanitory doble en las unidades más amplias
Segundo baño: toilette de visitas o baño adicional para las habitaciones secundarias
Balcón o terraza: diferencial muy relevante; los balcones con vistas a la costanera o al río tienen una sobrevaloración importante en el precio
Cochera: disponible como adicional en la mayoría de los edificios; cotiza entre USD 20.000 y USD 35.000 en venta separada
La superficie útil va de 105 a 135 m² en departamentos estándar. Los PHs pueden superar los 140–165 m².
Por Qué Núñez Es una Inversión Sólida
Demanda de Alquiler Sostenida y Alta
Núñez tiene un pool de inquilinos específico y fiel: familias que envían sus hijos a los colegios del barrio y que renuevan el alquiler con alta regularidad. La rotación de inquilinos en Núñez es una de las más bajas del norte de CABA. Una familia que llega al barrio por el colegio suele quedarse al menos los años que el hijo está en ese colegio —3, 6, 9 años. Eso significa vacancia mínima para el propietario.
Revalorización Histórica Consistente
El precio del m² en Núñez ha mostrado una revalorización en dólares constante en los últimos 15 años, con caídas menos pronunciadas que el mercado general durante las crisis. El barrio tiene un efecto de demanda estructural —los colegios generan demanda anual independientemente del ciclo económico— que sostiene el precio.
El Río Como Activo Permanente
La proximidad a la Costanera Norte y al Río de la Plata es un activo que no se replica en ningún otro barrio de CABA a este precio. Los departamentos en pisos altos con vistas al río en Núñez tienen una demanda específica que es prácticamente inelástica: hay compradores que buscan exactamente eso y no miran alternativas.
PHs y Unidades Únicas
Núñez tiene una proporción de PHs con terraza superior a la de Belgrano C o Palermo. Para el comprador que busca living exterior, terraza propia y espacio de reunión al aire libre sin irse del barrio, Núñez ofrece esa tipología a precios más accesibles que las zonas top de Palermo o Puerto Madero.
Núñez por Subzonas: ¿Dónde Conviene Comprar?
Zona Costanera: El Mayor Premium
La franja más próxima a la Costanera Norte, los edificios sobre Av. del Libertador y las calles laterales con vistas al río tienen los precios más altos del barrio. Son las unidades con mayor potencial de apreciación en el largo plazo —el río no se va a construir encima— y las que se venden más rápido cuando salen al mercado.
Para inversión pura con enfoque en apreciación de capital, la zona costanera de Núñez es la más defensiva del barrio.
Rango de precio: USD 2.500–2.900/m².
Zona Colegios: El Mejor Equilibrio para Inversión
La franja entre la Avenida Crámer y la calle Monroe es el sweet spot de Núñez para inversión por alquiler. La proximidad a los colegios garantiza demanda constante de familias que se convierten en inquilinos de largo plazo. El precio es más accesible que la zona costanera pero la demanda es igualmente sólida.
Para un inversor que busca combinar apreciación moderada con renta de alquiler estable, la zona colegios es la más recomendable.
Rango de precio: USD 2.400–2.750/m².
Núñez Central: Mayor Oferta, Mayor Liquidez
La zona en torno a la Avenida Crámer es la que tiene más unidades disponibles y el mayor volumen de transacciones. Para compradores que quieren tener más opciones para comparar y negociar, el centro del barrio es el punto de partida.
Rango de precio: USD 2.300–2.600/m².
Límite con Saavedra: El Precio de Entrada del Barrio
La zona norte de Núñez, que limita con Saavedra, tiene los precios más bajos del barrio pero también el acceso más cómodo al tren Mitre. Para compradores que usan el tren como transporte principal y buscan el precio más accesible dentro de Núñez, esta zona es la entrada más eficiente al mercado.
Rango de precio: USD 2.300–2.500/m².
Las Mejores Calles para Comprar un 4 Ambientes en Núñez
Calles Más Valoradas
Monroe (entre Av. del Libertador y Av. Crámer): la calle de mayor cotización del barrio. Las propiedades acá se venden rápido y tienen menor margen de negociación.
Ramón Freire: paralela a Monroe, muy silenciosa, buena oferta de departamentos de 4 ambientes en edificios de calidad.
Jorge Newbery: la más próxima a la costanera; los departamentos en pisos altos tienen vistas al río.
Congreso y Victorica: calles amplias, arboladas, con buenos edificios de mediana y alta categoría.
Ciudad de la Paz (tramo Núñez): conecta con Belgrano, buena oferta de edificios modernos con amenities.
Olazábal (cuadras de Núñez): tranquila, residencial, con buena proporción de edificios de 8 a 12 pisos.
Consideraciones para la Elección de Calle
Las calles paralelas a Av. Crámer (de 1 a 3 cuadras de distancia de la avenida) tienen el mejor equilibrio entre conectividad y silencio.
Para inversión por alquiler enfocada en colegios, las calles entre Monroe y Crámer tienen la mayor demanda de familias con hijos en edad escolar.
Para inversión enfocada en apreciación con vista al río, las calles entre Jorge Newbery y Av. del Libertador son las más defensivas.
Aspectos Clave para la Compra
Due Diligence Inmobiliario en Núñez
Núñez tiene un parque edilicio más moderno que barrios del sur o del oeste de CABA (la mayor parte de los edificios son de los años 80 a 2010), lo que reduce algunos riesgos técnicos. De todas formas, verificá:
Estado de las expensas: en edificios con amenities completos (gym, pileta, portero 24hs), las expensas pueden ser altas. Verificá los últimos 12 meses.
Fondos de reserva del consorcio: edificios bien administrados tienen fondo de reserva para gastos extraordinarios. Pedí el estado financiero del consorcio.
Antigüedad del edificio: los edificios de los años 80 pueden tener instalaciones que necesitan actualización. Un informe técnico es recomendable antes de firmar.
Superficie real vs. escriturada: verificar siempre.
Reglamento de copropiedad: especialmente si planeás hacer reformas o si la unidad tiene balcón grande o terraza.
Negociación de Precio
El margen de negociación en Núñez es del 3 al 7% sobre el precio de publicación. Las propiedades en zona costanera o en la zona de colegios tienen menor margen (más compradores interesados). Las propiedades con más de 6 meses en el mercado o las que necesitan reforma tienen mayor margen.
Financiamiento con Crédito Hipotecario UVA
Los créditos UVA son ampliamente aceptados en el mercado de Núñez. Los bancos tasan bien el barrio —la demanda es conocida y los precios son rastreables. Con un 4 ambientes de USD 300.000, el banco puede financiar hasta USD 225.000 (75%), con el comprador aportando USD 75.000 más los gastos de operación (7–8% del precio total).
Transporte y Conectividad
Tren Mitre (estaciones Núñez y Rivadavia): Retiro en 15 minutos. La conexión más eficiente para el microcentro.
Colectivos: líneas 15, 29, 63, 65, 130 con buena frecuencia. Conectan con Belgrano, Palermo y el centro.
Ciclovías: red sobre Costanera Norte, Parque de los Niños y trazado hacia Belgrano.
Sin subterráneo propio: la línea D (Belgrano C) es la más cercana, a 15 minutos en colectivo.
Colegios y Servicios
Educación (el Factor Diferencial del Barrio)
La mayor densidad de colegios privados bilingües de todo el norte de CABA:
Colegio La Salle Florida, Northlands, Champagnat, Las Cumbres, Instituto San Jorge, Argentina Modelo: todos en el barrio o a distancia caminable
Para familias que compran para uso propio con hijos en estos colegios, la proximidad elimina un costo y un estrés diario que es enorme
Salud y Servicios
Hospital Fernández (15 min. en auto), Clínica Suizo Argentina (en Belgrano, 10 min.)
Oferta comercial completa en Av. Crámer: supermercados, bancos, farmacias, restaurantes
Parque de los Niños y Costanera Norte: los espacios de recreación al aire libre más valiosos del barrio
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Núñez
Pros
Contras
Demanda de alquiler permanente (colegios + costanera)
Precio de compra en segmento premium (USD 245.000+)
Alta revalorización histórica del m²
Sin subterráneo propio
El río y la costanera como activos de largo plazo
Expensas altas en edificios con amenities
Mayor densidad de colegios privados del norte de CABA
Alta competencia en zona colegios y costanera
PHs con terraza a precios más accesibles que Palermo
Menor oferta de 4 amb. de PH vs. otros barrios premium
Alta liquidez del mercado (propiedades bien ubicadas se venden rápido)
Gastos de operación significativos al comprar
Potencial de apreciación consistente
Sin el dinamismo gastronómico/cultural de Palermo
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Núñez
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar un 4 ambientes comprado en Núñez?
Con precios de compra de USD 245.000–385.000 y alquileres de $1.150.000–$1.500.000 mensuales, la rentabilidad bruta en dólares (calculada sobre tipo de cambio oficial) ronda el 5–7% anual. La rentabilidad real está en línea con otros barrios premium del norte. El diferencial de Núñez no está en la rentabilidad por renta sino en la baja vacancia y la alta retención de inquilinos (familias que se quedan varios años).
¿Cuánto tardan en venderse los 4 ambientes en Núñez?
Las propiedades bien ubicadas y a precio de mercado se venden en 60–90 días. Las que están en la zona colegios o con vista al río pueden venderse en menos de 45 días si el precio es correcto. Solo las propiedades sobrevaluadas permanecen en el mercado por más de 120 días.
¿Conviene más Núñez o Belgrano para comprar un 4 ambientes?
Depende del presupuesto y de las prioridades. Si el colegio elegido está en Núñez: no hay dudas. Si el objetivo es la conectividad en subte o el acceso a la mayor oferta comercial: Belgrano C tiene ventaja. Si el objetivo es la costanera y el río como activo de calidad de vida: Núñez no tiene competencia en CABA a este precio. Si el objetivo es la apreciación máxima por m²: Belgrano R histórica mente supera a Núñez, pero también el precio de entrada es más alto.
¿Los PHs en Núñez son buena inversión?
Sí. Los PHs con terraza en Núñez tienen dos características muy valoradas: acceso a espacio exterior propio y vistas abiertas (en muchos casos al río). Son unidades escasas por definición y su demanda de alquiler es constante —el "PH con terraza" es una búsqueda específica de inquilinos que pagan un premium sobre el precio estándar. Como inversión de largo plazo, son sólidos.
¿Qué gastos adicionales hay al comprar en Núñez?
Gastos de escritura: 3–4% del precio de venta. Comisión inmobiliaria del comprador: 3–4%. Gestión bancaria si hay crédito hipotecario: adicional. Total de gastos de operación: presupuestá un 7–8% sobre el precio de compra.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Núñez es posicionarse en el mercado de compraventa mid-premium del norte de Buenos Aires con las ventajas que definen al barrio: colegios bilingües a distancia caminable, la costanera y el río como amenity permanente, y un ambiente familiar consolidado que genera demanda de alquiler sostenida y baja vacancia.
El rango de precios —USD 245.000 a USD 385.000 para la mayoría de los 4 ambientes del barrio— es claramente premium, pero está un escalón por debajo de Belgrano R y Palermo Chico, lo que abre el acceso a compradores de perfil mid-high que no llegan a los niveles más caros de CABA.
En un mercado donde la calidad del entorno, los colegios y la proximidad al río son activos que no se deprecian, Núñez es una de las opciones más robustas para comprar un 4 ambientes en Buenos Aires en 2026.
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